Мотивированное 

решение

 составлено 30.10.2025

2-2563/2025

50RS0052-01-2025-001719-04

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 октября 2025 года г.о.Щелково 

Щелковский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Климовой Ю.А., 

при секретаре судебного заседания Голиковой Д.С. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2563/2025 по иску Администрации городского округа Щелково Московской области к ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО2ёжаевичу, ФИО6, ФИО7, ФИО3, ФИО8 о признании права собственности отсутствующим, исключении записей из ЕГРН, 

УСТАНОВИЛ:

Истец Администрация городского округа Щелково Московской области обратилась с исковыми требованиями, уточненными в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО2ёжаевичу, ФИО6, ФИО7, ФИО3, ФИО8 о признании права собственности отсутствующим, исключении записей из ЕГРН.

В обоснование иска ссылается на наличие в муниципальной собственности квартиры – жилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме по указанному адресу. Истец считает, что изначально спорные нежилые помещения, принадлежащие ответчикам, были предназначены для технического использования. Из технического паспорта многоквартирного дома следует, что здание построено с цокольным этажом, который предполагается для размещения инженерных коммуникаций, водопровода, канализации, электроснабжения, центрального отопления, тепловых узлов, водозамерного узла, мусоросборников. 

В силу ст. 290, Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации истец считает спорные помещения ответчиков относящимися к имуществу общего пользования, на которое права общедолевой собственности принадлежат собственникам жилых помещений в указанном многоквартирном доме пропорционально площади квартир, в связи с чем полагает, что необходимо признать права собственности ответчиков на принадлежащие им нежилые помещения – отсутствующими. 

Просит суд признать отсутствующим право собственности ФИО8 на ? долю нежилого помещения с к.н. №, признать отсутствующим право собственности ФИО7 на нежилое помещение с к.н. номером №, признать отсутствующим право собственности ФИО15 на нежилые помещения с к.н. №, признать отсутствующим право собственности ФИО4 на нежилые помещения с к.н. №, признать отсутствующим право собственности ФИО5 на нежилые помещения с к.н. №, № признать отсутствующим право собственности ФИО3 на ? долю нежилого помещения с к.н. №, признать отсутствующим право собственности ФИО1 на нежилые помещения с к.н. №, признать отсутствующим право собственности ФИО6 на нежилое помещение с к.н. №, расположенные в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>. А так же указать, что решение является основанием для исключения записи о государственной регистрации права собственности истцов на вышеуказанные помещения. 

К участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих исковые требования ООО «Городская управляющая компания «ДОМЖИЛСЕРВИС», ПАО Сбербанк.

В судебное заседание явился представитель истца Администрации г.о.Щёлково Московской области ФИО10, поддержала иск в полном объеме.

Представители ответчиков ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО3, ФИО8 исковые требования не признали по доводам письменных возражений, просили суд в удовлетворении заявленных Администрацией исковых требований отказать. Считают, что согласно представленным письменным актам осмотра помещений, составленных управляющей компанией в отношении спорных помещений, в последних отсутствуют коммуникации и имущество общего пользования многоквартирного дома, в том числе к которому воспрепятствован каким-либо образом доступ для обслуживания и ремонта в случае аварийных ситуаций, либо текущего ремонта. истцом доказательств, опровергающих данные обстоятельства, не представлено. истцом выбран не правильный способ защиты своих прав, не представлено доказательств нарушения прав истца.

Ответчики ФИО5, ФИО1 представили суду заявления о частичном признании иска.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно ст. ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

На основании п. 45 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

В соответствии с п. 52, п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ №10/22) в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцу в указанном жилом доме на праве собственности принадлежит жилое помещение, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

На объекты недвижимого имущества – нежилые помещения, расположенные в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> адрес, с кадастровыми номерами №, зарегистрированы права собственности за ответчиками: ФИО8 на ? долю нежилого помещения с к.н. №, ФИО7 на нежилое помещение с к.н. номером № ФИО2 на нежилые помещения с к.н. №, ФИО4 на нежилые помещения с к.н. №, ФИО5 на нежилые помещения с к.н. №, ФИО3 на ? долю нежилого помещения с к.н. №, ФИО1 на нежилые помещения с к.н. №, ФИО6 на нежилое помещение с к.н. № в ЕГРН внесены соответствующие регистрационные записи. 

Вышеперечисленные объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ответчикам, сформированы в цокольном этаже многоквартирного дома для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием помещений в многоквартирном доме, не относятся к общему имуществу домовладельцев. Наличие в таких помещениях инженерных коммуникаций само по себе не порождает права общей долевой собственности. 

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно разъяснениям, содержащимся в и. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу пп. «а» п. 2 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 г. № 489-0-0 указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В Постановлении Президиума ВАС РФ №13391/09 от 02.03.2010 и Определении ВАС РФ № ВАС-10188/11 от 12.09.2011 г. даны разъяснения о том, что правовой режим относящихся к общей долевой собственности подвальных помещений должен определяться на дату приватизации первой квартиры в многоквартирном доме, и установлению судами при рассмотрении подобных дел подлежит факт того, были ли на указанный момент спорные помещения сформированы для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием более одного помещения в здании.

В то же время, в Постановлениях Президиума ВАС РФ №ВАС-14828/12 от 26.03.2013 и №ВАС-16030/13 от 25.02.2014 г., разъяснено: тот факт, что право собственности ответчиков на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП - не означает, что право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на общее имущество, возникшее в силу прямого указания закона, прекратилось.

