К делу № 2-638/2025 (2-3812/2024) 

УИД 23RS0050-01-2024-005110-05 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Темрюк 27 ноября 2025 года 

Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Зениной А.В.,

при секретаре судебного заседания в отделе обеспечения судопроизводства Темрюкского района Краснодарского края ФИО1,

представителя истца ФИО2 – адвоката Шинкаревой О.С., представившей удостоверение № и ордер №, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации муниципального образования Темрюкский муниципальный район о признании права собственности на квартиру с выполненной реконструкцией, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования Темрюкский муниципальный район, в котором просит сохранить квартиру №1, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>», в реконструированном виде; признать за ней право собственности на квартиру №1 с выполненной реконструкцией общей площадью 68,9кв.м., жилой площадью 43,11 кв.м. материал стен - смешанный, этажность 1, расположенную в многоквартирном 2-х этажном жилом доме 1977 года постройки по адресу: 

<

адрес>» и указать, что решение суда является основанием для подготовки технического плана, постановки реконструированной квартиры в качестве самостоятельного объекта без внесения изменений в учет всего многоквартирного жилого дома на государственный кадастровый учет и основанием для внесения сведений о регистрации права в ЕГРН.

В обоснование заявленных требований истица указала, что ей на основании договора купли-продажи от 02.08.2019 принадлежит квартира №1 по адресу: 

<

адрес>

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской ЕГРН. По условиям договора купли-продажи истица приобрела в собственность 3-х комнатную квартиру по вышеуказанному адресу общей площадью 64 кв.м. Из технического паспорта по состоянию на 14.05.2014 следует, что квартира имеет общую площадь 68,9 кв.м., жилую – 43,1кв.м. 

По данным ЕГРН за ней зарегистрировано право на квартиру общей площадью 64,0 кв.м., что не соответствует данным технической документации.

Кроме того, в период с 2020г. по 2023 г. она произвела реконструкцию принадлежащей ей квартиры путем возведения пристройки литер «а3», обустроив в ней коридор, кладовую и санузел. Строительство пристройки было связано с проведением капитального ремонта в квартире и улучшением жилищных условий. 

В результате произведённых строительных работ конфигурация квартиры изменилась, увеличилась общая площадь квартиры за счет включения в нее пристройки литер «а3», на строительство которой у нее отсутствует разрешение. 

Согласно технической документации по состоянию на 03.12.2024 квартира №1 по адресу: 

<

адрес>, состоит из 3-х жилых комнат, 2-х коридоров, кухни, кладовой, санузла, лоджии. Общая площадь квартиры – 107,9 кв.м., жилая площадь – 42,4 кв.м. Имеется отметка специалиста об отсутствии разрешения на переоборудование квартиры. Между тем, реконструкция квартиры осуществлялась с соблюдением строительных, противопожарных, санитарно-технических, экологических норм и правил, эксплуатация объекта не угрожает жизни и здоровью граждан, что можно установить в ходе проведения по делу строительной экспертизы, о проведении которой истица ходатайствует перед судом.

Собственники других квартир против заявленных требований не возражают. 

В связи с изложенными обстоятельствами, истица обратилась в суд с настоящим иском. 

Истица ФИО2 в судебное заседание не явилась, была надлежащим образом уведомлена о дне и времени слушания дела. В своем письменном ходатайстве, направленном в адрес суда, просила дело рассмотреть в ее отсутствие с участием адвоката Шинкаревой О.С., на иске настаивала. 

Представитель истца – адвокат Шинкарева О.С., действующая на основании ордера №, заявленные ФИО2 требования поддержала в полном объёме и просила признать за истицей право собственности на квартиру с выполненной реконструкцией общей площадью 107,9 кв.м., жилой площадью 42,4кв.м. по адресу: 

<

адрес>

Представитель ответчика администрации муниципального образования Темрюкский муниципальный район Краснодарского края, будучи извещенным, в судебное заседание не явился. В ходатайстве, направленном в адрес суда, представитель администрации муниципального образования Темрюкский муниципальный район – ФИО3, действующая на основании доверенности, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика и вынести законное и обоснованное решение с учетом выводов проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы и отчета по результатам определения безопасных противопожарных разрывов (расстояний) между зданиями. 

