Дело __

__

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«27» мая 2020 года г. Новосибирск

Заельцовский районный суд г. Новосибирска

в с о с т а в е:

Председательствующего судьи Павлючик И.В.,

При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куликовой О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» об обязании передать земельный участок, государственной регистрации права собственности на земельный участок, взыскании неустойки, штрафа, по встречному исковому заявлению ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» к ФИО1 о взыскании неустойки за нарушение сроков оплаты недвижимого имущества

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» об обязании передать земельный участок, государственной регистрации права собственности на земельный участок, взыскании неустойки, штрафа, указав, что 22.05.2017 г. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости __ согласно которому стороны обязались заключить между собой основные договоры купли-продажи недвижимости земельного участка, площадью 850 кв.м., с кадастровым __ и __ долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым __ общей площадью 49113 кв.м.

Согласно условиям предварительного договора, общая цена отчуждаемых объектов недвижимости составила 2 100 134 руб., в том числе 1 700 000 руб. - стоимость земельного участка, 400 134 руб. – стоимость отчуждаемой доли в праве общей долевой собственности.

Во исполнение условий предварительного договора 23.06.2017 г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества __ согласно которому ответчик обязался передать истцу в собственность земельный участок, площадью 850 кв.м., с кадастровым __ расположенный на территории Вторых Чкаловских Дач и которому присвоен __ а истец уплатить цену земельного участка в размере 1 700 000 руб.

Свои обязательства по договору купли-продажи истец выполнил в полном объеме, что подтверждается квитанцией к ПКО от 23.05.2017 г. на сумму 102 500 руб., платежным поручением от 08.06.2017 г. на сумму 810 000 руб., платежным поручением от 14.07.2017 г. на сумму 300 000 руб., письмом Сбербанка об электронном переводе от 31.07.2017 г. на сумму 125 000 руб., письмом Сбербанка об электронном переводе от 03.08.2017 г. на сумму 57 000 руб., письмом Сбербанка об электронном переводе от 13.06.2018 г. на сумму 30 000 руб., платежным поручением от 21.01.2019 г. на сумму 678 134 руб., актом сверки взаимных расчетов.

Согласно пункту 2.1.1. договора купли-продажи __ передача земельного участка осуществляется в течение 7 дней с момента получения оплаты в полном объеме путем оформления акта приема-передачи.

В нарушении п.2.1.1 договора ответчик не передал истцу оплаченный земельный участок и не оформил передаточный акт, необходимый для совершения государственной регистрации перехода права собственности к истцу как покупателю земельного участка.

В связи с нарушением срока передачи участка, истец составил и направил ответчику акт приема-передачи земельного участка, что подтверждается письмами от 04.04.2019 г., 09.04.2019 г., 24.04.2019 г., однако ответчик свои обязательства не выполнил. При этом в качестве условия для подписания акта ответчик выдвигает истцу требование о подписании дополнительного соглашения к договору купли-продажи участка, что не предусмотрено его условиями.

В настоящее время право собственности на земельный участок зарегистрировано за ответчиком, что подтверждается выписками из ЕГРН, которые свидетельствуют о том, что договор купли-продажи недвижимости со стороны ответчика не исполнен.

Поскольку окончательный расчет по договору купли-продажи недвижимого имущества был произведен истцом 21.01.2019 г., то предусмотренный пунктом 2.1.1. договора семидневный срок передачи земельного участка истекает 28.01.2019 г. Начиная с 29.01.2019 г. в отношении ответчика подлежит начислению неустойка, предусмотренная п.3 ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Просрочка передачи земельного участка по состоянию на 18.11.2019 г. составила 293 дня. Сумма неустойки за каждый день просрочки составляет 8 500 руб. исходя из следующего расчета: 1 700 000 руб. (сумма предварительной оплаты) х 0, 05% (размер законной неустойки).

Общий размер начисленной неустойки за весь период просрочки составляет 2 490 500 руб. (293 дня х 8 500 руб.). Истец самостоятельно снизил размер неустойки за просрочку передачи потребителю предварительно оплаченного земельного участка до 1 700 000 руб.

С учетом изложенного, истец просит суд обязать ответчика исполнить обязанность по передачи истцу земельного участка, площадью 850 кв.м. с кадастровым __ категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилые дома на дачных участках, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, территория Вторых Чкаловских Дач, номер на генплане поселка «Европейский» 231/1; вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к истцу, взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за просрочку передачи потребителю предварительно оплаченного земельного участка в размере 1 700 000 руб., штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 руб.

