Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 августа 2017 года г. Рязань

Судья Московского районного суда города Рязани Викулина И.С.,

при секретаре Ждановой З.В.,

с участием истца ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Московского районного суда города Рязани гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки. Свои требования истец мотивирует тем, что ей на праве собственности принадлежала квартира, назначение: жилое, общей площадью 66,1 кв.м с кадастровым номером №, расположенная по адресу: 

<

адрес>. Для ремонта вышеуказанного жилого помещения ей понадобились денежные средства, и она обратилась в организацию, где ей хотели предоставить денежную сумму в размере 680 000 рублей под проценты, но с условием того, что залогом возврата будет служить вышеуказанное жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

26 апреля 2016 года ФИО1 подписала в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Рязанской области договор купли-продажи квартиры, полагая, что ее квартира не отчуждается, а становится объектом залога и может быть отчуждена в чью-либо собственность только в случае не возврата ею денежной суммы в размере 680 000 рублей с процентами. После подписания договора купли-продажи квартиры, ей была передана денежная сумма в размере 680 000 рублей. Денежных средств, указанных в договоре купли-продажи в размере 2 300 000 рублей она не получала.

Ранее истец ФИО1 никогда не закладывала недвижимое имущество, поэтому не имела никакого представления о том, каким образом должна оформляться указанная сделка залога в обеспечение займа денежных средств.

После получения денежной суммы в размере 680 000 рублей она каждый месяц выплачивала по 48 000 рублей, начиная с апреля 2016 года по февраль 2017 года. Однако в феврале 2017 года ответчик сказал ей, что проценты за пользование займом увеличились. Она не согласилась, после чего в суд последовал иск о признании ее, ФИО3, ФИО4, ФИО5 утратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета.

Договор купли-продажи не был реально исполнен, спорная квартира во владение покупателя не передавалась, ФИО2 в спорное жилье не вселялся и не желал вселяться, то есть фактической передачи квартиры ответчику не произошло, несмотря на подписание акта приема-передачи квартиры.

До настоящего времени лицевой счет на оплату коммунальных платежей открыт на ФИО1, как на собственника жилого помещения и она полностью оплачивает коммунальные платежи и налог на недвижимость - 

<

адрес>.

Истец с момента заключения договора купли-продажи несет бремя содержания выше указанного спорного жилого помещения, как его собственник, что говорит о том, что она не имела намерений продавать квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

При заключении договора купли-продажи ФИО1 и ФИО2 преследовали иную цель, нежели купля-продажа указанного выше жилого помещения, а именно она, подписывая данный договор, обеспечивала обязательства возврата займа, а ФИО2 получал гарантию возврата денежной суммы, которую он ей предоставил.

На основании изложенного, просит суд признать договор купли-продажи квартиры от 26 апреля 2016 года недействительным. Применить последствия недействительности сделки, а именно исключить запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от 29 апреля 2016 года; передать жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> собственность ФИО1.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Кроме того пояснила, что она обратилась в Микрофинансовую организацию «Деньги в пользу» для получения займа. Намерений продавать квартиру она не имела. ФИО2 являлся сотрудником данной организации. Он занимался оформлением договора купли-продажи квартиры. При этом она, также как и ФИО2 имели общую цель - заключить договор займа под залог квартиры.

Третьи лица ФИО3, ФИО4, ФИО5, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области о месте и времени проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, в суд не явились, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении дела либо о рассмотрении дела в их отсутствие не заявляли.

Ответчик ФИО2 о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил суд рассмотреть дело в свое отсутствие, о чем представил заявление. В письменных возражениях на иск указал, что 26.04.2016 года между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил квартиру, назначение: жилое, общей площадью 66,1 кв.м, расположенную по адресу: Россия, 

<

адрес>. На основании указанного договора, зарегистрированного в Росреестре он, ФИО2, является собственником спорной квартиры, а право собственности ФИО1 прекратилось. Он и истец никогда не обсуждали заключение договора займа. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика, третьих лиц.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения истца, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что 26.04.2016 года между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил квартиру, назначение: жилое, общей площадью 66,1 кв.м, расположенную по адресу: Россия, 

<

адрес>.