Третье лицо ФИО19., будучи надлежащим образом извещенной о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась. В заявлении, адресованном суду, просила дело рассмотреть в её отсутствие, против удовлетворения исковых требований ФИО2 не возражала. 

Трети лица ФИО20. и ФИО21., будучи надлежащим образом извещенными о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. В заявлении, адресованном суду, просили дело рассмотреть в их отсутствие, против удовлетворения исковых требований ФИО2 не возражали. 

В представленном суду письменном отзыве на иск исполняющий обязанности главы администрации Курчанского сельского поселения Темрюкского муниципального района Краснодарского края ФИО4 просил рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации сельского поселения.

Суд, выслушав представителя истца, изучив материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе и путем признания права. 

Как установлено судом исследует из материалов дела, ФИО2 на основании договора купли-продажи от 02.08.2019 принадлежит квартира по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 64 кв.м., кадастровый номер №

Регистрация договора купли-продажи произведена в соответствии с действующим законодательством, что подтверждается выпиской ЕГРН. 

Из доводов истца, изложенных в обоснование заявленных требований, следует, что в период с 2020 по 2023год ФИО2 произвела реконструкцию принадлежащей ей квартиры путем возведения пристройки литер «а3», обустроив в ней коридор, кладовую и санузел. 

Согласно техническому паспорту жилого помещения по состоянию на 03.12.2024г. квартира №1 по адресу: 

<

адрес>», состоит из 3х жилых комнат, 2х коридоров, кухни, кладовой, санузла, лоджии. Общая площадь жилого помещения составляет 107,9кв.м., жилая площадь - 42,4кв.м. Имеется отметка специалиста об отсутствии разрешения на переоборудование квартиры и разрешения на строительство пристройки лит «а3». 

Таким образом, судом установлено, что спорный объект капитального строительства на момент обращения истцом в суд имеет признаки самовольной постройки. 

В силу требований п.1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с пунктом 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (части 1 - 3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Поскольку в ходе судебного разбирательства возникла объективная необходимость дать оценку соблюдения строительных норм при производстве реконструкции квартиры, которая может быть осуществлена только с использованием специальных познаний, в соответствии со ст. 79 ГПК РФ судом определением Темрюкского районного суда от 6 февраля 2025г. была назначена судебная строительно–техническая экспертиза, производство которой было поручено эксперту члену палаты судебных экспертов ФИО5 (

<

адрес>). 

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта ФИО5 №, реконструированная и перепланированная квартира № 1, литер «А», «а3» кадастровый номер № в многоквартирном двухэтажном доме, назначение – жилое, общей площадью 107,9 кв.м., год постройки многоквартирного жилого дома – 1977, год проведения реконструкции – 2022, количество этажей квартиры – 1, многоквартирный жилой дом расположен на приквартирном земельном участке по адресу: 