Не согласившись с исковыми требованиями, ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» обратилось в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО1 о взыскании неустойки за нарушение сроков оплаты недвижимого имущества (том 1 л.д. 71-74), указав, что 22.05.2017 г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи __ согласно которому стороны договорились заключить в будущем договоры купли-продажи, в том числе и земельного участка, площадью 850 кв.м., кадастровый __ расположенный по адресу: г. Новосибирск, территория вторых Чкаловских Дач.

Согласно п.5.1 предварительного договора купли-продажи __ от 22.05.2017 г. ФИО1 должен был внести задаток за покупаемый земельный участок в размере 255 000 руб., который он произвел по платежному поручению __ от 24.05.2017 г. и платежному поручению __ от 08.06.2017 г.

В связи с оплатой ФИО1 задатка, 23.06.2017 г. между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества __ по которому ПАО «Компания «Сухой» обязалось передать в собственность ФИО1 земельный участок.

В соответствии с п. 3.1 договора общая цена отчуждаемого земельного участка составила 1 700 000 руб. При этом в соответствии с абз. 2 п. 3.1 договора сумма задатка в размере 255 000 руб., выплаченная ФИО1 к моменту заключения договора была засчитана в счет оплаты по договору.

Таким образом, после заключения договора ФИО1 должен был оплатить в сроки и в размерах, указанных в графике платежей денежную сумму в размере 1 445 000 руб. (1 700 000 – 255 000 руб.). 

Согласно п.3.1 договора оставшаяся часть оплаты за земельный участок должна была быть осуществлена ФИО1 в следующем порядке:

Платеж в размере 481 667 руб. – в течение 10 дней с момента подписания основного договора купли-продажи, то есть не позднее 03.07.2017 г. (оплата произведена частями 254 866 руб. – 08.06.2017 г. и 226 801 руб. – 17.07.2017 г.);

Платеж в размере 481 667 руб. – в течение 1 месяца с момента подписания основного договора купли-продажи, то есть не позднее 24.07.2017 г. (оплата произведена частями: 73 199 руб. – 17.07.2017 г., 125 000 руб. – 01.08.2017 г., 57 000 руб. – 04.08.2017 г., 30 000 руб. – 14.06.2018 г., 196 468 руб. – 21.01.2019 г.).

Платеж в размере 481 666 руб. – в течение 2 месяцев с момента подписания основного договора купли-продажи, то есть не позднее 22.08.2017 г. (оплата всей суммы произведена 21.01.2019 г.).

Таким образом, ФИО1 обязан был произвести оплату земельного участка не позднее 23.08.2017 г.

Однако истец значительно нарушил условия договора и произвел полную оплату земельного участка только 21.01.2019 г. после неоднократного предъявления претензий со стороны ответчика. 

Согласно расчету ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой», размер пени, подлежащий взысканию с ФИО1 за нарушение сроков оплаты недвижимого имущества, составляет 369 728,13 руб.

ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» предпринимало меры к решению вопроса во внесудебном порядке путем направления ФИО1 претензии – уведомления __ /520 от 16.07.2019 г. Данная претензия – уведомление ФИО1 получена, ответ до настоящего времени не предоставлен, пеня не оплачена.

С учетом изложенного, ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» просит суд взыскать с ФИО1 неустойку за нарушение сроков оплаты недвижимого имущества в размере 369 728 руб. 13 коп., расходы по оплате государственной пошлины.

В процессе рассмотрения дела по ходатайству ответчика ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечено ООО «Инвестор» (том 1 л.д. 65-66).

