Дело № 2-4467/2023

УИД 36RS0004-01-2023-005076-70

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 октября 2023 года г. Воронеж

Ленинский районный суд города Воронежа в составе

председательствующего судьи Вершининой М.А., 

при секретаре Рубаевой З.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка основным договором, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, указав, что она является владельцем 2/3 домовладения по адресу: 

<

адрес> 1/3 части домовладения она получила на основании свидетельства о праве на наследство от 25.09.1994, 1/3 части приобрела на основании нотариально заверенного договора купли-продажи от 15.12.2002, оплатив полную стоимость имущества по договору.

До настоящего времени права истца в установленном порядке не зарегистрированы.

В 2023 истец обратилась через МФЦ г. Воронеж за регистрацией права на 2/3 жилого дома с кадастровым номером № и 2/3 земельного участка №, расположенных по адресу: 

<

адрес>

23.03.2023 Управление Росреестра по Воронежской области приостановило государственную регистрацию на основании необходимости поступления заявления о регистрации права общей долевой собственности от всех участников долевой собственности, а также необходимости предоставления оригиналов документов, удостоверяющих права прежних собственников на объекты недвижимости, которые не зарегистрированы и зарегистрировать права продавца.

Истец в связи с отсутствием продавца лишен возможности зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество.

Просит квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате предварительный договор между ФИО1 и ФИО3 от 15.12.2002; вынести решение о регистрации перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 на недвижимое имущество: на 1/3 доли жилого дома с кадастровым номером № и 1/3 доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Протокольным определением от 05.09.2023 к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление Росреестра по Воронежской области (л.д. 89).

Истцом в ходе рассмотрения дела были уточнены исковые требования, согласно которым истец просит: признать право собственности за ФИО1 на недвижимое имущество: на 1/3 доли жилого дома с кадастровым номером № и 1/3 доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>; квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате предварительный договор между ФИО1 и ФИО2 от 15.12.2002; вынести решение о регистрации перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 на недвижимое имущество: на 1/3 доли жилого дома с кадастровым номером № и 1/3 доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Определением от 24.10.2023 принят отказ истца от иска в части требований о регистрации перехода права собственности, заявленных к Управлению Росреестра по Воронежской области, производство по делу в данной части прекращено (л.д. 135-136).

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО4 заявленные исковые требования подержали в полном объеме, просили их удовлетворить.

Представитель третьего лица ФИО5 по доверенности ФИО6 заявленные требования поддержала, пояснив, что им принадлежит 1/3 домовладения, остальной частью в настоящее время пользуется и распоряжается истица.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Воронежской области возражал против удовлетворения требований к Управлению, как к ненадлежащему ответчику.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом по адресу регистрации. Суд принял все меры для надлежащего и заблаговременного извещения ответчика о времени и месте рассмотрения дела, однако, конверт возвращен в адрес суда за истечением срока хранения почтовой корреспонденции.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений статьи 123 Конституции Российской Федерации и статей 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 ГК РФ).Возможность заключения предварительного договора предусмотрена статьей 429 ГК РФ.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 ГК РФ).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Требования к договору купли-продажи недвижимости установлены Параграфом 7 Главы 30 ГК РФ.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (абзац 1 статьи 550 ГК РФ).В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (абзац 1 статьи 554 ГК РФ).Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пунктом 1 статьи 555 ГК РФ).

При отсутствии в договоре данных о недвижимом имуществе и (или) согласованного сторонами в письменной форме условий о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (абзац 2 статьи 554, абзац 2 пункта 1 статьи 555 ГК РФ). 

Таким образом, условия о недвижимом имуществе и его цене являются существенными для договора купли-продажи недвижимости, в том числе и для заключения предварительного договора купли-продажи.

В пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление Пленума ВС РФ N 49) разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

В пункте 43 Постановления Пленума ВС РФ № 49 разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Таким образом, применительно к приведенным выше правовым положениям, а также с учетом предмета и основания иска, обстоятельствами, имеющими значение для разрешения спора, являлось установление правовой природы и сущности заключенного между сторонами договора, а также оценка фактических действий сторон после его заключения. Судам в данном конкретном случае, независимо от наименования спорного договора необходимо было установить и исследовать его действительное содержание, а также существо самой сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как указано в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума ВС РФ № 49 разъяснено, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании нотариально удостоверенного договора от 24.02.1995 ФИО2 приобрел у ФИО7 и добрых А.Н. 1/3 долю домовладения, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д. 118-119).

Указанный договор содержится в материалах инвентарного дела, исследованного в ходе рассмотрения дела, согласно имеющемуся на нем штампу был зарегистрирован в Администрации района по месту нахождения дома в порядке, действующем на момент заключения договора.

Истцом представлен нотариально удостоверенный договор от 15.12.2002, заключенный между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) (л.д. 15-16).

Согласно п. 1, 2 вышеуказанного договора, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи, по которому продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить 1/3 долю жилого дома и 1/3 долю земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> не позднее 01.12.2003 за 40 000 рублей. Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи после регистрации права собственности на вышеуказанные доли жилого дома и земельного участка за продавцом в Государственном учреждении юстиции «Воронежский областной центр государственной регистрации прав на недвижимость».

Исходя из пункта 5 Договора покупатель уплатил продавцу в счет покупной цены вышеуказанных долей жилого дома и земельного участка денежную сумму в размере 40 000 руб. до подписания настоящего договора.

Следовательно, ФИО1 и ФИО2 в установленной законом форме заключили соглашение о предмете договора купли-продажи недвижимого имущества и его цене.

Данный договор в полном объеме оплачен ФИО1 до подписания договора.

Из пояснений представителя третьего лица ФИО5, а также показаний допрошенных в судебном заседании свидетелей следует, что ФИО8 пользуется ранее принадлежавшей ФИО2 частью домовладения, производит оплату коммунальных услуг.

Таким образом, при заключении договора сторонами согласованы предмет договора купли-продажи, который возможно идентифицировать, его цена, данный договор был исполнен, как продавцом, так и покупателем, который произвел оплату в полном объеме.

С учетом действительного содержания договора, исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений применительно к требованиям статьи 431 ГК РФ, существа сделки, а также действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, выполнения положений статьи 250 ГК РФ, установлено, что договор, заключенный сторонами 15.12.2002, предусматривающий обязанность сторон заключить основной договор, по существу является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Основываясь на изложенных выше нормах права и доказательствах, суд приходит к выводу, что требования ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка основным договором и признании за ней права собственности, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 56, 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка основным договором, признании права собственности – удовлетворить.

Признать предварительный договор между ФИО1 и ФИО2 от 15 декабря 2002 года договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Признать за ФИО1 право собственности на недвижимое имущество: на 1/3 доли жилого дома с кадастровым номером № и 1/3 доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Ленинский районный суд г. Воронежа.

Судья М.А. Вершинина

Мотивированное решение изготовлено 31.10.2023