К делу № года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ а. Тахтамукай 

Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи Одинцова В.В. 

при секретаре ФИО7

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о расторжении договоров купли продажи земельных участков, по встречному иску ФИО4, ФИО5 к ФИО3 о признании договоров уступки права требования недействительными,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ) и возврате земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:6180 ФИО3; расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ) и возвратить земельный участок с кадастровым номером 01:05:2900013:6183 ФИО3; аннулировании записи в ЕГРН о праве собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером 01:05:2900013:6183; аннулировании записи в ЕГРН о праве собственности ФИО4 на 1/2 долю земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:6180; аннулировании записи в ЕГРН о праве собственности ФИО5 на 1/2 долю земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:6180; регистрации права собственности на земельный участок площадью 12 992 кв.м +/- 997 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, расположенный по адресу: Россия, 

<

адрес>, за ФИО3; регистрации права собственности на земельный участок площадью 7 420+- 754 кв. м, относящегося к категории земель - для сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 01:05:2900013:6180, расположенный по адресу: 

<

адрес>, установлено относительно ориентира бывший совхоз «Адыгейский» поле № секция Vo/4, за ФИО3

В обоснование иска указал, что 29.04.2016г. между ФИО1 и ФИО4 был заключен Договор купли-продажи земельного участка площадью 12 992 кв.м. +/- 997 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, расположенного по адресу: Россия, 

<

адрес>.

Согласно п. 2 Договора, изложенному в редакции Дополнительного соглашения к Договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с пп. 2.1 цена «земельного участка», являющегося предметом договора, составляет - 19 753 426 рублей.

Подп. 2.2 установлено, что оплата цены «земельного участка» производится в следующем порядке: при заключении настоящего договора купли-продажи земельного участка Покупатель передает Продавцу сумму в размере 3 753 426 рублей.

01.06.2016г. между ФИО1 и ФИО3, был заключен Договор уступки права требования по Договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительному соглашению к нему от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1.1 в силу Договора цессии и в соответствии со статьями 382-390 Гражданского кодекса Российской Федерации Цедент уступает, а Цессионарий принимает все права (требования) к ФИО4 по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО1 и ФИО4, включая: права (требования) оплаты долга Должниками по Договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ; оспаривание сделки и возврат приобретенного Должником земельного участка, с правом оформления на свое имя, права требования к Должнику, вытекающие из указанного в настоящем Договоре обязательства Должника, в том числе (но не исключительно) право требования уплаты штрафов, пеней, неустоек, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами и иных платежей, предусмотренных законом или соглашением сторон, права (требования) по договорам (соглашениям), заключенным в обеспечение исполнения обязательств Должника перед Цедентом и перечисленным в Приложении № к настоящему Договору.

В соответствии с п. 1.4 Договора цессии 1.4. переход прав (требований), перечисленных в п.1.1 настоящего Договора, считается состоявшимся в дату заключения Договора цессии Сторонами.

В соответствии с п. 1.3 Договора цессии уступка прав (требований), осуществляемая по настоящему Договору, является возмездной и составляет 16 000 000 рублей. В день подписания Договора Цессионарий оплатил Цеденту денежные средства в размере 1 000 000 (один миллион) рублей. Оставшуюся сумму в размере 15 000 000 (пятнадцать миллионов) рублей Цессионарий обязуется уплатить Цеденту, в срок, предусмотренный пунктом 2.2.1 Договора.

Согласно п. 2.2.1 цессионарий обязуется уплатить Цеденту денежные средства в сумме, указанной в пункте 1.4 Договора, в срок до ДД.ММ.ГГГГ (включительно).

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получил денежные средства от ФИО3 в размере 1 000 000 рублей в счет исполнения обязательств Цессионария перед Цедентом по договору уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО4 было направлено требование о необходимости погашения задолженности в размере 16 000 000 рублей по Договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку в установленный в требовании срок задолженность не была погашена, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО4 было направлено требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени ответ в адрес ФИО3 не поступил.

