07RS0№-21

Р Е Ш Е Н И Е

 Именем Российской Федерации

29 января 2025 года 

<

адрес>

Нальчикский городской суд КБР в составе: 

председательствующего Огузова Р.М.,

при секретаре ФИО3,

с участием:

представителя истца-ответчика ФИО1 ФИО10 по доверенности ФИО2 ФИО12

представителя ответчика-истца ООО «Ашамаз и Л.А.» - директора Общества ФИО4 ФИО14

представителя ответчика-истца ООО «Ашамаз и Л.А.» по доверенности адвоката ФИО5 ФИО15

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 ФИО16 к ООО «Ашамаз и Л.А.» о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов; по встречному иску ООО «Ашамаз и Л.А.» к ФИО1 ФИО18 о признании сделки недействительной, аннулировании в ЕГРН записи о праве собственности на квартиру, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 ФИО19 обратилась в суд с иском к ООО «Ашамаз и Л.А.» о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ашамаз и Л.А.» (продавец) и ФИО1 ФИО20 (покупатель) был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры, по условиям которого ООО «Ашамаз и Л.А.» обязуется построить и передать в собственность ФИО1 ФИО21 двухкомнатную квартиру № общей площадью 101,4 кв.м., в том числе жилой 56,7 кв.м., 

<

адрес> в составе многоквартирного жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями на первом этаже и машино-местами на цокольном этаже, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Согласно пункту 2.1 предварительного договора № купли-продажи квартиры, договорная цена будущей недвижимости составляла 5 000 000 рублей и была уплачена покупателем в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ о внесении денежных средств в размере 4 200 000 рублей и квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ о внесении денежных средств в размере 800 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ашамаз и Л.А.» (продавец) и ФИО1 ФИО22 (покупатель) был заключен основной договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого, продавец продал, а покупатель купил и оплатил в соответствии с условиями договора недвижимое имущество - квартиру № назначение: жилое, общей площадью 104,4 кв.м., этаж № адрес объекта: 

<

адрес> кадастровый №

Согласно пункту 2 договора от ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры составила 3 150 000 рублей. 

Таким образом, реальная стоимость квартиры, приобретенной ФИО1 ФИО24 составила 3 150 000 рублей, в то время как ею оплачено было 5 000 000 рублей, что свидетельствует о неосновательном обогащении ответчика за счет истца.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «Ашамаз и Л.А.» была направлена досудебная претензия с требованием перечислить разницу в размере 1 850 000 рублей между уплаченной суммой по предварительному договору и реальной стоимостью квартиры, определенной основным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, которая была оставлена ответчиком без ответа. 

По указанным основаниям, ссылаясь на положения ст. 395, 454, 1102, 1103, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), ФИО1 ФИО25 просит суд взыскать в ее пользу с ООО «Ашамаз и Л.А.» неосновательное обогащение в размере 1850000 рублей, проценты за пользование денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ в размере 621762 рубля 02 копейки и судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в суд в размере 20559 рублей.

Протокольным определением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица был привлечен ФИО26

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Ашамаз и Л.А.» обратилось в суд с встречным иском к ФИО1 ФИО27 о признании сделки недействительной, аннулировании в ЕГРН записи о праве собственности на квартиру.

В обоснование встречного иска указано, что в предварительном договоре купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ в составе многоквартирного жилого комплекса, расположенного по адресу: 

<

адрес> участники договора отразили свои намерения по основным условиям сделки купли-продажи квартиры № Основные условия договора – это срок завершения строительства жилого комплекса и цена сделки по квартире.

В пункте 1.6 предварительного договора отражено, что условия предварительного договора содержат условия основного договора купли продажи квартиры № который будет заключен в будущем, с чем стороны согласились. 

Таким образом, стороны не только определили все существенные условия, но и очевидным образом выразили волеизъявление в своих отношениях относительно предмета сделки (как по предварительному договору, так и по будущему основному).

При этом, при заключении сторонами основного договора по купли-продаже квартиры № продавцом ООО «Ашамаз и Л.А.» была допущена опечатка в тексте договора, где неверно указана цена квартиры - вместо 5 150000 рублей была указана цена квартиры в размере 3 150000 рублей, что на 1 850000 рублей меньше цены договора, отраженной в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 ФИО28 преднамеренно не указала продавцу квартиры на эту существенную техническую ошибку и не предъявляла продавцу никаких претензий со дня подписания основного договора купли-продажи квартиры не только до оформления сделки в Росреестре, но и до истечения годового срока, что ограничивает продавца ООО «Ашамаз и Л.А.» в методах защиты своих интересов.

