РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 марта 2025года 

Московская область, г.Жуковский 

Жуковский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Куделиной А.В.

при помощнике судьи Буякиной Т.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 № к ФИО18 № о признании договора заключенным, признании права собственности на помещение,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 обратилась в суд с иском, которым, уточнив заявленные требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила признать договор купли-продажи между ФИО3 и ФИО2 в лице наследника – ФИО4, помещения № площадью 63 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № заключенным; прекратить право собственности ФИО4 на указанное помещение; признать за ФИО3 право собственности на помещение № площадью 63 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что в начале 2023 года ФИО3 приобрела у ФИО2, ФИО5 нежилое помещение, в отношении которого ФИО2 и ФИО5 с застройщиком были заключены договоры долевого участия в строительстве, однако право собственности на помещение не было зарегистрировано ввиду сложности с оформлением документов. 31.03.2023г. ФИО3 передала ФИО7 и ФИО5 в счет оплаты за помещение №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, - 3 280 000 руб., о чем имеется расписка. Право собственности на указанное помещение было признано за ФИО2 решением Жуковского городского суда 

<

адрес> от 20.04.2023г. ФИО2 умер, к его имуществу нотариусом 

<

адрес> ФИО8 было открыто наследственное дело, наследником к имуществу ФИО2 является ФИО4, за которым зарегистрировано право собственности на спорное нежилое помещение. ФИО3 обратилась к ФИО4 и ФИО5 с претензией о передаче в собственности спорного помещения №, которая оставлена без удовлетворения, в связи с чем истец вынуждена обратиться в суд (л.д.5-8,191). 

В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, извещена.

В судебном заседании представитель истца по доверенности (л.д.17) ФИО9 поддержала заявленные исковые требования, просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО4 и его представитель по доверенности ФИО10 возражали против удовлетворения заявленных исковых требований, указывая в обоснование имеющихся возражений, что фактически договор купли-продажи между наследником и истцом заключен не был, поскольку существенные условия сторонами не были определены, лица, указанные в расписке, не достигли соглашения по предмету договора, его цене. Сама по себе передача денежных средств по расписке в отсутствие основного договора и определенной сторонами стоимости Помещения не влечет возникновения права собственности на это недвижимое имущество (л.д.41-43). 

3-е лицо ФИО5 подтвердил, что расписка в передаче денег в размере 3 280 000 руб. действительно писалась. В ней собственноручно поставили свои подписи ФИО5, ФИО2 и ФИО3 Денежные средства передавались ФИО3 непосредственно ФИО7, ФИО5 выступал гарантом сделки 31.03.2023г. Размер оплаты за нежилое помещение установлен по соглашению сторон. Подтвердил, что ФИО2 продал помещение №, написав расписку, это была продажа будущей вещи, но оформить договор купли-продажи не успел, поскольку умер (л.д.192). 

Представитель ФИО5 по доверенности ФИО11 в судебном заседании подчеркнула, что все существенные условия купли-продажи помещения были определены. Договор заключить не успели в связи со скоропостижной смертью ФИО2 Правоотношения сложились, что подтверждается, в том числе, документами по передаче нежилого помещения ФИО12 на основании договора купли-продажи от 07.07.2023г., заключению которого предшествовала такая же расписка, датированная 28.02.2023г. 

3-е лицо Управление Росреестра по 

<

адрес> в судебное заседание явку своего представителя не обеспечил, о сути заявленных исковых требований, дате, времени и месте их рассмотрения извещался судом надлежащим образом, каких-либо заявлений, ходатайств от него не поступало.

3-е лицо ФИО13 о сути заявленных исковых требований, дате, времени и месте их рассмотрения извещалась судом надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суду не сообщила, свое отношение к заявленным исковым требованиям не выразила. 

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся, учитывая, что они надлежащим образом извещались о дате и времени судебного разбирательства.

Суд, выслушав присутствующих в судебном заседании, исследовав материалы рассматриваемого дела, а также материалы дела № о признании права собственности на нежилое помещение за ФИО2, находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как усматривается из материалов дела и установлено в судебном заседании, 31.03.2023г. ФИО2, ФИО5 и ФИО3 была составлена и подписана расписка, согласно которой ФИО2 и ФИО5 получили от ФИО3 в счет предоплаты за помещение № в строящемся здании по адресу: 

<

адрес>, денежные средства в размере 3 280 000 руб. (л.д.11). 

