Производство № 2-883/2024

УИД - 62RS0005-01-2024-000277-06

стр.2.211

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 апреля 2024 года г. Рязань

Рязанский районный суд Рязанской области в составе:

председательствующего судьи Маклиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Андреевой А.А.,

с участием представителя истца ФИО3 по доверенности ФИО6,

ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № по иску ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, возврате недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4, в котором просит суд:

- расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.12.2022 года, заключенный между истцом и ответчиком;

- признать прекращенным право собственности ответчика на объекты недвижимого имущества и восстановить в ЕГРН запись о регистрации права собственности истца на объекты недвижимого имущества:

- жилой дом с кадастровым номером 62:№, площадью 91,1 кв.м, находящийся по адресу: 

<

адрес>, д

<

адрес>, 

<

адрес>;

- земельный участок с кадастровым номером № площадью 821 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>

- жилой дом с кадастровым номером №, площадью 146,9 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>;

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1248 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Исковые требования мотивированы тем, что 08.12.2022 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости, который 12.12.2022 года был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области. Условиями договора стоимость объектов недвижимости была определена в сумме 15000000 рублей. В день заключения договора, ответчиком ФИО4 истцу была предоставлена расписка об отсрочке оплаты по договору до 01.08.2023 года, которая не произведена до настоящего времени.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась судом надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила, доверила представлять свои интересы представителю по доверенности ФИО6, который в судебном заседании поддержал исковые требования по приведенным в нем основаниям, дополнительно пояснив, что оплата в день заключения договора за приобретаемые объекты недвижимости не была произведена ответчиком, с целью не производить запись об ипотеке, при этом между сторонами было достигнуто соглашение об отсрочке платежа до 01.08.2023 года. В указанный срок ответчик не произвел оплату в связи с возникшими обстоятельствами, влияющими на платежеспособность, у него были арестованы все счета, но поскольку он оспаривал судебные акты Арбитражного суда Воронежской области, то истец только сейчас обратилась в суд с иском о расторжении заключенного договора купли-продажи и возврате объектов недвижимости. Бремя содержание спорных объектов недвижимости в настоящее время осуществляет ответчик. Также стороны лишены были возможности заключения соглашения о расторжении договора купли-продажи, поскольку арбитражным судом был принят запрет регистрационных действий в отношении спорных объектов недвижимости.

Ответчик – ФИО4 в судебном заседании полагал возможным исковые требования удовлетворить по доводам отзыва на исковое заявление, пояснив, что он был генеральным директором ООО «РАСКО», которое в настоящее время признано банкротом, в отношении него рассматриваются требования о привлечении к субсидиарной ответственности. Договор купли-продажи объектов недвижимости в части оплаты составлен таким образом, чтобы не было обременений. Подтвердил, что обязательства по оплате приобретаемых объектов недвижимости по договору купли-продажи от 08.12.2022 года не выполнил. В настоящее время объектами недвижимости никто не пользуется, а он несет бремя их содержания.

Определением суда от 12.03.2024 года, оформленным в протокольной форме, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «ТК Сибирь-ойл» и конкурсный управляющий ООО «РАСКО» ФИО7, которые в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались судом надлежащим образом.

На основании статьи 167 ГПК РФ, суд продолжил рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Согласно пунктам 1, 2 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. 

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. 

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. 

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. 

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 65 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04. 2010 года № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. 

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества. 

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи, нотариально удостоверенный, по условиям которого продавец продал (обязуется передать в собственность) покупателю принадлежащие ей на праве собственности:

- жилой дом с кадастровым номером №, площадью 91,1 кв.м, находящийся по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>;

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 821 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>;

- жилой дом с кадастровым номером №, площадью 146,9 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>;

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1248 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>

Согласно пунктам 4.1 и 4.2 договора покупатель купил у продавца указанные объекты недвижимости за 15000000 рублей, из них жилой дом с кадастровым номером № за 3750000 рублей, земельный участок с кадастровым номером № за 3750000 рублей, жилой дом с кадастровым номером № за 3750000 рублей, земельный участок с кадастровым номером № за 3750000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью за счет собственных денежных средств покупателя до подписания настоящего договора. Расчет произведён в городе Рязани.

Данный договор нотариально удостоверен и содержит указание на разъяснение нотариусом, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены объектов недвижимости и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий (пункт 5 договора).

Также условиями договора было определено, что в соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Продавец свидетельствует, что у указанных объектов недвижимости нет скрытых изъянов, известных ей, а покупатель заявляет, что осмотрел объекты недвижимости и нашел их в хорошем состоянии, что объекты недвижимости отвечают его требованиям, что он не имеется претензий к качеству объектов недвижимости. При этом стороны договора пришли к соглашению, что настоящий договор является одновременно передаточным актом отчуждаемых объектов недвижимости.

Из материалов регистрационного дела следует, что 12.12.2022 года обе стороны договора обратились в Управления Росреестра по Рязанской области за осуществлением регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, который состоялся 12.12.2022 года, что подтверждается выписками из ЕГРН. С указанного времени собственником данных объектов недвижимости значится ФИО4

При таких обстоятельствах, составление и подписание договора, который является одновременно передаточным актом, свидетельствует о надлежащем исполнении сторонами принятых на себя договорных обязательств и, с учетом факта регистрации перехода к покупателю права собственности на предмет договора, является достоверным и достаточным доказательством исполнения сторонами условий договора.

Данный вывод согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, указанной им в своем Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-93. 

