УИД 66RS0005-01-2025-003525-72

Дело № 2-3448/2025 (№ 33-15099/2025)

Мотивированное 

апелляционное определение

 изготовлено 14.01.2026

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19.12.2025

г. Екатеринбург

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего

ФИО1

судей

Страшковой В.А.

ФИО2

при помощнике судьи Емшановой А.И. при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Инвест Строй Урал» о признании сделки недействительной в части, взыскании суммы неосновательного обогащения, компенсации морального вреда, штрафа

по апелляционной жалобе ответчика на решение Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга от 19.08.2025

Заслушав доклад судьи Страшковой В.А., объяснения представителя истца ФИО4, представителя ответчика ФИО5, судебная коллегия

установила:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «Инвест Строй Урал» о признании недействительными положений абз. 2-4 подп. 2.3.1 договора уступки права требования (цессии) № У-ЕП3.2-2.1.2.6 по договору № АП3.2-2.1.2.6 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 30.12.2021, применении последствий недействительности сделки в указанной части и взыскании неосновательное обогащение в размере 214 483 руб. 86 коп. (422 133 руб. 86 коп. – 207650 руб.), компенсации морального вреда – 10 000 руб., штрафа.

В обоснование исковых требований указано, что 13.06.2024 между ООО Специализированный застройщик «Инвест Строй Урал» (застройщик), ФИО6 (дольщик-1), ФИО3 (дольщик-2) заключен договор уступки права требования (цессии) № У-ЕП3.2-2.1.2.6 по договору ЕП3.2-2.1.2.6 участия в долевом строительстве от 30.12.2021, по которому ФИО6 уступила ФИО3 имущественные права участника долевого строительства по указанному договору участия в долевом строительстве, заключающиеся в праве требования от застройщика передачи в собственность однокомнатной квартиры общей площадью 30,18 кв. метров по адресу: 

<

адрес>. Цена объекта долевого строительства в соответствии с договором составила 4 153 000 руб. (137 607 руб. 69 коп. за один кв. метр) и была уплачена ФИО6 в полном объеме до уступки прав требования. Уступка прав требования произведена на возмездной основе, ФИО3 уплатила ФИО6 7 000 000 руб. Текст договора цессии был полностью подготовлен застройщиком, в связи с чем им взята плата с дольщиков в размере 50 000 руб., истец не была ознакомлена с ним заблаговременно, при подписании прочла лишь общие положения касаемо уступки прав требования. Между тем ответчик включил в договор цессии п. 2.3, касающийся прав и обязанностей только застройщика и дольщика-2, чем расширил предмет договора, сделав его не просто договором уступки прав требования, но и одновременно дополнительным соглашением к ранее заключенному договору участия в долевом строительстве. Данные условия истец полагает ущемляющими её права как потребителя, установленные законом, в силу чего ничтожными на основании п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку для дольщика и застройщика установлен разный, выгодный исключительно ответчику способ исчисления сумм доплаты и возврата денежных средств в случае изменения площади фактически созданного объекта долевого строительства. 22.11.2024 ООО Специализированный застройщик «Инвест Строй Урал» направило в адрес ФИО3 уведомление о том, что по результатам обмеров органами технической инвентаризации площадь квартиры увеличилась до 32 кв. метров (на 1,82 кв. метра относительно предусмотренной договором долевого участия), в связи с чем подлежит доплате сумма в размере 422 133 руб. 86 коп. В ответ на уведомление она направила претензию от 17.03.2025, в которой выразила своё несогласие с заявленными требованиям о доплате, указав в том числе, что площадь объекта увеличилась на 6,03 %, что превышает установленные законом допустимые изменения площади объекта долевого участия в 5 %, согласилась внести доплату за 5 % от предусмотренной договором участия в долевом строительстве площади квартиры пор установленной в нём цене – 207 650 руб. Ответа на претензию не последовало, в связи с чем она вынуждена была исполнитель требования ответчика и уплатила ему 422 133 руб. 86 коп., чтобы получить квартиру.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, представил отзыв, в котором возражает относительно признания недействительным договора уступки прав требований в части (л.д.63-64).

Решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 19.08.2025 исковые требования удовлетворены частично.

Признаны недействительными положения абз. 2-4 подп. 2.3.1 договора уступки права требования (цессии) № У-ЕП3.2-2.1.2.6 по договору № АП3.2-2.1.2.6 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 30.12.2021.

С ООО Специализированный застройщик «Инвест Строй Урал» в пользу ФИО3 взыскано неосновательное обогащение в размере 171 687 руб. 86 коп., компенсация морального вреда 5 000 руб., штраф - 8 834 руб. 39 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказано.

С ООО Специализированный застройщик «Инвест Строй Урал» в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 9 151 руб. (л.д.110,111-118).

С решением суда не согласился ответчик, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении иска отказать в полном объеме. В обоснование жалобы указано, что оценка равенства сторон договору уступки права требования (цессии) не имеет правового значения, отсутствуют противоречия между внесенными в абз. 2-4 п. 2.3.1 договора цессии изменениями положений договора участия в долевом строительстве и п. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ. Считает, что отсутствует неосновательное обогащение застройщика, истец осуществил оплату задолженности в полном объеме в соответствии с условиями договора (л.д.122-123).

В возражениях на апелляционную жалобу истец просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения (л.д.146-152).

Определением от 26.11.2025 судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции в связи с разрешением судом о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО6 (л.д.158,159-162).

В суде апелляционной инстанции представителем истца заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, просит признать недействительными положений абз. 2-4 подп. 2.3.1 договора уступки права требования (цессии) № У-ЕП3.2-2.1.2.6 по договору №АП3.2-2.1.2.6 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 30.12.2021, применить последствия недействительности сделки в указанной части и взыскать неосновательное обогащение в размере 171687 руб. 86 коп., компенсацию морального вреда – 10 000 руб., штраф в соответствии с ч.3 ст.10 Закона об участии в долевом строительстве (л.д.167).

В судебном заседании представитель истца исковые требования с учетом их уточнений поддержал.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, с исковыми требованиями не согласен.

В заседание судебной коллегии не явились иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, а также посредством размещения информации о движении дела на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», истец воспользовалась правом на участие в деле через представителя, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Выслушав пояснения явившихся представителей сторон, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также – Закон об участии в деловом строительстве) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим федеральным законом.

На основании п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Подп. 15 п. 1 ст. 16 указанного Закона установлено, что к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, нарушающие правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей.

Из п.1 ст.4 Закона об участии в долевом строительстве следует, что по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1 статьи 5 Закона об участии в деловом строительстве предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Согласно п.2 названной статьи по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Из материалов дела следует, что 30.12.2021 между ООО Специализированный застройщик «Инвест Строй Урал» (застройщик) и ФИО6 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ЕП3.2-2.1.2.6, по которому застройщик обязался своими силами или с привлечением третьих лиц построить комплекс жилых домов в квартале улиц 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства в единоличную собственность не позднее 30.06.2024 объект долевого строительства – однокомнатную квартиру общей площадью 30,18 кв. метров, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену (4153000 руб. исходя из стоимости 1 кв. метра в размере 137607 руб. 69 коп.) и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (л.д.16-32).

Оплата по договору дольщиком произведена в полном объеме, о чем застройщик выдал справку от 29.05.2024 (л.д.33).

В силу п. 5.1 договора участия в долевом строительстве стоимость 1 кв. метра площади объекта долевого строительства является окончательной и неизменной в течение срока действия договора и действует только для настоящего договора. Цена договора может быть изменена в случаях, установленных абз. 6 п. 2.1 договора.