Супруга ФИО2 ФИО13 дала согласие на продажу им нажитого в браке имущества, в том числе спорного нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, городской округ Жуковский, 

<

адрес>, пом. 20, кадастровый №. Согласие удостоверено нотариусом Жуковского нотариального округа 

<

адрес> ФИО14 07.07.2023г. (л.д.97-98). 

26.07.2023г. ФИО2 умер. К его имуществу нотариусом Жуковского нотариального округа 

<

адрес> ФИО8 было открыто наследственное дело № (л.д.100-132). Наследником ФИО2 является его сын ФИО4, за которым 17.06.2024г. было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 63 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, г.о. Жуковский, 

<

адрес>, пом. 20, с кадастровым номером 50:23:0030150:855, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 14.06.2024г. и договора дарения от 14.06.2024г., что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 142-146). 

ФИО4 возражал против удовлетворения требований ФИО3, указывая в обоснование имеющихся возражений о подложности (фальсификации) доказательства – расписки, поскольку подпись внизу листа перед фамилией и инициалами: /ФИО2/ не соответствует настоящей подписи ФИО2 (л.д.22-23).

В соответствии со ст. 186 ГПК РФ в случае заявления о том, что имеющееся в деле доказательство является подложным, суд может для проверки этого заявления назначить экспертизу или предложить сторонам представить иные доказательства.

По ходатайству ФИО4 определением Жуковского городского суда 

<

адрес> от 13.12.2024г. по делу назначена судебная почерковедческая экспертиза, производство которой поручено ООО Центр судебной экспертизы «Конгресс» (л.д.136-138). 

Из составленного экспертом ООО Центр судебной экспертизы «Конгресс» 08.01.2025г. заключения следует, что подпись в расписке, заключенной ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО5 и ФИО15, от имени ФИО2 выполнена ФИО2, признаков автоподлога подписи, признаков подделки подписи не наблюдается (л.д.148-173). 

У суда нет оснований не доверять выводам эксперта, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы мотивированы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, имеет соответствующую квалификацию и опыт работы, выводы эксперта сторонами не опровергнуты. Кроме того, заключение отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", выводы эксперта не носят характера вероятности, согласуются с действительными обстоятельствами по делу и в совокупности с материалами дела позволяют установить фактические обстоятельства.

Таким образом, оснований полагать, что представленная в обоснование заявленных ФИО3 исковых требований расписка сфальсифицирована, не имеется, доводы в данной части голословны и никакими объективными данными не подтверждаются. Основания для признания данного доказательства недопустимым отсутствуют. 

ФИО5 подписал заявление, из которого следует, что расписка в передаче денег в размере 3 280 000 руб. действительно писалась. В ней собственноручно поставили свои подписи ФИО5, ФИО2 и ФИО3 Денежные средства передавались ФИО3 непосредственно ФИО7 за помещение №, расположенное в здании торгового центра по адресу: 

<

адрес>. В расписке указан адрес: 

<

адрес>. На момент написания расписки у них были сомнения, в том, какой почтовый адрес присвоят при регистрации и внесении записи в ЕГРН. ФИО5 подтвердил, что это одно и то же здание, расположенное на пересечении улиц Садовая и Грищенко. Помещения в торговом центре распределялись по обоюдному соглашению между ФИО5 и ФИО2 и другими дольщиками. Поскольку долгое время не удавалось ввести здание в эксплуатацию, пришлось обращаться в суд с иском о признании права собственности. Решением суда за каждым из дольщиков были распределены и закреплены помещения. Помещение № было признано за ФИО2 Размер оплаты за нежилое помещение установлен по соглашению сторон, повышать или изменять цену никто не планировал. Подтвердил, что ФИО2 продал помещение №, написав расписку, это была продажа будущей вещи, но оформить договор купли-продажи не успел, поскольку умер. Подлинность подписи ФИО5 в заявлении засвидетельствована временно исполняющим обязанности нотариуса Жуковского нотариального округа 

<

адрес> ФИО16 ФИО17 19.02.2025г. (л.д.192).