Заявляя требования о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости в связи с существенным нарушением его условий в части оплаты, истец ссылалась на то, что в день заключения договора купли-продажи расчет по договору не был проведен, а была составлена расписка об отсрочке платежа, по условиям которой ФИО4 обязался в срок до 01.08.2023 года передать денежные средства в сумме 15000000 рублей.

Ответчик также полагал возможным расторгнуть договор купли-продажи и вернуть объекты недвижимости истцу, поскольку оплату в обусловленный в расписке срок он не произвел из-за непредвиденных обстоятельств – привлечения его к субсидиарной ответственности по долгам ООО «РАСКО», где он являлся генеральным директором. Соглашение о расторжение договора купли-продажи стороны лишены возможности заключить, поскольку в отношении спорных объектов недвижимости определением Арбитражного суда Владимирской области был принят запрет регистрационных действий.

В материалы дела истцом в подтверждение заявленных доводов представлена расписка об отсрочке платежа от 08.12.2022 года, составленная ФИО4, в соответствии с которой последний обязался в срок до 01.08.2023 года произвести расчет с ФИО3 по договору купли-продажи недвижимого имущества и передать до ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 денежные средства в размере 15000000 рублей.

В ответ на претензию ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, полученную ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, последний сообщил о том, что в указанный срок не представляется возможным произвести оплату по договору купли-продажи недвижимого имущества в связи с тем, что на его денежные средства и имущество наложен арест. Определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ приняты обеспечительные меры: наложен арест на имущество и денежные средства ФИО4, за исключением единственного жилья, в пределах суммы 1 271 676 185,53 рублей. 

Разрешая исковые требования, суд исходит из того, что стороны сделки условиями заключенного договора купли-продажи определили, что расчет произведен полностью при подписании договора. Расписка ФИО4, составленная им в одностороннем порядке, не может свидетельствовать об изменении сторонами условий договора купли-продажи в части порядка оплаты, поскольку в силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. В отношении формы договора продажи недвижимости правила статьи 550 ГК РФ устанавливают, что такой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ); несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Следовательно, данные правила применимы и к изменениям условий договора продажи недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая, что стороны своим соглашением, изложенным в договоре, сами закрепили надлежащее исполнение обязательства по оплате стоимости имущества, а нотариусом при удостоверении договора купли-продажи совершены действия, направленные на подтверждение обстоятельств оплаты спорного имущества, суд приходит к выводу о том, что заключение сделки в том виде, в котором ее условия были зафиксированы в договоре, является для истца тем риском, который он добровольно принял на себя при подписании, а в дальнейшем - исполнении достигнутых соглашений, связанных с переходом права собственности.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

По смыслу названных законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. 

Также судом установлено, что определением Арбитражного суда Владимирской области по делу № № от ДД.ММ.ГГГГ в деле о банкротстве ООО «РАСКО» рассматривается заявление о привлечении ФИО4 к субсидиарной ответственности по обязательствам должника, указанным определением по ходатайству ООО «ТК Сибирь-Ойл» приняты обеспечительные меры, наложен арест на имущество и денежные средства ФИО4, за исключением единственного жилья.

ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления судебного пристава-исполнителя СОСП по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении должника ФИО4 возбуждено исполнительное производство №-ИП в пользу взыскателя ООО «ТК Сибирь-Ойл».

Постановлением судебного пристава-исполнителя СОСП по 

<

адрес> ГМУ ФИО2 Т.В. о запрете на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ в отношении должника ФИО4 в пользу должника ООО «ТК Сибирь-Ойл» объявлен запрет на совершение регистрационных действий, в том числе в отношении - жилого дома с кадастровым номером №, площадью 91,1 кв.м, находящегося по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>; земельного участка с кадастровым номером №, площадью 821 кв.м., находящегося по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>; жилого дома с кадастровым номером 62:№, площадью 146,9 кв.м., находящегося по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, площадью 146,9 кв.м., кадастровый номер; земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1248 кв.м., находящегося по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Арестованная сумма денежных средств по счетам по исполнительному производству №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ составила 1 765 895 485,5 рублей.

Тем самым истец до принятия обеспечительных мер в виде запрета регистрационных действий на объекты недвижимости, при том, что соглашение об отсрочке платежа не соответствует требованиям закона, не заявляла о том, что обязанность по оплате объектов недвижимости покупателем не исполнена, при том, что условиями договора была предусмотрена оплата до подписания договора купли-продажи, 12.12.2022 года была произведена государственная регистрация перехода права собственности, указанные действия свидетельствуют о намерениях сторон избежать возможного обращения взыскания на принадлежащее должнику имущество.

Утверждение о том, что договор купли-продажи заключался на условиях полной оплаты с целью, чтобы не было регистрационной записи об ипотеке, признается судом неубедительным.

Истец, действуя разумно и добросовестно должна была самостоятельно оценить риск заключения договора на условиях полной оплаты до его подписания, принимая во внимание фактическое исполнение договора, связанное с переходом права собственности и фактической передачи имущества, в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения последствий, предусмотренных положениями статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также суд отмечает и то обстоятельство, что расторжение договора в данном случае не будет учитывать приоритет защиты стабильности исполнения договорных обязательств. Права истца, в случае неоплаты со стороны ответчика стоимости объектов недвижимости могут быть защищены иными способами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса. 

При таких обстоятельствах, принимая во внимание изложенные доводы, суд считает, что исковые требования ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, возврате объектов недвижимости удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

в удовлетворении исковых требований исковых требований ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, возврате недвижимого имущества – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Рязанский районный суд Рязанской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья. Подпись

Мотивированное решение изготовлено 24 апреля 2024 года

Судья Е.А. Маклина