К делу № 2-110/2025

УИД 23RS0050-01-2024-001727-66

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Темрюк 04 июля 2025 года 

Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе: 

председательствующего судьи Коблева С.А.,

при секретаре судебного заседания Потозян И.А.,

с участием истца ФИО1, ее представителя по доверенности ФИО2,

представителя ответчика администрации МО Темрюкский район по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО Темрюкский район о признании права собственности на здание – жилой дом,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1, с учетом уточнений, обратилась в суд с иском к администрации МО Темрюкский район о признании права собственности на здание – жилой дом.

Требования иска обоснованы тем, что истцу принадлежит на праве собственности земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 920 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, с адресом: 

<

адрес>. На указанном земельном участке истцом возведен объект недвижимости, который представляет собой двухэтажное здание с наименованием и видом разрешенного использования «Жилой дом со встроенными нежилыми помещениями», с назначением «Жилой дом», материал стен - из мелких бетонных блоков, год завершения строительства - 2017, общей площадью 264,4 кв.м, жилой площадью 30,5 кв.м., основной площадью (площадью нежилых помещений в здании, используемых но основному назначению здания) 111,9 кв.м., имеющее адресный ориентир: 

<

адрес>, расположенное в пределах земельного участка с кадастровым номером №, в границах кадастрового квартала 23:30:0202003. Здание является двухконтурным - контур второго этажа (надземный) частично не совпадает с контуром первого этажа (наземным контуром). До начала строительства истцом ДД.ММ.ГГГГ было получено разрешение на строительство жилого дома, выданное Администрацией Фонталовского сельского поселения Темрюкский район. Позже, администрацией МО Темрюкский район истцу был выдан документ об изменениях, вносимых в разрешение на строительство №изм-2024с от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, фактические размеры возведенного здания больше разрешенных. Так, фактические размеры в плане составляют 10,57*17,25м (против предусмотренных 10.00*16.00 м), фактическая площадь застройки здания составляет 182,3 кв.м. (против предусмотренных 160.0 кв.м.); кроме того, разрешительной документацией предусмотрено возведение индивидуального жилого дома - фактически возведено здание с наименованием «Жилой дом со встроенными нежилыми помещениями». С подготовленным техническим планом на указанное здание истец обратилась в УФСГРКиК по Краснодарскому краю Темрюкский отдел с заявлением о постановке на кадастровый учет здания, а также за регистрацией права собственности на здание, на что получила Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ, ввиду того, что здание обладает признаками гостевого дома, что не соответствует параметрам, установленным действующим законодательством для индивидуальных жилищных домов. Объект недвижимости частично предназначен для проживания семьи истца. Действия по признанию права собственности возведенного объекта недвижимости вызваны, в том числе, необходимостью прописки в здании. Остальные помещения в здании предназначены для сезонного проживания. Возведенное здание не нарушает прав и интересов третьих лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, сохранение реконструированного здания не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Объект является жилым домом со встроенными нежилыми помещениями с соответствующим наименованием и видом разрешенного использования, но не подпадает под упрощенный порядок регистрации права собственности, несмотря на вид разрешенного использования земельного участка, в пределах которого расположен объект.

Истец ФИО1 и ее представитель, действующая по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержали уточненные исковые требования, ссылаясь на те же обстоятельства.

Представитель ответчика - администрации МО Темрюкский район по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных уточненных требований, ссылаясь на свои письменные возражения.

Третье лицо, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в Темрюкском районе в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещен о дате и месте рассмотрения дела.

Суд, выслушав мнение участников процесса, допросив эксперта, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Судом установлено, что на основании договора дарения земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 920 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства.

На принадлежащем ФИО1 земельном участке, в настоящее время, возведен объект недвижимости, который представляет собой двухэтажное здание с наименованием и видом разрешенного использования «Жилой дом со встроенными нежилыми помещениями», с назначением «Жилой дом», материал стен - из мелких бетонных блоков, год завершения строительства - 2017, общей площадью 264,4 кв.м, жилой площадью 30,5 кв.м, основной площадью (площадью нежилых помещений в здании, используемых но основному назначению здания) 111,9 кв.м, имеющее адресный ориентир: 

<

адрес>, расположенное в пределах земельного участка с кадастровым номером №, в границах кадастрового квартала №. Здание является двухконтурным - контур второго этажа (надземный) частично не совпадает с контуром первого этажа (наземным контуром).

До начала строительства истцом ДД.ММ.ГГГГ было получено разрешение на строительство жилого дома, выданное администрацией Фонталовского сельского поселения Темрюкский район. Позже, администрацией МО Темрюкский район истцу был выдан документ об изменениях, вносимых в разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Однако, фактические размеры возведенного здания больше разрешенных. Так, фактические размеры в плане составляют 10,57*17,25 м (против предусмотренных 10.00*16.00 м), фактическая площадь застройки здания составляет 182,3 кв.м (против предусмотренных 160,0 кв.м); кроме того, разрешительной документацией предусмотрено возведение индивидуального жилого дома - фактически возведено здание с наименованием «Жилой дом со встроенными нежилыми помещениями». 

С подготовленным техническим планом на указанное здание истец обратилась в УФСГРКиК по Краснодарскому краю Темрюкский отдел с заявлением о постановке на кадастровый учет здания, а также за регистрацией права собственности на здание, на что получила Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ, ввиду того, что здание обладает признаками гостевого дома, что не соответствует параметрам, установленным действующим законодательством для индивидуальных жилищных домов.

Как указала в зале суда истец и ее представитель, объект недвижимости частично предназначен для проживания семьи истца. Действия по признанию права собственности возведенного объекта недвижимости вызваны, в том числе, необходимостью прописки в здании. Остальные помещения в здании предназначены для сезонного проживания. 

В соответствии с ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

В силу требований п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 19.03.2014), при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует учитывать градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки. Признаком самовольной постройки является создание ее с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела.

В соответствии с ч. 1 статьи 79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Поскольку, в ходе судебного разбирательства возникла объективная необходимость дать оценку соблюдения строительных норм при строительстве здания, которая может быть осуществлена только с использованием специальных познаний, в соответствии со ст. 79 ГПК РФ суд назначил судебную строительно-техническую экспертизу, производство которой поручено экспертам ООО «Независима Оценка».

Согласно выводам, изложенным в заключении судебного эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, двухэтажное здание, материал стен: мелкий бетонный блок, год завершения строительства: 2017, общей площадью 264,4 кв.м, адресный ориентир: 

<

адрес>, частично не соответствует зданию с назначением: «Жилое», наименованием: «Жилой дом», в части не соблюдения положений ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ, п.3.11 и п.6.1 СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001, а именно двухэтажное здание, материал стен: мелкий бетонный блок, год завершения строительства: 2017, общей площадью 264,4 кв.м., адресный ориентир: 

<

адрес>, обладает планировочными решениями позволяющими произвести раздел на самостоятельные объекты недвижимости без произведения строительно-ремонтных работ, в планировочной структуре здания не выявлено отдельно выделенное помещение кухни, площадью не менее 8 кв.м. и не выявлено помещение кухни-столовой, с выделенной кухонной зоной площадью не менее 6 кв.м. С учетом того, что спорный объект представляет собой здание имеющие множественные выходы на земельный участок, со значительной долей вероятности можно сделать вывод о наличии у объекта недвижимости признаков коммерческой недвижимости, предназначенной для оказания гостиничных услуг.

Двухэтажное здание, материал стен: мелкий бетонный блок, год завершения строительства: 2017, обшей площадью 264,4 кв.м, адресный ориентир: 

<

адрес>, частично не соответствует строительным нормам и правилам в части несоблюдения п.3.11 и п.6.1 СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001, а именно отсутствия в планировочной структуре здания отдельно выделенного помещения кухни, площадью не менее 8 кв.м., либо помещения кухни-столовой, с выделенной кухонной зоной площадью не менее 6 кв.м.

Градостроительным, санитарно-эпидемиологическим нормам и требованиям противопожарной безопасности, применяемым к зданиям жилого назначения, установленным правилам землепользования и застройки Фонталовского сельского поселения Темрюкского района, спорный объект - двухэтажное здание, материал стен: мелкий бетонный блок, год завершения строительства: 2017, общей площадью 264,4 кв.м, адресный ориентир: 

<

адрес>, соответствует в полном объеме.

Осуществление нецелевой деятельности в здании - коммерческая деятельность, направленная на оказание гостиничных услуг, отсутствие в планировочной структуре здания отдельно выделенного помещения кухни, площадью не менее 8 кв.м, либо помещения кухни-столовой с выделенной кухонной зоной, площадью не менее 6 кв.м, может создавать угрозу причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде.