В судебное заседание истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО1 не явился, судом приняты меры к его надлежащему извещению.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО2, действующий на основании доверенности (том 1 л.д. 236) исковые требования в части обязания ответчика исполнить обязанность по передачи истцу земельного участка, площадью 850 кв.м. с кадастровым __ категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилые дома на дачных участках, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, территория Вторых Чкаловских Дач, номер на генплане поселка «Европейский» 231/1; вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к истцу, не поддержал в связи с подписанием сторонами 13.02.2020 г. акта приема-передачи земельного участка по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.06.2017 г. и государственной регистрации 25.05.2020 г. перехода права собственности на земельный участок. Остальные исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки за просрочку передачи потребителю предварительно оплаченного земельного участка в размере 1 700 000 руб., штрафа в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, расходов по оплате государственной пошлины в размере 12 000 руб. поддержал в полном объеме, пояснил в соответствии с вышеизложенным. В удовлетворении встречного иска просил отказать. В случае принятия решения о взыскании неустойки, просил снизить размер неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» по доверенности ФИО3 (том 1 л.д. 238) с первоначальными исковыми требованиями ФИО1 не согласилась полностью, поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве на иск (том 1 л.д. 137-144), дополнениях к отзыву на иск, указав, что на основании п. 2.1.1. договора ответчик должен был передать истцу земельный участок не позднее 30.01.2019 г. включительно (21.01.2019 г. + 7 рабочих дней). Во исполнение данной обязанности 22.01.2019 г. со стороны ответчика был подготовлен и подписан акт приема-передачи к договору купли-продажи недвижимого имущества __ от 23.06.2017 г. о передаче истцу земельного участка в соответствии с условиями договора. При этом ответчик неоднократно уведомлял истца и его представителя по доверенности о необходимости принятия земельного участка путем подписания акта приема-передачи как в телефонных переговорах, так и в письменном виде. По мнению ответчика, передача земельного участка истцу не произведена лишь по причине уклонения самого истца от получения данного земельного участка и подписания акта приема-передачи. Ответчик составил проект дополнительного соглашения __ от 15.03.2019 г. к договору и предложил подписать его истцу. При этом ответчик не ставил в зависимость передачу истцу земельного участка от необходимости подписания истцом какого-либо дополнительного соглашения к договору. Телефонными переговорами в период с 21.01.2019 г. по 15.05.2019 г., а также письмом от 30.04.2019 г. ответчик приглашал истца на подачу документов для регистрации перехода права собственности на земельный участок в 09-00 часов 16.05.2019 г. 16.05.2019 г. представитель ответчика и представитель истца по доверенности ФИО4 прибыли к назначенному времени в МФЦ, но в связи с не подписанием представителем истца акта приема-передачи земельного участка, регистрация перехода права собственности земельного участка так и не была произведена.

Таким образом, полагает, что истец уклонялся от получения земельного участка путем отказа от подписания акта приема-передачи. Ответчик предпринял все меры для передачи истцу земельного участка по акту приема-передачи на условиях, предусмотренных договором, следовательно, истец злоупотребляет своим правом, пытаясь искусственно создать ситуацию для взыскания с ответчика штрафных санкций за якобы допущенные нарушения. Таким образом, полагала, что отсутствуют основания для взыскания с ответчика неустойки и штрафа.

Ответчиком произведен расчет процентов по средневзвешенной процентной ставке кредитных организаций по кредитным операциям в рублях физическим лицам (до 1 года, включая «до востребования»), которые за период с 31.01.2019 г. по 18.11.2019 г. составили 197 854,79 руб., что значительно ниже предъявленной истцом неустойки в размере 1 700 000 руб.

Истец сам содействовал увеличению размера ответственности и не принял разумных мер к ее уменьшению (отказывался от подписания акта приема-передачи, не предпринимал мер к переговорам, не рассмотрел предложение ответчика о возможности уменьшения стоимости земельного участка на стоимость охранной зоны).

Наличие охранной зоны на земельном участке вследствие расположенной вблизи ГРПШ признается ограничением права собственности в части использования участка, поскольку это территория с особым режимом использования, а не обременением.

Продавец, покупатель и третье лицо находятся в равных правах и обязанностях – газовое оборудование находится рядом с участком и никто не скрывал его присутствия, в ЕГРН ограничения не установлены на участок, отсутствует запрет на использование данного участка.

В связи с тем, что ГРПШ был построен в 2012 г., почти за 5 лет до момента приобретения участка ФИО1, а Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 г. __ категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилые дома на дачных участках, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, территория Вторых Чкаловских Дач, номер на генплане поселка «Европейский» 231/1; 

- __ долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым __ общей площадью 49113 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилые дома на дачных участках, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, территория Вторых Чкаловских Дач, размер доли соответствует 147 кв.м.

Согласно п.2 договора, срок заключения основного договора в отношении земельного участка – не позднее 20 дней с момента внесения покупателем первой части задатка по настоящему договору. 

Согласно п.4 предварительного договора, общая цена отчуждаемых объектов недвижимости составила 2 100 134 руб., в том числе 1 700 000 руб. - стоимость земельного участка, 400 134 руб. – стоимость отчуждаемой доли в праве общей долевой собственности.

