Дело № 3а-21/2017

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 мая 2017 года город Иваново

Ивановский областной суд в составе 

председательствующего судьи Запятовой Н.А.

при секретаре Шаталове Е.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Кинешемская нива» к Правительству Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Кинешемская нива» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером *********, площадью 11000 кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с разрешенным использованием: размещение общественного здания многофункционального назначения с размещением объектов торговли, объектов питания и бытового обслуживания, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1января 2009 года в размере ***** рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на нормы статей 65, 66 Земельного кодекса РФ, статей 24.18-24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ), допускающие возможность пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка при установлении в отношении данного участка его рыночной стоимости.

Административный истец указывает, что установленная в отношении указанного земельного участка постановлением Правительства Ивановской области № 521-п от 28 декабря 2011 года кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01 января 2009 года, составляющая ***** рубль ** коп., не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика от 19 декабря 2016 года № 149, и нарушает его права как плательщика земельного налога, рассчитываемого исходя из кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 административный иск поддержала в полном объеме по указанным в нем основаниям.

В судебное заседание не явились представители административных ответчиков – Правительства Ивановской области и Управления Росреестра по Ивановской области и заинтересованных лиц – Администрации Кинешемского муниципального района и Администрации Горковского сельского поселения Кинешемского муниципального района, которые были извещены заблаговременно и надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом. 

В письменных отзывах Правительства Ивановской области и Управления Росреестра по Ивановской области от 04 мая 2017 года представителями указано на отсутствие возражений по существу требований административного истца, сводящихся к реализации в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, а также заявлена просьба о рассмотрении дела в их отсутствие.

Заинтересованные лица – Администрация Кинешмского муниципального района и Горковского сельского поселения Кинешемского муниципального района Ивановской области в лице своих представителей также не оспаривают право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости и установленную в отчете об оценке рыночную стоимость земельного участка, просят рассмотреть дело в отсутствие представителей, в разрешении спора полагаются на усмотрение суда.

Заслушав представителя административного истца, допросив свидетеля, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Установлено, что ООО «Кинешемская нива» на основании договора купли-продажи от 24 января 2011 года является собственником земельного участка площадью 11000 кв.м. с кадастровым номером *********, расположенного по адресу: ****.

Право собственности административного истца на указанный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д.26).

Постановлением Правительства Ивановской области от 28.12.2011 N 521-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Ивановской области» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ********* определена по состоянию на 1января 2009 года в размере ***** рубль ** копейка с учетом отнесения его к 3группе по видам разрешенного использования «земельные участки под объектами дорожного сервиса, размещенные на полосах отвода автомобильных дорог» по Кинешемскому муниципальному району исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в размере ***** рублей ** копеек за 1 кв.м.

Аналогичные сведения о размере кадастровой стоимости земельного участка содержатся в кадастровой справке от 26 апреля 2017 года (л.д. 162).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно части 5 статьи 247, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 КАС РФ. Обязанность доказывания наличия оснований для установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Распределяя бремя доказывания между лицами, участвующими в настоящем административном деле, суд принимает во внимание обязательные для применения разъяснения, приведенные в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 28), из которых следует, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. Суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно отчету об оценке № 149 от 19 декабря 2016 года, составленному оценщиком ООО «В.» П.А.В. (л.д.42-139), итоговая величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2009 года составляет ***** рублей.

27 декабря 2016 года ООО «Кинешемская нива» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области, однако данное заявление возвращено заявителю без рассмотрения по существу. 

Лицами, участвующими в деле, не оспаривалось право административного истца на обращение в суд с настоящим иском о пересмотре кадастровой стоимости имеющегося у него в собственности земельного участка в размере его рыночной стоимости в порядке статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, согласно которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими или юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Проверяя представленный суду Отчет об оценке на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, суд приходит к убеждению, что представленный отчет об оценке № 149 от 19 декабря 2016 года полностью соответствует законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, предъявляемым как в части общих требований к понятию и подходам к проведению оценки, так и специальным требованиям к лицу, составившему отчет, к форме и содержанию отчета с учетом особенностей оценки недвижимости в части описания объекта оценки, применяемых подходов и методов.