Согласно абз.6 п.2.1 договора участия в долевом строительстве в случае, когда фактическая суммарная площадь квартиры по результатам обмеров органами технической инвентаризации будет отличаться от проектной в большую сторону, участник долевого строительства оплачивает разницу в площади, исходя из стоимости одного кв. метра площади, до подписания передаточного акта в течение 10 дней с даты получения сообщения застройщика о завершении строительства многоквартирного дома и готовности к передаче объекта долевого строительства участнику; в случае, когда фактическая площадь квартиры по результатам обмеров органами технической инвентаризации будет отличаться от проектной в меньшую сторону, застройщик возвращает разницу, исходя из стоимости одного кв. метра площади в течение 10 дней с момента получения письменного требования от участника.

Условиями договора участия в долевом строительстве предусмотрено право участника долевого строительства уступить свои права и обязанности по договору третьим лицам с письменного согласия застройщика.

13.06.2024 заключен договор уступки права требования (цессии) № У-ЕП3.2-2.1.2.6 по договору №ЕП3.2-2.1.2.6 участия в долевом строительстве от 30.12.2021, по условиям которого ФИО6 (дольщик-1) уступила ФИО3 (дольщик-2) имущественные права, принадлежащие ей как участнику долевого строительства из вышеназванного договора участия в долевом строительстве – на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права (п. 1.2), а ФИО3 обязалась уплатить ФИО6 цену в размере 7000000 руб. за уступаемые права и обязанности (п.2.1) (л.д.34-40).

Оформление текста договора производилось застройщиком, что следует из п. 3.1.2 договора.

В п. 2.3.1 договора уступки предусмотрено, что застройщик и дольщик-2 договорились изменить условия договора участия в долевом строительстве в части следующих обязательств сторон по объекту: общая площадь объекта подлежит уточнению после получения застройщиком результата обмеров объекта органами технической инвентаризации. При изменении общей площади объекта стороны договорились действовать следующим образом: в случае, когда фактическая общая площадь объекта по результатам обмеров органами технической инвентаризации будет отличаться от проектной в большую сторону, дольщик-2 до подписания акта приема-передачи объекта в течение 10 дней с даты направления застройщиком уведомления о готовности объекта к передаче оплачивает разницу в площади, исходя из стоимости одного кв. метра площади, рассчитанной как цена, указанная в п. 2.1 настоящего договора (цена уступки прав требования в сумме 7000000 руб.), поделенная на проектную площадь объекта); в случае, когда фактическая площадь объекта по результатам обмеров органами технической инвентаризации будет отличаться от проектной в меньшую сторону, застройщик возвращает разницу, исходя из стоимости одного кв. метра площади, указанной в п. 5.1 договора участия в долевом строительстве от 20.12.2021 (137607 руб. 69 коп.) в течение 10 дней с момента получения письменного требования от дольщика-2 (аб. 2-4 п. 2.3.1 договора уступки права требования (цессии)).

Договор уступки права требования подписан сторонами, зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем порождает предусмотренные им права и обязанности у его сторон (л.д.41-43).

Из анализа условий договора участия в долевом строительстве (абз.6 п.2.1) и договора уступки (абз.2-4 п.2.3.1) усматривается, что договором уступки внесены изменения относительно возмещения дольщиком разницы в цене объекта долевого строительства при превышении фактической площади объекта долевого строительства относительно проектной, а именно: установлено, что разница в площади возмещается дольщиком, исходя из стоимости одного кв. метра площади, рассчитанной как цена, указанная в п. 2.1 настоящего договора (цена уступки прав требования в сумме 7000000 руб.). При этом порядок возмещения застройщиком разницы в цене объекта долевого строительства, если фактическая площадь объекта долевого строительства будет меньше проектной, остался прежним – исходя из стоимости одного кв. метра площади, указанной в п. 5.1 договора участия в долевом строительстве от 20.12.2021 (137607 руб. 69 коп.).

