Дело № 2-22/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 февраля 2019 года г. Иваново

Советский районный суд г. Иваново 

в составе председательствующего судьи Артёменко Е.А.

при секретаре Антоновой М.А.,

с участием представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Иваново 7 февраля 2019 года гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, 

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, в котором просит зарегистрировать переход права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, от З.С.Г. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и З.С.Г. был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, который в связи со смертью продавца не был зарегистрирован в ЕГРН. По данному договору З.С.Г. передал в собственность истцу вышеуказанную квартиру, технические и правоустанавливающие документы, комплект ключей, освободил квартиру от личных вещей и предметов, а истец принял, оплатил спорное недвижимое имущество и стал пользоваться квартирой как своей собственной. От ФИО3 (сестры З.С.Г.) истцу стало известно, что с продавцом произошел несчастный случай со смертельным исходом. 7 августа 2018 года ФИО2 с ответчиком ФИО3 обратились с целью государственной регистрации перехода права собственности по вышеуказанному договору, однако им в этом было отказано в связи с тем, что продавец является умершим. 

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве ответчика привлечен Ивановский городской комитет по управлению имуществом.

В судебное заседание истец ФИО2, его представитель ФИО4 не явились по неизвестной суду причине, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом.

Представитель ответчика Ивановского городского комитета по управлению имуществом ФИО1 возражала против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась по неизвестной суду причине, о времени и месте рассмотрения дела извещалась судом по месту своей регистрации.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Ивановской области в судебное заседание не явился, представил в суд письменный отзыв, в котором просит вынести решение на усмотрение суда.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 12 ноября 2018 года квартира по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит З.С.Г. (т. 1 л.д. 127-131).

По утверждению ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ между ним и З.С.Г. был заключен договор купли-продажи квартиры №, по условиям которого З.С.Г. продал истцу вышеуказанное жилое помещение за 600 000 руб. (т. 1 л.д. 12) 

Согласно п. 7.6 договора купли-продажи он одновременно является актом приема-передачи имущества, согласно которому З.С.Г. передал, а ФИО2 принял вышеуказанное имущество.

В подтверждение исполнения покупателем обязательства по оплате недвижимого имущества представлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 11).

В п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу п. п. 1 и 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с пп. 3 п. 3 ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости», действующего с 1 января 2017 года, государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора – при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 1.4 Договора купли-продажи право собственности на недвижимое имущество возникает у покупателя с момента перехода права собственности на недвижимое имущество в Управлении Росреестра по Ивановской области (т. 1 л.д. 12).

Из искового заявления и пояснений представителя истца в судебном заседании следует, что регистрация перехода права собственности на вышеуказанное жилое помещение не состоялась по причине смерти продавца.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ З.С.Г. умер (л.д. 13).

Из медицинского свидетельства о смерти от ДД.ММ.ГГГГ следует, что смерть З.С.Г. наступила по причине 

<

данные изъяты> (л.д. 15).

По данному факту 31 октября 2017 года Следственным отделом по Советскому району г. Иваново следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Ивановской области возбуждено уголовное дело № по признакам состава преступления, предусмотренного п. «в» ч. 2 ст. 238 Уголовного кодекса Российской Федерации. 

Постановлением старшего следователя следственного отдела по Советскому району г. Иваново следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Ивановской области от 28 декабря 2017 года уголовное дело прекращено в связи с отсутствием события преступления.

Согласно информации, размещенной на сайте Федеральной нотариальной палаты, наследственное дело после смерти З.С.Г. не заводилось.

В силу ч. 7 ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно абзацу первому пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца (п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Из представленных документов следует, что ФИО3 является родной сестрой З.С.Г. (т. 1 л.д. 14, 16, 17).