Так, оценщик П.А.В., подготовивший отчет об оценке № 149 от 19 декабря 2016 года, отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к оценщикам, так как является действительным членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков – Общероссийской общественной организации «Р.», застраховавшим свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности в ОАО «А.» » с лимитом ответственности в размере 3 000 000 рублей. 

Гражданско-правовая ответственность ООО «В.» как организации, с которой оценщик состоит в трудовых отношениях, застрахована на сумму 100000000 рублей, что соответствует положениям статьи 15.1 Закона об оценочной деятельности. 

По своему содержанию представленный отчет об оценке отвечает принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, закрепленным в пункте 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» от 20 мая 2015 года, а также общим требованиям к проведению оценки, предусмотренным Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 (далее – ФСО № 1) и Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7), обязательным для применения при оценке недвижимости.

В отчете в соответствии с требованиями подпунктов «е», «ж» пункта 8 ФСО №3, пункта 8 ФСО № 7 имеется подробное описание объекта оценки в части его количественных и качественных характеристик, вида использования, передаваемых имущественных прав и ограничений (обременений) этих прав, инженерной инфраструктуре земельного участка.

В отчете также приведена информация о текущем использовании и анализ наиболее эффективного использования земельного участка, что соответствует требованиям разделаVI ФСО № 7.

В ходе оценки оценщик в соответствии с требованиями подпунктом «з» пункта 8 ФСО № 3, раздела 5 ФСО № 7 определил сегмент рынка, к которому относится объект оценки – под торгово-офисную застройку, произвел анализ рынка коммерческих объектов в конце 2008 года из в г. Иваново и Ивановской области, к которому относится оцениваемый объект, и определил основные ценообразующие факторы. В итоге оценщиком сделан вывод о незначительности рынка продаж на указанный период времени.

В части описания методологии оценки и обоснования применения подходов к оценке оценщик указал о возможности применения метода соотношения стоимости земли к стоимости строения в рамках сравнительного подхода к оценке, а также обосновал свой отказ от применения доходного и затратного подходов, что полностью отвечает требованиям подп. «и» п. 8 ФСО № 3, пункта 11 ФСО № 1, пункта 18 ФСО № 4. 

Применяя в рамках сравнительного подхода такой метод оценки как метод соотношения стоимости земли к стоимости строения, оценщик поэтапно рассчитал стоимость воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка, определил наиболее вероятное соотношение между стоимостью земельного участка и стоимостью строения (15%) и рассчитал итоговую рыночную стоимость земельного участка путем перемножения стоимости строения на наиболее вероятное соотношение. 

При этом расчеты оценщика сопровождаются пояснениями, что обеспечивает возможность проверки его выводов. Кроме того, в судебном заседании оценщик П.А.В., допрошенный в качестве свидетеля, в обоснование выбранного метода и своих расчетов пояснил, что рынок земельных участков на конец 2008 года был скудный, необходимой информации в достаточном количестве не имелось, указание в отчете на использование при определении рыночной стоимости объекта оценки доходного подхода является технической опиской. 

Таким образом, суд считает, что предусмотренные пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299, принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности соблюдены. Обязательные требования к содержанию Отчета об оценке выдержаны. 

Административные ответчики и заинтересованные лица каких-либо мотивированных претензий к отчету об оценке не высказали. Доказательств иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости ими в суд не представлено.

Статья 12 Закона об оценочной деятельности устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив в совокупности в порядке статьи 84 КАС РФ доказательства, представленные всеми лицами, участвующими в деле, суд полагает, что ООО «Кинешемская нива» исполнена возложенная на него законом обязанность доказать величину рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в качестве кадастровой, в то время как административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, представленных административным истцом. 

При таких обстоятельствах суд считает возможным использовать данную величину для пересмотра в судебном порядке кадастровой стоимости земельных участков путем удовлетворения в полном объеме административного искового заявления ООО «Кинешемская нива».

В соответствии с частями 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административное исковое Общества с ограниченной ответственностью «Кинешемская нива» к Правительству Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *********, площадью 11000 кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с разрешенным использованием: размещение общественного здания многофункционального назначения с размещением объектов торговли, объектов питания и бытового обслуживания, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1января 2009 года в размере ***** рублей.

Датой подачи заявления ООО «Кинешемская нива» об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать 27 декабря 2016 года.

Данное решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ивановского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий