2-1151/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 мая 2017 года Советский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Акимовой И.В.,

при секретаре Кучиной И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Петушенко ФИО12 к ФИО7у ФИО13 о расторжении договоров купли-продажи жилого помещения, земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО7у В.М. о расторжении договоров купли-продажи жилого помещения, земельного участка, требования мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> уч.№. В настоящее время собственником спорной квартиры и земельного участка является ответчик ФИО2 Денежные средства по договорам истицей от ответчика получены не были. Существенным нарушением ответчиком условий договоров и причинения истцу значительного ущерба является сам факт длительной неоплаты ответчиками приобретенного имущества. Заключенные договора до настоящего времени исполненными считаться не могут, поскольку они считаются исполненными при условии выполнения сторонами обязательств, в частности, после передачи указанных в договоре суммы денег за приобретаемые объекты и фактической передачи истцом ответчику этих объектов. Однако, и квартира и земельный участок до сих пор находятся во владении истца. Поскольку договор до настоящего времени исполненным считаться не может, то объекты подлежат возврату в собственность продавцу. Просит расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, трехкомнатной квартиры общей площадью 67,20 кв.м., в том числе жилой площадью 38,10 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, заключенный между ФИО1 и ФИО2, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, астра и картографии по 

<

адрес> 01.10.2014г., номер регистрации №. Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведение садоводства общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. расположенный по адресу: 

<

адрес> уч.№, с кадастровым номером №, заключенный между ФИО1 и ФИО2, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации № Прекратить право собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: Россия, 

<

адрес>, ул. 

<

адрес> 

<

адрес>; земельный участок, расположенный по адресу: Россия, 

<

адрес> уч.№.

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель ФИО3, действующий на основании доверенности от 10.01.2017, исковые требования поддержали.

Ответчик ФИО2, его представитель ФИО4, действующая на основании ордера от 15.02.2017, исковые требования признали.

Представитель третьего лица ФИО5 – ФИО6, действующий на основании доверенности от 21.09.2015, возражал против удовлетворения заявленных требований.

Третье лицо ФИО5, представитель третьего лица Управления Росреестра по Красноярскому краю в судебное заседание не явились, о дате слушания дела извещены своевременно, должным образом. Представитель Управления Росреестра по Красноярскому краю, ходатайствовал о рассмотрении дела в их отсутствие. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса. 

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, находит исковые требования ФИО1 не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Пунктом 1 ст. 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

На основании ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> (л.д.9-12).

В п. 2.2 договора купли-продажи указано, что по согласованию сторон указанная квартира оценена в 3 500 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 подписан передаточный акт по договору купли-продажи спорного жилого помещения (л.д.37).

Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за ФИО2, что следует из свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8)

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> уч.№ (л.д.68-69). 

В п. 4 договора купли-продажи указано, что покупатель передал продавцу деньги в сумме 60 000 рублей. В п. 5 указано, что расчет произведен полностью до подписания настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 подписан передаточный акт по договору купли-продажи указанного земельного участка (л.д.112).

Право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за ФИО2, что следует из выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.132).

В производстве Манского районного суда г. Красноярска находится гражданское дело по спору между супругами ФИО5 и ФИО5 о разделе совместно нажитого имущества супругов, в имущество подлежащее разделу включены спорные объекты недвижимости, которые решением Манского районного суда Красноярского края от 28.03.2017, не вступившего в законную силу, признаны совместно нажитым имуществом супругов (л.д.161-172).

В судебном заседании представитель истца, поддерживая заявленные требования, доводы, изложенные в заявлении, суду пояснил, что спорные объекты недвижимости не передавались покупателю, а денежные средства истицей не были получены. Истец продолжает платить коммунальные платежи, несет расходы по кап. ремонту, сохраняет регистрацию в данном жилом помещении, мед. обслуживание проходит по тому же участку. Из представленных в материалы дела доказательств следует, что ФИО2 не проживал в данном жилом помещении, расходов не нес. Реальной возможности передать денежные средства не имел. Интересы третьего лица данной сделкой не нарушены. Договор не исполнен ни со стороны покупателя, ни со стороны продавца. Просил удовлетворить требования в полном объеме. 