Далее, 13.04.2016г. между ФИО2, ФИО4 и ФИО5 был заключен Договор купли-продажи земельного участка 7 420+- 754 кв. м, относящегося к категории земель - для сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 01:05:2900013:6180, расположенного по адресу: 

<

адрес>, установлено относительно ориентира бывший совхоз «Адыгейский» поле № секция Vo/4.

Согласно п. 2 Договора, изложенному в редакции Дополнительного соглашения к Договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с пп. 2.1 цена «земельного участка», являющегося предметом договора, составляет - 11 281 590 рублей.

Подп. 2.2 установлено, что оплата цены земельного участка производится Покупателем в следующем порядке: при заключении настоящего договора купли-продажи земельного участка Покупатель передает Продавцу сумму в размере 1 281 590 рублей; оставшуюся сумму в размере 10 000 000 рублей Покупатели обязуются выплатить Продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

01.06.2016г. между ФИО2 и ФИО3, был заключен Договор уступки права требования по Договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительному соглашению к нему от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями договора Цедент уступает, а Цессионарий принимает все права (требования) к: ФИО4; ФИО5 по договору купли-продажи земельного участка от 13.04.2016г. и дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО2, ФИО4 и ФИО5, включая: права (требования) оплаты долга Должниками по Договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, оспаривание сделки и возврат приобретенного Должниками земельного участка, с правом оформления на свое имя, права требования к Должникам, вытекающие из указанного в настоящем Договоре обязательства Должников, в том числе (но не исключительно) право требования уплаты штрафов, пеней, неустоек, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами и иных платежей, предусмотренных законом или соглашением сторон; права (требования) по договорам (соглашениям), заключенным в обеспечение исполнения обязательств Должников перед Цедентом и перечисленным в Приложении № к настоящему Договору. 

В соответствии с п. 1.3 Договора цессии уступка прав (требований), осуществляемая по настоящему Договору, является возмездной и составляет 10 000 000 рублей.

В день подписания договора Цессионарий оплачивает Цеденту денежные средства в размере 1 000 000 рублей. Оставшуюся сумму в размере 9 000 000 (девять миллионов) рублей Цессионарий обязуется уплатить Цеденту, в срок, предусмотренный пунктом 2.2.1 настоящего Договора.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получил денежные средства от ФИО3 в размере 1 000 000 рублей в счет исполнения обязательств Цессионария перед Цедентом по договору уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО4 и ФИО5 было направлено требование о необходимости погашения задолженности в размере 10 000 000 рублей по Договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку в установленный в требовании срок задолженность не была погашена, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО4, ФИО5 были направлены требования о расторжении Договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени ответ в адрес ФИО3 не поступил.

Договоры купли-продажи (с учетом дополнительных соглашений, п.п. 2.2) были заключены сторонами с рассрочкой платежа.

При заключении Договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 передал ФИО1 сумму в размере 3 753 426 рублей. Срок оплаты оставшейся задолженности в размере 16 000 000 рублей был установлен до ДД.ММ.ГГГГ Задолженность не погашена.

При заключении Договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 и ФИО8 передали ФИО2 сумму в размере 1 281 590 рублей.

Срок оплаты оставшейся задолженности в размере 10 000 000 рублей был определен в соответствии со ст. 314 ГК РФ и установлен в соответствии с требованием об оплате задолженности в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении. Задолженность не погашена.

Переход права собственности на земельный участок по Договору купли-продажи от 29.04.2016г. был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ (регистрационная запись №).

Переход права собственности на земельный участок по Договору купли-продажи от 13.04.2016г. был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ (долевая собственность, регистрационная запись № и 01-01/004-01/004/201/2016-3900/2).

