Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 октября 2017 года сл. Кашары

Миллеровский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Кузьменко Е.А.

при секретаре Савиной С.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1597/17 по иску ФИО1 в лице представителя ФИО2 к ФИО3 о признании права собственности на объекты недвижимого имущества

УСТАНОВИЛ:

Истец, в лице представителя ФИО2, действующей на основании доверенности от 07 августа 2017 года обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику ФИО3 в котором просила признать её право собственности на объекты недвижимого имущества:

- нежилое здание общей площадью 816,4 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, корпус телятника № 2 находится 

<

адрес> 

- нежилое здание общей площадью 722,0 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, корпус телятника № 1 находится 

<

адрес>

Истец, надлежаще, извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась. Направила заявление о рассмотрении дела без её участия, просила исковые требования удовлетворить.

Представитель истца ФИО2 в суд явилась, исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО3 в суд явился, исковые требования признал, подал заявление о признании иска.

Представитель истца в обоснование иска суду пояснила, что истец в соответствии с договором купли-продажи от 07 декабря 1998 года является покупателем объектов недвижимости (два корпуса телятника), расположенных по адресу: 

<

адрес> ферма-2. Объекты недвижимого имущества переданы Истцу по счет-фактуре, что на тот момент являлось актом приема-передачи 07 декабря 1998 года от СПК «Красный Колосс». Так же были переданы все имеющиеся документы на указанное здание. С момента заключения договора купли-продажи истец владеет, распоряжается указанным имуществом по своему усмотрению. Расчеты по сделке совершены полностью, что подтверждается квитанциями. Нотариальное удостоверение сделки законом не предусмотрено и не совершалось. О продаже указанного нежилого здания истцу стало известно, в связи с тем, что долгое время она работала СПК «Красный Колосс». 18 декабря 2007 года СПК «Красный Колосс» прекратил свою деятельность в связи с ликвидацией на основании определения Арбитражного суда, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц oт 26.07.2017 года. О том, что указанное недвижимое имущество действительно являлось собственностью СПК «Красный Колосс» подтверждается следующими документами: инвентарная карта учета объекта основных средств, которая находилась изначально в совхозе «Красный Колосс», а далее передавалась в СПК «Красный Колосс». После продажи указанная карта как подтверждающий документ наличия основных средств был передан истцу, как собственнику здания. После обращения в администрацию Киевского сельского поселения дан ответ о том, что здание склада не является собственностью поселения. В настоящее время истец решила продать указанное здание, изготовила технический паспорт, кадастровый паспорт на здание, но на регистрацию права в Кашарском отделе Росреестра документы не были приняты.

Согласно п.2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности приобретателя возникает с момента такой регистрации. В силу положений ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав па недвижимое имущество и сделок с ним» для регистрации перехода права собственности необходимо совместное обращение покупателя и продавца в регистрирующий орган с соответствующим заявлением. Отсутствие заявления первоначального правообладателя имущества дает регистрирующему органу право на отказ в регистрации перехода права собственности, либо право принимать документы на регистрацию. Истец и Продавец не успели обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением установленной формы о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности от продавца к Истцу на объект недвижимого имущества. В данном случае подлежит применению аналогия закона. Статьями 165 и 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. В этой ситуации государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда. В связи с тем, что СПК «Красный Колосс» на сегодняшний день ликвидирован, не имеется возможности зарегистрировать право собственности на приобретенное недвижимое имущество иначе, чем через обращение в суд с иском о признании права собственности на указанное имущество. Просила иск удовлетворить.

Ответчик иск признал, суду пояснил, что в настоящее время является собственником двух земельных участков, на которых находятся объекты недвижимости, принадлежащие ФИО1. Он не возражает, против удовлетворения иска.

Суд, выслушав стороны, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, установил следующие фактические обстоятельства.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания права.

Из материалов дела следует, что истец просила признать за ней право собственности на объекты недвижимого имущества - нежилое здание общей площадью 816,4 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, корпус телятника № 2 находится 

<

адрес>.- нежилое здание общей площадью 722,0 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, корпус телятника № 1 находится 

<

адрес>

Согласно ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 549 - 551 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Ст. 554 ГК РФ также установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами, содержать условия о цене и предмете договора, пройти обязательную государственную регистрацию.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 16 указанного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как указано в разъяснении, содержащемся в пунктах 59, 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующего права на него, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (часть 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, которая проводится по желанию правообладателей.