В дальнейшем, ФИО1 ФИО29 обратилась в суд с иском о взысканию с продавца разницы в цене, отраженной в предварительном договоре и в цене, отраженной в основном договоре, как неосновательного обогащения продавца с одновременным взысканием с продавца процентов за пользование чужими денежными средствами. 

Действия покупателя следует расценивать как попытку неосновательно обогатиться за счет продавца, что влечет ответственность покупателя за незаконные действия.

Договор, подписанный продавцом и покупателем ДД.ММ.ГГГГ явно противоречит уже изложенному на тот момент волеизъявлению сторон и, очевидно, изначально мог повлечь за собой неблагоприятные последствия для участников сделки. При этом следует учитывать, как действовали стороны в период подписания договора и его оформления в регистрирующих органах, а также в последующем, вплоть до обращения в суд.

Как усматривается из поведения сторон, одна из них - ООО «Ашамаз и Л.А.» пребывала в ошибочном неведении относительно допущенных нарушений и собственного заблуждения, вторая же сторона - ФИО1 ФИО30 внешне выражая желание приобрести квартиру по рыночной цене, о чем говорит подписание предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ квартиры в многоквартирном жилом комплекса по адресу: 

<

адрес> уже стоили несколько дороже), в действительности готовилась к получению прибыли за чужой счет. 

На день подписания основного договора рыночная цена квартир в указанном доме была уже значительно выше указанной в предварительном договоре.

Таким образом, и продавец, и покупатель, действуя добросовестно, разумно и с должной осмотрительности, безусловно должны были понимать, что в период скачкообразной инфляции, особенно отразившейся именно на ценах на недвижимость, квартира в указанном доме никак не могла не только подешеветь, но даже остаться в той же ценовой нише, что и в ДД.ММ.ГГГГ

При этом, как видно из всех обстоятельств дела, продавец действительно заключил ошибочно оформленную сделку и заблуждался в отношении обстоятельства, которое он упоминал в своем волеизъявлении и из наличия которого с очевидностью для другой стороны исходил, совершая сделку.

Как видно из вышеприведенных обстоятельств, ООО «Ашамаз и Л.А.» явно совершило сделку под влиянием заблуждения и не стало бы ее совершать, зная о действительном положении вещей. ООО «Ашамаз и Л.А.» очевидно допустило описку в основном договоре купли-продажи квартиры.

Согласно пунктам 1.5 и 1.6. предварительного договора, стороны никак не могли заключить договор купли-продажи квартиры позже ДД.ММ.ГГГГ

Причем основной договор должен был полностью повторять существенные условия предварительного договора. Следовательно, договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ также является недействительным как противоречащий требованиям закона и существенным условиям предварительного договора.

Наряду с этим, предварительный договор купли-продажи квартиры № заключенный сторонами, не был расторгнут и стороны его не оспаривают.

Таким образом, договор купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Ашамаз и Л.А.» и ФИО1 ФИО31 очевидно является сделкой, заключенной под влиянием заблуждения, а также нарушающей требования закона, что должно привести к признанию его недействительным.

По указанным основаниям, ссылаясь на положения ст. 168, 178, 429 ГК РФ, ООО «Ашамаз и Л.А.» просит суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ООО «Ашамаз и Л.А.» и ФИО1 ФИО32 и аннулировать регистрационную запись в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности ФИО1 ФИО33 на квартиру № по адресу: 

<

адрес>

Истец-ответчик ФИО1 ФИО34 будучи надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суд не известила.

Представитель истца-ответчика ФИО1 ФИО35 по доверенности ФИО2 ФИО38 в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении, встречные исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении. Дополнительно пояснил, что материалы дела не содержат доказательств введения ООО «Ашамаз и Л.А.» в заблуждение со стороны ФИО1 ФИО39 как и не имеется доказательств недобросовестности ФИО1 ФИО40 При подписании основного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 ФИО41 не уплачивала денежных средств счет оплаты по договору.

