Дело № 2-156 З/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«20» февраля 2019 года, Коломенский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Коломенского городского суда Московской области Зуйкиной И.М., при секретаре судебного заседания Кургиной П.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным. 

В судебном заседании истица, в обоснование исковых требований пояснила, что ей на праве собственности принадлежала 

<

адрес>. Истице понадобились денежные средства в сумме 100000 руб. для погашения задолженности перед кредитными организациями. Через сеть интернет истица стала искать возможность получить денежные средства в заем, нашла объявление о предоставлении денежных средств под залог недвижимости, контактным лицом был оказан ответчик ФИО3 Ответчик предложил дать ей денежные средства, а она в ответ должна была подписать документы. Договор займа с обеспечением составлен не был. По предложению ответчика ДД.ММ.ГГГГ года между ней и ФИО2 был заключен договор купли-продажи принадлежащей ей квартиры по цене 1200 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ она написала расписку о том, что ответчик ФИО2 передал ей денежные средств в размере 1200000 рублей. Однако данные денежные средства она не получила. После сдачи документов на регистрацию, ответчик ФИО2 передал ей денежные средства в сумме 100000 руб.

ФИО1 указала, что она не имела намерения передачи в собственность ФИО2 принадлежащей ей квартиры. В связи с чем, по её мнению, сделка купли-продажи жилого помещения является мнимой. Спорная квартира является для неё единственным жильем. Намерения продавать квартиру у нее не было, ключи от квартиры она ФИО2 не передавала. С момента подписания договора она продолжала пользоваться квартирой и оплачивать коммунальные платежи.

Истица просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ, между ней и ФИО2; применить последствия недействительности договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, признать за ней право собственности на спорную квартиру, аннулировать в ЕГРП запись № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности ФИО2 на спорную квартиру.

Представитель истицы ФИО4, действующая на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 138), поддержала исковые требования и просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о месте и времени судебного разбирательства (л.д.161), не известил суд о причинах неявки в настоящее судебное заседание и не представил суду доказательств уважительности этих причин, представил письменные возражения (л.д. 122). С учетом установленных обстоятельств и мнения участника процесса, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика ФИО3 в порядке ч. 4 ст. 167 ГПК РФ.

В представленных суду письменных возражениях, ответчик ФИО3 иск не признал, указал, что им была сопровождена сделка по купли-продаже спорной квартиры, в его присутствии был подписан договор купли-продажи квартиры, истице были переданы денежные средства в сумме 1200000 рублей, составлена расписка на получение указанной суммы. По мнению ответчика, доказательств заключения договора займа истицей суду не представлено. Ответчик считает ссылку истицы на отсутствие использования приобретенной ответчиком квартиры несостоятельными, поскольку собственник имущества вправе по своему усмотрению совершать в отношении имущества любые действия, не противоречащие закону. ФИО2 предоставил истцу разумный срок для снятия с регистрационного учета в течение тридцати дней с момента подписания договора (л.д. 122).

Ответчик ФИО2 извещался о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, представил в материалы дела письменные возражения (л.д. 115-119), просил о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д. 172). С учетом установленных обстоятельств и мнения участников процесса, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика ФИО2 в порядке ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

В представленных суду письменных возражениях, ответчик иск не признал, указал, что факт получения полной суммы по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается составленной ФИО1 распиской. Полагает, что истице было известно о сущности заключенного договора (л.д. 115-119).

Представитель ответчика ФИО2- ФИО5, действующий на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия на 3 года (л.д. 112), поддержал доводы ответчика и просил в иске отказать.

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела (л.д. 162), в судебное заседание не явился, направил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, решение по делу оставил на усмотрение суда (л.д. 134).

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, и дав им оценку, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее «ГК РФ», сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Пунктом 5 настоящей статьи закреплена презумпция добросовестности участников гражданских правоотношений и разумности их действий.

В п. 1 ст. 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу данной нормы, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом, обе стороны должны преследовать общую цель на достижение последствий иной сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Как разъяснено в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Исходя из вышеизложенного, для признания сделки притворной необходимо установить, что воля всех участников сделки была направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи однокомнатной 

<

адрес>. Цена квартиры по договору определена в размере 1200 000 рублей (л.д. 75-77).