Как разъяснено в п.9 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», собственники помещений в многоквартирном доме владеют спорными помещениями, если имеют доступ к их использованию для обслуживания других помещений дома, а ответчик не препятствует им в этом.

Так, судом установлено, что заявленное истцом требование о признании отсутствующими права собственности ответчиков на их помещения направлено на устранение нарушения права истца как собственника жилой квартиры, выразившегося в наличии в ЕГРН записи об индивидуальном праве собственности ответчиков на спорные помещения.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. № 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). 

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В процессе рассмотрения дела судом разъяснено истцу и ответчикам о возможности назначения по их ходатайству судебной экспертизы, на что были составлены письменные отказы. 

В порядке ст. 184 ГПК РФ судом посредством использования видеозаписи произведен осмотр и исследование спорных помещений, принадлежащих ответчикам, по месту их нахождения, о чем составлен протокол осмотра на месте. 

Представителем ответчика ФИО2 – адвокатом ФИО11 представлено заключение кадастрового инженера о том, что в принадлежащих ответчику ФИО2 нежилых помещениях общие внутридомовые коммуникации не обнаружены. 

Способы защиты гражданских прав предусмотрены ст. 12 ГК РФ, однако этот перечень не является исчерпывающим, поскольку допускается возможность использования и других способов при условии, что это предусмотрено законом.

Выбор способа защиты права и формулирование предмета иска является правом истца, который в соответствии с пунктами 4, 5 ч. 2 статьи 131 ГПК РФ формулирует в исковом заявлении исковое требование, вытекающее из спорного материального правоотношения (предмет иска), и фактическое обоснование заявленного требования (обстоятельства, с которыми истец связывает свои требования, то есть основание иска).

Избранный истцом способ защиты права не должен нарушать права и законные интересы иных лиц, при этом если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд за защитой своего права, вправе применить лишь этот способ.

Оценив представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу об их логичности, последовательности и согласованности с обстоятельствами, установленными по делу.

Учитывая, что в помещении ответчиков не находятся какие-либо коммуникации и инженерные сети, принимая во внимание, предназначенные для обслуживания многоквартирного жилого дома, доступ к которым затруднен, а также что спорные помещения не относится к общему имуществу многоквартирного дома, помещения ответчиков не имеют вспомогательного обеспечивающего характера, при том, что ответчикам не принадлежит полностью весь цокольный этаж, в цокольный этаж имеется доступ через технические помещения, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца, при том, что спорные помещения не находятся во владении собственников помещений многоквартирного дома и в настоящее время имеют самостоятельное назначение и используется ответчиками.

При этом, заявляя требования о признании права отсутствующим, истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку в данном случае истец не является лицом, владеющими спорными объектом недвижимости.

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке ст. 301 ГК РФ, соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. 

Судом не принято признание иска ответчиками ФИО5 в отношении помещений с кадастровыми номерами № и ФИО1 отношении помещений с кадастровыми номерами №, поскольку исключение записи из ЕГРН о правах собственности на указанные нежилые помещения с, принадлежащие ФИО5 и ФИО1, в которых расположены внутридомовые инженерные системы многоквартирного дома, относящиеся к имуществу общего пользования, не повлечет восстановление прав истца, так как требований о признании права истца на указанные спорные нежилые помещения – не заявлялось. Сами по себе заявления не являются признанием исковых требований, а имеют совей целью реализацию права собственников на отказ от права собственности на имущество, которая стала невозможна во внесудебном порядке в связи с принятием мер по обеспечению иска.

Конституцией Российской Федерации гарантируются право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также равные признание и защита всех форм собственности, охрана права частной собственности, государственная, в том числе судебная, защита прав и свобод (статья 8, часть 2; статья 35, части 1 и 2; статья 45; статья 46, часть 1).

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно подчеркивал важность обеспечения правовой определенности, стабильности и предсказуемости в сфере гражданского оборота, поддержания как можно более высокого уровня взаимного доверия между субъектами экономической деятельности и создания необходимых условий для эффективной защиты гарантированного статьей 35 Конституции Российской Федерации права собственности и иных имущественных прав (постановления от 14 мая 2012 года N 11-П, от 21 мая 2021 года N 20-П, от 26 апреля 2023 года N 21-П, от 31 октября 2024 года N 49-П, от 28 января 2025 года N 3-П, от 26 мая 2025 года N 22-П и др.).

Соответственно, как также неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, что действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность (постановления от 21 апреля 2003 года N 6-П, от 13 июля 2021 года N 35-П, от 27 мая 2024 года N 25-П и др.). Такая защита основана на статье 35 Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 45 и 46; конституционная цель соответствующих гарантий состоит в том, чтобы обеспечить добросовестным приобретателям юридическую возможность обладания имуществом (Постановление от 28 января 2025 года N 3-П).

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание вышеизложенное, требования действующего законодательства, а так же отсутствие доказательств незаконности приобретения ответчиками прав на спорные нежилые помещения, в удовлетворении заявленных исковых требований истца о признании прав ответчиков на принадлежащее им недвижимое имущество – нежилые помещения цокольного этажа многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> отсутствующим, надлежит отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации городского округа Щелково Московской области к ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО2ёжаевичу, ФИО6, ФИО7, ФИО3, ФИО8 о признании права собственности отсутствующим, исключении записей из ЕГРН – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме через Щелковский городской суд Московской области. 

Судья Климова Ю.А.