<

адрес> реконструкция заключается (приложение № 1): в демонтаже ранее существовавшей пристройки литер «а1» общей площадью 3,6 кв.м., в увеличении габаритов за счет возведения пристройки литер «а3» состоящая из помещения № 9 коридор площадью 29,9 кв.м., помещения № 10 кладовая площадью 6,9 кв.м., помещения № 11 сан.узел площадью 7,0 кв.м. (общая площадь пристройки литер «а3» составила 43,8 кв.м.), (нумерация принята согласно технического паспорта по состоянию на «03» декабря 2024 г. (л.д. 34 - 36). Перепланировка заключается (приложение № 1) в демонтаже двух дверных блоков между помещением № 9 коридор литер «а3» и помещением № 1 коридор литер «А», между помещением № 1 коридор литер «А» и комнатой № 8 жилая литер «А», демонтаже перегородки с дверным блоком в помещении № 1 коридор литер «А», демонтаже перегородок с дверными блоками в помещении № 4 кухня литер «А» и помещении № 5 сан.узел литер «А» и устройства перегородок с дверным блоком в результате чего площадь помещения № 1 коридор литер «А» составила – 7,5 кв.м., помещения № 4 кухня литер «А» составила – 9,8 кв.м., помещения № 5 сан.узел литер «А» составила – 2,4 кв.м. (нумерация принято согласно технического паспорта по состоянию на «03» декабря 2024 г. (л.д. 34 - 36), в результате чего общая площадь квартиры № 1 увеличилась с 64,0 кв.м., (данные Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28.11.2024 (л. д. 19-20)) до 107,9 кв.м. в том числе жилая плошать составила 42,4 кв.м., на момент проведения экспертизы. 

Реконструированная и перепланированная квартира по своему функциональному назначению на момент осмотра является квартирой в многоквартирном двухэтажном доме; на момент проведения экспертизы соответствует действующим строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам применяемым к помещениям (квартирам) в многоквартирных жилых домах, при этом, не соответствует градостроительным нормам и правилам в части минимального отступа от стен смежной капитальной постройки хозяйственного назначения расположенная по адресу: 

<

адрес> который составляет 2,58 м (Приложение № 2) в место минимальных 6,0 м.

Реконструированная и перепланированная квартира не соответствует противопожарным нормам и правилам, в части минимального отступа от стен смежной капитальной постройки хозяйственного назначения расположенная по адресу: Краснодарский 

<

адрес> который составляет 2,58 м (Приложение № 2) в место минимальных 6,0 м. 

Для устранения несоответствия в части минимального противопожарного расстояния (разрыва) от стен реконструированной и перепланированной квартиры необходимо выполнить следующие мероприятия:

Первый вариант:

Разработать проектные решения в части уменьшения минимальных противопожарных расстояний (разрывов) согласно п. 4.3 «СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (утв. Приказом МЧС России от 24.04.2013 № 288) (ред. от 27.06.2023) организацией имеющей допуск к данным видам работ в отношении реконструированной и перепланированной квартиры № 1, литер «А», «а3» кадастровый номер № в многоквартирном двухэтажном доме, назначение – жилое, общей площадью 107,9 кв.м., год постройки многоквартирного жилого дома – 1977, год проведения реконструкции – 2022, количество этажей квартиры – 1, многоквартирный жилой дом расположен на приквартирном земельном участке по адресу: 

<

адрес>

Второй вариант:

Получить согласие собственника земельного участка по адресу: 

<

адрес> (возведение домов, хозяйственных построек на смежных земельных участках допускается без противопожарных разрывов по взаимному согласию собственников (домовладельцев)) пункта 4.13 «СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (утв. Приказом МЧС России от 24.04.2013 № 288) (ред. от 27.06.2023)).

Так как границы приквартирного земельного участка по адресу: 

<

адрес> не установлены в соответствии с действующим законодательством (Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 (ред. от 29.10.2021) «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» (Зарегистрировано в Минюсте России 16.11.2020 № 60938)), ответить в категоричной форме соответствует ли градостроительным нормам и правилам, ст. 40 правил землепользования и застройки Курчанского сельского поселения Темрюкского района Краснодарского края, с изменениями утвержденные решением LXV сессии Совета муниципального образования Темрюкский район VII созыва от 23 июля 2024 г. № 650 «О внесении изменений в решение LXIV сессии Совета Курчанского сельского поселения Темрюкского района II созыва от 20 декабря 2012 г. № 249 «Об утверждении Правил землепользования и застройки Курчанского сельского поселения Темрюкского района» в отношении объекта исследования: реконструированная и перепланированная квартира № 1, литер «А», «а3» кадастровый номер № в многоквартирном двухэтажном доме, назначение – жилое, общей площадью 107,9 кв.м., год постройки многоквартирного жилого дома – 1977, год проведения реконструкции – 2022, количество этажей квартиры – 1, по адресу: 

<

адрес> не представляется возможным.

