Дело № 2-2149/2017 21 ноября 2017 года 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ЛЕНИНСКИЙ районный суд Санкт-Петербурга в составе: председательствующего судьи Исаковой А.С.

при секретаре Селицкой А.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Ареал» о признании предварительного договора № 115-7 участия в долевом строительстве жилого дома от 20 марта 2012 года договором участия в долевом строительстве жилого дома с исполненными обязательствами, обязании направить договор долевого участия в строительстве жилого дома на регистрацию в регистрирующий орган,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Ареал» с первоначально заявленными исковыми требованиями о признании участником долевого строительства в отношении объекта долевого строительства. В ходе судебного разбирательства исковые требования истцовой стороной были уточнены в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), ФИО1 просит суд признать предварительный договор № 115-7 участия в долевом строительстве жилого дома от 20 марта 2012 года, заключенный между ФИО1 и ООО «Ареал» договором участия в долевом строительстве жилого дома с исполненными обязательствами в размере 1 319 200 рублей, обязать ООО «Ареал» направить договор долевого участия в строительстве жилого дома на регистрацию в регистрирующий орган (л.д. 5-8, 33).

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала.

Представитель ответчика ООО «Ареал» в судебное заседание не явился, организация извещалась надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, почтовое уведомление возвращено в связи с истечением срока хранения. Вместе с тем суд считает, что ответчик, являясь юридическим лицом, действуя разумно и добросовестно, должен был обеспечить получение направляемой ему по месту регистрации (нахождения) корреспонденции, учитывая, что согласно п. 2 ст. 54 ГК РФ место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Риск наступления правовых последствий, связанных с неявкой за получением судебного извещения, несет сам ответчик.

В связи с изложенным, на основании статьи 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчика.

Суд, выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что 20.03.2012 года между ФИО1 и ООО «Ареал» заключены три договора беспроцентного займа с физическим лицом № 115-7 (1)/З, в соответствии с которым истец передала ответчику беспроцентный займ на сумму 1 119 200 рублей, № 115-7 (2)/З, в соответствии с которым истец передала ответчику беспроцентный займ на сумму 100 000 рублей и № 115-7 (3)/З, в соответствии с которым истец передала ответчику беспроцентный займ также на сумму 100 000 рублей (л.д.12-17).

Также 20.03.2012 года между ФИО1 и ООО «Ареал» был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве жилого дома № 115-7, в соответствии с которым ООО «Ареал» обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: 

<

адрес> многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать дольщику находящуюся в нем квартиру, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру (л.д. 9-11).

Цена договора составляет 1 319 200 рублей (пункт 4 договора).

Обязательства ФИО1 по внесению денежных средств по предварительному договору участия в долевом строительстве жилого дома № 115-7 подтверждаются мемориальным ордером на сумму 1 119 200 рублей от 24.03.2012 года, платежным поручением № 224 от 03.10.2012 года на сумму 100 000 рублей, платежным поручением № 75 от 02.07.2012 года на сумму 100 000 рублей, а всего на общую сумму 1 319 200 рублей (л.д. 19-21).

Таким образом, суд считает, что истцом доказан факт внесения денежных средств в размере 1 319 200 рублей изначально на счет ООО «Ареал», исходя из желания получить взамен квартиру во вновь построенном доме с характеристиками, отраженными в предварительном договоре долевого участия в строительстве жилого дома.

При этом ООО «Ареал» не представило суду доказательств возврата суммы займа. Истец данный факт также не подтверждает.

В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с ч. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В соответствии с ч. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии с ч. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1 предварительного договора участия в долевом строительстве жилого дома № 115-7 от 20.03.2012 года застройщик и дольщик обязуются в будущем заключить договор участия в долевом строительстве жилого дома (далее – «Основной договор») на условиях, предусмотренных настоящим договором, и в срок не позднее 31.12.2012 года.

