Дело № 2-3612/17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 августа 2017 года город Ставрополь

Промышленный районный суд города Ставрополя в составе:

председательствующего судьи Пшеничной Ж.А.,

при секретаре Карасевой А.Д.,

с участием:

представителей истца ФИО1 по доверенности от 23.05.2017г. – ФИО2, ФИО3, 

представителя ответчика АО «ТАНДЕР» ФИО4 по доверенности №2-4/64 от 26.01.2017г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к АО «ТАНДЕР» о взыскании задолженности по договору аренды, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к АО «ТАНДЕР» о взыскании задолженности по договору аренды, мотивируя свои требования тем, что между ФИО1 и АО «ТАНДЕР» 11.11.2016 г. заключен договор аренды нежилых помещений №СтвФ/76356/16.

Согласно условиям договора аренды арендодатель сдает арендатору за плату во временное пользование и владение нежилые помещения №1-6, 8, 11 общей площадью 432,9 кв. м., расположенные на первом этаже трехэтажного здания с кадастровым номером 26:12:031003:3156, находящегося по адресу: 

<

адрес>, в квартале 214.

дата стороны подписали акт приема-передачи, с этого же момента АО «ТАНДЕР» начало перечислять арендную плату в соответствии с договором. Между тем, фактическое использование помещений по их назначению ответчиком началось гораздо раньше с 05.12.2016 г., т.е. фактически АО «ТАНДЕР» владело и пользовалось арендуемыми помещениями в предпринимательских целях в течение арендных периодов: с 12.12.2016 г. по 11.01.2017 г., с 12.01.2017 г. по 11.02.2017 г., с 12.02.2017 г. по 02.03.2017 г. и при этом постоянная часть арендной платы за данные периоды ответчиком не уплачивалась.

За указанные выше периоды АО «ТАНДЕР» уплачивало переменную часть арендной платы, что подтверждается подписанными актами об оказанных услугах от 31.01.2017 г. и от 28.02.2017 г. 

Данные действия подтверждают как фактическое владение и пользование помещениями, так и признание со стороны АО «ТАНДЕР» наличия встречного обязательства по внесению арендной платы.

Использование ответчиком помещений в предпринимательских целях до подписания сторонами акта приема-передачи также подтверждается ответом на обращение от 28.03.2017г. №06-24/004234, выданным ИФНС России по Ленинскому району г. Ставрополя, из которого следует, что 23.11.2016 г. по данному адресу: АО «ТАНДЕР» зарегистрировало два кассовых аппарата, что подтверждает начало осуществления АО «ТАНДЕР» предпринимательской деятельности в арендованных помещениях до подписания акта приема-передачи. 

Истец считает, что для исполнения ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, акт приема-передачи не требуется, поскольку АО «ТАНДЕР» фактически занимало помещения и использовало их.

Таким образом, в данных обстоятельствах обязанность по передаче помещений считается фактически выполненной, что в силу ст. 614 Гражданского кодекса РФ создает для АО «ТАНДЕР» обязанность по внесению арендной платы в полном объеме.

Просит взыскать с ответчика АО «ТАНДЕР» в пользу ФИО1 задолженность по постоянной части арендных платежей договора аренды в размере 560 560 рублей за период с 12.12.2016 г. по 02.03.2017 г.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие с участием его представителей.

Суд, в соответствии со ст.ст. 113, 167 Гражданского процессуального кодекса РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося участника процесса, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представитель истца по доверенности ФИО2 заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить, из его пояснений, данных в судебных заседаниях, следует, что согласно сведениям, предоставленным налоговой, 23.11.2016 г. по данному адресу АО «ТАНДЕР» зарегистрировало два кассовых аппарата. Данный факт подтверждает начало осуществления АО «ТАНДЕР» предпринимательской деятельности в арендованных помещениях. Сам ответчик признал факт использования помещений с 12.12.2016 г. Ответчик оплачивает коммунальные платежи, но постоянную часть - нет. Постоянную часть аренды ответчик стал оплачивать после подписания акта. Фактически владея и пользуясь арендованным имуществом, арендатор обязан вносить арендную плату независимо от соблюдения формальных процедур. Помещением ответчик мог пользоваться и злоупотреблять правом и акт не подписывать еще долго. По факту использования помещения, сторона должна платить арендную плату.

Представитель истца ФИО1 – ФИО3, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, просил удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика АО «ТАНДЕР» ФИО4, действующий на основании доверенности, считает требование истца незаконным, просил отказать в его удовлетворении. В материалы дела представлены письменные возражения ответчика АО «ТАНДЕР» на иск о следующем.