Представители ответчика-истца ООО «Ашамаз и Л.А.» - директор Общества ФИО4 ФИО42 и ФИО5 ФИО43 в судебном заседании исковые требования ФИО1 ФИО44 не признали, просил оставить их без удовлетворения, встречные исковые требования поддержали, просили удовлетворить их по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении. Дополнительно пояснили, что до ФИО1 ФИО45 спорная квартира была продана ФИО46 за 5000000 рублей, затем он решил расторгнуть договор и сам нашел ФИО1 ФИО47 сообщив, что она приобретет квартиру. В этой связи с ФИО48 был расторгнут договор и ему были возвращены денежные средства в размере 5000000 рублей, а с ФИО1 ФИО49 в тот же день был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры за 5000000 рублей. В основном договоре купли-продажи квартиры была допущена техническая ошибка в цене, о чем обществу стало известно после получения иска. К моменту заключения основного договора купли-продажи квартиры ФИО1 ФИО50 уже давно оплатила 5000000 рублей и никаких претензий не предъявляла. При этом по основному договору деньги ФИО1 ФИО51 не вносились, договор проистекает из предварительного договора, то есть основной договор безденежный, а значит и недействительный, так как не соответствует волеизъявлению сторон. Кроме того, при расторжении договора с ФИО52 денежные средства за покупку квартиры ФИО1 ФИО53 сама отдала ФИО54 претензий к ней он не имеет. Площадь квартиры в договоре и фактическая площадь квартиры разнится в большую сторону, за дополнительную площадь с ФИО1 ФИО55 деньги никто не требовал. 

Третье лицо ФИО56 будучи надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, от него поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Суд, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ФИО1 ФИО57 и ФИО58

Выслушав пояснения представителя ФИО1 ФИО59 и представителей ООО «Ашамаз и Л.А.», исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска ФИО1 ФИО60 и встречного иска ООО «Ашамаз и Л.А.» по следующим основаниям.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ашамаз и Л.А.» (застройщик) и ФИО61 (дольщик) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>

Предметом договора, как следует из его пункта 1.1, является участие сторон в строительстве многоквартирного жилого комплекса, расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер жилого комплекса № который расположен на земельном участке с кадастровым номером №

По условиям договора дольщик обязуется финансировать застройщика в сумме договорной цены, согласованной сторонами за сооружение квартиры № общей площадью 101,4 кв.м., 

<

адрес> в составе многоквартирного жилого комплекса, расположенного по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с пунктами 2.1 и 2.2 указанного предварительного договора, цена квартиры составляет 5000000 рублей, а дольщик обязуется финансировать затраты застройщика в указанном размере в срок до ДД.ММ.ГГГГ

Оплата ФИО63 суммы в размере 5000000 рублей, в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи, подтверждается приходно-кассовыми ордерами от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3000000 рублей и от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2000000 рублей. 

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ заключенным ООО «Ашамаз и Л.А.» и ФИО64 предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут, денежные средства в размере 5000000 рублей возвращены ФИО65 по расходным кассовым ордерам. 

ДД.ММ.ГГГГ то есть в день расторжения предварительного договора купли-продажи, заключенного с ФИО66 между ООО «Ашамаз и Л.А.» (продавец) и ФИО1 ФИО67 (дольщик) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном жилом доме, по условиям которого продавец обязуется построить и передать в собственность покупателю недвижимое имущество, определенное в пункте 1.2 настоящего договора, а покупатель обязуется оплатить недвижимое имущество по цене и в сроки на условиях настоящего договора. 

Согласно пункту 1.2 предварительного договора, недвижимое имущество, подлежащее сооружению и передаче покупателю по договору представляет собой двухкомнатную квартиру № общей площадью 101,4 кв. м., в том числе жилой площадью 56,7 кв.м., 

<

адрес> в составе многоквартирного жилого комплекса, расположенного по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с пунктом 1.4 предварительного договора, продавец возлагает на себя обязательство завершить строительство многоквартирного жилого комплекса ДД.ММ.ГГГГ и передать квартиру № в состоянии строительной готовности: стяжка пола в помещениях, внутренняя электропроводка, водоснабжение, водосток, гипсовая штукатурка стен, отопление помещения (без котла), входная сейфовая дверь в квартиру.

