Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № 2-1535\2017

08 августа 2017 г. г. Минусинск

Минусинский городской суд Красноярского края в составе председательствующего Музалевской Н.В., при секретаре Санаевой Т.А., с участием представителя ПАО «Сбербанк России» ФИО1 по доверенности от 15.03.2017 (л.д.94-95), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество, по иску ФИО3 к ПАО «Сбербанк России», ФИО2 о регистрации купли-продажи недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

Банк обратился в суд с иском к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество, требования мотивированы неисполнением обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество: 2-хэтажный жилой дом, общей площадью 285,5 кв.м., инв.№ Лит.А кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>; земельный участок кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В ходе рассмотрения дела по существу ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле на стороне ответчика в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена ФИО3, поскольку ответчиком ФИО2 заявлено о том, что спорное имущество приобретено ФИО3 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в обоснование представлен договор от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО3 предъявлены требования к банку и ФИО2 о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.111,112). В обоснование иска указала на то, что ею оплачено банку фактически 1065000 руб. в счет приобретения спорного имущества, однако сделка купли-продажи не зарегистрирована в установленном порядке.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску ФИО1 поддержала исковые требования банка, относительно исковых требований ФИО3 выразила несогласие с ними, пояснив, что оплату по договору ФИО3 не осуществляла, по поводу отсутствия регистрации договора пояснила, что за истечением времени не возможно пояснить причину, по которой не осуществлена государственная регистрация сделки. В случае, если бы ФИО3 вносила платежи как это предусмотрено соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, то у банка существовала бы обязанность зарегистрировать право. Пояснила также, что имущество спорное ФИО3 не передавалось, передача должна была осуществиться только после полной оплаты стоимости имущества.

Ответчик по первоначальному иску ФИО2, а также ФИО3 в судебном заседании не присутствовали.

С учетом мнения явившегося представителя банка суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса. 

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную сумму и уплатить за нее проценты. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 (заем) главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Пунктом 1 статьи 348 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу п. 3 ст. 348 ГК РФ, если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии со ст.3 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Статьей 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу статьи 56 указанного Закона, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 4 части 2 статьи 54 указанного Закона начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Как следует из материалов дела и установлено судом, определением Минусинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ утверждено мировое соглашение между банком и ФИО2, согласно п.1.8 которого с момента утверждения судом мирового соглашения предмет залога 2-хэтажный жилой дом, общей площадью 285,5 кв.м., инв.№ Лит.А кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>; земельный участок кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, - обеспечивают исполнение условий мирового соглашения (л.д.19-23, мировое соглашение, л.д.24-26).

Пунктом 1.9 мирового соглашения предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий мирового соглашения банк вправе обратиться в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, указанное в п.1.8 соглашения (л.д.23).

В силу ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. 

Факт неисполнения условий мирового соглашения следует из представленного банком расчета задолженности ФИО2 (л.д.6-12), а также не оспаривалось ФИО2 в ходе рассмотрения дела по существу.

Поскольку спорное имущество было приобретено на заемные средства, в силу требований статьи 77 Федерального закона «Об ипотеке(залоге недвижимости)» и положений пункта 2.1.2 кредитного договора, на квартиру была зарегистрирована ипотека в силу закона. 

Разрешая требование об обращении взыскания на заложенное имущество, суд, исходя из вопросов, разрешаемых судом при обращении взыскания на заложенное имущество, следуя п.4 ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», учитывает то, что начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена определяется на основании отчета оценщика. Она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

По ходатайству ответчика по первоначальному иску ФИО2 относительно начальной продажной цены спорной квартиры судом была назначена по делу судебная экспертиза о рыночной стоимости спорной квартиры, производство экспертизы поручено ООО «

<

данные изъяты>» (

<

адрес>) определение суда от ДД.ММ.ГГГГ, л.д.131), однако от участия в экспертизе ФИО2 уклонилась.

При таких обстоятельствах с учётом положений ст.79 ГПК РФ суд принимает оценку, изложенную в отчёте ООО «

<

данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ, представленную банком при обращении с иском в суд (л.д.28-49), согласно которому рыночная стоимость жилого дома составляет 2 020 000 руб., земельного участка – 202 000 руб. (л.д.28). Следуя ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальную продажную цену квартиры следует определить в 80%-размере от указанного в отчёте, т.е. жилого дома – 1 616 000 руб., земельного участка – 161 600 руб.

Таким образом, исковые требования банка подлежат удовлетворению.

В связи с удовлетворением исковых требований банка, в порядке ст.98 ГПК РФ с ФИО2 подлежит взысканию государственная пошлина в пользу банка в размере 6000 руб., а также расходы на оценку имущества в размере 3946,05 руб. 

Давая оценку требованиям ФИО3 к банку и ФИО2 о государственной регистрации сделки, суд приходит к следующему. 

ФИО3 основывает свои требования на договоре купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.72-73), представляющего собой соглашение между банком, продавцом ФИО2 и покупателем ФИО3, из которого следует, что покупатель уведомлен и согласен принять от продавца в собственность имущество, обремененное правами залога в пользу банка (п.1.4), цена, которую ФИО3 обязалась уплатить продавцу за приобретаемое имущество, составила 2700 000 руб. (п.2.1), фактическая передача имущества предусмотрена в течение 3 рабочих дней после оплаты полной стоимости имущества (п.3.1), прекращение залога имущества предусмотрено с момента подписания акта приема-передачи имущества (п.4.1). 

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п.п.1,3 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности по требованию одной из сторон договора купли-продажи недвижимости к другой стороне, если последняя уклоняется от государственной регистрации перехода права.

Пунктом 2 ст.558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ч.7 ст.15 Федерального закона № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Учитывая, что фактически договор купли-продажи не исполнен, объекты недвижимости во владение ФИО3 не переданы, то в данном случае оснований для государственной регистрации перехода права собственности к ФИО3 на спорное имущество не имеется, соответственно, иск ФИО3 не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество- удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное имущество путем реализации на публичных торгах, принадлежащее ФИО2: жилой дом общей площадью 285,5 кв.м. инв. № литера А кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес> установлением начальной продажной цены в размере 1 616 000 руб. (один миллион шестьсот шестнадцать тысяч рублей), и земельный участок по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, с установлением начальной продажной цены в размере 161600 руб. (сто шестьдесят одна тысяча шестьсот рублей).

Взыскать с ФИО2 в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» судебные расходы по оплате государственной пошлины 6000 руб., расходы на оценку 3946,05 руб., а всего 9946,05 руб. (девять тысяч девятьсот сорок шесть рублей пять копеек).

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ПАО «Сбербанк России», ФИО2 о регистрации купли-продажи недвижимого имущества.

Решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца со дня вынесения в Красноярский краевой суд через Минусинский городской суд. 

Председательствующий Н.В. Музалевская