административное дело № 3а-91/2025 (3а-848/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 марта 2025 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О. 

при секретаре 

судебного заседания Давидовой И.Э.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2024-001236-43) по административному исковому заявлению Гулькевичского районного союза потребительских кооперативов об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

Гулькевичский районный союз потребительских кооперативов (далее- Гулькевичский РПС) обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2023 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 7 985 000 руб.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что Гулькевичский РПС уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налога.

От департамента имущественных отношений Краснодарского края поступили возражения на административное исковое заявление, в которых департамент просит вынести по делу законное и обоснованное решение.

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых просит рассмотреть дело в предварительном судебном заседании в отсутствие его представителя. При этом учреждение указало, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки.

10 марта 2025 года в предварительном судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 заявила ходатайство об уточнении требований административного иска, в котором просила установить по состоянию на 01.01.2023 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ в размере его рыночной стоимости 20 136 785 руб. (определенной по результатам судебной экспертизы).

Протокольным определением от 10 марта 2025 года суд принял уточнения административного иска.

19 марта 2025 года в Краснодарский краевой суд от представителя административного истца по доверенности ФИО1 поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, а также в отсутствие Гулькевичского РПС.

В судебное заседание 26 марта 2025 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, путем извещения электронной почтой, а также путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Принимая во внимание, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, суд в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив доводы уточненного административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Из материалов дела следует, что Гулькевичский РПС на праве собственности (выписка из ЕГРН от 23.10.2024 года) владеет помещением с кадастровым номером ........, расположенным по адресу: .............

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества.

По состоянию на 01.01.2023 года кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества определена уполномоченным органом в размере 30 882 470, 85 руб.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2023 года верной датой определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости.

В соответствии с отчетом об оценке № 278/24 от 01.07.2024 года, подготовленным ЧПО ФИО2, по состоянию на 01.01.2023 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ составляет 7 985 000 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением Краснодарского краевого суда от 04.12.024 года по делу назначена судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости объектов недвижимости. Проведение экспертизы поручено экспертной организации НЧУ «Южный региональный центр экспертиз».

Согласно заключению судебной экспертизы НЧУ «Южный региональный центр экспертиз» № 253/02/25 от 17.02.2025 года отчет об оценке № 278/24 от 01.07.2024 года, подготовленный ЧПО ФИО2, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации по оценочной деятельности.

По состоянию на 01.01.2023 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ определена экспертом в размере 20 136 785 руб.

Суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы №253/02/25 от 17.02.2025 года соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено.

Исследовав заключение судебной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт НЧУ «Южный региональный центр экспертиз» ФИО3, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объекта недвижимости (помещения) экспертом применен сравнительный подход. Невозможность применения затратного и доходного подходов при оценке спорного объекта недвижимости экспертом обоснована.

В соответствии с п.п. а) п.24 ФСО № 7 затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости – земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений.

Затратный подход не применялся, поскольку в данном случае объектом экспертизы является часть капитального здания (его нежилое помещение). 

Доходный подход не применялся, поскольку в расчетах по доходному подходу необходимо не допускать двойного учета рисков, связанных с получением денежных потоков, и в будущих денежных потоках, и в ставке дисконтирования (капитализации) одновременно.

Судом установлено, что определение рыночной стоимости зданий с использованием сравнительного подхода является мотивированным и конкретным, с допустимым и надлежащим выбором экспертом объектов - аналогов. На стр.62-64, ст.128 заключения экспертом приведены все необходимые для этого сведения.

Эксперт применил надлежащие корректировки (скидки на торг, на площадь и др.), обосновав причины их применения и рассчитанные размеры с использованием соответствующих таблиц. 

При этом эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объектов, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Таким образом, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, выводы заключения – обоснованными и последовательными, установленный экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости - достоверным.

Допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как собственника. При этом расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объектов недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных объектов в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной экспертизы.

В связи с чем, административное исковое заявление Гулькевичского РПС подлежит удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 30 октября 2024 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 30 октября 2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Гулькевичского районного союза потребительских кооперативов об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества (объект капитального строительства – Нежилые помещения в здании торгового комплекса) с кадастровым номером ........ по адресу: ............, кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01.01.2023 года в размере 20 136 785 руб. 

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ считать 30 октября 2024 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 07 апреля 2025 года.

Судья Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова