Дело № 3а-221/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 марта 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Брага С.М.,

с участием: 

представителя административного истца ООО «МИВ» ФИО1,

представителя административного ответчика Правительства Ростовской области ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ООО «МИВ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании выявления недостоверных сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости,

у с т а н о в и л :

ООО «МИВ» (далее также Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого Обществом земельного участка площадью ... кв.метра с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: .... По мнению Общества, при определении кадастровой стоимости земельного участка использованы недостоверные сведения об объекте – участок, используемый для функционирования городского парка, ошибочно отнесен к 5 группе видов разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания». Административный истец считает, что при определении кадастровой стоимости земельный участок должен был быть отнесен к 14 группе видов разрешенного использования «земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами». Решением комиссии в пересмотре кадастровой стоимости по данному основанию отказано. Административный истец просит суд изменить кадастровую стоимость упомянутого земельного участка с ... рублей на ... рублей. 

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал требования Общества.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО2 не признала административный иск, указывая, что недостоверные сведения об объекте при определении кадастровой стоимости не использовались, группа видов разрешенного использования определена правомерно.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Управление Росреестра по Ростовской области представило письменные возражения, в которых указало на несогласие с привлечением его к участию в деле в качестве административного ответчика, просило о рассмотрение дела в отсутствие представителей Управления.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в письменных возражениях на административных иск сослался на верное, по его мнению, отнесение земельного участка к 5-й группе видов разрешенного использования с учетом правового зонирования территории и использования участка арендатором для размещения объектов торговли, аттракционов и ресторана.

ФГБУ «ФКП Росреестра» не представило отзывов, возражений на административное исковое заявление.

Суд счел возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле доказательств их надлежащего извещения и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости могут являться: 

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, 

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 13 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки. Кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости.

25 ноября 2014 года Правительством Ростовской области принято постановление № 776 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области», которым установлена кадастровая стоимость соответствующих земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года.

Средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков по кадастровым кварталам, по населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам), а также перечень групп видов разрешенного использования утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 778.

Согласно приложению № 3 к постановлению № 778 к 5-й группе отнесены земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, к 14-й группе – земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

Судом установлено, что по договору аренды от 15 октября 2004 года № ..., заключенному с Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (с учетом дополнительных соглашений к нему), ООО «МИВ» является арендатором земельного участка площадью ... кв.метра с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... 

Арендная плата по условиям договора исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем ООО «МИВ» относится к числу заинтересованных лиц, которые вправе обращаться с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости по установленным законом основаниям.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 24 марта 2015 года заявление ООО «МИВ» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, поступившее в Комиссию 12 марта 2015 года, отклонено.

До утверждения результатов очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 применялась кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., определенная органом кадастрового учета 7 октября 2009 года в сумме ... рублей в порядке исправления технической ошибки с применением УПКС 377,51 рублей, утвержденного постановлением Администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 года № 212. Законность и обоснованность вынесения органом кадастрового учета решения от 7 октября 2009 года об исправлении технической ошибки и перерасчета в связи с этим кадастровой стоимости предметом проверки и оценки суда в данном деле не является.

Требование административного истца об установлении судом по результатам рассмотрения настоящего спора кадастровой стоимости земельного участка в размере ... рублей не основано законе, учитывая, что после вступления в силу постановления Правительства Ростовской области № 776 действовавшие до этого результаты предшествующей кадастровой оценки утратили силу и применению не подлежат.

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... утверждена в сумме ... рублей. При этом земельный участок отнесен к 5-й группе видов разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», удельный показатель кадастровой стоимости составил 11 344,03 рублей за квадратный метр.

В случае отнесения указанного земельного участка площадью ... кв.метра к 14-й группе видов разрешенного использования «земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами», как на том настаивает административный истец, его кадастровая стоимость составила бы ... рублей, поскольку для земельных участков кадастрового квартала ..., отнесенных к 14-й группе, удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) утвержден постановлением Правительства Ростовской области № 778 (приложение 3) в размере 0,57 рублей за квадратный метр.

В соответствии с п. 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, и п. 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года № 39 (в редакции приказа Минэкономразвития РФ от 11 января 2011 года № 3) государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и по виду функционального использования.

