Дело № 2-2027/2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Кирово-Чепецк 10 октября 2018 года

Кирово-Чепецкий районный суд Кировской области в составе судьи Шишкина А.В., при секретаре Сивковой Е.Е., с участием истца ФИО1, представителя ответчика по доверенности ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационный кооператив-7» о защите прав потребителя,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Жилищно-эксплуатационный кооператив-7» (далее - ООО «ЖЭК-7», ответчик) о защите прав потребителя. В обоснование заявленных исковых требований указала, что многоквартирный жилой *** находится на обслуживании ООО «ЖЭК-7» на основании договора управления ***-У-2016. В соответствии с п.3 протокола общего собрания собственников дома от *** была установлена цена договора на 2016 год в размере 20,11 руб. за 1 кв.м. общей площади помещения ежемесячно с последующим его изменением в соответствии с условиями договора. Согласно п.п. 5.1-5.3 данного договора размер платы за жилое помещение устанавливается на 2017 и 2018 годы путем ежегодной индексации на коэффициент дефлятора планово-договорной стоимости цены данных работ на 2016 год. В 2017 году ответчик в одностороннем порядке повысил плановую стоимость услуг 2016 года на коэффициент дефлятора. Общее собрание собственников по этому вопросу не проводилось. Размер коэффициента дефлятора не был утвержден собственниками, механизм его расчета также не был оговорен ни в решении, ни в тексте договора. При этом, положение п.5.3 договора не было применено ответчиком при установлении тарифа на 2018 год, что было признано администрацией ***. Таким образом, ответчик в 2017 году в одностороннем порядке без согласования с собственниками жилья, не утвердив это решением общего собрания, методом индексации, повысил тариф на свои услуги, что привело к нарушению прав истца и законодательства РФ. Просит признать незаконными действия ООО «ЖЭК-7» по одностороннему изменению условий договора управления ***-У-2016 от ***, признать ничтожными п.п. 5.3, 6.2.3 и 6.2.9 указанного договора управления.

В судебном заседании истец ФИО1 вышеуказанные доводы поддержала, уточнив исковые требования, просит признать незаконными действия ООО «ЖЭК-7» по начислению и предъявлению платы на содержание и ремонт жилого помещения по договору управления многоквартирным жилым домом ***-У-2016 от *** по тарифу в размере 22,12 руб. ежемесячно за период январь-декабрь 2017 года.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 с исковыми требованиями ФИО1 не согласна, в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в отзыве на иск, указав, что протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (МКД) *** по *** в *** от *** ООО «ЖЭК-4» (правопредшественник ООО «ЖЭК-7») выбрано в качестве управляющей организации МКД, утверждены условия договора управления, утвержден Перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, который оформлен в Приложение *** к договору управления. Согласно утвержденного общим собранием собственников помещений дома Приложения *** к договору управления установлен размер платы на 2016 г. в размере 20,11 руб., на 2017 г. в размере 22,12 руб., на 2018 г. в размере 24,33 руб., за 1 кв.м. общей площади помещения ежемесячно. В ноябре 2017 г. управляющей организацией, исходя из анализа произведенных и будущих затрат по содержанию общего имущества в доме, было предложено собственникам утвердить размер платы на 2018 г. в размере 23,23 руб./кв.м., что ниже, чем в ранее принятом решении от ***. Управляющая организация выступила инициатором проведения общего собрания, но от такого предложения собственники дома отказались - собрание не имело кворума для принятия соответствующего решения. В результате отрицательного результата по принятию решения собственниками о снижении размера платы на 2018 г. и установлении его в размере 23,23 руб./кв.м., управляющая организация использовала в расчетах за 2018 г. размер платы установленный органом местного самоуправления в лице администрации муниципального образования «***» *** в постановлении *** от ***, в размере 24,03 руб./кв.м. до момента предоставления 20.04.2018г. собственниками помещений дома протокола общего собрания от *** об установлении платы за содержание общего имущества по договору в размере 23,23 руб./кв.м. Применение размера платы отличного от установленного договором управления и Приложением *** к нему обусловлено преследованием интересов собственников помещений дома и принятыми такими собственниками решениями. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Суд, выслушав пояснения участников процесса, исследовав представленные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст.10 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему.