Устранение выявленных несоответствий возможно произвести путем оборудования одного из существующих помещений в помещение кухни с соблюдением положений СП 30.13330.2020. «Внутренний водопровод и канализация зданий», СП 60.13330.2020. «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха», а также путем эксплуатации спорного объекта согласно целевому назначению - в качестве жилого дома для проживания, не противоречащему виду разрешенного использования земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 640 +/-9 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: 

<

адрес>, в пределах которого спорный объект расположен.

По ходатайству представителя истца ФИО2 по делу была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Независима Оценка».

Согласно выводам, изложенным в заключении судебного эксперта №-Э/2024 от ДД.ММ.ГГГГ, в двухэтажном здании, материал стен: мелкий бетонный блок, год завершения строительства: 2017, общей площадью 264,4 кв.м, адресный ориентир: 

<

адрес>, имеется помещение кухни, расположенной в помещении №, площадью 10,4 кв.м. Следовательно, с учетом результатов исследования проведенных при производстве первичной экспертизы описных в Заключении судебного эксперта №-Э/2024 от ДД.ММ.ГГГГ, установлено что спорное здание соответствует требованиям установленным п.3.11 и п.6.1 СП 55.13330.2016 Свода правил «Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001» (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр.).

Суд принимает заключения эксперта ООО «Независима оценка», как надлежащее доказательство. Основание не доверять данным заключениям, суду не представлено. При проведении экспертизы эксперту были разъяснены права и обязанности, он был предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, о чем он расписался. Данная экспертиза обоснованная, логичная и последовательная. Стороны по делу данную экспертизу не оспаривали. Ходатайств о назначении повторной экспертизы суду не заявляли.

Кроме того, в зале суда была допрошена эксперт 

<

данные изъяты> Е.В., которая подтвердила доводы как основной, так и дополнительной экспертизы. В первичной экспертизе (в первом заключении) представлены фотографии, из которых видно, что отопление происходит от электрических приборов, стационарно которые установлены, подключено к системе водоснабжения. При первичной экспертизе с учетом техплана кадастрового инженера и осмотра не было выявлено отдельного обустроенного помещения кухни. В связи с чем были прописаны способы устранения. При проведении дополнительной экспертизы установлено, что проведено переоборудование помещения, установлены приборы, необходимые для эксплуатации и содержания кухни должным образом, 204 кв.м, что соответствует строительных норм и правилам. Таким образом, были устранены недостатки, которые первично были выявлены при экспертном исследовании. В отношении расположения окон, входных проемов анализ был проведен. В ходе экспертизы установлено, что объект не угрожает здоровью и жизни граждан.

Оценивая представленные доказательства в совокупности с материалами дела, принимая во внимание заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что при строительстве жилого здания истцом существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил не допущено, двухэтажное жилое здание не создает угрозы жизни и безопасности граждан, а также тот факт, что истец является собственником земельного участка, суд приходит к выводу об удовлетворении иска в полном объеме, тем более, что единственным возможным способом реализации прав на возведенные объекты недвижимости в порядке ст. 222 ГК РФ для истца, является обращение в суд.

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: вступившие в законную силу судебные акты.

В силу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Удовлетворить исковые требования ФИО1 к администрации МО Темрюкский район о признании права собственности на здание – жилой дом.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., право собственности на двухэтажное здание с наименованием «Жилой дом», видом разрешенного использования «Жилое», назначением «Жилой дом», материал стен: мелкий бетонный блок, год завершения строительства: 2017, общей площадью 264,4 кв.м, жилой площадью 142,4 кв.м, адресный ориентир: 

<

адрес>, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером №, в границах кадастрового квартала №.

Решение суда является основанием для подготовки технического плана и внесения филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю в ЕГРН сведений о двухэтажном здании с наименованием «Жилой дом», видом разрешенного использования «Жилое», назначением «Жилой дом», материал стен: мелкий бетонный блок, год завершения строительства: 2017, общей площадью 264,4 кв.м, жилой площадью 142,4 кв.м, адресный ориентир: 

<

адрес>, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером №, в границах кадастрового квартала №.

Решение суда является основанием для регистрации права собственности на двухэтажное здание с наименованием «Жилой дом», видом разрешенного использования «Жилое», назначением «Жилой дом», материал стен: мелкий бетонный блок, год завершения строительства: 2017, общей площадью 264,4 кв.м, жилой площадью 142,4 кв.м, адресный ориентир: 

<

адрес>, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером №, в границах кадастрового квартала №, в Управлении Федеральной Службы Государственной Регистрации Кадастра и Картографии по Краснодарскому краю за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы в Темрюкский районный суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: С.А. Коблев

Мотивированное решение суда изготовлено 14.07.2025.