Согласно п.5 покупная цена объектов выплачивается в следующем порядке:

Задаток в размере 315 020 руб. 00 коп., что составляет 15 % от покупной цены объектов недвижимости, в том числе 255 000 руб. в счет покупной цены земельного участка; 60 020 руб. в счет покупной цены __ долей в праве общей долевой собственности на земельный участок выплачивается в следующем порядке:

- первая часть задатка в размере 100 000 руб., в том числе 76500 руб. в счет покупной цены земельного участка. 23 500 руб. в счет покупной цены доли выплачивается покупателем в момент подписания договора;

- оставшаяся часть задатка в размере 215 020 руб. в том числе 178 500 руб. в счет покупной цены земельного участка, 36 520 руб. в счет покупной цены доли в момент подписания настоящего договора. 

Согласно п.5.1 предварительного договора купли-продажи __ от 22.05.2017 г. ФИО1 внес задаток за покупаемый земельный участок в размере 255 000 руб., что подтверждается платежным поручением __ от 24.05.2017 г., платежным поручением __ от 08.06.2017 г. (том 1 л.д. 84-85).

В связи с оплатой ФИО1 задатка, 23.06.2017 г. между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества __ по которому ПАО «Компания «Сухой» обязалось передать в собственность ФИО1 земельный участок, площадью 850 кв.м., с кадастровым __ категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилые дома на дачных участках, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, территория Вторых Чкаловских Дач, номер на генплане поселка «Европейский» 231/1, а ФИО1 обязался его принять и оплатить (том 1 л.д. 86-88).

В соответствии с п. 3.1 договора цена отчуждаемого недвижимого имущества составила 1 700 000 руб. 

В соответствии с абз. 2 п.3.1 договора сумма задатка в размере 255 000 руб., выплаченная ФИО1 к моменту заключения договора была засчитана в счет оплаты недвижимого имущества.

Оставшаяся часть покупной цены в размере 1 445 000 руб. выплачивается покупателем в следующем порядке:

- платеж в размере 481 667 руб. – в течение 10 дней с момента подписания основного договора купли-продажи. Оплата произведена истцом частями 254 866 руб. – 08.06.2017 г. и 226 801 руб. – 17.07.2017 г.

- платеж в размере 481 667 руб. – в течение 1 месяца с момента подписания основного договора купли-продажи, то есть не позднее 24.07.2017 г. (оплата произведена частями: 73 199 руб. – 17.07.2017 г., 125 000 руб. – 01.08.2017 г., 57 000 руб. – 04.08.2017 г., 30 000 руб. – 14.06.2018 г., 196 468 руб. – 21.01.2019 г.);

- платеж в размере 481 666 руб. – в течение 2 месяцев с момента подписания основного договора купли-продажи, то есть не позднее 22.08.2017 г. (оплата всей суммы произведена 21.01.2019 г.).

21.01.2019 г. истец оплатил покупную стоимость земельного участка в полном объеме.

Выполнение обязательств покупателя по договору купли-продажи подтверждается квитанцией к ПКО от 23.05.2017 г. на сумму 102 500 руб., платежным поручением от 08.06.2017 г. на сумму 810 000 руб., платежным поручением от 14.07.2017 г. на сумму 300 000 руб., письмом Сбербанка об электронном переводе от 31.07.2017 г. на сумму 125 000 руб., письмом Сбербанка об электронном переводе от 03.08.2017 г. на сумму 57 000 руб., письмом Сбербанка об электронном переводе от 13.06.2018 г. на сумму 30 000 руб., платежным поручением от 21.01.2019 г. на сумму 678 134 руб., актом сверки взаимных расчетов (том 1 л.д. 22-30).

Согласно пункту 2.1.1. договора купли-продажи __ передача земельного участка осуществляется в течение 7 дней с момента получения оплаты в полном объеме путем оформления акта приема-передачи.

23.01.2019 г. истец обратился к ответчику с письмом, в котором указал, что после промеров земельного участка, им было обнаружено, что непосредственно вблизи участка располагается объект газового хозяйства – «Шкафной газовый пункт». При этом ранее, в ходе осмотра участка, руководитель ООО «Инвестор» ФИО5 заявлял, что данное сооружение не имеет отношение к данному участку никакого отношения и можно застраивать участок без ограничений, что и было отражено в договоре, что участок не имеет никаких обременений. В дальнейшем, истцу было предложено при строительстве отступить 10 м от станции, с чем истец не согласен. Просил рассмотреть варианты переноса газового пункта на необходимое расстояние согласно действующим нормативам (том 1 л.д. 180).