Считает, что в связи с существенным нарушением Ответчиками условий Договоров по оплате, Договоры купли-продажи подлежат расторжению в порядке пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, а земельные участки должны быть возвращены ФИО3, как правопреемнику ФИО1 и ФИО2

ФИО4 и ФИО5 предъявили встречные исковые требования к ФИО3 о признании договоров уступки права (требований) от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного ФИО3 и ФИО1 об уступке ему прав по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым № от ДД.ММ.ГГГГ (заключенный между ФИО1 и ФИО4) и договора уступки права (требований) от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного ФИО3 и ФИО2 об уступке ему прав по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым № от ДД.ММ.ГГГГ (заключенный между ФИО2, ФИО4 и ФИО5), недействительными.

При этом в обоснование встречного иска ФИО4 и ФИО5 указано, что договоры уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ, на которые истец ссылается как на основание иска, не отвечают требованиям закона: Договор уступки не зарегистрирован в установленном законом порядке, его законность и обоснованность не проверены Росреестром, что противоречит ч.2 ст.389 ГК РФ и ч.1 ст.131 ГК РФ.

По спорным договорам уступки права стороне (цессионарию ФИО3) не перешли все права стороны договора купли-продажи, в связи с чем ФИО3 не вправе требовать расторжения договоров купли-продажи, поскольку это право принадлежит только стороне договора купли-продажи, каковым ФИО3 не является.

Кроме того, в соответствии с договором цессии от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО1 и ФИО9 все права по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ переданы в полном объеме ФИО9 Именно ФИО9 как сторона по договору уступки прав был привлечен Арбитражным судом Республики Адыгея при оспаривании данной сделки (договора купли-продажи земельного участка) арбитражным управляющим ФИО14

С июля 2017 г. и по август 2018 г. все вопросы дальнейшего исполнения договоров купли-продажи, способа и механизма исполнения договоров решались с ФИО9, с которым были достигнуты соглашения по основным пунктам.

На собрании учредителей присутствовал ФИО9, как сторона по договору уступки.

При этом, племянник ФИО1- ФИО3 не заявлял никаких требований, как цессионарий. Денежные средства по договорам купли-продажи земельных участков получал сам ФИО1 и его представитель ФИО3 

Считают договоры уступки, представленные истцом ФИО3, притворными и сфальсифицированными.

Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО3, Третье лицо ФИО1, Третье лицо ФИО2, неоднократно извещенные судом надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, явка которых судом признана необходимой, в суд не явились, причины своей неявки не сообщили суду.

Представитель истца ФИО3 по первоначальному иску и представитель ответчика по встречному иску ФИО10 в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования ФИО3 и просил отказать в удовлетворении встречного иска ФИО4 и ФИО5

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО5 показал суду, что действительно он и ФИО4 заключили договоры купли-продажи земельных участков с ФИО2 ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

При этом никаких дополнительных соглашений об изменении цены договора они не составляли и не подписывали.

Примерно в июле 2017 г. к нему и ФИО4 обратился ФИО1- продавец по договору купли-продажи. Он попросил подписать дополнительные соглашения к Договорам купли-продажи земельных участков об увеличении цены земельных участков на значительную сумму, мотивируя тем, что ему необходимо убедить Арбитражный суд в его платежеспособности и возможном финансовом оздоровлении ИП КФХ, поскольку в отношении его хозяйства возбуждено дело о банкротстве.

Изначально, эти дополнительные соглашения к договорам купли-продажи были притворными и фактически не влияли на суть уже заключенных и зарегистрированных в Росреестре договоров купли- продажи земельных участков.

Чтобы убедить в необходимости подписания дополнительных соглашений о повышении цены уже проданных земельных участков, ФИО1 обещал подвести к участкам воду и электричество.

Эти дополнительные соглашения до конца не были заключены, не подавались в Росреестр для осуществления государственной регистрации.