Пунктом 1.5 предварительного договора предусмотрено, что стороны договорились заключить основной договор купли-продажи квартиры № в составе многоквартирного жилого комплекса в срок 30 (тридцать) календарных дней с момента возникновения у продавца права собственности, но не позже ДД.ММ.ГГГГ

Из пункта 1.6 предварительного договора следует, что он содержит общие условия основного договора купли-продажи, который будет заключен не позже ДД.ММ.ГГГГ При этом, основной договор купли-продажи квартиры № при подписании участниками настоящего договора может быть дополнен или изменен по письменному соглашению Сторон.

В силу пункта 2.1 предварительного договора, продавец и покупатель пришли к соглашению, что договорная цена будущей недвижимости (

<

адрес>), общей площадью 101,4 кв.м. составляет в общей сумме 5000 000 рублей, которая, согласно пункту 2.2 договора оплачивается в следующем порядке: авансовый платеж в сумме 4200000 рублей в течение 10 дней со дня заключения договора, 800000 рублей в течение 30 дней со дня заключения предварительного договора купли-продажи.

Во исполнение условий предварительного договора купли-продажи квартиры ФИО1 ФИО68 произвела оплату в общей сумме 5000000 рублей, из которых 4200000 рублей по приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ и 800000 рублей по приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ

Обязанности продавца (ООО «Ашамаз и Л.А.») предусмотрены разделом 3 предварительного договора, в частности, в срок до ДД.ММ.ГГГГ продавец обязуется: завершить строительство многоквартирного дома и провести государственную регистрацию права собственности на него (пункт 3.1.1); заключить с покупателем до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи квартиры и до этой же даты передать ее по акту-приема передачи; передать документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости (пункты 3.1.2 – 3.1.4 предварительного договора). 

Коррелирующие указанным обязанностям продавца обязанности покупателя предусмотрены пунктами 3.2.1 – 3.2.4 предварительного договора.

В срок, установленный предварительным договором, основной договор купли-продажи квартиры заключен не был, поскольку до ДД.ММ.ГГГГ (дата, до которой должен быть заключен основной договор), право собственности ООО «Ашамаз и Л.А.» на спорную квартиру зарегистрировано не было. 

Право собственности ООО «Ашамаз и Л.А.» на квартиру было зарегистрировано на основании решения Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ

Указанное решение стало основанием для внесения в ЕГРН записи о регистрации права собственности ООО «Ашамаз и Л.А.» на спорную квартиру, общей площадью 101,4 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> за регистрационным номером № от ДД.ММ.ГГГГ

После регистрации права собственности на квартиру за ООО «Ашамаз и Л.А.», а именно ДД.ММ.ГГГГ, между ООО «Ашамаз и Л.А.» (продавец) и ФИО1 ФИО70 (покупатель) заключен договор кули-продажи квартиры, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил и оплатил в соответствии с условиями договора недвижимое имущество – квартиру № общей площадью 101,4 кв.м., с кадастровым номером № расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>

Договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что стоимость квартиры согласована сторонами в размере 3150000 рублей. 

В судебном заседании сторонами не оспаривалось, что фактическая оплата по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 ФИО71 осуществлена не была, поскольку сумма оплаты была внесена при заключении предварительного договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. 

Названный договор купли-продажи квартиры стал основанием для внесения в ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО1 ФИО72 на спорную квартиру, общей площадью 101,4 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> за регистрационным номером № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из существа заявленных первоначальных и встречных исковых требований и возражений сторон следует, что с одной стороны истец-ответчик ФИО1 ФИО73 утверждая, что стоимость квартиры по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ составляет 3150000 рублей, просит взыскать излишне оплаченные по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 1850000 рублей в качестве неосновательного обогащения и проценты за пользование чужими денежными средствами, а с другой стороны, ответчик-истец ООО «Ашамаз и Л.А.», утверждая, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был безденежным, так как полная оплаты проведена при заключении предварительного договора, а также указывая, что в основном договоре допущена техническая описка в указании стоимости, вызванная заблуждением, просит признать договор недействительным и применить последствий недействительности сделки. 

Отклоняя доводы сторон как необоснованные, суд исходит из следующего. 

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Ашамаз и Л.А.» и ФИО1 ФИО74 содержит условия, позволяющие установить предмет, а также условия подлежащего заключению основного договора купли-продажи объекта недвижимости, при этом устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества (квартиры) в полном объеме в течение месяца со дня заключения предварительного договора купли-продажи. 