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, оплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора.

Однако, как следует из сложившихся отношений между ФИО3 и ФИО2, стороны фактически превысили объем принятых на себя обязательств, так как ФИО3 были выплачены денежные средства за спорное помещение в размере 3 280 000 руб., а ФИО2 фактически передал ей приобретенное на основании заключенного с ООО «ФИО1» договора долевого участия в строительстве нежилое помещение №. 

В связи с чем, представленная в материалы дела расписка от 31.03.2023г. должна быть квалифицирована как договор купли-продажи, поскольку в данном случае ФИО3 со своей стороны исполнила обязательства: уплатила полную стоимость нежилого помещения, а ФИО2 намеревался осуществить передачу данного имущества истцу после регистрации права собственности.

Данные обстоятельства свидетельствуют о волеизъявлении сторон по заключению основного договора купли-продажи недвижимости.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из ст. 420 ГК РФ следует, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии со статьями 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в том числе может быть установлена на единицу площади, и определяется исходя из фактического размера передаваемого Покупателю недвижимого имущества.

Согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Таким образом, из расписки от 31.03.2023г., а также того обстоятельства, что в момент ее подписания здание, в котором находится спорное нежилое помещение, находилось на стадии строительства и не было принято в эксплуатацию, следует, что стороны фактически заключили, а впоследствии исполнили договор купли-продажи нежилого помещения, которое будет создано в будущем. Стороны не только согласовали все существенные условия основного договора купли-продажи будущего нежилого помещения, но истец также произвела его оплату, а ФИО2 произвел передачу данного недвижимого имущества истцу во владение и пользование, однако зарегистрировать право собственности на спорное нежилое помещение истец не имеет возможности в связи с регистрацией права собственности на указанное помещение за наследником ФИО2 ФИО4

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Суд, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, учитывая исполнение обязательств со стороны истца по оплате приобретаемого нежилого помещения, а также намерение умершего ФИО2 на передачу данного имущества истцу во владение и пользование, приходит к выводу, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из п. 3 ст. 15 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ следует, что государственная регистрация прав осуществляется по заявлению обеих сторон договора при государственной регистрации права, возникающего на основании такого договора.

В связи со смертью продавца ФИО2 истец ФИО3 лишена возможности самостоятельно во внесудебном порядке осуществить государственную регистрацию своего права собственности на нежилое помещение. 

Иные способы и меры для государственной регистрации права собственности ФИО3 на приобретенное имущество отсутствуют. В связи с этим единственным возможным способом защитить свои гражданские права и интересы для истца является предъявление иска о признании права собственности на помещение.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Основанием возникновения права собственности ФИО3 на нежилое помещение является расписка, согласно которой ФИО2 выразил свою волю на отчуждение приобретенного им на основании договора долевого участия в строительстве нежилого помещения ФИО3 при жизни. Таким образом, сам по себе факт его смерти до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для признания договора не заключенным. 

Предъявление требования о признании права имеет целью устранить все сомнения в принадлежности права тому или иному лицу. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Поскольку законодательство Российской Федерации в п. 5 ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ устанавливает, что государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, до момента признания права собственности ФИО3 на нежилое помещение в судебном порядке она не может в полной мере реализовать свои права как собственника указанного имущества. Соответственно, право собственности ФИО4 подлежит прекращению. 

В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

При таких обстоятельствах суд считает исковые требования ФИО3 о признании договора купли-продажи заключенным, прекращении права собственности ФИО4 на нежилое помещение и признании за ней права собственности на спорное нежилое помещение обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО6 № - удовлетворить.

Признать договор от ДД.ММ.ГГГГ купли продажи помещения № площадью 63 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № между ФИО3 и ФИО2, ФИО5 заключенным.

Прекратить право собственности ФИО18 № на помещение № площадью 63 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Признать за ФИО3 право собственности на помещение № площадью 63 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Решение является основанием для регистрации или прекращения регистрации права собственности в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Московский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Жуковский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья: А.В. Куделина