Истец, поддерживая исковые требования, суду пояснил, что узнал о рассмотрении дела в Манском суде, поскольку на ее адрес стали приходить заказные письма на имя Шульца В.М., который пояснил, что супруга заявила требования на спорную квартиру и на земельный участок. В 2014г. с ответчиком заключила два договора купли-продажи земельного участка и квартиры. Сделки были совершены формально. Заключили сделки, однако денежные средства за эти объекты не получала. До настоящего время она проживает в квартире и пользуется земельным участком. У ее бывшего супруга, брак с которым расторгнут в 2001г., было много долгов, стали тревожить банки и коллекторские агентства. В связи с чем, она обратилась к ФИО7у В.М., так как они были знакомы с 2009г., чтобы он ей помог, и они заключили договора купли-продажи. С ответчиком вместе работают, у ответчика хорошая репутация, и руководство доверяет ему. С супругой ответчика она не знакома. Кроме акта приема-передачи больше ничего не подписывала. ФИО7у В.М. во владение ни квартиру, ни земельный участок не передавала. 

Представитель ответчика, признавая исковые требования, суду пояснил, что сторона истца заявила о расторжении договоров, а не о признании их недействительными, поскольку денежные средства по сделкам не передавались. ФИО2 не имел возможности передать денежные средства, с учетом размера средней заработной платы, займ не брал. В общей собственности у супругов Шульц находилась квартира, которая была взята в ипотеку, и автомобиль в кредит. У супруги ФИО5 не было возможности также взять кредит. Денежные средства не передавались, в связи с чем, в материалах регистрационного дела отсутствует расписка. На регистрацию сделки ездили два раза, так как не указали стоимость передаваемого объекта и не стали регистрировать договор. Расписка не была написана в подтверждение того, что денежные средства были переданы, так как они не передавались. 

Ответчик, признавая исковые требования, суду пояснил, что они работали вместе с истицей, общались семьями. Потом истец рассказала, что сложилась такая ситуация и он согласился помочь. Его супругу истица знала. В Регпалате были один раз на сделке по земельному участку, потом два раза на сделке с квартирой с истицей. Супруга ничего не осматривала, что он приобрел. Доход у него был 13 000 рублей, у супруги заработная плата 15 000 рублей. У них с супругой квартира, машина были взяты в кредит. Не было возможности приобрести квартиру и земельный участок, также и не было возможности ни у кого занять денежных средств. 

Представитель третьего лица, возражая против удовлетворения исковых требований, суду пояснил, что в договорах имеются указания, что покупатель передал денежные средства, до подписания договоров. Сторона могла представить свидетельские показания в обоснование своих доводов, что денежные средства не передавались. Стороны достигли некоторого соглашения между собой. Когда супруга ФИО2 пожелала разделить имущество, то был предъявлен данный иск, чтобы помешать разделить имущество. Сторона пытается вывести данное имущество из раздела. Между истцом и ответчиком имеется какое то соглашение, ответчик получал судебные повестки по спорному адресу квартиры. ФИО2 преуменьшает свой доход и доход ФИО5 При таком заработке невозможно было платить и ипотеку, как указывает ответчик. У ФИО5 заработная плата в среднем составляет 50 000рублей. У семьи могли быть денежные средства, чтобы приобрести любые объекты недвижимости. ФИО5 говорила, что между истцом и ответчиком сложились какие-то отношения. Сделка была совершена. Из договоров купли-продажи видно, что расчет произведен полностью, отсутствие денежных средств на счетах ФИО1 не может быть доказательством передачи либо не передачи денежных средств. В отношении данного имущества вынесено решение суда. Переписывать на других лиц имущество, не проконсультировавшись с юристами, сомнительно. Просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Оценивая представленные и исследованные в судебном заседании доказательства, в их совокупности и взаимосвязи, с учетом положений ст. ст.56, 67 ГПК РФ, суд принимает во внимание следующее. 