На момент проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области кадастровая стоимость определялась в разрезе 17 групп видов разрешенного использования.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. При кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

В случаях, когда вид разрешенного использования земельного участка, указанный в правоустанавливающих документах, сформулирован так, что его наименование допускает неоднозначное толкование, отнесение земельного участка к одной из групп должно осуществляться с учетом правового зонирования территории, вида деятельности, для которой земельный участок был ранее предоставлен и фактически осуществляемого владельцем участка, а также назначения объектов, расположенных на этом участке. 

В силу п. 2.7.1 Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования осуществляется для каждого из видов разрешенного использования в соответствии с пунктами 2.2-2.6 Методических указаний. По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером ... установлен вид разрешенного использования «для эксплуатации парка культуры и отдыха, размещения аттракционов, в том числе эксплуатации объектов мелкорозничной передвижной торговой сети, летних площадок на участке площадью ... кв.м». 

Из материалов дела усматривается, что данный вид разрешенного использования существовал до момента проведения государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2014 года и остается неизменным до настоящего времени. 

В рассматриваемом случае формулировка вида разрешенного использования земельного участка предполагает не только непосредственное функционирование парка как благоустроенной территории с озеленением, но и размещение на нем объектов общественного питания и торговли.

С учетом этого оценщиком, выполнявшим работы по государственному контракту при проведении государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января 2014 года, земельный участок обоснованно отнесен к 5 группе видов разрешенного использования, для которой УПКС является наибольшим. Изложенное подтверждается информацией ... от 6 марта 2017 года № ..., представленной по запросу Правительства Ростовской области.

Земельный участок с кадастровым номером ... находится в градостроительной зоне Р-3 (зона скверов, бульваров и площадей).

Градостроительным регламентом названной зоны (ст. 61 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону», утвержденных решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 26 апреля 2011 года, с последующими изменениями), в качестве основных видов разрешенного использования предусмотрены как территории общего пользования, парки, скверы, территории озеленения, так и игровые площадки, выставочные залы, кафе, закусочные, земельные участки для временного размещения нестационарных объектов, то есть допускается комбинированное коммерческое использование земельных участков в названной зоне.

Следовательно, отнесение участка к 5-й группе видов не противоречит сведениям о зонировании территории.

Из письма Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону от 27 апреля 2015 года следует, что при обследовании земельного участка 17 апреля 2015 года на участке находились, в том числе, аттракцион, торговый павильон, незавершенное на тот момент строительством строение, именовавшееся «универсальный комплекс».

А рамках осуществления муниципального контроля за использованием земельного участка, переданного в аренду, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону 6 февраля 2017 года установил, что земельный участок огорожен забором, облагорожен тротуарной плиткой, лавочками, на нем произрастают декоративные деревья и кустарники, обустроены фонтан, детская площадки, функционируют торговый цветочный павильон и ресторан ... Перечисленное подтверждается актом обследования и фототаблицами к нему.

Согласно данным, размещенным на Интернет-сайте ресторана ... на участке по адресу ... парк ... находится ресторанный комплекс «премиум класса» на 440 посадочных мест (л.д. 133-136).

Доказательства, опровергающие данную информацию, представитель административного истца не представил.

По заявлению ООО «МИВ» орган кадастрового учета поставил возведенное на участке строение площадью ... кв.метров на учет в феврале 2016 года как универсальный комплекс для проведения общественных и культурных мероприятий, выставок с функцией общественного питания в парке ...

Однако данное обстоятельство, как и то, что на дату проведения государственной кадастровой оценки названное здание на территории парка не было завершено строительством, не опровергает, что на земельном участке, исходя из документально закрепленного вида разрешенного использования, могут размещаться объекты торговли и общественного питания.

Ссылка представителя административного истца на то, что земельный участок с кадастровым номером ... является частью паркового комплекса ... и по договору аренды муниципального имущественного комплекса от 27 августа 2003 года указанный комплекс передан ООО «МИВ» для использования исключительно в качестве пака культуры и отдыха отклоняется судом, поскольку содержание упомянутого договора не изменяет вид разрешенного использования земельного участка, закрепленного в государственном кадастре недвижимости. Более того, п. 2 договора от 27 августа 2003 года (л.д. 116-120) прямо предусматривает использование арендатором имущества для организации отдыха и досуга населения, обеспечения общественного питания, реализации товаров, платных услуг.

Таким образом, использование недостоверных сведений при определении кадастровой стоимости земельного участка в ходе судебного разбирательства не нашло своего подтверждения, и основания для удовлетворения административного иска отсутствуют.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

В удовлетворении административных исковых требований ООО «МИВ» об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., с ... рублей на ... рублей отказать.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 20 марта 2017 года

Судья О.А.Руднева