Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 октября 2017г. г.Смоленск

Ленинский районный суд г.Смоленска

в составе:

председательствующего: Кудряшова А.В.

при секретаре: Зайцевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г.Смоленска о сохранении помещения в перепланированном, переоборудованном и реконструированном по нежилому назначению состоянию и признании права собственности на нежилое помещение,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации г.Смоленска о сохранении в перепланированном, переустроенном и реконструированном по нежилому назначению состоянии принадлежащей ей квартиры 

<

адрес> и признании на основании ст.222 ГК РФ права собственности на образованное нежилое помещение, указав, что в данной квартире в соответствии с подготовленным ООО «Бюро строительных услуг «Позитив» проектом произведены несогласованные в установленном законом порядке работы по перепланировке и реконструкции, направленные на изменение функционального назначения квартиры и использование ее в качестве нежилого помещения (под магазин непродовольственных товаров). Администрация г.Смоленска отказала в переводе данной квартиры в нежилое помещение ввиду несоответствия проекта перепланировки требованиям законодательства и несоблюдения определенных ЖК РФ условий такого перевода, тогда как реконструированная по нежилому назначению квартира истицы не представляет угрозу жизни и здоровью граждан, а выполнение соответствующих работ согласовано с собственниками помещений названного многоквартирного дома, которые на общем собрании большинством голосов одобрили перевод принадлежащей ФИО1 квартиры посредством ее реконструкции в нежилое помещение. 

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО «Сбербанк России», в залоге у которого находится упомянутая квартира. 

Представитель истицы ФИО2 в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель Администрации г.Смоленска ФИО3, возражая против удовлетворения иска, указала на то, что ФИО1 правомерно отказано в переводе ее квартиры в нежилое помещение. Отметила также, что земельный участок под домом сформирован, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома, в связи с чем, устройство истицей в процессе перепланировки и реконструкции квартиры крыльца на придомовой территории, предполагающее использование соответствующей части земельного участка, связано с изменением режима его использования и требует получения согласия всех собственников помещений домовладения с проводимой реконструкцией, которое отсутствует. 

ПАО «Сбербанк России», извещенное о времени и месте слушания дела, своего представителя в суд не направило, возражений на иск не представило. 

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Исходя из положений ч.2 ст.25 ЖК РФ. перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В силу ч.4 ст.29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Согласно п.14 ст.1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

По правилам п.3 ст.288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

В соответствии с ч.1 ст.23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Часть 2 ст.23 ЖК РФ устанавливает исчерпывающий перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод. К числу таких документов отнесены: правоустанавливающие документы на переводимое помещение; план переводимого помещения с его техническим описанием (технический паспорт); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (ч.ч.1, 4 ст.22 ЖК).

По правилам п.п.3, 4 ч.1 ст.24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных ст.22 настоящего Кодекса условий перевода помещения, а также в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Исходя из положений ч.ч.1, 2, 5 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, со дня проведения государственного кадастрового учета такого земельного участка последний переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения ст.222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п.28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. на праве собственности принадлежит квартира №

<

данные изъяты> общей площадью 41,0 кв.м., расположенная на первом этаже в доме 

<

адрес> (л.д.19-22). 

Данный объект недвижимости приобретен истицей за счет собственных средств и предоставленных ПАО «Сбербанк России» последней, а также ФИО4 по заключенному 22.06.2016г. кредитному договору №

<

данные изъяты> заемных денежных средств.

Земельный участок площадью 1 015 кв.м. под домовладением №

<

адрес> сформирован и в 2003г. поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 

<

данные изъяты> (л.д.134-142, 152-153).

Без согласования с уполномоченным органом истицей произведены самовольные перепланировка и реконструкция упомянутого жилого помещения с целью использования его по нежилому назначению (под магазин непродовольственных товаров) с обустройством отдельного входа.

По утверждению ФИО1, соответствующие строительные работы произведены согласно подготовленному в 2016г. ООО «Бюро строительных услуг «Позитив» проекту, предполагающему, в частности, демонтаж не несущих и устройство новых перегородок, а также устройство дверного проема на месте существующего окна путем демонтажа подоконного простенка (л.д.23-55). При этом, по инициативе истицы в форме заочного голосования проведено общее собрание собственников помещений дома 

<

адрес>, по результатам которого принято оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ. единогласное решение о разрешении ФИО1 осуществить посредством реконструкции перевод квартиры 

<

адрес> в нежилое помещение (магазин непродовольственных товаров). Как усматривается из содержания указанного решения, в общем собрании приняли участие собственники, владеющие жилыми и нежилыми помещениями в доме площадью 1 705,4 кв.м., что составляет 68,68% голосов. При этом, участие в голосовании принимал и сособственник вышерасположенной квартиры №

<

данные изъяты> (л.д.110-113, 159).