04.02.2019 г. ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» обратилось к своему агенту ООО «Инвестор» в рамках договора __ от 03.07.__ г. (том 1 л.д. 51-55) с письмом, в котором просило подтвердить нахождение земельного участка с кадастровым __ в охранной зоне, указав ее расстояние до границ земельного участка, направить техническую документацию на газовый пункт и сообщить о возможности переноса вышеуказанного объекта на необходимое расстояние согласно действующих нормативов (том 1 л.д. 181-182).

В ответе на письмо ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» от 04.02.2019 г., ООО «Инвестор» сообщило, что за границами земельного участка, принадлежащего истцу находится шкафной газорегуляторный пункт. При заключении договора купли-продажи внимание покупателя было обращено и на рельеф местности, а также на то, что в непосредственной близости от участка располагается ГРП, с чем ФИО1 согласился. Ему была предоставлена значительная скидка. При минимальной цене метра земли в 2500 руб. участок был ему продан по цене 2000 руб. за метр, то есть ниже на 20 % минимальной цены. Также была предоставлена рассрочка платежа на 3 месяца (том 1 л.д. 183-185).

Письмом от 20.02.2019 г. ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» сообщило истцу о том, что рядом с земельным участком, принадлежащим истцу расположен объект газового хозяйства – газораспределительный пункт, который не является собственностью ПАО «Компания «Сухой». Так как часть земельного участка с кадастровым __ находится в территории охранной зоны, действующее законодательство устанавливает ряд ограничений по его использованию. В связи с тем, что продавец не является собственником газораспределительного пункта, по всем возникающим вопросам, связанным с его эксплуатацией необходимо обращаться в УК ООО «Инвестор» (том 1 л.д. 186-187).

04.04.2019 г. истец обратился к ответчику с предложением подписания акта приема-передачи земельного участка для дальнейшего обращения в Управление Россрестра по НСО с целью регистрации права собственности (том 1 л.д. 31). 

Письмом от 09.04.2019 г. истец просил ответчика сообщить дату передачи участка (том 1 л.д. 32).

24.04.2019 г. истец повторно просил сообщить дату передачи земельного участка и передать в собственность земельный участок (том 1 л.д. 33).

Письмом от 30.04.2019 г. ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» сообщило истцу о том, что ответчик готов передать в собственность истца земельный участок, о чем неоднократно уведомлял истца в телефонных переговорах. Ответчик приглашал истца на подачу документов для регистрации перехода права собственности на земельный участок в 09-00 часов 16.05.2019 г. О возникшей ситуации продавцу стало известно после получения от покупателя письма от 23.01.2019 г. __ Ответчик составил проект дополнительного соглашения __ от 15.03.2019 г. к договору и предложил подписать его истцу (том 1 л.д. 188-190).

В дополнительном соглашении __ от 15.03.2019 г. к договору купли-продажи недвижимого имущества __ от 23.06.2017 г. (том 1 л.д. 190) предлагалось изложить п.1.3 договора в следующей редакции: «1.3 продавец гарантирует, что в отношении земельного участка отсутствует какие-либо правопритязания или заявленные в судебном порядке права требования 3 –х лиц, за исключением указанных в договоре. Качественные характеристики отчуждаемого недвижимого имущества покупателю известны и не вызывают претензий. Добавить в договор пункт, изложив его в следующей редакции: «1.4. Земельный участок имеет следующие ограничения в использовании: земельный участок частично входит в зону: «Охранная зона газорегуляторного пункта. В едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о частях земельного участка, входящих в данную зону».

15.__ г. представитель истца ФИО4 направил ответчику письмо, в котором указал о необходимости исключения из акта приема-передачи фразы «не вызывает претензий» из п.5 акта приема-передачи – «качественные характеристики передаваемого недвижимого имущества покупателю известны и не вызывают претензий».

Письмом от 06.06.2019 г. ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» сообщило истцу о том, что внесение изменений в акт приема-передачи к договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.06.2017 г. в части исключения из пункта 5 слов « и не вызывает претензий» невозможно. В связи с чем, предложило расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.06.2017 г. (том 1 л.д. 192-193).

Письмом от 25.06.2019 г. ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» сообщило истцу о том, что о наличии обременения покупателю стало известно еще до момента полной оплаты по договору, что подтверждается письмом от 23.01.2019 г. Несмотря на это, покупатель произвел полный расчет за земельный участок. Зафиксировать факт нахождении части земельного участка с кадастровым __ в границах охранной зоны объектов газоснабжения покупателю предлагалось ранее (письмо от 30.04.2019 г.) путем подписания дополнительного соглашения __ к договору купли-продажи от 23.06.2017 г. Однако до настоящего времени дополнительное соглашение покупателем не подписано, имущество им не принято. Просили предоставить банковские реквизиты для возврата денежных средств в размере 2 100 134 руб. (том 1 л.д. 194-195). 