Реконструированная и перепланированная квартира создает угрозу жизни, здоровью третьим лицам в части минимального отступа от стен смежной капитальной постройки хозяйственного назначения расположенной по адресу: 

<

адрес> который составляет 2,58 м (Приложение № 2) в место минимальных 6,0 м. (ответ на вопрос № 2), при эксплуатации в качестве квартиры в многоквартирном жилом доме.

Реконструированная и перепланированная квартира имущество собственников многоквартирного жилого дома не затрагивает. 

Оценив представленное в материалы настоящего дела экспертное заключение, по результатам проведенной судебно-технической экспертизы, суд пришел к выводу о том, что каких-либо противоречий заключение не содержит, соответствует требованиям закона, сомнений в его достоверности не имеется. Заключение эксперта является ясным и полным, выводы эксперта носят категорический характер и не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности данного заключения у суда отсутствуют. Полученные результаты и выводы, содержащиеся в экспертном заключении, основаны на анализе фактических данных и материалов, представленных в распоряжение эксперта.

В ходе рассмотрения дела, с учетом выявленных экспертом нарушений в части противопожарных разрывов между зданиями, представителем истца было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела отчета ИП ФИО22. об определении безопасных противопожарных разрывов между жилыми, общественными зданиями и сооружениями по объекту, расположенному по адресу: 

<

адрес>, а также заявлено ходатайство о вызове в суд эксперта ФИО5 

Из представленного в материалы дела отчета, выполненного ИП ФИО23 от 13.10.2025 следует, что в нем отражены расчеты проведенные в целях оценки возможности сокращения противопожарных расстояний между жилыми, общественными зданиями и сооружениями. Согласно выводов специалиста ФИО24 расчёт плотности теплового потока при пожаре выполнен между зданием по адресу: 

<

адрес> и двумя надворными постройками. Здание и две надворные постройки – III степени огнестойкости класса С1 по пожарной опасности. Было выполнено четыре расчётных сценария:

Сценарий №1. Пожар в здании III степени огнестойкости класса С1 по пожарной опасности, расположенном на земельном участке по адресу: 

<

адрес>

Сценарий №2. Пожар в первой надворной постройке III степени огнестойкости класса С1 по пожарной опасности.

Сценарий №3. Пожар в здании III степени огнестойкости класса С1 по пожарной опасности, расположенном на земельном участке по адресу: 

<

адрес>

Сценарий №4. Пожар во второй надворной постройке III степени огнестойкости класса С1 по пожарной опасности.

Величина критической плотности теплового потока в сценариях принята:

Для здания – 15.0 кВт/м2 (окно), с учетом коэффициента безопасности 0,8 – 12 кВт/м2. А также – 8.0 кВт/м2 (твёрдое тело), с учетом коэффициента безопасности 0,8 – 6,4 кВт/м2.

Результаты моделирования позволяют заключить следующее: Максимальная плотность теплового потока, падающего на существующее здание III степени огнестойкости класса С1 по пожарной опасности, расположенного на земельном участке по адресу: Краснодарский край, п. Светлый путь Ленина, улица Луговая, д. 6Б, кв. 1 и двумя надворными постройками достигает не более 0.432 кВт/м2 и не представляет опасности, так как не превышает критическую величину. На основании рассмотренных сценариев пожара можно сделать вывод о том, что сокращение противопожарного расстояния между зданиями допускается. 