Как установлено в судебном заседании, следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> уч.№. Договоры заключены в письменной форме путем составления одного документа, подписанного ФИО1 и ФИО2, что соответствует требованиям статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В п. 2.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что по согласованию сторон указанная квартира оценена в 3 500 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

В п. 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что покупатель передал продавцу деньги в сумме 60 000 рублей. В п. 5 указано, что расчет произведен полностью до подписания настоящего договора.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в пунктах 2.2. договора от ДД.ММ.ГГГГ, п.4, п.5 договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что расчет за продаваемое имущество произведен полностью до подписания настоящего договора.

Договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ. подписаны лично ФИО1, что последней не отрицалось при рассмотрении дела.

Таким образом, ФИО1, подписав указанные договоры лично, тем самым подтвердила факт оплаты ей стоимости отчуждаемого имущества, что является также подтверждением надлежащего исполнения ФИО2 договоров купли-продажи, в части оплаты.

Кроме того, с учетом доводов истца в обоснование требований о расторжении договоров купли- продажи, суд принимает во внимание, что согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей последствия изменения и расторжения договора, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Как следует из материалов дела, договоры были исполнены сторонами, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 подписан передаточный акт по договору купли-продажи спорного жилого помещения. Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за ФИО2, что следует из свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 подписан передаточный акт по договору купли-продажи спорного земельного участка. Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за ФИО2, что следует из выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ.

Из вышеизложенного следует, что предусмотренных п. п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ, оснований для расторжения заключенных между сторонами договоров купли-продажи не имеется, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон. Заключенные между сторонами договоры купли-продажи условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. В связи с этим, в соответствии ГК РФ (ст. ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объекты недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Саму по себе ссылку на не передачу денежных средств в счет оплаты по договорам купли-продажи стороной ответчика стороне истца, исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ, суд считает недостаточным для признания названных нарушений со стороны покупателя существенными.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона, а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договоров купли-продажи, суд приходит к выводу о том, что истцу (продавцу) не было предоставлено ни законом, ни договорами купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя) возврата переданных по договору объектов недвижимости даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости предмета договора.

Что касается доводов истца о праве продавца согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателями, к которому им отнесена невыплата покупателями стоимости спорных объектов недвижимости продавцу, то они основаны на ошибочном толковании норм ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения. 

Кроме того, по смыслу положений закона изменен или расторгнут может быть только договор, являющийся действительным, тогда как фактически в обоснование требований сторона истца ссылается на наличие условий недействительности договоров купли-продажи, в связи с неоплатой, не передачей объектов, что при этом противоречит не оспоренным условиям договора о произведенной оплате в полном объеме, актам приема-передачи объектов. 

Указание в договорах купли-продажи объектов недвижимости на то, что покупатель оплатил продавцу стоимость объектов до их заключения, подтверждает надлежащее исполнение покупателем своего обязательства по оплате, а акты приема передачи, подтверждают передачу объектов. 

В соответствии с разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В связи с изложенным, суд находит несостоятельными доводы стороны истца, в обоснование иска, как противоречащие закону, и не принимает признание иска ответчиком, поскольку в данном случае признание иска противоречит закону и нарушает права третьих лиц, в частности ФИО5

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для расторжения договоров купли-продажи спорного недвижимого имущества, согласно доводам истца, таким образом, находя исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> уч.№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между Петушенко ФИО14 и ФИО7ом ФИО15, прекращения права собственности ФИО2 на указанные объекты, не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Петушенко ФИО16 к ФИО7у ФИО17 о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> уч.№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ФИО1 и ФИО2, прекращения права собственности ФИО2 на указанные объекты, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска в течение месяца, с момента изготовления мотивированного решения.

Председательствующий: И.В. Акимова