Согласно расчету ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой», размер пени за нарушение сроков оплаты недвижимого имущества составляет 369 728,13 руб. (том 1 л.д. 199).

ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» направляло ФИО1 претензию – уведомление __ /520 от 16.07.2019 г. об оплате пени. Данная претензия – уведомление ФИО1 получена, ответ до настоящего времени не предоставлен, пеня не оплачена (том 1 л.д. 196-198, 200).

27.08.2019 г.,09.10.2019 г. ответчик ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» направлял ФИО1 письмо, в котором сообщило, что охранная зона газорегуляторного пункта заходит на территорию участка истца и занимает площадь 116 кв.м. Исходя из того, что данное обременение земельного участка не было оговорено сторонами в договоре, ответчик готов рассмотреть уменьшение покупной стоимости земельного участка на стоимость площади, занимаемой охранной зоной газорегуляторного пункта с заключением дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.06.2017 г. (том 1 л.д. 201-204).

Согласно представленному третьим лицом заключению ООО «Фортуна +» от 03.02.2020 г. минимальное расстояние от отдельно стоящих ГРПШ при делении газа на вводе в ГРПШ до 0,6 МПа включительно до зданий составляет 7 м. Уменьшение указанного расстояния может быть произведено за счет переноса ограждающих конструкций и иных конструктивных элементов ГРПШ. Перед началом строительства дома его проект с указанием размещения строения на участке, граничащем с ГРПШ должен быть представлен в организацию, занимающуюся эксплуатацией газопровода (том 1 л.д. 246).

13.02.2020 г. между сторонами был подписан акт приема-передачи земельного участка по договору купли-продажи недвижимого имущества __ от 23.06.2017 г.

25.05.2020 г. Управлением Росреестра по Новосибирской области произведена государственная регистрация перехода права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым __

Принимая во внимание данные обстоятельства, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 в части обязания ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» исполнить обязанность по передачи истцу земельного участка, площадью 850 кв.м. с кадастровым __ категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилые дома на дачных участках, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, территория Вторых Чкаловских Дач, номер на генплане поселка «Европейский» 231/1; вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к истцу не подлежат удовлетворению.

Согласно п.1.3 договора от 23.06.2017 г. продавец гарантирует, что передаваемое покупателю недвижимое имущество не является предметом судебного спора, не находится под арестом или в залоге, обременений не имеет. Качественные характеристики отчуждаемого недвижимого имущества покупателю известны и не вызывают претензий.

Положениями ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В силу пункта 14 постановления Правительства Российской Федерации __ от 20.11.2000 "Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей", на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается лицам, указанным в пункте 2 настоящих Правил (юридические и физические лица, являющиеся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков, расположенных в пределах охранных зон газораспределительных сетей):

а) строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения.

Наличие на земельном участке охранной зоны сооружения - подземного, надземного газопровода высокого, среднего, низкого давления, практически делает невозможным использование земельного участка по назначению.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Оценивая представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что ответчиком ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» не представлено письменных доказательств, подтверждающих, что качественные характеристики отчуждаемого недвижимого имущества - земельного участка, площадью 850 кв.м. с кадастровым __ категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилые дома на дачных участках, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, территория Вторых Чкаловских Дач, номер на генплане поселка «Европейский» 231/1 были известны покупателю, а именно то, что земельный участок имеет ограничения в использовании, частично входит в зону: «Охранная зона газорегуляторного пункта». 

Сведения об ограничениях в использовании земельного участка, вхождение земельного участка в охранную зону не были внесены продавцом в договор купли-продажи недвижимого имущества, о чем свидетельствует предложение ответчика истцу заключить дополнительное соглашение __ от 15.03.2019 г. к договору купли-продажи недвижимого имущества __ от 23.06.2017 г. (том 1 л.д. 190). 

Наличие на земельном участке истца «охранной зоны газорегуляторного пункта» не оспаривается ответчиком, третьим лицом и подтверждается письменными материалами дела, перепиской ответчика и ООО «Инвестор» (том 1 л.д. 183-185, 186-187, 188-189, 190,194-195,201-202). 

