Дело № 3а-157/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 октября 2019 года г.Чебоксары 

Верховный Суд Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Уряднова С.Н., при секретаре судебного заседания Семенове Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Кабинету Министров Чувашской Республики, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, Министерству юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики, Бюджетному учреждению «Чуваштехинвентаризация» Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости,

установил:

Административный истец ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью ... кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2018 года равной его рыночной стоимости в размере 180 000 руб. 

В обоснование заявленного требования в исковом заявлении административный истец указал, что он является собственником вышеуказанного нежилого помещения, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2018 года утверждена в размере 281 902 руб. 54 коп. Указанная кадастровая стоимость существенно превышает его действительную рыночную стоимость, которая согласно отчету независимого оценщика ООО Центр независимой оценки и экспертизы «Эксперт» (далее – ООО ЦНОЕ «Эксперт») от 29 августа 2019 года № составляет 180 000 руб., что нарушает его права, поскольку ведет к уплате налога на имущество в завышенном размере. 

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом, обеспечил участие представителя ФИО2, поддержавшего заявленные исковые требования своего доверителя.

Представитель административного ответчика Бюджетного учреждения «Чуваштехинвентаризация» Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО3 в судебном заседании просила в удовлетворении административного искового требования ФИО1 отказать.

Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике ФИО4, Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО5 удовлетворение заявленного административного искового требования оставили на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

В суд поступили отзывы представителей Кабинета Министров Чувашской Республики ФИО6, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» ФИО7, в которых они удовлетворение заявленного ФИО1 административного искового требования оставили на усмотрение суда.

Заслушав пояснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником нежилого здания, 1979 года постройки, с кадастровым номером №, площадью ... кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 10 сентября 2019 года №.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12 августа 2019 года № кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляет 281902 руб. 54 коп. 

Сведения о кадастровой стоимости объекта внесены 1 января 2019 года.

В соответствии с ч.1 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Аналогичное право юридических лиц и граждан закреплено в ч.2 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Согласно подп. 6 п. 1 ст. 401 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования, являются объектами налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

В силу положений ст. 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Административный истец ФИО1 в соответствии с положениями ст.ст.399, 400, 401 НК РФ является плательщиком налога на имущество физических лиц, тем самым результаты определения кадастровой стоимости нежилого помещения влияют на его права и обязанности как плательщика налога.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Понятие кадастровой стоимости определено в п.3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 22.10.2010 N508. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст. 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч. 5 ст. 247 и ч. 1 ст. 248 КАС РФ). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

По смыслу ст. 70 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение.

Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В обоснование своих требований административный истец ФИО1 представил суду отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №, составленный ООО ЦНОЕ «Эксперт» от 29 августа 2019 года, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью ... кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2018 года равна с учетом округления 180 000 руб. 

Представитель административного ответчика БУ «Чуваштехинвентаризация» МЮиИО Чувашской Республики ФИО3 возражала против определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на основании отчета об оценке ООО Центр независимой оценки и экспертизы «Эксперт» № от 29 августа 2019 года, полагая его ненадлежащим и недостоверным доказательством, выполненным с нарушением действующих федеральных стандартов оценки. 

Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, приведенных в п. 20 вышеуказанного постановления от 30.06.2015 г. N 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно ст. 11 Закона об оценочной деятельности отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете в числе прочего должны быть указаны: точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В соответствии с пунктами 19 и 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, затратный подход применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. 

Согласно п. 10 ФСО № 1 под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с п. 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

Согласно п. 5 ФСО N 3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться в числе прочего следующих принципов: информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу п. 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Согласно подп. б п. 24 ФСО № 7 затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 84 КАС РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Частью 4 этой же статьи КАС РФ установлено, что доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Оценив по правилам ст. 84 КАС РФ представленный административным истцом отчет ООО ЦНОЕ «Эксперт» № от 29 августа 2019 года в совокупности с иными представленными в дело доказательствами, суд приходит к выводу о невозможности его использования в качестве допустимого и достоверного доказательства, на основании которого возможно установить рыночную стоимость объекта нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2018 года, ввиду допущения оценщиком нарушений Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки при его составлении.

Так, в таблице 7.3 «Технические характеристики объекта оценки» отчета указано, что стены нежилого здания магазина (литеры А, А1), 1979 года постройки, выполнены из кирпича. Между тем в таблице 7.4 «Описание технического состояния объекта оценки на дату осмотра (15.08.2019) указано, что стены магазина каркасные, обложены кирпичом.

В таблице 7.4 также указано, что фундамент магазина железобетонный, перекрытие – «деревянное, железобетонные», крыша – шифер по перекрытию, полы бетонные, двери металлические содержат массовые поражения гнилью и жучком, имеются водопровод, канализация, электроосвещение, отопление осуществляется об собственной котельной.

Несмотря на то, что в этой таблице при описании состояния конструкций здания указано на раскрытие трещин в фундаменте до 10 мм, неравномерной осадке с прогибом стен и более 0,01 от длины стены, отчет сведений о проведении оценщиком замеров, а также об использовании каких-либо измерительных приборов не содержит.

Предполагается также к выводам о наличии в магазине «деревянного, железобетонного» перекрытия, а также о поражении гнилью и жучком металлических дверей, оценщик пришел в результате осмотра объекта.

