Дело № 2-1-807/2020

64RS0042-01-2020-000287-35

Решение

Именем Российской Федерации 

22 июля 2020 года г. Энгельс

Энгельсский районный суд Саратовской области в составе: председательствующего судьи Савенковой Н. В., 

при секретаре судебного заседания Фадеевой М. Е., 

с участием истца ФИО1, представителя истца адвоката Янгунаевой Р. Р., представителя ответчика ФИО2, представителя третьего лица ФИО3, 

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью СК «Новый Век» о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной за него денежной суммы,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО СК «Новый Век» о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной за него денежной суммы. В обоснование требований ссылается на то, что 24 декабря 2018 года между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, общей площадью 79,2 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>. В процессе эксплуатации квартиры, и проведении ремонтных работ были выявлены следующие недостатки: намокание и промерзание стен гостиной, коридора и кухни, подтеки на стене, отслоение шпаклевки, образование конденсата на фартуке из керамической плитки в кухне, намокание стены и подоконника в лоджии, намокание окон в лоджии, а также всех окон в квартире. Истец обратилась в независимое экспертное учреждение для определения способа и стоимости устранения недостатков. Согласно заключению экспертизы стоимость восстановительного ремонта составляет 138749 рублей 21 копейка. Поскольку способ устранения недостатков был определен, как утепление стен квартиры изнутри помещения в коридоре, граничащим с лестничной площадкой и тамбуром, площадь квартиры уменьшится на 3 кв.метра, и будет составлять 76,2 кв. метра. Стоимость 1 кв. метра приобретенной площади квартиры составляет 33459 рублей 60 копеек, соответственно стоимость квартиры подлежит снижению дополнительно на 100378 рублей 80 копеек. 28 октября 2019 года она направила в адрес ответчика претензию с требованием о соразмерном уменьшении цены квартиры, возврате излишне уплаченной за объект недвижимости денежной суммы в размере 300000 рублей, ответа на которую не поступило. Просит в связи с недостатками переданного по Договору купли-продажи недвижимого имущества трехкомнатной квартиры № в доме № по 

<

адрес> площадью 79,2 кв. метра, соразмерно уменьшить покупную цену объекта на 239128 рублей; взыскать с ООО СК «Новый Век» в ее пользу излишне уплаченные по договору купли-продажи от 24 декабря 2018 года денежные средства в сумме 239128 рублей; взыскать в качестве компенсации морального вреда 100000 рублей, судебные расходы.

В судебном заседании истец и ее представитель по доверенности - адвокат Янгунаева Р. Р. исковые требования поддержали в полном объеме. ФИО1 пояснила, что в квартире нарушен воздухообмен, который ведет к невозможности использования жилого помещения по назначению. Данный недостаток является строительным. Просила требования удовлетворить в полном объеме. 

Представитель ответчика ООО СК «Новый Век» ФИО2 исковые требования не признала. Пояснила что при совершении сделки, 24 декабря 2018 года истец имела возможность проверить качество покупаемой квартиры путем визуального осмотра, и при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, однако подписывая договор купли-продажи указала, что каких-либо претензий к техническому и качественному состоянию квартиры не имеет. Многоквартирный жилой дом № по 

<

адрес> введен застройщиком в эксплуатацию в установленном законом порядке, соответственно и квартира истца, расположенная в указанном доме, как объект входящий в состав многоквартирного жилого дома создан в соответствии с требованиями установленными законом. Необходимым условием соразмерного уменьшения покупной цены является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условий о его качестве, которое содержится в договоре. Покупателем не обосновано в какой степени утрачены потребительские свойства квартиры по сравнению с предусмотренными договором, и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. Доказательств нарушения продавцом условий договора и приобретение объекта недвижимости не того качества, на которое она рассчитывала при заключении договора, истцом не предоставлено. Указала также, что покупателем самостоятельно выполнена перепланировка жилого помещения, что также оказывает влияние на температурный режим и уровень влажности помещений в связи с объединением пространства и увеличением отапливаемой площади помещений по сравнению с той, которая была определена проектом и соответственно рассчитана мощность отопительных приборов. Просила в удовлетворении иска отказать в полном объеме. 

Представитель третьего лица – председатель ТСН «Облака» ФИО3 пояснил, что недостатки в работе вытяжной вентиляции в жилых помещениях дома № по 

<

адрес>, а именно отсутствие тяги, либо наличие обратной тяги в вентканалах, имеются не только в квартире у истца, а по всем стоякам трехкомнатных квартир дома. Жильцы дома самостоятельно и коллективно неоднократно обращались в Строительную компанию с требованием провести проверку работоспособности и устранить недостатки в работе вентиляции, однако требования Застройщиком были проигнорированы. Требования истца просил рассмотреть в соответствии с действующим законодательством. 