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 обратилась в Администрацию г.Смоленска с заявлением о переводе упомянутой квартиры в нежилое помещение, представив в орган местного самоуправления в числе иных документов подготовленный ООО «Бюро строительных услуг «Позитив» проект перепланировки квартиры под магазин непродовольственных товаров.

На заседании созданной при Администрации г.Смоленска комиссии по переводу жилых помещений в нежилые помещения по результатам рассмотрения представленных истицей документов ДД.ММ.ГГГГ. принято решение об отсутствии в силу ст.24 ЖК РФ возможности перевести названную квартиру в нежилое помещение. В частности, комиссия пришла к выводу о том, что упомянутая проектная документация выполнена в объеме, недостаточном для рассмотрения соответствующего вопроса по существу, поскольку до начала проектирования не было оформлено архитектурно-планировочное решение и архитектурное задание и, кроме того, отсутствует согласование проекта со Смоленской городской общественной организации инвалидов, Администрацией Ленинского района г.Смоленска и главным архитектором г.Смоленска, а также не представлено положительное экспертное заключение ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Смоленской области» (л.д.124-127). 

Постановлением Администрации г.Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ. №

<

данные изъяты> ФИО1 отказано в переводе жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в нежилое по причине несоответствия проекта перепланировки требованиям законодательства и несоблюдения условий перевода, определенных ЖК РФ (л.д.100).

В направленном Управлением имущественных и земельных отношений Администрации г.Смоленска в адрес истицы уведомлении об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ. в качестве оснований принятого решения приведены ссылки на п.п.3, 4 ч.1 ст.24 ЖК РФ с указанием на то, что несоответствие определенных ЖК РФ условий перевода заключается в том, что право собственности не переводимое помещение обременено ипотекой, не представлено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на уменьшение общего имущества в доме в виде части несущей стены и земельного участка под домовладением при оборудовании отдельного входа и возведения крыльца. Также отмечено, что оформленное Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г.Смоленска архитектурно-планировочное задание на разработку проекта перепланировки квартиры с целью ее перевода в нежилое помещение не выдавалось. При этом, фактическая планировка жилого помещения не соответствует представленному плану квартиры по состоянию на 16.06.2016г. (л.д.99, 124, 156).

Как следует из объяснений представителя Администрации г.Смоленска и материалов дела, принятие органом местного самоуправления решения об отказе в переводе квартиры 

<

адрес> в нежилое обусловлено, в частности, тем, что такой перевод сопряжен с реконструкцией квартиры, предполагающей осуществление работ по устройству дверного проема в наружной стене жилого дома путем демонтажа части подоконного простенка и оборудованию отдельного входа с крыльцом (л.д.41, 44-45, 70-71), что связано с изменением параметров объекта капитального строительства и режима использования сформированного под домовладением земельного участка, тогда как ФИО1 не получено согласие всех собственников помещений многоквартирного жилого дома на проведение подобного рода работ.

Согласно заключению ООО МФЦ «Бином» от ДД.ММ.ГГГГ., составленному по результатам обследования строительных конструкций квартиры 

<

адрес>, в результате произведенной перепланировки демонтированы не несущие перегородки между помещением площадью 5,8 кв.м., помещением площадью 0,8 кв.м., помещением площадью 2,1 кв.м., помещением площадью 5,9 кв.м., помещением площадью 8,3 кв.м., помещением площадью 16,9 кв.м. и помещением площадью 1,2 кв.м.; возведены новые перегородки из газосиликатных блоков с дверным проемом, в результате чего образовались два помещения площадью 40,2 кв.м. и 1,4 кв.м. с установлением в последнем из них сантехнического оборудования. Для обеспечения доступа к помещению площадью 40,2 кв.м. со стороны лицевого фасада произведены работы по демонтажу оконного блока, демонтажу кирпичного подоконного самонесущего простенка с последующей установкой входного дверного блока из ПВХ профиля с двухкамерным остеклением; произведены работы по устройству металлического входного крыльца; доступ в помещение площадью 40,2 кв.м. со стороны внутреннего входа (подъездного помещения) перекрыт, произведено частичное заложение входной двери со стороны помещения площадью 40,2 кв.м. Общая площадь нежилого помещения после реконструкции составляет 41,6 кв.м., а его строительные конструкции не создают угрозу жизни и здоровью людей (л.д.56-98).

