Дело № 2-808/2019 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 21 февраля 2019 года

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе 

председательствующего судьи Петерса А.Н., 

при секретаре Камневой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ССК «Металлургмаркет» в лице конкурсного управляющего ФИО2, ЖСК «Центральный - 1» о признании договора паевого взноса и обеспечения жилым помещением договором долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «ССК «Металлургмаркет» в лице конкурсного управляющего ФИО2, ЖСК «Центральный - 1» о признании договора паевого взноса и обеспечения жилым помещением договором долевого участия в строительстве, в обоснование указав, что между ФИО1, пайщицей ФИО3 и ЖСК «Центральный-1» 15.04.2014 заключен договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный-1».

Просил признать договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный-1» и обеспечения жилым помещением от 15.04.2014, заключенный между приобретателем ФИО1, пайщицей ФИО3 и ЖСК «Центральный-1», а также договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением №204/23-ЖК от 04.04.2007, заключенный между ЖСК «Центральный-1» и ФИО3, - договором долевого участия, заключенным между ФИО1 и ООО ССК «Металлургмаркет» с указанием в решении, что данное решение является основанием для регистрации.договора долевого участия в Управлении Росреестра, кадастра и картографии по Омской области договора долевого участия №204/23-ЖК заключенного 04 апреля 2007 г. между ООО «ССК Металлургмаркет» и ФИО1

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежаще.

Конкурсный управляющий ответчика ООО «ССК «Металлургмаркет» ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежаще.

Представитель ответчика жилищно-строительного кооператива «Центральный - 1» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежаще.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежаще.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежаще.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается копиями процессуальных документов Арбитражного суда Омской области по делу № А46-13473/2014, что между ООО ССК «Металлургмаркет» (заказчик) и ЖСК «Центральный-1» (инвестор) был заключен договор об инвестиционной деятельности от 26.12.2006, по которому инвестор обязался передать заказчику денежные средства для осуществления строительства жилых домов, строящихся на участке в границах улиц Масленникова - 6-я Линия - Маяковского - 8-я Линия в Октябрьском административном округе города Омска, а заказчик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность инвестору жилых помещений. 

Также установлено, что ЖСК «Центральный-1» были заключены с пайщиками (физическими лицами) самостоятельные договоры приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, объектом паевого взноса по которым выступили квартиры, расположенные на разных этажах девятиэтажного кирпичного дома со строительным номером № 23, строящимся в границах улиц Масленникова - 6-я Линия - Маяковского - 8-я Линия. 

Решением Арбитражного суда Омской области от 15.05.2015 ООО ССК «Металлургмаркет» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Омской области от 15.12.2016 к банкротству ООО ССК «Металлургмаркет» применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы 9 «Особенности банкротства отдельных категорий должников – юридических лиц» Закона о банкротстве.

Судом установлено, что в отношении истца Арбитражным судом Омской области в рамках вышеуказанного дела № А46-13473/2014 постановлено определение 17.04.2017 о включении требований о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов ООО ССК «Металлургмаркет». Данное определение не обжаловалось, вступило в законную силу. 

Согласно этому определению от 17.04.2017 установлено, что 04.04.2007 между ЖСК «Центральный-1» и ФИО3 заключен договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № 204/23-ЖК, согласно которому ЖСК обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лип построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект паевого взноса в собственность пайщику, а пайщик обязуется уплатить обусловленный договором пай и принять объект паевого взноса при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (пункт 1 договора).

Согласно пункту 2.1 договора объектом паевого взноса является однокомнатная квартира со строительным номером № 204, общей площадью (предварительно определенной) 47,9 кв.м., расположенная в подъезде № 5 на восьмом этаже в строительных осях Б-Г/4-5 девятиэтажного кирпичного дома со строительным номером № 23, строящегося на участке в границах улиц Масленникова - 6-я Линия - Маяковского -8-я Линия.

Пунктом 5 1 договора определен общий объем паевого взноса- 3 212 661 руб.

В пункте 5.3 указано, что датой внесения пайщиком денежных средств будет являться дата фактического зачисления денежных средств на расчетный счет ЖСК или дата выдачи приходного ордера (иного документа), подтверждающего внесение денежных средств в кассу ЖСК.

Денежные средства уплачиваются пайщиком либо в кассу ЖСК либо по реквизитам ЖСК.

Факт выполнения обязательств оплаты по указанному договору подтверждается представленной в материалы дела копией справки ЖСК от ДД.ММ.ГГГГ.

15.04.2014 между ФИО3 (Пайщик), ЖСК «Центральный-1» (Кооператив) и ФИО1 (Приобретатель) был заключен договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный-1», в соответствии с условиями которого Пайщик передает Приобретателю пай в паевом фонде ЖСК «Центральный-1», принадлежащий Пайщику на основании Договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № 204/23-ЖК от 04.04.2007, стоимость которого по соглашению сторон составляет 2 200 000 руб., который гарантирует по окончании строительства предоставление Пайщику жилого помещения - однокомнатной квартиры (далее Объект), а Приобретатель принимает пай и уплачивает Пайщику за пай денежные средства в размере 2 200 000 рублей в порядке, предусмотренном пунктом 3 договора (пункт 1).

Обязательства по вышеуказанным договорам исполнены в полном объеме.

Арбитражный суд Омской области счел доказанным наличие у ФИО1 права участника строительства заявлять требование о передаче жилого помещения в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО ССК «Металлургмаркет».

Согласно ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Применительно к приведенному положению гражданского процессуального законодательства обстоятельства заключения истцом рассматриваемого договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, а также факт полного расчета по нему считаются установленными.

Согласно ответу Департамента строительства Администрации г. Омска от 07.02.2019 функция по выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию передана департаменту строительства постановлением Мэра города Омска от 19.01.2006 № 5-п. За период с 19.01.2016 по 07.02.2019 разрешение на ввод в эксплуатацию двенадцатиэтажного жилого дома со строительным номером 23, расположенного в границах улиц Масленникова - 6-я Линия - Маяковского -8-я Линия, департаментом не выдавалось.

Истец неоднократно обращалась в органы государственной и муниципальной власти по вопросу оказания содействия в завершении строительства. Их ответов следует, что основными причинами, препятствующими продолжению строительства дома, является отсутствие оформленных прав на земельный участок и, как следствие, отсутствие разрешения на строительство у ООО ССК «Металлургмаркет», которое в настоящее время признан несостоятельным (банкротом).

Обращаясь с настоящим исковым заявлением в суд, истец преследует цель приобретения статуса участника долевого строительства, а не пайщика ЖСК. Приобретение статуса участника долевого строительства в сложившейся ситуации позволит отнести ее к числу пострадавших граждан - участников долевого строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Согласно ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 121 ЖК РФ гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

В соответствии со ст.ст. 1, 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. 

Статья 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются. 

Согласно п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона.

В силу п. 1 договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением от 17.03.2011 г., ЖСК обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект паевого взноса в собственность пайщику, а пайщик обязуется уплатить обусловленный договором пай и принять объект паевого взноса при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Из условий договора между ООО ССК «Металлургмаркет» и ЖСК прямо не следует, что переданные обществу денежные средства являются привлеченными денежными средствами пайщиков кооператива. При этом, по мнению суда, сложилась ситуация, при которой денежные средства граждан привлекал кооператив, однако функции застройщика осуществляло ООО ССК «Металлургмаркет». Оплачивая пай в кооперативе, участники строительства фактически вносили денежные средства ООО ССК «Металлургмаркет», которое использовало их в дальнейшем для возведения объектов жилой недвижимости. При таких обстоятельствах участники строительства, по сути, не приобретали пай в кооперативе, а участвовали в финансировании строительства жилых домов, осуществляемого ООО ССК «Металлургмаркет», через конструкцию инвестиционного договора, кооператив фактически выполнял функции агента. 

Из изложенного следует, что ЖСК «Центральный-1» нарушались права истца в части строительства, предоставления жилого помещения или оформления его в собственность, что повлекло для истца в настоящее время невозможность рассчитывать на способы защиты нарушенных прав, применяемые в рамках договора участия в долевом строительстве или договора купли–продажи.

Этими же критериями руководствовался и Арбитражный суд Омской области при решении вопроса о применении параграфа 7 главы 9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» к банкротству ООО ССК «Металлургмаркет», поскольку только при применении положений указанной главы нормативно–правового акта существует более высокая вероятность эффективной защиты прав участников строительства. 

Критерии отнесения граждан к числу пострадавших первоначально были определены Приказом Минрегиона России от 20.09.2013 г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены». 

В настоящее время данный приказ утратил силу в связи с принятием приказа Минстроя России от 12.08.2016 № 560/пр «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан». 

Во исполнение распоряжения Правительства РФ от 26.05.2017г. № 1063-р субъектами РФ утверждены планы-графики («дорожные карты») по осуществлению мер по решению проблем пострадавших граждан, включенных в реестр. Поскольку финансирование таких мер осуществляется за счет средств бюджета субъекта РФ, субъект РФ вправе самостоятельно определить категорию граждан, на которую распространяется действие дополнительных мер. В настоящее время спорный многоквартирный дом включен в дорожную карту Омской области, установлен срок реализации мероприятий на 2018 – 2019 г.г. 

Федеральным законом № 218-ФЗ от 29.07.2017 г. в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» внесены изменения, согласно которым наряду с лицами, предусмотренными статьей 34 настоящего Федерального закона, лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, признаются участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, а также уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства, и Фонд в случае, если застройщиком были уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Таким образом, признание в судебном порядке заключенного истцом договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением договором участия в долевом строительстве также будет способствовать более эффективной защите ее прав именно как участника долевого строительства многоквартирного жилого дома, а также повлечет необходимость урегулирования статуса земельных участков, на которых находится возводимый жилой дом, так как, как указывалось выше, в настоящее время некоторые земельные участки находятся в собственности ООО ССК «Металлургмаркет», на них постановлением Куйбышевского районного суда г. Омска от 15.04.2016 г. наложен арест, от 21.06.2018 г. срок ареста продлен. 

Совокупность изложенных обстоятельств позволяет суду прийти к выводу об обоснованности заявленных исковых требований о признании договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением №204/23-ЖК от 04.04.2007, договора на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный-1» от 15.04.2014, договором участия в долевом строительстве жилого помещения между ФИО1 и ООО ССК «Металлургмаркет».

Относительно требования истца об указании в решении на то, что оно является основанием для регистрации договора участия в долевом строительстве жилого помещения в Управлении Росреестра по Омской области, суд считает необходимым указать на то, что оно не обладает признаками самостоятельного искового требования, подлежащего разрешению в резолютивной части решения суда. 

Учитывая изложенное, указание в резолютивной части решения на то, что договор является основанием для государственной регистрации органами Росреестра является преждевременным. Суд не может подменять государственный регистрирующий орган, а также устранять необходимость прохождения заявительной процедуры, предусмотренной законом для осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением №204/23-ЖК от 04.04.2007, заключенный между ЖСК «Центральный-1» и ФИО3, договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный-1» и обеспечения жилым помещением от 15.04.2014, заключенный между приобретателем ФИО1 и пайщицей ФИО3 и ЖСК «Центральный-1», - договором долевого участия №204/23-ЖК, заключенным 04.04.2007 между ООО «ССК Металлургмаркет» и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Омска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья

А.Н. Петерс

Решение в окончательной форме принято 26 февраля 2019 года.