Заслушав истца, представителей сторон, представителя третьего лица, эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам по следующим основаниям.

Статья 45 Конституции РФ закрепляет государственные гарантии защиты прав и свобод (часть 1) и право каждого защищать свои права всеми не запрещенными законом способами (часть 2).

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 24 декабря 2018 года между ООО «Строительная компания «Новый век» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого, Продавец продает и передает принадлежащую ему на праве собственности, а Покупатель покупает и принимает в собственность трехкомнатную квартиру площадью 79,2 кв. метра, находящуюся по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с п. 2.1.2 Договора Продавец передает Покупателю квартиру в состоянии строительной готовности и ключи от квартиры.

Пунктом 4.3 Договора предусмотрено, что Покупатель осведомлен о состоянии указанной квартиры, претензий к техническому и качественному состоянию квартиры, установленному путем ее внутреннего осмотра, на момент заключения настоящего Договора не имеет. 

Право собственности истца ФИО1 на квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, о чем 05 февраля 2019 года внесена соответствующая запись.

28 октября 2019 года ФИО1 обратилась к ответчику с письменной претензией, в которой указала на невозможность использовать квартиру по прямому назначению из-за обнаруженных в нем скрытых недостатков и просила вернуть ей 300000 рублей от завышенной стоимости некачественной квартиры.

По результатам проведенного ООО СК «Новый век» инструментального обследования жилого помещения, принадлежащего истцу, проверки работоспособности инженерного оборудования и состояния общедомового имущества многоквартирного жилого дома, наличия строительных недостатков установлено не было. В удовлетворении требований ФИО1 было отказано.

Общаясь в суд с требованиями о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости, истец в качестве основания заявленных требований указывает на установленные в ходе эксплуатации квартиры строительные недостатки, влекущие невозможность использования жилого помещения по назначению.

В соответствии с экспертным исследование № 03ДИ/19 (2) ООО Саратовский региональный судебно-экспертный центр от 10 июня 2019 года, на момент проведения исследования 14 марта 2019 года экспертом было установлено в квартире № намокает стена кухни-студии и коридора. Причина намокания стены- промерзание стены, образование мостика холода, появление точки росы. Данная причина является следствием нарушения технологии выполнения работ по заделке швов и стыков несущих конструкций; на лоджии выполнен не качественный монтаж оконного блока из ПВХ; в кухне-студии имеются повреждения поверхности стены в виде разрушения шпаклевки.

Намокание (промерзание) стены, оконного блока на лоджии и повреждение поверхности отделочного слоя стены являются недостатками выполнения строительных работ застройщиком. Квартира № является не качественной строительной продукцией.

Стоимость восстановительного ремонта для ликвидации промерзания стен помещений квартиры №, расположенной по адресу: 

<

адрес> составляет 138749 рублей 21 копейку.

Кроме того, за счет утепления стен, площадь квартиры уменьшится на 3 кв. метра поскольку толщина утепления стены составит 20 см.

Для установления значимых обстоятельств по делу судом по ходатайству сторон была назначена судебная экспертиза.

Как следует из заключения экспертизы № 032-20 от 17 марта 2020 года и дополнительной экспертизы № 100-20 от 08 июля 2020 года ООО «Экспертный центр Девайс» недостатки, выполнения строительных и монтажных работ в квартире по адресу: 

<

адрес>, которые могут привести к намоканию и промерзанию стен квартиры (коридора, гостиной, кухни) отсутствуют.

При этом установлено нарушение воздухообмена в указанной квартире, который может привести к намоканию окон квартиры и лоджии. Выявление и устранение указанного недостатка в соответствии с Приказом Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 года № 312 возложено на эксплуатирующую организацию. Проведенным исследованием установлено нарушение СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003, п. 9.2. Это означает, что без устранения недостатков (нарушения показателей воздухообмена) указанная квартира не пригодна для проживания. 

Недостатки, связанные с нарушением температурно-влажностного режима исследуемых помещений, не выявлены. Утепление конструкций стен по периметру помещения квартиры и замена светопрозрачных оконных заполнений не требуется.