Под этой таблицей 7.4 в отчете размещены четыре фотоснимка объекта оценки, которые, как считает представитель административного истца, подтверждают факт осуществления осмотра здания оценщиком.

Между тем, на двух фотоснимках объекта оценки видно, что вокруг здания и на самом здании лежит снег, попавшие в кадр кустарники без листвы, что указывает на то, что фотографирование объекта производилось в зимний период, а не в день предполагаемого осмотра 15 августа 2019 года.

По выводам оценщика здание требует косметического ремонта, несмотря на указание им износа отдельных элементов здания до 60%.

Представителем административного истца в суд в качестве доказательства обоснованности отчета ООО ЦНОЕ «Эксперт» № от 29 августа 2019 года представлена справка МУП «Шумерлинское городское бюро технической инвентаризации» № от 10 сентября 2018 года за подписью кадастрового инженера, скрепленной печатью предприятия, согласно которой являющееся предметом оценки здание магазина по состоянию на 1 января 2018 года вообще не имело фундамента, стены здания были частично разрушены, здание имеет перекрытие деревянное, кровлю из профлиста. Износ здания составляет 80%.

Тем самым, представленная стороной истца справка МУП «Шумерлинское городское бюро технической инвентаризации» № от 10 сентября 2018 года ставит под сомнение объективность отчета ООО ЦНОЕ «Эксперт» № от 29 августа 2019 года как относительно технических характеристик здания, так и его состояния, а с учетом включения в отчет фотоснимков объекта оценки, произведенных в зимний период, при том, что договор между административным истцом и обществом на возмездное оказание услуг по оценке заключен 15 августа 2019 года, - сам факт производства осмотра оценщиком объекта оценки.

В приведенном в разделе 8. «Анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также факторов, влияющих на его стоимость» отчета оценщик указал на нахождении Российской Федерации на грани распада (п.8.3). 

При проведении оценки из основных подходов определения стоимости объектов оценки (затратный, сравнительный и доходный) оценщик выбрал лишь затратный подход.

В качестве обоснования неприменения сравнительного метода оценщик указал на то, что не имеется достаточной базы данных по ценам предложения к продаже аналогичных объектов. 

В качестве обоснования неприменения доходного подхода указал на то, что объект оценки относится к сегменту рынка, который является неактивным, ставку капитализации и размер годового дохода определить не представляется возможным за отсутствием рыночных данных о размере арендных ставок на объекты торгового назначения в небольших городах и сельской местности Чувашской Республики.

При проведении оценки с использованием затратного подхода оценщиком использовались сведения об объектах-аналогах, не отвечавших критериям идентичности (однородности) объекту оценки, являющемуся зданием магазина. В частности в качестве аналогов объекту оценки были приняты павильон с деревянными каркасно-обшивными стенами с отеплением шлаком, с чердачным перекрытием деревянным, кровлей рулонной, полами дощатыми, с печным отоплением, с электроосвещением, а также здание плодоовощной базы с подвалом, каркас которого изготовлен из сборных желебетонных колонн и ригелей, фундаменты монолитные железобетонные, стены кирпичные, перекрытия из сборных железобетонных плит, полы асфальтовые, стены подвала – сборные бетонные блоки. Имеются водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение.

Таким образом, отчет ООО ЦНОЕ «Эксперт» № от 29 августа 2019 года допускает противоречивое описание объекта оценки как относительно технических характеристик здания, так и состояния его отдельных элементов, что не могло не повлиять на корректную оценку физического износа объекта оценки. Указанная в отчете информация об объекте, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, а также о невозможности применения иных подходов оценки здания, оценщиком не подтверждена. При этом применение оценщиком затратного подхода оценки возможно было лишь при корректной оценке физического износа, а также при наличии достоверной информации, позволяющей определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. Приведенный оценщиком при затратном подходе оценки объекта подбор объектов-аналогов также не отвечает принципам сходности объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. 

Указанные нарушения Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки не могли не повлиять на выводы оценщика о рыночной стоимости объекта оценки на дату оценки 1 января 2018 года в размере 180000 руб., при том, что вступившим в законную силу решением Верховного Суда Чувашской Республики от 30 апреля 2019 года рыночная стоимость этого же объекта недвижимости на основании заключения судебной экспертизы была установлена по состоянию на 29 декабря 2015 года в размере 472000 руб.

Согласно ч. 3 ст. 59 КАС РФ доказательства, полученные с нарушением федерального закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

При таких обстоятельствах отчет ООО Центр независимой оценки и экспертизы «Эксперт» № от 29 августа 2019 года не может быть положен в основу доказанности размера рыночной стоимости объекта оценки. 

Судом представителю истца разъяснялось, что обязанность доказывания рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административном истце, а также предлагалось заявить суду ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости принадлежащего ФИО1 нежилого помещения с кадастровым номером №.

Несмотря на это представитель истца отказался от заявления такого ходатайства, настаивая на установлении рыночной стоимости объекта недвижимости на основании отчета ООО ЦНОЕ «Эксперт» № от 29 августа 2019 года.

Учитывая, что стороной истца не представлено суду допустимых и достоверных доказательств рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью ... кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2018 года, оснований для удовлетворения заявленного искового требования ФИО1 суд не находит.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью ... кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2018 года равной его рыночной стоимости в размере 180 000 руб., отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Верховный Суд Чувашской Республики в четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Н. Уряднов 

Мотивированное решение составлено 30 октября 2019 года.