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5 суду пояснил, что на основании определения суда он осуществил выезд и осмотр квартиры по адресу: 

<

адрес> По результатам осмотра было установлено, что имеются признаки угрозы жизни и здоровью людей в связи с уменьшением расстояния от исследуемой квартиры до хозяйственной постройки, расположенной на соседнем земельном участке. Расстояние составляет 2,58м. При проведении экспертизы он руководствовался таблицей «СП. Системы противопожарной защиты». Согласно таблице минимальное расстояние от жилого дома до хозяйственных строений составляет 6 метров. Фактическое расстояние составляет 2,58м. Но в этом же СП указано, что допускается сокращать эти противопожарные расстояния при обосновании по проектным решениям, либо путем проведения мероприятий по уменьшению этих расстояний (разрывов). Также допускается уменьшать противопожарные расстояния по взаимному согласию между собственниками. Он ознакомлен с отчетом, представленным в материалы дела ФИО25., который имеет особые познания в этой области. В отчете сделан расчет теплового потока, установлена плотность теплового потока, который не превышает предельную величину, в связи с чем при расстоянии между строениями в 2,58м. никаких мероприятий не требуется, с учетом конструктивных особенностей зданий (материал стен, наличие /отсутствие оконных проемов и т.д.) он сделал вывод, что отсутствует угроза жизни и здоровью людей. Заключение эксперта и представленный отчет ФИО26. не противоречат друг другу. Эксперт руководствуется теми нормативными актами, которые входят в его компетенцию. То есть применяются общие нормы, а уменьшение расстояний, расчет пожарных классов и расчет распространения огня - это относится к компетенции специалистов в области пожарной безопасности. В материалы дела представлен акт, согласно которого расположение спорной квартиры с пристройкой относительно хозяйственной постройки на соседнем участке не угрожает жизни и здоровью граждан, сделан расчёт распространения огня. Назначение объекта, расположенного в непосредственной близости от исследуемой квартиры, было определено визуально, на ГКН здание не значится. Визуально это нежилое строение. 

Таким образом, допрошенный в судебном заседании эксперт полностью поддержал свои выводы, изложенные в заключении. Полагал, что на основании представленного в материалы дела отчета ФИО27 отсутствует угроза жизни и здоровью людей, т.к. сокращение противопожарного расстояния между зданиями допускается, имеется согласие смежного землепользователя об уменьшении противопожарных разрывов между зданиями. 

В силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. 

В соответствии с п. 2 ст. 36 ЖК РФ, ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляется по соглашению всех ее участников. 

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома. 

Учитывая, что собственники других квартир многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> не возражали против сохранения произведенной реконструкции квартиры истца и удовлетворения требований, имеется согласие смежного землепользователя ФИО28 в части уменьшения противопожарных разрывов между ее хозяйственной постройкой и квартирой, принадлежащей истице, принимая во внимание отсутствие возражений относительно заявленных требований со стороны ответчика – администрации муниципального образования Темрюкский муниципальный район, суд находит исковые требования ФИО2 основанными на законе и подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

В силу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО2 к администрации муниципального образования Темрюкский муниципальный район о признании права собственности на квартиру с выполненной реконструкцией, - удовлетворить.

Сохранить квартиру №1, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>», в реконструированном виде. 

Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на квартиру № 1 с выполненной реконструкцией, общей площадью 107,9 кв.м., жилой площадью 42,4 кв.м., материал стен – смешанный, этажность 1, с кадастровым номером №, расположенную в многоквартирном 2х этажном жилом доме 1977 года постройки, по адресу: 

<

адрес>

Настоящее решение суда по вступлению в законную силу является основанием для подготовки технического плана, постановки реконструированной квартиры в качестве самостоятельного объекта без внесения изменений в учет всего многоквартирного жилого дома на государственный кадастровый учет и основанием для внесения сведений о регистрации права в ЕГРН. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Темрюкский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательно форме.

Мотивированное решение изготовлено 10.12.2025г.

Судья Темрюкского

районного суда А.В. Зенина