Как пояснила в судебном заседании 7 сентября 2018 года ответчик ФИО3 она присутствовала при заключении договора купли-продажи, подписание которого происходило в спорной квартире, в ней же передалась деньги и один комплект ключей. В выходные они с братом перевозили вещи, а во вторник договорились оформлять квартиру, но брат умер ДД.ММ.ГГГГ. Второй комплект ключей после смерти З.С.Г. она передала истцу. Родственников у брата нет, в наследство не вступали, так как иного имущества не было, а квартира продана (т. 1 л.д. 54).

Из пояснений ФИО3 и установленных обстоятельств следует, что она не является наследником после смерти своего брата З.С.Г., поскольку действий, направленных на принятие наследства она не совершала (п. 2 ст. 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации), к нотариусу с заявлением о принятии наследства не обращалась.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ФИО3 не является надлежащим ответчиком по делу, в связи с чем в иске к ней следует отказать.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации в п. 50 Постановления от 29 мая 2012 года № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» следует, что выморочное имущество, при наследовании которого отказ от наследства не допускается, со дня открытия наследства переходит в порядке наследования по закону в собственность соответственно Российской Федерации (любое выморочное имущество, в том числе невостребованная земельная доля, за исключением расположенных на территории Российской Федерации жилых помещений), муниципального образования, города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга (выморочное имущество в виде расположенного на соответствующей территории жилого помещения) в силу фактов, указанных в пункте 1 статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации, без акта принятия наследства, а также вне зависимости от оформления наследственных прав и их государственной регистрации.

На основании пункта 3 статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 4 Федерального закона от 26 ноября 2001 года № 147-ФЗ «О введении в действие части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» впредь до принятия соответствующего закона, определяющего порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, а также порядок передачи его в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований, при рассмотрении судами дел о наследовании от имени Российской Федерации выступает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) в лице его территориальных органов, осуществляющее в порядке и пределах, определенных федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, полномочия собственника федерального имущества, а также функцию по принятию и управлению выморочным имуществом (пункт 5.35 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 года № 432); от имени городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальных образований - их соответствующие органы в рамках компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что Ивановский городской комитет по управлению имуществом, наделенный полномочиями по принятию в муниципальную собственность выморочного имущества, является надлежащим ответчиком по делу.

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Таким образом, необходимым условием регистрации сделки по решению суда является соблюдение ее формы. 

Из изложенного следует, что юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению по данному делу, является установление либо опровержение подлинности подписей от имени З.С.Г. в спорном договоре, а также факт исполнения покупателем своих обязательств по оплате приобретаемой недвижимости.

В целях выяснения данного обстоятельства судом была назначена судебная почерковедческая экспертиза, производство которой было поручено эксперту М.Е.В.

Согласно заключению эксперта № 1 от 18 января 2019 года краткие рукописные записи «З.С.Г.», изображения которых расположены в копии договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 12), в копии расписки в получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 11), выполнены не З.С.Г., образцы почерка которого представлены. Краткие рукописные записи «З.С.Г.», изображения которых расположены в копиях договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 12), распики в получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 11), краткая рукописная запись в агентском договоре по продаже недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, краткая рукописная запись в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ и краткая рукописная запись в договоре купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, выполнены одном лицом. Изображения подписей от имени З.С.Г., расположенные в копиях договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 12), расписки в получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 11) для идентификации не пригодны по причине простоты выполнения подписи (прописная буква «З» (т. 2 л.д. 39-53).

У суда отсутствуют основания не согласиться с заключением эксперта, поскольку экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Данный эксперт имеет достаточный стаж экспертной работы, обладает специальной подготовкой и достаточным опытом. Кроме того, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о чем в деле имеется подписка. Оснований сомневаться в правильности или обоснованности заключения эксперта у суда не имеется, поскольку заключение в достаточной степени мотивировано, составлено по результатам соответствующих исследований. Выводы эксперта сторонами по делу не оспаривались.

При этом, несмотря на невозможность установления принадлежности подписи, выполненной в исследуемом договоре, З.С.Г., суд полагает возможным прийти к выводу о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ им не был подписан.