Судебная коллегия полагает, что условия договора, устанавливающие разный порядок расчета размера доплаты/переплаты в отношении дольщика и застройщика при несоответствии фактической площади объекта долевого строительства относительно проектной противоречат положениям ст.4,5 Закона об участии в деловом строительстве, в связи с чем являются недействительными в силу ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.16 Закона о защите прав потребителей. Более того, установленная в п.2.1 договора уступки цена 7000000 руб. является не ценой объекта участия в долевом строительстве по смыслу ст.4,5 Закона об участии в долевом строительстве, а является платой, которую цессионарий (дольщик-2) уплатил цеденту (дольщику-1) за полученное право требования к застройщику.

В соответствии со ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2).

Согласно техническому паспорту, общая площадь объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику (

<

адрес>), по результатам обмеров органами технической инвентаризации составляет 32 кв. метра (30,3 + 1,7), то есть больше проектной и оплаченной по договору участия в долевом строительстве площади на 1,82 кв. метра (л.д.44-48).

21.08.2024 ООО Специализированный застройщик «Инвест Строй Урал» направило ФИО3 уведомление о необходимости внесения доплаты по договору участия в долевом строительстве в связи с превышением фактической площади объекта над проектной в сумме 422133 руб. 86 коп., рассчитанной исходя из стоимости одного кв. метра по цене договора уступки права требования (цессии), как то предусмотрено признанными недействительными изменениями условий договора участия в долевом строительстве (л.д.49-50).

Истец заявила о своем несогласии с исчисленной суммы доплаты, о чем свидетельствует претензия от 19.03.2025 (л.д.51-53), однако ответчик на уступки не пошел, в связи с чем 10.06.2025 она уплатила застройщику требуемую сумму (л.д.55), после чего незамедлительно обратилась в суд с рассматриваемым иском.

Поскольку внесенные в условия договора участия в долевом строительстве от 30.12.2021 изменения являются недействительными, размер доплаты дольщика в связи с увеличившейся площадью квартиры, рассчитанный в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве, составляет 250446 руб. (1,82 кв. метра х 137607 руб. 69 коп.). Таким образом, денежные средства в сумме 171687 руб. 86 коп. (422133 руб. 86 коп. – 250446 руб.) получены ответчиком неправомерно и подлежат взысканию в пользу истца.

Разрешая требования о компенсации морального вреда, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Судебная коллегия приходит к выводу, что факт нарушения прав истца застройщиком в виде включения в договор уступки недействительных условий нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения дела. С учетом степени понесенных истцом нравственных переживаний, вызванных данным фактом, а также принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, длительность спора, требования разумности и справедливости, судебная коллегия считает возможным определить компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., полагая, что данная сумма будет достаточной.

Согласно п. 3 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

С учетом того, что на досудебную претензию от 19.03.2025 застройщик не ответил, с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 8834 руб. 39 коп. ((171687 руб. 86 коп. + 5000 руб.) х 5 %).

Оснований для применения моратория, предусмотренного п. 1 п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326, не имеется, поскольку рассмотренные требования вытекают не из недостатков объекта долевого строительства, а из недействительности сделки.

В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В данном случае истец в силу подп. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины при подаче искового заявления, и с ООО Специализированный застройщик «Инвест Строй Урал» подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 9 151 руб.

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 19.08.2025 отменить, принять новое решение о частичном удовлетворении исковых требований.

Признать недействительными положения аб. 2-4 подп. 2.3.1 договора уступки права требования (цессии) № У-ЕП3.2-2.1.2.6 по договору № АП3.2-2.1.2.6 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 30.12.2021.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Инвест Строй Урал» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО3 (ИНН 

<

№>) неосновательное обогащение в размере 171687 руб. 86 коп., компенсацию морального вреда 5 000 руб., штраф - 8834 руб. 39 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Инвест Строй Урал» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 9 151 руб.

Председательствующий

ФИО1

Судьи

Страшкова В.А.

ФИО2