Исходя из буквального смысла, содержания и толкования вышеприведенных норм права в их взаимосвязи, продавец - собственник земельного участка обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о расположении земельного участка, в том числе по отношению к смежным земельным участкам, его границах, возможных обременениях и ограничениях его использования, и иную информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

Доказательств, соответствующих требованиям ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, подтверждающих предоставление истцу при заключении договора купли-продажи земельного участка информации, из которой возможно было установить наличие на земельном участке ограничений в момент заключения договора купли-продажи или иной информации о наличии ограничений на земельном участке, стороной ответчика не представлено.

Следовательно, поскольку на момент заключения договора купли-продажи ограничения прав на земельный участок существовали, они подлежали внесению в договор купли-продажи недвижимого имущества, а в соответствии с положениями ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать участок свободным от ограничений, риск неосведомленности несет продавец.

В связи с чем, суд полагает, что доводы истца о необходимости исключения из акта приема-передачи фразы «не вызывает претензий» из п.5 акта приема-передачи – «качественные характеристики передаваемого недвижимого имущества покупателю известны и не вызывают претензий» заслуживают внимания, являются законными и обоснованными.

Обоснованность исключения данных сведений из акта приема-передачи земельного участка подтверждается подписанием сторонами 13.02.2020 г. акта приема-передачи земельного участка по договору купли-продажи недвижимого имущества __ от 23.06.2017 г., на следующих условиях:

«- продавец передал, а покупатель принял в собственность недвижимое имущество, указанное в п.2 настоящего акта.

- продавец передал в собственность покупателя следующее недвижимое имущество: земельный участок, площадью 850 кв.м. с кадастровым __ категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилые дома на дачных участках, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, территория Вторых Чкаловских Дач. В соответствии с генеральным планом территории коттеджного поселка «Европейский», земельному участку присвоен __

- общая цена отчуждаемого недвижимого имущества составляет 1 700 000 руб.

- на момент подписания акта покупная цена передаваемого недвижимого имущества выплачена покупателем в полном объеме» и государственной регистрацией 25.05.2020 г. Управлением Росреестра по Новосибирской области перехода права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым __

Принимая во внимание данные обстоятельства, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании с ответчика неустойки за просрочку передачи предварительно оплаченного товара подлежат удовлетворению частично.

Ст. 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

По абз. 1 п. 3 ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей" в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Абзацем 2 п. 3 ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей" установлено, что неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы, а абз. 3 п. 3 ст. 23.1 Закона, что сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара (ч. 3).

Согласно п.2.1.1 договора ответчик обязался не позднее 7 рабочих дней с момента получения от истца оплаты в полном объеме передать земельный участок истцу по акту приема-передачи. Следовательно, ответчик должен был передать земельный участок истцу не позднее 30.01.2019 г.

Неустойка составляет 2 482 000 руб. (1 700 000 руб. x 0,5% x 292 дня). Истец самостоятельно снизил размер неустойки до 1 700 000 руб.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2 Определения от 21 декабря 2000 года __ указал, что положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Суд полагает необходимым на основании ст. 333 ГК РФ, по требованию ответчика, уменьшить размер неустойки, полагая, что подлежащий уплате размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства. Неустойка являются мерой ответственности и не могут служить источником обогащения. 

Последствия нарушения обязательства, соразмерные заявленной истцом сумме (применительно к правоотношениям сторон, вытекающим из договора купли-продажи недвижимого имущества), последним доказаны не были.

При определении размера подлежащей взысканию неустойки, суд учитывает длительность периода просрочки исполнения ответчиком своих договорных обязательств, подписание акта приема-передачи сторонами в процессе рассмотрения дела, а также тот факт, что неустойка значительно превышает действовавшую в период просрочки ставку рефинансирования ЦБ РФ, на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает необходимым снизить размер неустойки за просрочку передачи предварительно оплаченного товара до 100 000 рублей 00 копеек, взыскав ее с ответчика в пользу истца.

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (пункт 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»).

Таким образом, с ответчика также подлежит взысканию штраф в пользу истца в размере 50 000 (Пятьдесят тысяч) руб. 00 копеек (100 000/2).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось судебное решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размер 12 000 руб., что подтверждается платежным поручением (том 1 л.д. 8). Понесенные истцом расходы по оплате государственной пошлины связаны с рассмотрением дела и, более того, являлись необходимыми для разрешения спора.

Ранее судом установлено, что в соответствии с п. 3.1 договора цена отчуждаемого недвижимого имущества составила 1 700 000 руб. 

В соответствии с абз. 2 п.3.1 договора сумма задатка в размере 255 000 руб., выплаченная ФИО1 к моменту заключения договора была засчитана в счет оплаты недвижимого имущества.