Как следует из представленных документов (т. 1 л.д. 37, 39, л.д. 155-158), в том числе нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, при подписании документов от своего имени З.С.Г. не только проставлял прописную букву «З», но и полностью прописывал свои фамилию, имя и отчество, что позволяет сделать вывод о том, что в состав его подписи фактически входила и краткая рукописная запись «З.С.Г.».

Принимая во внимание заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что со стороны продавца З.С.Г. договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подписан не был, как не была подписана и расписка в получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, письменная форма сделки – договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не является соблюденной.

Учитывая, что договор купли-продажи квартиры в установленной законом форме между ее сторонами заключен не был, в силу прямого указания закона он является недействительным и не влечет юридических последствий в виде государственной регистрации перехода права собственности.

Кроме того, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Таким образом, для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение по договору купли-продажи следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от продавца к покупателю.

Судом исследовались доводы истца о том, что с момента заключения договора купли-продажи спорное недвижимое имущество было передано ему, и что с ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени в отношении спорного имущества он исполняет обязанности и осуществляет права собственника жилого помещения (владеет и пользуется им как своим собственным).

В подтверждение данного обстоятельства истцом представлены квитанции по оплате за содержание и ремонт жилого помещения за октябрь 2018 года, отопление за ноябрь 2018 года, на оплату холодного водоснабжения, холодного и горячего водоотведения за ноябрь 2018 года, на оплату домофона за ноябрь 2018 года, взносов на капитальный ремонт за октябрь 2018 года (т. 1 л.д. 162-163), которые оплачены 30 ноября 2018 года, т.е. после обращения истца в суд и в период нахождения дела в производстве суда.

По информации, размещенной на сайте Федеральной службы судебных приставов в отношении З.С.Г. в 2017 и 2018 годах возбуждались исполнительные производства с предметом исполнения – задолженность по платежам за газ, тепло и электроэнергию, которые окончены соответственно в августе 2017 и 2018 годов на основании п. 3 ч. 1 ст. 46 Федерального закона «Об исполнительном производстве» (в связи с невозможностью установления местонахождение должника, его имущества).

Из материалов дела по выдаче судебного приказа №, рассмотренного мировым судьей судебного участка № 3 Советского судебного района г. Иваново, усматривается, что З.С.Г. была начислена задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг за период после заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и до 30 сентября 2018 года.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что с момента заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и до обращения в суд обязательства собственника по оплате коммунальных услуг истцом не исполнялись.

Показания свидетеля Р.С.В. о том, что он один раз приезжал к ФИО2 по месту нахождения спорной квартиры и беседовал с ним в подъезде, не могут являться подтверждением исследуемого обстоятельства, поскольку обстоятельства нахождения истца в указанной квартире свидетелю известны не были (т. 1 л.д. 178-179).

К показаниям свидетеля В.М.Ю. суд относится критически, поскольку при описании жилого помещения она неверно указала его характеристики, в частности, пояснила, что туалет и ванная являются совмещенными, в то время как ванная в квартире отсутствует, что следует из технического плана (т. 1 л.д. 131, 185).

Свидетель З.А.А. показал, что ему известен лишь факт проживания ФИО2 в вышеуказанной квартире с июня-июля 2017 года совместно с ФИО3 (сестрой З.С.Г.). Однако данное обстоятельство само по себе не может свидетельствовать о владении и пользовании истцом спорным имуществом как своим собственным.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что в ходе рассмотрения дела не установлено обстоятельств, свидетельствующих о переходе спорного жилого помещения во владение и пользование ФИО2 как к покупателю по вышеуказанному договору купли-продажи. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении требований ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по вышеуказанному адресу на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует отказать.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В иске ФИО2 к ФИО3, Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру – отказать. 

Решение суда может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Советский районный суд г. Иваново в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: подпись

Решение суда в окончательной форме изготовлено 12 февраля 2019 года