Государственная регистрация перехода права собственности ДД.ММ.ГГГГ осуществлена в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (л.д. 77).

Более того, ФИО1 в ходе судебного разбирательства поясняла, чтоденежных средств от продажи спорной квартиры она не получала.

Ответчик ФИО2 не обосновал, почему ДД.ММ.ГГГГ став собственником 

<

адрес>, он позволил остаться в ней проживать бывшему собственнику ФИО1, несмотря на те обстоятельства, что в договоре имеется обязательство истицы в течение 30 дней с момента подписания договора сняться с регистрационного учета (л.д. 11). 

Также ответчиком ФИО2 не представлено доказательств передачи ему ключей от спорного жилого помещения, оплаты коммунальных услуг после ДД.ММ.ГГГГ. При этом, ФИО2 не доказал, что вступил во владение спорной квартирой после её приобретения или, что имел реально намерение это сделать.

Таким образом, материалами дела установлено, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не исполнен, имущество ответчику не передавалось, равно истица продолжает проживать в спорной квартире по настоящее время, нести бремя ее содержания.

ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ФИО2 и ФИО6 заключен договор купли-продажи спорной квартиры, в соответствии с которым ФИО2 продал за 1423842 рубля, а ФИО6 купила указанную квартиру (л.д. 67-69).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 продала, а ФИО2 купил спорную квартиру за 1423842 рубля (л.д. 48-50).

Материалами дела установлено, что ответчиком ФИО2 истице ДД.ММ.ГГГГ направлялся договор коммерческого найма жилого помещения, датированный ДД.ММ.ГГГГ г. (л.д. 145-147).

Согласно п. 1.1 договора найма наймодатель ФИО2 передает, а наниматель ФИО1 принимает в срочное возмездное владение и пользование квартиру по адресу: 

<

адрес>. При этом направленный истице проект договора коммерческого найма жилого помещения ответчиком не был подписан (л.д. 147).

На основании п. 3.1 договора найма наниматель выплачивает наймодателю плату за пользование жилым помещением ежемесячно в размере 8 000 рублей с оплатой не позднее 27 числа следующего за прожитым месяцем.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 была составлена расписка в получении от ФИО2 денежных средств в сумме 1200000 рублей за проданную 

<

адрес> (л.д. 143).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в МУ УМВД России по Коломенскому городскому округу с заявлением о проведении проверки в отношении заключения указанной сделки (лист 1-2 КУСП приложение к материалам дела).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ФИО3 составлена расписка, в соответствии с которой истица обязуется в течение двух месяцев выкупить спорную квартиру и после регистрации квартиры в собственность выплатить ФИО2 денежные средства в размере 400000 рублей (л.д. 142). Указанная расписка подписана также и ФИО1

Проанализировав представленные доказательства, суд соглашается с исковым заявлением ФИО1, приходит к выводу о недействительности заключенного ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ФИО2 договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, поскольку из представленных документов договора купли-продажи квартиры по цене 1200000 рублей, распиской выданной ответчиком о выкупе квартиры за 400000 рублей, явно усматривается, что воля истицы была направлена на получение взаймы денежных средств в сумме 100 000 руб. под залог принадлежащей ей спорной квартиры, а воля ответчика ФИО2 на передачу денежных средств взаймы под залог указанной квартиры, при этом воля ФИО1 на отчуждение спорной квартиры по цене 1 200 000 руб. отсутствовала. Кроме того, как установлено судом денежные средства за спорную квартиру истица от ФИО2 не получала.

Доводы ответчика ФИО2 о том, что факт передачи денежных средств истице подтверждается распиской, суд считает несостоятельными, поскольку в случае передачи истице 1200000 рублей, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 и ФИО3 не была бы предоставлена расписка о выкупе квартиры ФИО1 за 400000 рублей (л.д. 142-143).

Суд полагает, что между ФИО1 и ФИО2 имело место несовпадение сделанного волеизъявления с действительной волей сторон, которая была направлена на установление сторонами совершенной сделки гражданско-правовых отношений иных по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон, так как стороны преследовали общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достигли соглашения по условиям договора займа с залогом квартиры, то есть сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка купли-продажи квартиры. Фактически денежные средства истицей в сумме 100000 рублей были получены взамен передачи прав на спорное жилое помещение, то есть договор купли-продажи квартиры с обязательством в определенный срок обратного выкупа квартиры является притворной сделкой, фактически прикрывающей собой договор займа с залогом квартиры.