Устранение недостатков по воздухообмену в исследуемых помещениях должно выявляться эксплуатирующей организацией при проведении технического обслуживания всего здания и осуществляется за счет средств на содержание жилья. Определить наличие (либо отсутствие) необходимого воздухообмена в помещениях исследуемой квартиры возможно только с использованием соответствующего прибора (анемоментра). Показатели воздухообмена, определяемые визуальным способом, будут носить заведомо субъективный и недостоверный характер. Установить обеспечивался ли требуемый воздухообмен в исследуемых помещениях на момент заключения договора купли-продажи в декабре 2018 года, объективно невозможно.

При проведении натурного исследования 18 июня 2020 года при проведении дополнительной экспертизы, каких-либо дефектов, обусловленных нарушением проектных показателей тепло-влажностного режима в помещениях квартиры №, не выявлено.

Дефекты, указанные истцом ФИО1, как дефекты, вызванные повышенной влажностью в помещении кухни, фактически являются дефектами, вызванными механическими повреждениями участка обоев, темные следы в районе расположения отдельных участков монтажного шва оконного блока, обусловлены нарушением правил эксплуатации жилого помещения со стороны истца ФИО1 и устраняются путем мойки конструкций монтажных швов. 

Эксперт пришел к выводу, что проектные решения по системам вентиляции, реализованные при возведении Жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: 

<

адрес>, расположенной в блок-секции Б, в целом соответствуют требованиям СНиП 31-01-2003; СП 60.13330. Частичное не соответствие требованиям СП 54.13330 (п. 9.7) отмечено при натурных исследованиях в части недостаточной герметизации стыков, для не попадания воздуха их помещений, в которых могут выделяться вредные вещества или неприятные запахи, в другие помещения здания, в том числе через вентиляционные каналы, что зафиксировано между каналами спутниками ванной комнаты и помещения санузла. Вместе с тем, фактически условия работы системы вентиляции, возникшие в результате действий истца ФИО4, не соответствуют требованиям СП 54.13330 (п. 9.7) в части установки не регулирующих решеток на воздуховытяжные устройства; отсутствия двери в помещении кухни, вследствие перепланировки квартиры, что способствует перетоку вредных веществ и неприятных запахов в другие помещения квартиры, а также отсутствия щелей или решеток у пола под дверями ванной комнаты и санитарного узла. 

Стоимость выполнения работ по герметизации стыков каналов спутников ванной комнаты и помещения санузла составляет 36 рублей.

Стоимость работ по приведению планировки помещения в исходное состояние составляет 131557 рублей.

В соответствии с положениями ст. 86, 67 ГПК РФ суд может отвергнуть заключение экспертизы в том случае, если это заключение явно находится в противоречии с остальными доказательствами по делу, которые бы каждое в отдельности и все они в своей совокупности бесспорно подтверждали бы обстоятельства приведенные истцом в обоснование требований или обстоятельства приведенные ответчиком в обоснование возражений.

Следует отметить, что экспертное заключение является одним из важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, тем не менее, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем, законодателем в ст. 67 ГПК РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях ч. 3 ст. 86 ГПК РФ отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами.

Однако, это не означает права суда самостоятельно разрешить вопросы, требующие специальных познаний в определенной области науки.

Таким образом, экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.При этом, суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Экспертное заключение № 032-20 от 17 марта 2020 года и дополнительное экспертное заключение № 100-20 от 08 июля 2020 года оценены судом в соответствии с требованиями ст. 67, ч. 3 ст.86 ГПК РФ наравне с другими доказательствами. Суд учитывает, что экспертиза проведена специальным экспертным учреждением, специалистами, имеющими большой стаж специальной и экспертной работы, заключение эксперта соответствует требованиям закона – ст.86 ГПК РФ и содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и категоричные ответы на поставленные судом вопросы. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, им разъяснены права и обязанности эксперта, предусмотренные ст. 85 ГПК РФ. Эксперты не заинтересованы в исходе дела. 

Выводы, содержащиеся в экспертном заключении являются категоричными и подробными, поскольку экспертами на основании методических рекомендаций, проведенных исследований профессионального опыта, установлено отсутствие строительных недостатков жилого помещения истца. Экспертное заключение не содержит неясностей и неполноты, делающих его недопустимым доказательством.

Эксперты ответили на поставленные судом вопросы в пределах своей компетенции, выводы обосновали. Противоречий свидетельствующих об ошибке в выводах по существу заключения, заключение экспертов не содержит. Выводы экспертов ничем не опровергнуты и подтверждены в судебном заседании допрошенным экспертом ФИО5, который показал, что строительных отклонений при проведении исследований не установлено.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Статья 549 ГК РФ предусматривает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с положениями ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Статья 555 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п. 1); при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2); по соглашению между продавцом и покупателем может быть передан товар, соответствующий повышенным требованиям к качеству по сравнению с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке (п. 4).