Согласно положениям п.2.3 ст.161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Положениями ст.162 ЖК РФ установлено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в т.ч. собственников помещений в МКД) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность.

В договоре управления должны быть, в том числе указаны: перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Согласно п.1 ч.2 ст.154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, в том числе плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в МКД, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в соответствии с ч.1 ст.156 ЖК РФ в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства.

В силу ч.7 ст.156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст.ст. 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Аналогичные положения закреплены в п.31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 (далее - Правила), согласно которым при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления МКД, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. 

Пункт 17 Правил устанавливает, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

В соответствии с п.35 Правил указанные в п.п. 31 - 34 настоящих Правил размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.

Проанализировав вышеперечисленные нормы права, суд приходит к выводу, что срок действия установленного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения временными рамками не ограничен, должен только в течение года оставаться неизменным. Следовательно, установленный на общем собрании собственников помещений в МКД размер платы за содержание и ремонт жилого помещения считается действующим до момента установления в предусмотренном законом порядке на общем собрании собственников помещений в таком доме нового размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения возможно только по результатам проведенного в указанном порядке общего собрания либо внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, которое созывается по инициативе любого из собственников жилых помещений дома.

Таким образом, процедура установления и изменения платы за выполнение работ по содержанию общего имущества МКД однозначно регламентирована нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к положениям гражданского законодательства (ст.424 ГК РФ) и имеют своей направленностью, прежде всего, гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как более слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией.

Как установлено материалами дела, истец ФИО1 является собственником 1/5 доли в праве общей долевой собственности на ***, расположенную в ***.

*** общим собранием собственников помещений МКД, расположенного по адресу: ***, проводившимся путем заочного голосования, принято решение, оформленное протоколом, в том числе об изменении формы управления МКД на форму управления – управляющей организацией; о заключении договора на управление с ООО «Жилищно-эксплуатационный кооператив-4» и утверждении условий Договора, в том числе перечня работ и услуг по содержанию общего имущества МКД, в соответствии с которым размер платы за указанные в Перечне работы и услуги на 2016 год установлен в размере 20,11 руб. за 1 кв.м общей площади помещения ежемесячно с последующим его изменением в соответствии с условиями Договора. ООО «ЖЭК-4» приступает к исполнению договора управления с ***.

*** между собственниками помещений в многоквартирном *** и ООО «ЖЭК-4» был заключен договор управления многоквартирным домом ***-У-2016.

*** завершена реорганизация в форме присоединения ООО «Жилищно-эксплуатационный кооператив - 4» к ООО «Жилищно-эксплуатационный кооператив - 7», которое является правопреемником ООО «Жилищно-эксплуатационный кооператив - 4», в том числе, по обязательствам, вытекающим из договора ***-У-2016 от ***.

Согласно п.п. 5.1. - 5.3 договора управления, цена договора определяется в размере стоимости выполненных работ, оказанных услуг по управлению МКД, содержанию общего имущества. Стоимость выполненных работ, оказанных услуг по управлению МКД, содержанию общего имущества определяется исходя из планово-договорной стоимости соответствующих работ, услуг, которая указывается в Перечне размера платы за содержание общего имущества для обеспечения надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных решением общего собрания собственников помещений и приведенном Положении №1 к Договору, а во второй и третий годы действия Договора ежегодно индексируется на коэффициент дефлятора.

Согласно п.5.5 договора размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается для собственников помещений соразмерно планово-договорной стоимости работ, услуг, устанавливаемой минимальным перечнем необходимых работ, услуг для обеспечения надлежащего содержания общего имущества, и порядке их выполнения в Многоквартирном доме, утвержденный Постановлением Правительства №290 от 03.04.2013 на каждый год действия Договора, в расчете помесячно в течение года – за 1 (один) квадратный метр общей площади помещений в Многоквартирном доме.