Что касается договоров уступки прав между ФИО3, ФИО1 и ФИО2, датированных ДД.ММ.ГГГГ то эти договоры являются подложными, т.к. ФИО1 составлял договор уступки ДД.ММ.ГГГГ с ФИО9, спор с которым рассматривал Арбитражный суд РА. При этом, ни ФИО1, ни внешним управляющим ФИО14 не указывалось, что якобы имеется еще один договор уступки с ФИО3

Более того, ФИО3 приходил на общее собрание учредителей ООО, вместе с ФИО9, когда тот действительно действовал в рамках своего договора уступки как цессионарий. При этом ФИО3 ни разу не сказал, что он тоже заключил такой же договор уступки с ФИО1 и ФИО2

ФИО5 также пояснил, что денежные средства по договорам купли-продажи получал ФИО1 и чаще ФИО3, как доверенное лицо своего дяди- ФИО1, что также свидетельствует о том, что никакой договор уступки от ДД.ММ.ГГГГ ими не составлялся.

В настоящее время земельный участок уже видоизменен и не существует в первоначальном состоянии, категория земельного участка изменена в установленном законом порядке, изменен вид разрешенного использования земельного участка, в земельный участок вложены неотделимые улучшения, в десятки и сотни раз превышающие ее первоначальную стоимость. Строительство капитального объекта- аквапарка «Ниагара» на данном земельном участке завершено и готовится его сдача в эксплуатацию;

Рыночная стоимость возведенного согласно Разрешению объекта капитального строительства аквапарка «Ниагара» составляет по оценке экспертного учреждения- 450 073 000 руб. 

Просил в иске ФИО3 отказать и удовлетворить встречный иск о признании договоров уступки недействительными.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО4 дал аналогичные показания и добавил, что ФИО3, будучи представителем ФИО1, постоянно приходил к ним на работу за период с 2016 г. по 2019 год. Именно ФИО3 приводил к ним на работу ФИО9 в 2017 году, как лицо, которому уступили права по договорам купли-продажи земельных участков.

Это очевидно, что договор уступки от ДД.ММ.ГГГГ составлен только после решения Арбитражного суда РА от ДД.ММ.ГГГГ, с целью попытаться еще раз по договору уступки шантажировать возвратом земельных участков, которые давно не существуют в первоначальном состоянии.

ФИО4 также указал, что дополнительные соглашения к договорам купли-продажи действительно были составлены примерно в июле 2017 г., когда Арбитражный суд рассматривал дело о банкротстве ФИО1

Эти дополнительные соглашения нигде не регистрировались и они не придали им соответствующего значения. Просто выполнили просьбу ФИО1, который обещал сделать многое для их работы, подвести водопровод, подключить электричество и другое.

Просил в иске ФИО3 отказать и удовлетворить встречный иск о признании договоров уступки недействительными.

Третье лицо- внешний управляющий ИП ФИО6 КФХ ФИО1- ФИО14 просил суд вынести решение по своему усмотрению.

Третье лицо-представитель залогодержателя ООО «Управляющая Компания «Ар.И.С.» ФИО11 кредитным «СТАРТ», - просила в иске ФИО3 отказать, а встречный иск ФИО4 и ФИО5 удовлетворить.

Суд, выслушав стороны, оценив в совокупности все представленные суду доказательства, исследовав материалы дела, заслушав мнения участников судебного процесса- приходит к выводу, что в иске ФИО3 следует отказать и удовлетворить встречный иск ФИО5 и ФИО4 о признании Договоров уступки права ( требований) от ДД.ММ.ГГГГ недействительными по следующим основаниям:

Третье лицо ООО «Аква-Тис инжениринг» надлежащим образом извещенный о дате и времени слушания дела, в судебное заседание не явился, суд о причинах не явки не извещен.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пункт 1 статьи 421 ГК РФ предусматривает, что граждане сво�������������������?�?�?�?�?�?

Как установлено в судебном заседании, 29.04.2016г. между ФИО1 и ФИО4 был заключен Договор купли-продажи земельного участка площадью 12 992 кв.м. +/- 997 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, расположенного по адресу: Россия, 

<

адрес>.

01.06.2016г. между ФИО1 и ФИО3, был заключен Договор уступки права требования по Договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительному соглашению к нему от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2 Договора, изложенному в редакции Дополнительного соглашения к Договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с пп. 2.1 цена «земельного участка», являющегося предметом договора, составляет - 19 753 426 рублей.

Подп. 2.2 установлено, что оплата цены «земельного участка» производится в следующем порядке: при заключении настоящего договора купли-продажи земельного участка Покупатель передает Продавцу сумму в размере 3 753 426 рублей.

Далее, 13.04.2016г. между ФИО2, ФИО4 и ФИО5 был заключен Договор купли-продажи земельного участка 7 420+- 754 кв. м, относящегося к категории земель - для сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 01:05:2900013:6180, расположенного по адресу: 

<

адрес>, установлено относительно ориентира бывший совхоз «Адыгейский» поле № секция Vo/4.

Согласно п. 2 Договора, изложенному в редакции Дополнительного соглашения к Договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с пп. 2.1 цена «земельного участка», являющегося предметом договора, составляет - 11 281 590 рублей.

Подп. 2.2 установлено, что оплата цены земельного участка производится Покупателем в следующем порядке: при заключении настоящего договора купли-продажи земельного участка Покупатель передает Продавцу сумму в размере 1 281 590 рублей; оставшуюся сумму в размере 10 000 000 рублей Покупатели обязуются выплатить Продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

01.06.2016г. между ФИО2 и ФИО3, был заключен Договор уступки права требования по Договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительному соглашению к нему от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями указанных договоров цессий, ФИО3 получил право требования по договорам купли-продажи от 29.04.2016г. и 13.04.2016г.

Истец ФИО3 обратился в суд с иском о расторжении договоров купли-продажи от29.04.2016г. и 13.04.2016г. и признании за ним права собственности на земельные участки, в связи с неисполнением ответчиками условий договоров в части оплаты их стоимости.

Доводы, изложенные ФИО3 в исковом заявлении о нарушении его имущественных интересов, являются несостоятельными и опровергаются материалами дела.

В соответствии с условиями договора купли-продажи земельного участка с кадастровым №, заключенного между ФИО1 и ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ цена договора составила 900 000 руб.

Из представленных суду материалов следует, что из указанной суммы 500 000 руб. уплачено при подписании договора, а 400 000 руб. должны быть уплачены до ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчиками уплачено 3 000 000 руб., что подтверждается представленными расписками, соответственно договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ фактически ответчиками уже исполнен.

Из представленного суду дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ, датированному тем же числом, следует, что в договоре не указаны сроки платежей.

Так, в соглашении указано следующее: «п.2.2, оплата производится в следующем порядке: при заключении настоящего договора купли-продажи Покупатель передает Продавцу сумму 3 753 426 руб.». Об уплате каких-либо других сумм, сроках их уплат сведений соглашение не содержит, что свидетельствует о том, что соглашение составлено с нарушением требований действующего законодательства, и соответственно какие-либо обязательства у должника указанное доп. оглашение не порождает.

Далее, по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО2, ФИО4 и ФИО5 с кадастровым номером №, установлена цена договора в размере 700 000 руб.

При этом, в дополнительном соглашении к договору, который не прошел государственную регистрацию, цена договора указана 11 281 500 руб.

В соответствии с ч.2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку товар, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с ч.2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено судом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчиками в счет стоимости земельных участков уплачено общая сумма в 16 135 016 руб., что подтверждается представленным ответчиками расчетам, а также расписками ФИО1 и ФИО3, написанными ими за период с 05.03.2016г. по 10.01.2019г.

С августа 2017 г. по июль 2018 г. платежи по договору не производились, поскольку Арбитражным управляющим ФИО14 заявлен иск о расторжении договора купли-продажи в рамках дела о банкротстве.

В августе 2018 г. в адрес Арбитражного управляющего ФИО14 направлено письмо с просьбой предоставить реквизиты банковских счетов для перечисления сумм по договорам купли-продажи, которое управляющим проигнорировано.