В силу ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности, в частности, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

Согласно п.п. «в» и «г» ч.2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года №491, в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции) и ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома. 

В соответствии с ч.2 ст.36 ЖК РФ, ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Исходя из положений ч.ч.1, 2 ст.44 ЖК РФ, принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч.3 ст.36 ЖК РФ).

При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч.2 ст.40 ЖК РФ, согласно которой, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, на реконструкцию помещения, влекущую уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и земельного участка, на котором расположен этот дом, требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017). Такое же согласие требуется, в частности, и при изменении параметров внешней стены домовладения, которая предназначена для обслуживания более одного помещения в доме, в связи с чем, является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

Несмотря на отсутствие в ч.2 ст.23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст.16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч.ч.2 и 3 ст.23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года, утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008г.).

Суд соглашается с доводами представителя Администрации г.Смоленска о том, что перепланировка принадлежащей истице квартиры с устройством отдельного входа, предусматривающая оборудование крыльца, связана с изменением режима пользования земельным участком под многоквартирным домом, который был сформирован и в отношении которого был произведен кадастровый учет в 2003г., то есть до введения в действие ЖК РФ.

Производство работ по устройству крыльца на части земельного участка, примыкающего к дому, приведет к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, права и законные интересы которых будут затронуты этими изменениями, поскольку крыльцом будем занята часть земельного участка. Устройство крыльца фактически приведет к передаче части придомового участка (участка под крыльцом) в исключительное пользование истицы.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, то для проведения ФИО1 соответствующей перепланировки требуются согласия всех названных собственников, которые в Администрацию г.Смоленска представлены не были.

Имеющийся в деле протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. свидетельствует о получении упомянутого согласия только от части собственников помещений названного домовладения, поскольку в таком общем собрании приняли участие собственники, владеющие жилыми и нежилыми помещениями в доме площадью 1 705,4 кв.м., тогда как общая площадь помещений дома составляет 

<

данные изъяты> кв.м. (л.д.110).

Кроме того, произведенный ФИО1 в рамках перепланировки и реконструкции демонтаж подоконного простенка, повлекший за собой разрушение части внешней стены многоквартирного дома, представляет собой реконструкцию существующих ограждающих конструкций этого жилого дома (удаление (разрушение) фрагмента ограждающей конструкции домовладения), являющихся общим имуществом собственников помещений в домовладении, что привело к уменьшению общей площади названных конструкций, в связи с чем, в силу положений ч.2 ст.40 ЖК РФ на такую реконструкцию также требуется согласие всех собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, которое истицей не получено (аналогичная правовая позиция относительно разрушения части внешней стены многоквартирного дома (демонтаж подоконной части; расширение оконного проема) приведена в определениях Верховного Суда РФ от 17.11.2015 №18-КГ15-206 и от 09.09.2015г. №73-КГ15-8).

При разрешении спора суд также отмечает, что жилищным законодательством предусмотрен внесудебный (административный) порядок перевода жилого помещения в нежилое.

Избранный ФИО1 способ защиты нарушенного права путем признания за ней права собственности на образованное после самовольных перепланировки и реконструкции нежилое помещение не отвечает требованиям закона, поскольку, по существу, фактически предполагает осуществление перевода соответствующего жилого помещения в нежилое посредством принятия судебного решения и в данном случае суд будет подменять собой уполномоченный орган, в чью компетенцию входит разрешение вопроса об изменении целевого назначения помещения, что недопустимо.

При таком положении, основания для удовлетворения заявленных исковых требований отсутствуют. 

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, 

решил:

Исковые требования ФИО1 к Администрации г.Смоленска о сохранении помещения в перепланированном, переоборудованном и реконструированном по нежилому назначению состоянии и признании права собственности на нежилое помещение оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение одного месяца.

Председательствующий А.В. Кудряшов