В соответствии с п.10.1 срок действия данного договора установлен по *** и считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если за 60 дней до окончания его действия ни одна из Сторон не заявит о его расторжении. 

Приложением *** к договору управления ***-У-2016 установлен размер платы на 2016 г. в размере 20,11 руб., на 2017 г. в размере 22,12 руб., на 2018 г. в размере 24,33 руб., за 1 кв.м. общей площади помещения ежемесячно.

Материалами дела установлено и ответчиком не оспаривается, что в течении 2017 года при начислении платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД по адресу: *** размере 22,12 руб. ответчиком приняты условия договора управления ***-У-2016 от *** (п.п. 5.1-5.7) с учетом указанной в приложении *** к договору плановой стоимости работ, услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию общего имущества на 2017 год. 

При этом доказательств утверждении данной платы собственниками в установленном законом порядке в материалах дела не имеется. 

Учитывая, что определение размера платы за содержание жилого помещения согласно действующему жилищному законодательству обусловлено перечнем и объемом работ и услуг по содержанию общего имущества, суд приходит к выводу, что протокол общего собрания собственников помещений от *** не подтверждает факт принятия решения об установлении платы за содержание жилого помещения на 2017 год.

Предусмотренный договором управления механизм индексации платы за содержание и ремонт жилого помещения не может быть признан законным и обоснованным. В рассматриваемом случае, изменение платы ответчиком могло быть произведено только в соответствии с решением собрания собственников. При этом одним из принципов образования платы за содержание и ремонт общего имущества является экономическая обоснованность, являющаяся основой предложения управляющей организации, однако каких-либо документов, обосновывающих экономическую целесообразность повышения данного тарифа на 2017 год именно до 22,12 руб. за кв.м., ООО «ЖЭК-7» при заключении договора от *** представлено не было.

С учетом изложенного начисление оплаты за содержание и ремонт по тарифу 22,12 руб. за кв.м. произведено ответчиком неправомерно, в отсутствие волеизъявления собственников помещений МКД по установлению данной платы, что противоречит требованиям действующего жилищного законодательства и нарушают права потребителя.

Довод представителя ответчика о том, что размер платы на 2017г. в размере 22,12 руб. был утвержден протоколом от ***, установлен договором управления ***-У-2016 от *** и подлежал обязательному применению отклоняется судом, как противоречащий установленным по делу обстяотельствам. Ни правовые нормы ЖК РФ, ни принятые в соответствии с ним Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, регулирующие спорные правоотношения по установлению размера платы, не содержат указания на наличие у управляющей компании права в одностороннем порядке устанавливать (изменять) размер указанной платы на дату заключения договора, в том числе путем ее индексации с учетом инфляции, а лишь возлагают на управляющую компанию обязанность предоставить на утверждение общему собранию собственников многоквартирного дома свои обоснованные предложения по определению и установлению этого размера, порядок определения размера платы указывается в договоре управления и должен соответствовать требованиям законодательства.

Пункт 5.3 договора управления, устанавливая возможность ежегодного изменения платы за содержание и ремонт жилого помещения на коэффициент дефлятора (который ЖК РФ не предусмотрен), применительно к приложению *** по установлению стоимости на 2017 года в конкретном размере (22,12 руб. за кв.м.), не содержит такого предусмотренного п.2 ч.3 ст.162 ЖК РФ существенного условия как порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, методику индексации расчета стоимости услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том смысле, в каком это предусматривает ч.1 ст.156 ЖК РФ, что не отвечает требованиям определенности размера платы за содержание жилого помещения и допускает односторонний характер действий ответчика при определении размера платы на будущие периоды в твердой сумме, а потому влечет за собой нарушение прав собственников МКД.

Учитывая вышеизложенные нормы права, установленные обстоятельства и представленные доказательства, суд считает исковые требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать незаконными действия общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационный кооператив - 7» по начислению и предъявлению платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме по адресу: ***, в размере 22,12 руб./кв.м. общей площади помещения собственника за период с января по декабрь 2017 года.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья А.В. Шишкин

Мотивированное решение изготовлено 12 октября 2018 года.