В соответствии с п. 4 договора цена отчуждаемой квартиры составила 2 300 000 рублей

В этот же день ФИО1 была передана, а ФИО2 была принята квартира, общей площадью 66,1 кв.м с кадастровым номером №, расположенная по адресу: 

<

адрес> 

ФИО1 и ФИО2 собственноручно написали и подали заявления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области на регистрацию договора купли-продажи. 

29.04.2016 года Управлением Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, была произведена государственная регистрация вышеуказанного договора купли продажи квартиры, за номером №

На момент рассмотрения дела собственником квартиры, назначение: жилое, расположенной по адресу: Россия, 

<

адрес> является ФИО2 на основании договора купли-продажи от 26.04.2016 года. 

Указанные обстоятельства подтверждены копией договора купли-продажи от 26.04.2016 года, копией акта приема - передач квартиры от 26.04.2016 года, копией дела правоустанавливающих документов.

В силу положений части 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В силу пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана недействительной по иску потерпевшего.

Из содержания данной нормы права следует, что притворная сделка не направлена на возникновение вытекающих из нее правовых последствий, а прикрывает иную волю участников сделки. То есть воля сторон направлена на установление между сторонами сделки гражданско-правовых отношений, но иных по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Намерения одного участника сделки в данном случае недостаточно, обе стороны должны преследовать общую цель - прикрыть другую сделку.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что оспариваемый истцом договор купли-продажи квартиры был совершен в письменной форме и зарегистрирован в установленном законом порядке. Деньги по договору переданы до подписания договора, что следует из п.4 договора. Передача квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем была осуществлена согласно акту передачи от 26 апреля 2016 года.

Факт передачи денежных средств за квартиру в размере 2300000 (Два миллиона триста тысяч) руб. подтвержден распиской, копия которой имеется в материалах в деле.

В силу ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Из ст. 807 ГК РФ следует, что по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей (ст. 808 ГК РФ).

Согласно ст. 9, 10 Федерального закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Вопреки требованиям ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ истцом не представлено допустимых доказательств того, что у сторон договора купли-продажи квартиры была другая воля, что оспариваемый договор заключался для прикрытия договора займа, обеспечиваемого залогом квартиры. Также истцом не были представлены доказательства того, что ответчик ФИО2 передавал истцу ФИО1 денежные средства в собственность на какой-либо срок, а она должна была возвратить ему указанные денежные средства.

Согласно ст. 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение должником обязательства должно быть подтверждено выданной ему кредитором распиской о получении исполнения полностью или в соответствующей части, а также возвращением кредитором должнику выданной последним в удостоверении обязательств долгового документа. Поскольку договор займа в соответствии с законом должен заключаться в письменной форме, возврат денег также должен подтверждаться письменными доказательствами. Таких доказательств истицей суду не представлено.

Из материалов дела, представленных доказательств достоверно следует, что ФИО2 имел намерение купить спорную квартиру и приобрел ее, передав продавцу ФИО1 денежные средства за квартиру, а впоследствии зарегистрировал свое право собственности на объект недвижимости в установленном законом порядке.

Свидетель Л. в суде пояснила, что ФИО1 хотела оформить договор залога квартиры, в связи с чем ей необходимо было получить согласие мужа на залог квартиры. Она вместе с ФИО1 ездила к нотариусу на ул. Октябрьской г. Рязани. Нотариус объяснила, что такой формулировки как «согласие на залог квартиры» нет, в связи с чем муж ФИО1 оформил согласие на продажу квартиры. В кабинет к нотариусу заходила ФИО1 с мужем. Ей известно со слов ФИО1, что последняя получила 680 000 руб. от ФИО2 Документы в отношении квартиры ФИО1 с ФИО2 оформляли без нее. ФИО2 никогда в спорную квартиру не заселялся. ФИО1 проживает с квартире, оплачивает расходы за коммунальные услуги и налоги.

Суд критически относится к показанию свидетеля ФИО6, поскольку они не согласуются с материалами дела. 

Доводы истицы о том, что её муж ФИО3 оформил согласие на продажу квартиры, хотя намеревался оформить согласие на оформление квартиры в залог, что подтверждает её намерение на заключение договора залога, а не договора купли продажи в отношении спорной квартиры, опровергается материалами дела.