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды за период с 12.12.2016 г. по 02.03.2017 г. Однако договорной задолженности у ответчика перед истцом в указанный период нет и быть не может.

В соответствии с абзацем 2 пункта 5.2.1 договора аренды «Постоянная часть арендной платы начинает начисляться и уплачиваться с даты подписания Акта приема-передачи Объекта аренды». На момент заключения договора аренды объект аренды не существовал (в Едином государственном реестре недвижимости запись об объекте отсутствовала, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию истцом не получено). 

Согласно выписке из ЕГРН от 27.02.2017г. право собственности на здание зарегистрировано 27.02.2017 г. Данную выписку из ЕГРН истец представил ответчику 01.03.2017 г., что обусловило подписание сторонами дополнительного соглашения №1 от 02.03.2017 г. к договору аренды, в котором надлежащим образом определен объект аренды (изменен пункт 1.1 договора аренды), изменен пункт 5.3 договора аренды (изменен момент возникновения у ответчика обязанности по оплате переменной части арендной платы (с момента подписания сторонами акта доступа в Объект аренды). Этой же датой (02.03.2017г.) сторонами договора аренды подписан акт приема-передачи Объекта в аренду. 

Сопоставление даты государственной регистрации истцом права собственности на здание (27.02.2017 г.), даты представления истцом ответчику документов, предусмотренных пунктом 2.1.2 договора аренды (01.03.2017г.) позволяет утверждать, что ответчик обеспечил подписание акта приема-передачи в максимально возможный срок, реализовав, таким образом, право истца на получение постоянной части арендной платы в соответствии с пунктом 5.2.1 договора аренды (с момента подписания акта приема-передачи).

Довод истца об использовании Объекта аренды в предпринимательских целях (на основании чего истец сделал вывод о возникновении у него права на арендную плату) не имеет юридических последствий для целей рассмотрения настоящего дела. Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Воля истца и ответчика относительно момента возникновения у ответчика обязанности по оплате истцу постоянной части арендной платы недвусмысленно выражена сторонами в пункте 5.2.1 договора аренды (с момента подписания акта приема-передачи).

Следовательно, требование истца о взыскании с ответчика постоянной части арендной платы за период, предшествующий моменту подписания акта приема-передачи, является, безосновательным и не подлежащим удовлетворению. В связи с чем, представитель ответчика просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Суд, выслушав пояснения представителей истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии состатьей 8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, вследствие иных действий граждан и юридических лиц, вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В соответствии состатьей 12 Гражданского кодекса РФ, защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, взыскания неустойки; иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с пунктом 1статьи 421 Гражданского кодекса РФграждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 1статьи 432 Гражданского кодекса РФдоговор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласностатье 606 Гражданского кодекса РФпо договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФв аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3).

Согласно пунктам 1, 2статьи 609 Гражданского кодекса РФдоговор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (пункт 1).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

В соответствии с пунктами 1, 2статьи 614 Гражданского кодекса РФарендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1).

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (пункт 2).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3).

Судом установлено, что 11.11.2016г. между ФИО1 и АО «ТАНДЕР» заключен договор аренды недвижимого имущества №СтвФ/76356/16, предметом которого являлось недвижимое имущество, которое будет создано в будущем, а именно: нежилые помещения, ориентировочной площадью – 431,36 кв.м., расположенные на первом этаже трехэтажного здания ориентировочной площадью 1722,2 кв.м., находящегося по адресу: 

<

адрес>

Как следует из п. 1.1. договора аренды, здание торгового комплекса, в котором расположен объект аренды, на момент заключения договора является строящимся и находится на стадии получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Исходя из положений пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Материалами дела подтверждено, что01.02.2017г. выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №26-309000-550-2015, а 27.02.2017г. зарегистрировано право собственности ФИО1 на нежилое здание, кадастровый №, наименование: торгово-офисное здание, расположенное по адресу

<

адрес>

Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу положенийстатьи 608 Гражданского кодекса РФправо сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. 

Таким образом, начиная с 27.02.2017г. у собственника недвижимого имущества ФИО1 возникло право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Как подтверждается материалами дела, 02.03.2017г. между ФИО1 и АО «ТАНДЕР» заключено дополнительное соглашение №1 к договору аренды недвижимого имущества №СтвФ/76356/16 от 11.11.2016г., которым сторонами согласован объект аренды: нежилые помещения № 1-6, 8, 11 общей площадью - 432,9 кв. м., расположенные на первом этаже трехэтажного здания, общей площадью 1722,2 кв.м., с кадастровым номером 26:12:031003:3156, находящегося по адресу: 

<

адрес> (пункт 1 дополнительного соглашения от 02.03.2017г.).