В соответствии с разъяснениями, данными абз. 3 п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор, в котором установлена обязанность до заключения основного договора уплатить полную стоимость предоставляемых прав или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, к которому правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

Согласно разъяснениям, данным в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07. 2011 года № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.

Факт полной оплаты недвижимого имущества (квартиры) в размере 5000000 рублей со стороны ФИО1 ФИО75 по предварительному договору купли-продажи квартиры до заключения основного договора, судом установлен и сторонами не оспаривается. 

Указанное обстоятельство, по убеждению суда, свидетельствует, что спорный предварительный договор подлежит квалификации как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, соответственно, утверждения сторон о том, что обязательства по предварительному договору купли-продажи прекращены и при рассмотрении возникшего спора необходимо руководствоваться только положениями основного договора купли-продажи, заключенного сторонами ДД.ММ.ГГГГ, судом отклоняются как необоснованные. 

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07. 2011 года №.

Согласно разъяснениям, данным в абз. 3 п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что, согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

Применительно к этому, поскольку предварительный договор купли-продажи квартиры содержит необходимые для индивидуализации предмета договора сведения, такие как площадь будущего объекта недвижимости, его расположение (адрес, блок, подъезд, этаж и номер квартиры), а также принимая во внимание наличие в нем сведений о цене продаваемого имуществ и установленный факт оплаты по предварительному договору в полном объеме, суд приходит к выводу, что предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ подлежит квалификации как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. 

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьи 551, 556 ГК РФ определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.

Передачей же признается, в частности, вручение вещи приобретателю, причем вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица (п. 1 ст. 224, п. 1 ст. 458 ГК РФ).

Установив, что предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный сторонами, подлежит квалификации как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, суд, применяя к указанному договору правила Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи недвижимости, исходя из того, что обязательство продавца по передаче имущества в собственность исполнено, о чем свидетельствует соответствующая запись ЕГРН о праве собственности ФИО1 ФИО77 на спорную квартиру, как и исполнено встречное обязательство по оплате за приобретаемое имущество, что подтверждается представленными в материалы дела приходно-кассовыми ордерами, приходит к выводу, что принятые сторонами на себя по такому договору обязательства прекращены надлежащим исполнением применительно к п. 1 ст. 408 ГК РФ.

Исходя из этого, устанавливая правовую природу и причину заключения сторонами основного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ суд, исходя из фактических установленных обстоятельств дела, приходит к выводу, что заключение указанного договора было необходимо для осуществления как фактической передачи имущества покупателю, так и для осуществления государственной регистрации перехода права собственности. 

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Из п. 87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Поскольку основной договор купли-продажи, содержащий условие о цене квартиры в размере 3150000 рублей, в указанной части сторонами исполнен не был – ответчик-истец ООО «Ашамаз и Л.А.» оплату в указанном размере не получал, а истец-ответчик ФИО1 ФИО78 оплату в указанном размере по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не вносила, принимая во внимание наличие ранее заключенного сторонами предварительного договора, признанного судом договором купли-продажи будущей недвижимости с условием о предварительной оплате, который исполнен сторонами в полном объеме, суд приходит к выводу, что указанный основной договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, по своей сути, подменял собой акт приема-передачи спорной квартиры (пункт 5 договора от ДД.ММ.ГГГГ) и служил необходимой предпосылкой для осуществления государственной регистрации перехода права собственности, намерение заключить который было у каждой из сторон в целях исполнения своих обязательств.

Из этого следует, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прикрывал собой акт приема-передачи спорной квартиры к предварительному договору купли-продажи, признанному судом договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате. 

По указанным основаниям, само по себе утверждение представителей ООО «Ашамаз и Л.А.» о том, что, являясь безденежным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, отклоняется судом за необоснованностью, так как названный договор прикрывал собой акт приема-передачи спорной квартиры к предварительному договору купли-продажи, что не предполагает произведение оплаты по нему. 

По этим же основаниям является необоснованным утверждение представителей ООО «Ашамаз и Л.А.» о недействительности договора применительно к положениям ст. 178 ГК РФ, как и довод о введении в заблуждение при его заключении, а также допущенной в нем технической описки в указании суммы, поскольку намерение сторон было направлено на достижение иных целей. 

В этой связи встречный иск надлежит оставить без удовлетворения. 