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Необходимым условием реализации права покупателя на соразмерное уменьшение покупной цены является не только получение товара с существенными недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

Аналогичные предписания содержатся и в п. 1 ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей», в соответствии с которой право на предъявление требований о замене товара, об уменьшении покупной цены, о безвозмездном устранении недостатков товара или возмещении расходов на их исправление, об отказе от исполнения договора купли-продажи и возврата уплаченной за товар суммы возникает у потребителя только в случае, если переданный ему товар содержит недостатки, не оговоренные продавцом.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества. Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась - как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

При разрешении требований о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором, и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. При этом, уменьшение цены составляет денежную сумму, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

В соответствии с п. 2 ст. 474 ГК РФ, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

Исходя из приведенных норм, право потребителя при обнаружении недостатков требовать соразмерного уменьшения цены, возникает в случае, если эти недостатки не были оговорены продавцом.

Однако, при рассмотрении настоящего дела, наличие скрытых строительных недостатков, которые бы приводили к невозможности использования жилого помещения по назначению и привели к снижению качества, не установлено.

Как следует из договора купли-продажи квартиры от 24 декабря 2018 года, сторонами согласована цена квартиры с учетом ее качества на момент приобретения, замечаний о несоответствии стоимости квартиры ее качеству покупателем не высказано, факт заключения договора купли-продажи подтверждает согласие истца на заключение договора на предложенных условиях (п. 4.3 Договора).

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств того, что переданный истцу объект не соответствует условиям заключенного сторонами договора, суду представлено не было.

При этом приобретенная истцом квартира в полной мере соответствует как проектной документации, так и требованиям Градостроительного Кодекса РФ, поскольку многоквартирный жилой дом, в котором она расположена, введен в эксплуатацию.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, в числе прочего, к существенным условиям договора отнесены те условия, в отношении которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Доказательств того, что при совершении сделки ФИО1 заявлялось о необходимости согласования дополнительных условий как существенных не имеется, а потому, по общему правилу, ей подлежал передаче товар, отвечающий требованиям пригодности для целей его использования.

Данные обстоятельства продавцом были исполнены в полном объеме.

Ссылка истца на выводы Экспертного исследования № 03ДИ/19 (2) от 10 июня 2019 года ООО «Саратовский региональный судебно-экспертный центр», не свидетельствуют о наличии оснований для уменьшения покупной цены, поскольку отраженные в исследовании недостатки, не подтверждают, что имеющиеся в квартире истца недостатки противоречат условиям договора купли-продажи о качестве, а восстановительный ремонт стоимостью 138749 рублей 21 копейка необходим именно для устранения недостатков, нарушающих условие о качестве, определенное договором купли-продажи.

При этом доказательств, уменьшения цены квартиры из-за наличия выявленных недостатков в материалы дела не содержат.

Таким образом, не имеется доказательств того, что цена договора не соответствует техническому состоянию квартиры и условиям заключенного сторонами договора.

Довод истца о том, что продавец, должен отвечать за недостатки товара, возникшие до его передачи покупателю, в связи с чем, он имеет право требовать соразмерного уменьшения покупной цены, которое исходя из затрат, которые он должен будет произвести для их устранения, основан на неправильном толковании положений ст. 475 ГК РФ, поскольку, фактически истцом предъявлены требования о возмещении расходов на устранение недостатков, что является иным способом защиты нарушенного права, предусмотренным ст. 475 ГК РФ. Таким образом, обстоятельства, на которые ссылается истец, не соответствуют избранному способу защиты нарушенного права.

Таким образом, правовые основания для удовлетворения требований ФИО4 отсутствуют. 

Поскольку требования о взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов являются производными от нарушения прав истца в результате продажи квартиры ненадлежащего качества, которое не было установлено в судебном заседании, оснований для их удовлетворения также не имеется. 

Руководствуясь ст. ст. 4, 12, 56, 67, 194–198 ГПК РФ, суд, 

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью СК «Новый Век» о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной за него денежной суммы – отказать.

Решение может быть обжаловано в течении месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Саратовский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Энгельсский районный суд.

Председательствующий: подпись

Верно.

Судья Н. В. Савенкова 

Секретарь М. Е. Фадеева