Указанным дополнительным соглашением договор аренды дополнен пунктом 1.7, в котором отражены основания принадлежности арендодателю предмета договора, указанного в пункте 1.1. 

Таким образом, дополняя договор аренды пунктом 1.7, арендодатель только дата подтвердил, что он является собственником объекта аренды на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (для завершения строительства объекта) № 5588 от 20.01.2016 г., разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №26-309000-550-2015 от 01.02.2017 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 27.02.2017 г. сделана запись регистрации №26:12:031003:3156-26/001/2017-1.

Подписав договор аренды недвижимого имущества №СтвФ/76356/16 от 11.11.2016г. с изложенными в них условиями, а также дополнительное соглашение №1 от 02.03.2017г. к нему, истец подтвердил, что согласен с содержанием договора.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что договор, а также дополнительное соглашение к нему, заключены в письменной форме. При заключении договора (с учетом дополнительного соглашения к нему) между сторонами были достигнуты соглашения по всем существенным условиям договора.

В соответствии состатьей 10 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Условия договора сторонами не оспорены, не признаны судом недействительными.

В соответствии с пунктом 5.1 рассматриваемого договора аренды арендная плата состоит из постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги.

Как следует из пункта 5.2.1 договора аренды, постоянная часть арендной платы составляет 215600 рублей, в т.ч. НДФЛ, в месяц, которая начинает начисляться и уплачиваться с даты подписания акта приема-передачи Объекта аренды.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, 02.03.2017г. ФИО1 передал АО «ТАНДЕР» во временное владение и пользование нежилые помещения №1-6, 8, 11 общей площадью 432,9 кв.м., расположенные на первом этаже трехэтажного здания, общей площадью 1722,2 кв.м, с кадастровым номером 26:12:031003:3156, находящегося по адресу: 

<

адрес>

Факт передачи указанных нежилых помещений в аренду подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества от02.03.2017г., подписанным ФИО1 и АО «ТАНДЕР».

Суд отклоняет как необоснованные доводы представителя истца о том, что факт регистрации кассовых аппаратов 23.11.2016 г. по адресу арендуемых помещений свидетельствует о начале осуществления ответчиком предпринимательской деятельности в арендованных помещениях до подписания акта приема-передачи.

Факт регистрации кассовых аппаратов, как и факт признания ответчиком начала деятельности, не отменяет и не изменяет условия заключенного договора аренды. Как следует из пункта 6.2. договора аренды, любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий договора имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами договора и скреплены печатями сторон. 

Судом установлено, что дополнительным соглашением №1 от 02.03.2017г. стороны внесли изменения в пункт 5.3 договора аренды, касающийся сроков начала уплаты переменной части арендной платы. Изменения, касающиеся сроков уплаты постоянной части арендной платы, в рассматриваемый договор аренды не вносились. Согласно пункту 1статьи 453 Гражданского кодекса РФпри изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В связи с чем суд считает, что, исходя из условий рассматриваемого договора аренды (с учетом дополнительного соглашения к нему), обязательства арендатора по уплате постоянной части арендной платы возникли с 02.03.2017г. Доводы стороны истца опровергаются совокупностью исследованных по делу доказательств.

Учитывая, что истцом был заключен договор аренды недвижимого имущества №СтвФ/76356/16 от 11.11.2016г., содержащий условие об определении начала срока уплаты постоянной части арендной платы, условия договора и дополнительного соглашения к нему не оспорены, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о взыскании в ответчика постоянной части арендных платежей за период с 12.12.2016 г. по 02.03.2017г.

Таким образом, заявленные истцом требованияпротиворечат условиям договора аренды и не основаны на законодательстве, в связи с чем оснований для удовлетворения иска не имеется.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к АО «ТАНДЕР» о взыскании задолженности по постоянной части арендных платежей договора аренды СтаФ/76356/16 от 11.10.2016 г. в размере 560560 рублей за период с 12.12.2016 г. по 02.03.2017 г. - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ставропольский краевой суд через Промышленный районный суд г.Ставрополя в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 07.08.2017г.

Судья 

<

данные изъяты> Ж.А. Пшеничная 

<

данные изъяты>