Установив эти обстоятельства и рассматривая первоначальные исковые требования, при этом не находя оснований для их удовлетворения, суд исходит из следующего. 

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии трех обязательных условий: имеет место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение имущества произведено за счет другого лица; приобретение или сбережение имущества не основано ни на законе, ни на сделке, то есть происходит неосновательно.

В соответствии с особенностью предмета доказывания по делам о взыскании неосновательного обогащения на истце лежит обязанность доказать, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение, обогащение произошло за счет истца и правовые основания для такого обогащения отсутствуют. В свою очередь, ответчик должен доказать отсутствие на его стороне неосновательного обогащения за счет истца, наличие правовых оснований для такого обогащения либо наличие обстоятельств, исключающих взыскание неосновательного обогащения, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Применительно к указанным нормам материального права, с учетом того, что требования ФИО1 ФИО79 основаны на разнице в цене, указанной в предварительном договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, который признан судом договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате, где указана цена 5000000 рублей и указанной в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ценой в размере 3150000 рублей, который, в свою очередь, признан судом прикрывающим акт приема-передачи квартиры к договору от ДД.ММ.ГГГГ, а не самостоятельной сделкой в отношении объекта недвижимости и не соглашением об изменении цены по договору от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что какого-либо неосновательного обогащения ООО «Ашамаз и Л.А.» за счет ФИО1 ФИО81 не имело место быть. 

Само по себе указание в прикрывающем договоре от ДД.ММ.ГГГГ иной стоимости квартиры, не свидетельствует о том, что сторонами были изменено существенное условие договора от ДД.ММ.ГГГГ, а кроме того, в случае если стороны решили бы изменить указанное условие, им также надлежало установить порядок возврата разницы, чего сделано не было. 

В этой связи, оснований для взыскания с ООО «Ашамаз и Л.А.» в пользу ФИО1 ФИО85 неосновательного обогащения не имеется, в связи с чем требования об этом являются необоснованными и не подлежат удовлетворению, как и производное от него требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам ст. 395 и 1107 ГК РФ. 

Дополнительно суд считает необходимым указать следующее. 

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (такие же разъяснения даны в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»).

Эстоппель - принцип, в соответствии с которым лицо, действовавшее противоречиво и непоследовательно, лишается права ссылаться на определенные обстоятельства, например на недействительность или незаключенность договора. Это связано с тем, что такое поведение нарушает принцип добросовестности.

Данный принцип в настоящем споре подлежит применению, поскольку стороны действует противоречиво и непоследовательно, с признаками злоупотребления правом. 

Так, обладая сведениями о том, что по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ сторонами произведен полный расчет за спорную квартиру, что при заключении основного договора никакие денежные средства оплачены не были и целью его заключения было осуществление государственной регистрации перехода права собственности на объект и его фактическую передачу во владение покупателю, стороны такого договора, с одной стороны предпринимают действия, направленные на неосновательное обогащение, а с другой стороны предпринимают действия, направленные на прекращение права собственности в качестве последствий недействительной сделки, одновременно с этим, заявляя о том, что по договору от ДД.ММ.ГГГГ оплаты не было вообще, а также, что предварительный договор прекращен. 

Из этого следует, что, применив в своих взаимоотношениях определенный порядок их оформления, который длительное время устраивал как сторону продавца, так и сторону покупателя, в последующем, когда был достигнут правой результат – покупатель оформил право собственности, а продавец получил денежные средства, каждая из сторон предприняла попытку злоупотребления представленными ей гражданскими правами, по сути, используя их для получения своей выгоды. 

Таким образом, суд считает, что как ФИО1 ФИО86 так и ООО «Ашамаз и Л.А.» злоупотребляют гражданскими правами, пытаясь извлечь преимущество из своего недобросовестного поведения, что недопустимо. 

Разрешая требование ФИО1 ФИО87 о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины, суд, с учетом отказа в удовлетворении исковых требований по их существу в полном объеме, по правилам ст. 98 ГПК РФ отказывает в удовлетворении этого требования. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО89 к ООО «Ашамаз и Л.А.» о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов и встречных исковых требований ООО «Ашамаз и Л.А.» к ФИО1 ФИО90 о признании сделки недействительной, аннулировании в ЕГРН записи о праве собственности на квартиру – отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР путем подачи апелляционной жалобы в Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: Огузов Р.М.