Данные обстоятельства также были подтверждены в ходе судебного разбирательства объяснениями самой ФИО1, которая пояснила, что не имела намерений отчуждать спорную квартиру, из квартиры не выписывалась и не выселялась, продолжая нести бремя содержания принадлежащей ей квартиры. 

А также показаниями свидетеля ФИО7, которая показала, что она присутствовала вместе с истицей в УМВД России по Коломенскому городскому округу, также там находились ответчики ФИО2 и ФИО3 На ФИО1 оказывалось давление в виде уговоров и утверждений, что у неё есть последний шанс вернуть свою квартиру. ФИО2 предложил ФИО1 купить комнату за 600000 рублей. Ответчики составили расписку, в соответствии с которой ФИО1 должна выплатить за свою квартиру 400000 рублей. 

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО8 показал, что по данному делу были факты, что ФИО1 искала денежные средства в сумме 100000 рублей в заём, для погашения задолженности по кредитным договорам. Она нашла в сети Интернет объявление, созвонилась и договорила, что ФИО3 и ФИО2 передадут ей эти деньги. Они встречались на территории МФЦ. После оказалось, что денежные средства давались под залог в виде недвижимости. В присутствии ФИО2 и ФИО3, ФИО1 подписала договор на квартиру, где была указана сумма 1200000 рублей. Заемные денежные средства она была отдать в течение нескольких месяцев. ФИО1 исправно платила первые месяцы, после ФИО2 отсутствовал, избегал встречи, после чего ФИО2 присвоил себе квартиру. Уголовное дело не было возбуждено, так как были усмотрены гражданско – правовые отношения. В его кабинете ФИО1, ФИО2, ФИО3 подписывали расписку, которую принесли. Обязались вернуть истице квартиру. ФИО1 должна была выплатить частями денежные средства ФИО2 Полагает, что расписку подписывали в качестве урегулирования конфликта. Отрицает факт, того, что он заставил ФИО2 и ФИО3 подписать расписку. Расписку принесли с собой, он её не составлял. 

Оснований не доверять показаниям свидетелей ФИО7, ФИО8 у суда не имеется, поскольку они не противоречивы и согласуются с другими собранными по делу доказательствами.

На основании ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в данном Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

На основании ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Поскольку договор залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, поименованный сторонами как договор купли-продажи, не содержит соглашения по всем вышеуказанным существенным условиям договора залога, отсутствует оценка предмета ипотеки сторонами, в связи с чем, и прикрываемый договор залога является ничтожной сделкой, как заключенный с нарушением закона.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что заключенный ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи спорной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, является недействительной (притворной) сделкой в силу ч. 2 ст. 170, 167 ГК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В связи с тем, что истица не оспаривает наличие долговых обязательств, по отношению к ответчику ФИО2 в сумме 400000 рублей, о чем ФИО1 указала в расписке от ДД.ММ.ГГГГ суд считает необходимым взыскать с истицы в пользу ответчика денежные средства в сумме 400000 рублей.

Применяя в соответствии с ч. 2 ст. 167 ГК РФ последствия недействительности сделки, суд полагает необходимым признать недействительным заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи квартиры и возвратить в собственность ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, взыскав с ФИО1 в пользу ФИО2 задолженность по договору займа в сумме 400 000 рублей.

Запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на 

<

адрес>, в 

<

адрес>, подлежит прекращению.

Поскольку судом установлено, что ФИО3 договор купли-продажи квартиры, договор займа не заключал, денежные средства истице не передавал, суд отказывает в удовлетворении исковых требований к ответчику ФИО3

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры площадью 28,6 кв. м, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО1 и ФИО2.

Применить последствия недействительности договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, признать за ФИО1, право собственности на квартиру площадью 28,6 кв. м, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Прекратить запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на квартиру площадью 28,6 кв. м, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Применить к отношениям сторон правила, относящиеся к договору займа и взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 задолженность по договору займа в сумме 400 000 рублей.

В удовлетворении исковых требований к ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Коломенский городской суд в течение одного месяца, с момента его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено «22» февраля 2019 года.

Судья 

Коломенского городского суда

Московской области И.М. Зуйкина