Абзацем третьим пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен иной момент возникновения права, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке реорганизации юридического лица.

В случае ликвидации продавца - юридического лица решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость принимается согласно нормам п. 3 ст. 551 ГК РФ несмотря на то, что такое право продавца на момент заключения договора купли-продажи не было зарегистрировано.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что согласно представленного суду оригинала договора купли-продажи недвижимого имущества от 07 декабря 1998 года заключенного между СПК «Красный колосс» и ФИО1 - истец является покупателем объектов недвижимости (два корпуса телятника), расположенных по адресу: 

<

адрес> ферма-2.

Согласно п.2.1. договора стоимость продаваемого имущества определена в размере 100000 рублей.

Согласно п.3.1 договора, настоящий договор имеет силу передаточного акта вышеуказанного имущества. Обязательство считается исполненным после расчета за имущество.

Согласно оригиналу счет-фактуре от 07 декабря 1998 года, оригиналу квитанции к приходному кассовому ордеру от 07 декабря 1998 года на сумму 100000 руб. два корпуса телятника перешло от продавца - СПК «Красный колосс» к покупателю - ФИО1

Материалы дела содержат оригиналы двух инвентаризационных карточек: инвентаризационная карточка № 82 учета основных средств, согласно которой на балансе совхоза «Красный колосс» числился корпус телятника №2, фермы №2, введенный в эксплуатацию в 1969 году, инвентарный номер 96 и инвентаризационная карточка № 17 учета основных средств, согласно которой на балансе совхоза «Красный колосс» числился корпус телятника №1 фермы №2, введенный в эксплуатацию в 1969 году, инвентарный номер 33.

Согласно техническому паспорту от 21 сентября 2012 года корпус телятника №2, инвентарный номер 610, площадью 816,4 кв.м. расположен по адресу: 

<

адрес> - корпус телятника№2, находится 

<

адрес>

Согласно техническому паспорту от 21 сентября 2012 года корпус телятника №1, инвентарный номер 609, площадью 722,0 кв.м. расположен по адресу: 

<

адрес>- корпус телятника№1, находится 

<

адрес>.

Изложенное свидетельствует о том, что истцом приобретены в собственность два корпуса телятника №1 и №2 расположенных по указанному выше адресу.

Давая оценку доказательствам, представленным в материалы дела, содержащим данные года постройки оспариваемых объектов недвижимости - 1969 год, суд считает, что речь, безусловно, идет об одних и тех корпусах телятника №1 и №2, являющихся предметом продажи по договору купли-продажи недвижимого имущества от 07 декабря 1998 года, заключенного между СПК «Красный колосс» и ФИО1 расположенных по адресу: 

<

адрес> ферма-2, а согласно технической инвентаризации 2012 года по адресу: 

<

адрес>- корпус телятника №2, и корпус телятника №1 находятся примерно в 2,5 км от ориентира п. Красный колос. Суд приходит к такому выводу исходя из того, что техническая инвентаризация в 1998 году, данных объектов недвижимости не проводилась. Так же договор купли-продажи не содержит размер площади зданий, тогда как согласно инвентарных карточек площадь корпуса телятника №2 составляет по наружному объему 905-872 кв.м., а площадь корпуса телятника №1 по наружному объему 900 кв.м. 

Вместе с тем, государственный переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрирован не был, что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 13.07.2017 года, согласно которых сведения о зарегистрированных правах на нежилое здание - корпус телятника №1, кадастровый № и нежилое здание - корпус телятника №2, кадастровый №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, отсутствуют.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 09.02.2017 года государственная регистрация СПК «Красный колосс» прекращена на основании определения арбитражного суда Ростовской области о прекращении конкурсного производства от 25.12.2007 года

В соответствии с пунктом 11 Постановления N 10/22 право собственности на недвижимое имущество, принадлежащее реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику), переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость и возникает с момента завершения реорганизации юридического лица (пункт 2 статьи 218 ГК РФ, статья 16 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"). Вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

Установлено, что на основании решения учредительного собрания трудового коллектива совхоза «Красный Колосс» от 17 декабря 1992 года совхоз «Красный Колосс» реорганизован в АОЗТ, потом в ТОО «Красный Колосс» (протокол от 17.12.1992 года).

