УИД №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 октября 2025 года г. Нягань

Няганский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе председательствующего судьи Егоровой В.И.,

при секретаре Филатовой В.А.,

с участием представителя процессуального истца помощника прокурора г. Нягани Белик А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению прокурора города Нягани в интересах муниципального образования городской округ город Нягань к ФИО1, администрации города Нягани о признании договора аренды земельного участка недействительным в части,

У С Т А Н О В И Л:

Прокурор г. Нягани обратился в суд с иском о признании договора аренды земельного участка недействительным в части.

Требования мотивированы тем, что проведенной прокуратурой города проверкой исполнения требований земельного законодательства, в том числе при заключении администрацией г. Нягани договоров аренды земельных участков по результатам торгов установлено, что на основании протокола от дата о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка дата между администрацией г. Нягани и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №. Пунктом 4.3.2 указанного договора арендатору предоставлено право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора без согласия арендодателя при условии его уведомления. Согласно п. 7.2. договора срок действия договора субаренды земельного участка не может превышать срока действия договора. При передаче земельного участка в субаренду арендатор обязан в пятидневный срок с момента заключения соответствующего договора уведомить об этом арендодателя в письменной форме. При досрочном расторжении договора, договор субаренды земельного участка прекращает свое действие. Вместе с тем, в силу положений ст. 448 ГК РФ в случае если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов. Победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом. Учитывая, что договор аренды земельного участка заключен между администрацией г. Нягани и ФИО1 по результатам торгов, условия договора аренды земельного участка о возможности передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору третьим лицам противоречат установленному законодательному запрету, а потому являются ничтожными. В связи с чем просит признать недействительными (ничтожными) п.п. 4.3.2 и 7.2 договора аренды земельного участка от дата №, заключенного между администрацией г. Нягани и ФИО1 

В судебном заседании представитель процессуального истца помощник прокурора г.Нягани Белик А.А. на исковых требованиях настаивала по доводам изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. 

Представитель ответчика администрации г. Нягани в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Направил в адрес суда заявление в котором просил рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, в удовлетворении исковых требований отказать указывая на то, что в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Положения п. 2 ст. 615 ГК РФ о необходимости наличия согласия арендатора при сдаче имущества в субаренду применяются, если иное не установлено другим Законом. Специальной нормой относительно субаренды земельного участка является п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ в котором указаны категории арендаторов, к которым положения указанного пункта не применяются. ФИО1 не относится к категория арендаторов указанных в п.6 ст. 22 ЗК РФ, в связи с чем указанный пункт к нему не применим. Пункт 9 ст. 22 ЗК РФ на который ссылается истец применяется только к договорам аренды земельного участка, заключенным на срок более 5 лет. В данном случае договор аренды земельного участка № заключен на срок менее 5 лет, поэтому указанная норма применению не подлежит. Пункты 4.3.2 и 7.2 договора аренды земельного участка № от дата касаются только субаренды, передачу прав и обязанностей по договору аренды другому лицу указанные пункты не регулируют. Передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от дата прямо запрещена (п. 7.1). Пункты 4.3.2 и 7.2 договора аренды земельного участка № от дата не противоречат п. 7 ст. 448 ГК РФ, а также п. 6 ст. 22 ЗК РФ, с связи с чем нарушений действующего законодательства РФ не допущено. 

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО1, а также представителя ответчика администрации г. Нягани. 

Выслушав представителя процессуального истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 64 Федерального закона от 20.03.2025 № 33-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в единой системе публичной власти" органы местного самоуправления вправе приобретать имущество в муниципальную собственность, передавать муниципальное имущество во временное владение и (или) в пользование физическим и юридическим лицам, органам публичной власти, в том числе органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

дата между администрацией города Нягани и ФИО1 в соответствии с протоколом о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по лоту № от дата заключен договор аренды земельного участка №

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 2070 кв.м из категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования: магазины, расположенный по адресу: 

<

адрес> с целью размещения объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м.

Срок аренды земельного участка установлен с дата по дата (п. 2.1 договора).

Права и обязанности сторон предусмотрены в разделе 4 договора.

Так, согласно п. 4.3.2 арендатор имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока Договора без согласия арендодателя при условии его уведомления. 

Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что срок действия договора субаренды земельного участка не может превышать срока действия Договора.

В соответствии с п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно положениям ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168 ГК РФ).

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

На основании п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно пункту 6 указанной статьи арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. 

Таким образом, законом допускается ограничение права арендатора земельного участка сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Пунктом 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли.

Подписание договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от дата, является результатом аукциона.

Пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

По смыслу приведенных положений закона применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, диспозитивная норма п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.

Такое ограничение, в частности, содержится в п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

По смыслу названной нормы следует, что запрет направлен на обеспечение надлежащего исполнения лицом, выигравшим торги, основного обязательства, являющегося предметом договора, то есть приведенные нормы обеспечивают защиту интересов арендодателя от возможной уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору в части его исполнения и недопущения ситуации, при которой победителем становится лицо, в силу различных причин не имеющее намерения лично реализовать взятые на себя обязательства, являющиеся предметом договора.

Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135- ФЗ "О защите конкуренции" федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. Не проведение торгов лишает потенциальных желающих возможности принять участие в конкурентной борьбе за право доступа к земельному ресурсу, что приводит к ограничению конкуренции. Произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не являющемуся победителем торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Таким образом, принимая во внимание установленное положениями п. 7 ст. 448 ГК РФ ограничение на перенаем земельного участка, предоставленного по результатам проведения торгов, учитывая, что такое ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ), суд приходит к выводу о том, что передача прав по договору субаренды нарушает установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом.

Доводы ответчика о том, что пункты 4.3.2 и 7.2 договора аренды земельного участка № от дата не противоречат п. 7 ст. 448 ГК РФ, а также п. 6 ст. 22 ЗК РФ основаны на неверном толковании закона.

Согласно ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку пункты 4.3.2 и 7.2 договора аренды земельного участка № от дата противоречат требованиям закона и нарушают публичные интересы в сфере гражданского оборота земель, суд приходит к выводу о их недействительности в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Учитывая изложенное недействительность пунктов 4.3.2 и 7.2 договора аренды земельного участка № от дата не влечет недействительность договора в целом.

При таких обстоятельствах, заявленные требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. 

При подаче настоящего иска прокурор г.Нягани был освобожден от уплаты госпошлины.

Пунктом 4 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины, подлежащий уплате при подаче исковых заявлений по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, не содержащего требования о возврате исполненного по сделке или о присуждении имущества, а также искового заявления по спорам о признании сделок недействительными, не содержащего требования о применении последствий недействительности сделок установлен в размере 3000 рублей.

Согласно п. 19 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, в качестве истцов (административных истцов) или ответчиков (административных ответчиков) от уплаты государственной пошлины освобождены.

Следовательно, государственная пошлина в размере 3 000 рублей подлежит взысканию с ответчика ФИО1 в доход бюджета г. Нягани.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования прокурора города Нягани действующего в интересах муниципального образования городской округ город Нягань к ФИО1, администрации города Нягани о признании договора аренды земельного участка недействительным в части, удовлетворить.

Признать недействительными (ничтожными) п.п. 4.3.2 и 7.2 договора аренды земельного участка от дата №, заключенного между администрацией г. Нягани (ИНН №) и ФИО1 (СНИЛС №).

Взыскать с ФИО1 (СНИЛС №) в доход бюджета г. Нягани государственную пошлину в размере 3000 рублей. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Няганский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено дата

Судья В.И. Егорова