Согласно пояснениям свидетеля - С. она оформляла согласие ФИО3 на продажу квартиры согласно его волеизъявлению. При этом он предъявил нотариусу свой паспорт и документ на недвижимость. При наличии волеизъявления заявителя нотариус может оформить согласие на залог квартиры, однако такого волеизъявления у ФИО3 не имелось. 

Суд принимает показания данного свидетеля, так как они согласуются с другими материалами по делу, свидетель предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложных показаний.

Таким образом из материалов дела усматривается, что сделка, на притворность которой указывает истец, была исполнена сторонами в полном объеме, то есть правовые последствия, предусмотренные договором купли-продажи квартиры наступили. 26 апреля 2016 г. при заключении договора купли-продажи истец ФИО1 понимала природу совершаемой ею сделки, учитывая соответствие волеизъявления её действительной воли на совершение сделки при сохранении объективной возможности оценить действия, связанные с оформлением договора до наступления юридических последствий. 

Судом установлено, что никаких расписок или иных письменных доказательств, в подтверждение заключения договора займа на сумму 680 000 рублей истцовой стороной представлено не было, так же никаких ссылок на займ не указано и в самом договоре купли-продажи. 

В судебном заседании имело место лишь заявление истца, которые отвергает ответчик. Тогда как возражения ответчика полностью согласуются с имеющимися в материалах дела договором купли продажи, последующих действий по регистрации договора в Росреестре.

Доводы истца о том, что ФИО2 является сотрудником Микрофинансовой организации, имел общую с ней, ФИО1, цель - заключить договор займа под залог квартиры не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

Согласно ответам на запрос суда из ООО «Деньги в пользу», с ФИО1 никакие договоры (займа, залога, правовой помощи и пр.) не заключались.

ОПФР по Волгоградской области представило в суд сообщение о том, что в региональной базе данных на застрахованное лицо – ФИО2, нет сведений составляющих пенсионные права.

Сведения о том, что ФИО2 является учредителем либо лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица, отсутствуют также и в выписке из ЕГРЮЛ «Деньги в пользу». 

Показания данного свидетеля не могут служить основанием для удовлетворения требований истца, как и документы, приобщенные истцом в подтверждение факта оплаты коммунальных услуг, содержания жилья по спорной квартире за период по июнь 2017 года и оплаты налога на собственность за 2016 год.

Не имеет правового значения для разрешения спора то обстоятельство, что лицевой счет на оплату коммунальных платежей открыт на ФИО1, как на собственника жилого помещения - квартиры по адресу: 

<

адрес>. 

Ссылка истца на то, что о притворности оспариваемой сделки свидетельствуют факт отсутствия вселения и проживания в квартире ответчика не может быть принята во внимание судом, поскольку указанные обстоятельства не являются юридически значимыми при разрешении спора.

В ходе рассмотрения дела суду не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что оспариваемый истцом договор купли-продажи квартиры заключался лишь для прикрытия договора займа, как утверждает истец, как не представлено и доказательств того, что у обеих сторон сделки, то есть и у продавца и у покупателя была общая цель прикрыть сделку по договору займа с обеспечением в виде залога квартиры, что они договорились по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает заключенный договор купли-продажи квартиры.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства ФИО1 не представлено иных доказательств, дающих суду основания для удовлетворения иска, в том числе доказательств, подтверждающих, что в момент подписания договора купли-продажи она находилась под влиянием заблуждения.

При таких обстоятельствах, суд считает, что исковые требования в части признания недействительным договора купли продажи квартиры от 26.04.2016 года, заключенного между ФИО1 и ФИО2, следует оставить без удовлетворения.

Так же не подлежат удовлетворению и исковые требования в части применения последствий недействительности сделки и восстановлении права собственности за ФИО1 на квартиру, при этом суд исходит из того, что перечисленные выше требования неразрывно связаны с требованием о признании недействительным и притворным договора купли-продажи квартиры, которые судом оставлены без удовлетворения. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки - отказать. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Московский районный суд г. Рязани в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья И.С. Викулина