Оставшаяся часть покупной цены в размере 1 445 000 руб. выплачивается покупателем в следующем порядке:

- платеж в размере 481 667 руб. – в течение 10 дней с момента подписания основного договора купли-продажи. Оплата произведена истцом частями 254 866 руб. – 08.06.2017 г. и 226 801 руб. – 17.07.2017 г.

- платеж в размере 481 667 руб. – в течение 1 месяца с момента подписания основного договора купли-продажи, то есть не позднее 24.07.2017 г. (оплата произведена частями: 73 199 руб. – 17.07.2017 г., 125 000 руб. – 01.08.2017 г., 57 000 руб. – 04.08.2017 г., 30 000 руб. – 14.06.2018 г., 196 468 руб. – 21.01.2019 г.);

- платеж в размере 481 666 руб. – в течение 2 месяцев с момента подписания основного договора купли-продажи, то есть не позднее 22.08.2017 г. (оплата всей суммы произведена 21.01.2019 г.).

Таким образом, ФИО1 обязан был произвести оплату земельного участка не позднее 23.08.2017 г.

Выполнение обязательств покупателя по договору купли-продажи подтверждается квитанцией к ПКО от 23.05.2017 г. на сумму 102 500 руб., платежным поручением от 08.06.2017 г. на сумму 810 000 руб., платежным поручением от 14.07.2017 г. на сумму 300 000 руб., письмом Сбербанка об электронном переводе от 31.07.2017 г. на сумму 125 000 руб., письмом Сбербанка об электронном переводе от 03.08.2017 г. на сумму 57 000 руб., письмом Сбербанка об электронном переводе от 13.06.2018 г. на сумму 30 000 руб., платежным поручением от 21.01.2019 г. на сумму 678 134 руб., актом сверки взаимных расчетов (том 1 л.д. 22-30).

Однако истец значительно нарушил условия договора и произвел полную оплату земельного участка только 21.01.2019 г. после неоднократного предъявления претензий со стороны ответчика. 

Согласно расчету ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой», размер пени за нарушение сроков оплаты недвижимого имущества составляет 369 728,13 руб. (том 1 л.д. 76). Указанный размер неустойки судом проверен, признан верным, в установленном порядке ФИО1 не оспорен.

Согласно п.5.4 договора за нарушение сроков оплаты недвижимого имущества, предусмотренных в разделе 3 настоящего договора, покупатель выплачивает продавцу пеню в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Ответчиком по встречному иску ФИО1 заявлено ходатайство о снижении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2 Определения от 21 декабря 2000 года __ указал, что положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Суд полагает необходимым на основании ст. 333 ГК РФ, по требованию ответчика, уменьшить размер неустойки, полагая, что подлежащий уплате размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства. Неустойка являются мерой ответственности и не могут служить источником обогащения. 

Последствия нарушения обязательства, соразмерные заявленной истцом сумме (применительно к правоотношениям сторон, вытекающим из договора купли-продажи недвижимого имущества), последним доказаны не были.

При определении размера подлежащей взысканию неустойки, суд учитывает длительность периода просрочки исполнения ответчиком своих договорных обязательств, подписание акта приема-передачи сторонами в процессе рассмотрения дела, и на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает необходимым снизить размер неустойки за нарушение сроков оплаты недвижимого имущества до 40 000 рублей 00 копеек, взыскав ее с ФИО1 в пользу ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой».

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось судебное решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ФИО1 в пользу ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размер 1 400 руб. пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, что подтверждается платежным поручением (том 1 л.д. 75).

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» в пользу ФИО1 неустойку за просрочку передачи предварительно оплаченного товара в сумме 100 000 (Сто тысяч) рублей 00 копеек, штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере 50 000 (Пятьдесят тысяч) руб. 00 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 (Двенадцать тысяч) руб. 00 коп., а всего 162 000 (Сто шестьдесят две тысячи) руб. 00 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Встречные исковые требования ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» неустойку за нарушение сроков оплаты недвижимого имущества в размере 40 000 (сорок тысяч) руб. 00 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 400 (Одна тысяча четыреста) руб., а всего 41 400 (сорок одна тысяча четыреста) руб. 00 коп.

В остальной части встречных исковых требований ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через суд, вынесший решение.

Решение изготовлено в окончательной форме: 05.06.2020 г.

Судья подпись И. В. Павлючик

Подлинное решение находится в материалах гражданского дела __ в Заельцовском районном суде г. Новосибирска