Таким образом, из представленных суду материалов следует, что за земельные участки ответчиками уплачена сумма в размере 16 135 016 руб., что превышает половину стоимости обоих участков, соответственно в соответствии с требованиями ст. 489 ГК РФ, у истца отсутствуют основания для отказа от исполнения договора.

Также, судом не установлено оснований для расторжения договоров купли-продажи земельных участков, так как ответчиками не нарушено существенных условий договоров купли-продажи, истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о причинении им значительного ущерба.

Кроме того, суд учитывает то обстоятельство, что спорный земельный участок в его первоначальном виде уже не существует, изменена категория земель после заключения договора купли-продажи в установленном законом порядке.

17.08.2016г. выдано разрешение № №-049 на капитальное строительство аквапарка «Ниагара», строительство которого в настоящее время завершено. Стоимость построенного на земельном участке аквапарка превышает 400 миллионов руб. Строение аквапарка является капитальным и неразрывно связано с землей.

10.05.2019г. между ФИО4 и ИП ФИО12 заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером 01:05:2900013:6183, расположенного по адресу: РА, 

<

адрес>, а. Новая Адыгея, ул. 

<

адрес>, 35.

10.05.2019г. между ФИО4, ФИО5 и ИП ФИО12 заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером 01:05:2900013:6180, расположенного по адресу: РА, 

<

адрес>, установлено относительно ориентира бывший совхоз «Адыгейский» поле № секция Vo4 (примерный адрес: а. Новая Адыгея, 

<

адрес>)

10.05.2019г. между ООО «Аква-Тис» и ИП ФИО12 заключен договор аренды № имущественного комплекса – аквапарка, расположенного по адресу: РА, 

<

адрес>, а. Новая Адыгея, ул. 

<

адрес>, 35 А.

Из изложенного следует, что на спорном земельном участке возведен аквапарк, который находится в аренде у третьих лиц, функционирует в соответствии с его целевым использованием.

Таким образом, судом не установлено, оснований, предусмотренных ст. 450 ГК РФ, для расторжения договора, и исковые требования ФИО3 удовлетворению не подлежат.

В свою очередь, ФИО4 и ФИО5 обратились в суд со встречным иском к ФИО3 о признании недействительными договоров цессий по основанию их не соответствия требованиям закона.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Как видно из представленных материалов, договор уступки, на который истец ссылается как на основание иска, не зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ (в ред., действующей на момент заключения договора купли-продажи и уступки права требования) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

В соответствии с ч.2 ст.389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки.

В силу требований пункта 2 статьи 389 ГК РФ, уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. В соответствии с п. 2 ст. 25 ЗК РФ государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. 

В соответствии с ч. 1 ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Из изложенного следует, что договор уступки подлежит государственной регистрации, так как содержит право истца на предъявление требований по договору купли-продажи от 29.04.2016г. и от 13.04.2016г. Однако указанное требование закона истцом не соблюдено, договор уступки в государственных органах не зарегистрирован.

Кроме того, ФИО1, на момент заключения сделки уступки права требования по договорам купли-продажи, не имел полномочий для заключения указанных договоров, поскольку в отношении него возбуждено дело о банкротстве и назначен внешний управляющий.

Более того, в соответствии с договором цессии от 10.07.2017г., заключенному между ФИО1 и ФИО9 все права по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ переданы в полном объеме ФИО9

Из представленных суду материалов следует, что с июля 2017 г. и по ДД.ММ.ГГГГ стороной по договору уступки прав выступал ФИО9, которому на основании договора уступки передавались все права по договору купли-продажи в полном объеме, что также подтверждается действиями Арбитражного суда Республики Адыгея, которым ФИО9 как сторона по договору уступки прав был привлечен при оспаривании данной сделки (договора купли-продажи земельного участка) арбитражным управляющим ФИО14 

Также, в период с 2016 г. по 2018 г. оплату денежных средств по договорам купли-продажи получал именно ФИО1, что также свидетельствует о недействительности представленных суду договоров уступки прав.