В соответствии с п. 2 вышеуказанного договора, основной договор должен быт заключен сторонами в течение 15 рабочих дней после получения разрешения на строительство жилого комплекса на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес> право аренды части площадью 27 155 кв. метров которого принадлежит застройщику на основании договора № 1/09 аренды земельного участка от 01.12.2009 года, зарегистрированного УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 22.01.2010 года, номер регистрации 78-78-06/010/2009-998.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 за 2017 год», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017 года, согласно положениям ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Факт получения ответчиком разрешения на строительство жилого комплекса подтверждается представленными в деле следующими документами, также размещенными в электронном виде на сайте застройщика: www.жк-вариант.рф:

1) Проектная декларация жилого комплекса «Вариант» (1-й этап строительства) по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, Ленсоветовский, участок 1 (юго-западнее дома 27, литера А в Ленсоветовском) (новая редакция от 28.10.2016 года).

В пункте 2 раздела II содержится информация о разрешении на строительство, а именно:

– Градостроительный план земельного участка № RU78100000-20276, утвержденный Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре № 1406 от 30.05.2014 года;

– Разрешение на строительство № 78-16031020-2014, выдано 24.06.2014 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.

Таким образом, учитывая, что разрешение на строительство было получено ответчиком 24.06.2014 года, обязательство по заключению основного договора долевого участия в строительстве жилого дома должно было быть исполнено ООО «Ареал» не позднее 15.07.2014 года.

Доказательств заключения основного договора долевого участия в строительстве жилого дома со стороны ООО «Ареал» суду не было представлено.

По мнению суда, тот факт, что основной договор участия в долевом строительстве жилого дома на момент рассмотрения дела не был заключен сторонами, не смотря на то, что ответчиком получено разрешение на строительство жилого дома, нарушает право истца, как стороны по предварительному договору, поскольку, исходя из положений ст. 309 и 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании предварительного договора № 115-7 участия в долевом строительстве жилого дома от 20 марта 2012 года, заключенного между ФИО1 и ООО «Ареал» договором участия в долевом строительстве жилого дома с исполненными ФИО1 обязательствами в размере 1 319 200 рублей.

Согласно позиции приведенной в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015) при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

С учетом вышеизложенного суд находит достаточные основания для удовлетворения требования ФИО1 о признании предварительного договора № 115-7 участия в долевом строительстве жилого дома от 20 марта 2012 года договором участия в долевом строительстве жилого дома с исполненными ФИО1 обязательствами на сумму в размере 1 319 200 рублей.

В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Порядок данной регистрации предусмотрен положениями Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации).

В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч. 6 ст. 1 Закона о государственной регистрации, государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Непредставление ответчиком документов для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома, по мнению суда, существенно нарушает права истца ФИО1, в связи с чем суд полагает необходимым исковые требования в данной части также удовлетворить, обязать ООО «Ареал» подать документы на регистрацию в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Учитывая, что судом удовлетворено два требования ФИО3 неимущественного характера, а также то, что истец в силу ст. 333.36 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, суд находит основания для взыскания с ООО «Ареал» государственной пошлины в размере 600 рублей в доход бюджета Санкт-Петербурга.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Ареал» о признании предварительного договора № 115-7 участия в долевом строительстве жилого дома от 20 марта 2012 года договором участия в долевом строительстве жилого дома с исполненными обязательствами, обязании направить договор долевого участия в строительстве жилого дома на регистрацию в регистрирующий орган – удовлетворить.

Признать предварительный договор № 115-7 участия в долевом строительстве жилого дома от 20 марта 2012 года, заключенный между ФИО1 и ООО «Ареал» договором участия в долевом строительстве жилого дома с исполненными ФИО1 обязательствами на сумму в размере 1 319 200 рублей.

Обязать ООО «Ареал» передать в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу пакет документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома № 115-7 от 20 марта 2012 года, заключенного между ФИО1 и ООО «Ареал».

Взыскать с ООО «Ареал» государственную пошлину в доход бюджета Санкт-Петербурга в размере 600 (шестьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Исакова А.С.

Мотивированное решение изготовлено 27 ноября 2017 года.