Согласно Постановлению Главы администрации Кашарского района Ростовской области №384 от 20 августа 1999 года ТОО «Красный Колосс» реорганизован в сельскохозяйственный производственный кооператив (СПК) «Красный Колосс».

Данное обстоятельство подтверждается справкой о переименовании (реорганизации) организации, выданной архивным сектором Администрации Кашарского района Ростовской области №278 от 25.09.2017 года, согласно которой СПК «Красный Колосс» является правопреемником ТОО «Красный Колосс» и совхоза «Красный Колосс».

Согласно архивной справки архивного сектора (документов постоянного срока хранения) Администрации Кашарского района Ростовской области актов ввода на нежилые здания корпус телятника №1 и корпус телятника №2 по адресу: п. Красный Колосс на хранение не поступали.

Изложенное позволяет суду сделать вывод, что корпус телятника №1 и корпус телятника №2, расположенные по вышеуказанному адресу действительно на 1969 год принадлежали на праве собственности совхозу «Красный Колосс», впоследствии правопреемникам: АОЗТ, ТОО « Красный Колосс», после чего СПК «Красный Колосс».

В материалы дела представлена выписка из ЕГРН от 19.07.2017 года, согласно которой на земельном участке сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес> по направлению на северо-запад находятся объекты недвижимости с кадастровыми номерами № и №, то есть корпус телятника №2 и корпус телятника №1. Правообладателем (собственником) указанного земельного участка является ответчик ФИО3

Факт совершения сделки подтверждается нотариальным договором купли-продажи

от 12 июля 2017 года, согласно которой ФИО3 приобрел в собственность вышеуказанный земельный участок.

Ответчик ФИО3 не возражал против признания права собственности ФИО1 на оспариваемые нежилые здания корпусов телятников, расположенных на территории его земельного участка сельскохозяйственного назначения, подал письменное заявление о признании иска, указав, что последствия признании иска ему известны.

В силу части 1 статьи 7 Закона РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 "О собственности в РСФСР" (действовавшей в период создания спорных объектов) гражданин или другое лицо приобретают право собственности на имущество, полученное по не противоречащим закону основаниям, в том числе на созданные ими вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 14 названного Закона хозяйственные общества и товарищества, кооперативы, коллективные и иные предприятия, созданные в качестве собственников имущества и являющиеся юридическими лицами, обладают правом собственности на имущество, переданное им в форме вкладов и других взносов их участниками, а также на имущество, полученное в результате своей предпринимательской деятельности и приобретенное по иным основаниям, допускаемым законом.

При таких обстоятельствах СПК «Красный Колосс», как правоприемник совхоза «Красный Колосс» которому перешли оспариваемые объекты недвижимости по существу имел право на продажу оспариваемого объекта, но переход права надлежащим образом не был зарегистрирован. Вместе с тем, истец является добросовестным приобретателем оспариваемого недвижимого имущества и в настоящее время не может распорядиться приобретенным им по сделке, оформленной в простой письменной форме в виде договора купли- продажи, принадлежащим ему недвижимом имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона N 122 ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом, государственная регистрация таких прав проводится по желанию их правообладателей.

Таким образом, поскольку корпуса телятников №1 и №2 постройки 1969 года, были приобретены ФИО1 на основании договора купли продажи от 07 декабря 1998 года, то такое право возникло у нее до вступления в силу Закона N 122 - ФЗ и никогда не регистрировалось. Кроме того Управление Росрестра на территории Кашарского района Ростовской области начало функционировать с 15 июля 1999 года. 

Суд считает, что согласно выше установленным в процессе рассмотрения дела, обстоятельствам, требования истца подлежат удовлетворению.

Судебные расходы, с учетом позиции представителя истца не подлежат распределению на ответчика.

В соответствии со ст.13 ГПК РФ, ст. ст. 17,28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившее в законную силу решение суда будет являться основанием для обращения истца, за государственной регистрацией права.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на объекты недвижимого имущества - нежилое здание корпус телятника № 2 общей площадью 816,4 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, корпус телятника № 2 находится 

<

адрес> и нежилое здание корпус телятника №1 общей площадью 722,0 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, корпус телятника № 1 находится 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Миллеровский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 16 октября 2017 года.

Председательствующий судья Кузьменко Е.А.