В соответствии с ч.1 ст.388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Однако, в данном случае уступка требований ФИО1 -ФИО3 противоречит требованиям закона, поскольку ФИО1 на момент заключения указанной сделки, не имел права выступать стороной по договору, поскольку право распоряжения имуществом ФИО1 принадлежит только Арбитражному управляющему ФИО14 и нарушает права других кредиторов по делу о банкротстве.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 31,07.2018 г., в удовлетворении требований внешнего управляющего ФИО14 о признании заключенной между ИП ФИО6 КФХ ФИО1 и ФИО4, ФИО1 и ФИО5 сделки о продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 01:05:2900013:6183 площадью 12992 кв.м. (

<

адрес>) отказано. Также был признан недействительным договор уступки прав по этим же договорам, заключенный между ФИО1 и ФИО9

В соответствии с ч.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы, либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В силу ч. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ч.3 ст. 382 ГК РФ, если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск, вызванных этим неблагоприятных для него последствий.

Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права другому лицу.

В соответствии с ч.1 ст. 385 ГК РФ должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода права этому кредитору.

Надлежащие доказательства перехода права требования (уступки) к ФИО3 в соответствии с требованиями закона до настоящего времени не представлены.

При этом суд принимает во внимание, что истец ФИО3 имел реальную возможность привести договор уступки в соответствие с требованиями закона за период с августа 2018 г. по июнь 2019 год, т.е. до рассмотрения дела по существу.

Согласно договорам уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена отсрочка оплаты стоимости договора уступки до ДД.ММ.ГГГГ, то есть сами договоры уступки не исполнены и противоречат закону, поскольку уступка требований в рассрочку не предусмотрена законом.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что договоры уступки нельзя считать заключенными, поскольку цена договора, являющаяся существенным условием договора, не уплачена. 

В соответствии с ч.1 ст.388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Кроме того, в соответствии со смыслом ст.ст. 382, 432, 450, 452 ГК РФ предметом договоров цессии от ДД.ММ.ГГГГ (заключенного между ФИО1 и ФИО3) и от ДД.ММ.ГГГГ. ( заключенного между ФИО2 и ФИО3) является право требования к исполнителям по обязательствам из договоров купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ При этом полной замены стороны по договорам купли- продажи не произошло. К истцу ФИО3 не перешли все права и обязательства продавца, в том числе и право на расторжение договоров купли-продажи.

Следовательно, заявитель является ненадлежащим истцом.

В ходе исследования письменных доказательств по делу, установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств, суд находит подтвержденным факт, что указанная сделка цессии противоречат закону и нарушает охраняемое Конституцией РФ право собственности гражданина, нарушая имущественные права, как ответчиков, так и третьих лиц.

С учетом изложенного, суд считает встречные исковые требования ФИО4 и ФИО5 подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о расторжении:

договора купли-продажи земельного участка площадью 7 420 +/- 754 кв.м, с кадастровым номером 01:05:2900013:6180, расположенного по адресу: Россия, 

<

адрес>, бывший совхоз «Адыгейский» поле № секция Vo/4, заключенного между ФИО2 и ФИО4, ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ (в редакции дополнительного соглашения от

года, а также

договора купли-продажи земельного участка площадью 12 992 кв.м +/- 997 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: Россия, 

<

адрес> заключенного между ФИО1 и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ (в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ)

аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ФИО4, ФИО5 на указанные земельные участки.

возврате указанных земельных участков ФИО3, а также регистрации права собственности за ФИО3 отказать в полном объеме.

Признать договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО3 и ФИО1 недействительным.

Признать договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО3 и ФИО2 недействительным.

В удовлетворении ходатайства о вынесении частного определения отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд в течение месяца со дня принятия решения. 

Судья Тахтамукайского 

районного суда РА В.В. Одинцов