Дело №

№

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кировский районный суд 

<

адрес> в составе председательствующего судьи Кравченко И.Б.,

при секретаре судебного заседания ФИО3,

рассмотрев 04 февраля 2025 года в открытом судебном заседании в городе Омске 

гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по 

<

адрес> Омска, Департаменту имущественных отношений Администрации 

<

адрес> о признании права собственности на объект недвижимости,

с участием представителя истца по доверенности ФИО4,

установил:

ФИО1 обратился с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по 

<

адрес>, указав в обоснование, что между обществом с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальная организация «Полет» и истцом ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. По условиям договора ООО ЖКО Полет продает, а покупатель (ФИО1) приобретает в собственность нежилое помещение 5П, расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу 

<

адрес>, 

<

данные изъяты> Право собственности продавца на имущество зарегистрировано в установленном порядке. Продавец обязуется с подписанием договора передать покупателю недвижимое имущество, а покупатель обязуется до подписания договора и акта приема-передачи оплатить имущество. Продавец и покупатель полностью выполнили свои обязательства по договору, что подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился за государственной регистрацией перехода права собственности. ДД.ММ.ГГГГ ответчик отказал истцу в государственной регистрации перехода права собственности в связи с ликвидацией организации-продавца нежилого помещения. В этой связи просил (с учетом уточнений), признать за собой право собственности на нежилое помещение, 

<

данные изъяты>., расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № обязать Управление Росреестра по 

<

адрес> произвести государственную регистрацию права собственности на указанное нежилое помещение.

В судебном заседании истец ФИО1 участия не принимал при надлежащем извещении, сведений о причинах неявки суду не представил.

Представитель истца, действующая на основании доверенности, ФИО4 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала по приведенным основаниям, просила удовлетворить.

Представители ответчика – Управления Росреестра по 

<

адрес>, участия в судебном заседании не принимали при надлежащем извещении, сведений о причинах неявки суду не представили.

Протокольным определением Кировского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечен Департамент имущественных отношений Администрации 

<

адрес>, представители которого в судебном заседании участия не принимали при надлежащем извещении, сведений о причинах неявки суду не представили.

В соответствии со ст.ст. 167, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке по представленным в дело доказательствам в порядке заочного производства.

Изучив материалы дела, оценив совокупность представленных доказательств с позиции относимости, достоверности и достаточности, суд приходит к следующему.

На основании п. 2 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 2 ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Из положений ст. 551 ГК РФ следует, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как определено в п. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

В силу п. 1 ст. 2, п.п. 1, 2 ст. 4, п 1 ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в редакции по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также – государственная регистрация прав) представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального закона № 122-ФЗ.

Основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ, в редакции по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Таким образом, права на объекты недвижимого имущества, вытекающие из договоров и других сделок в отношении недвижимого имущества, совершенных по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделок, подлежат обязательной государственной регистрации и возникают с момента регистрации соответствующих прав на такое имущество.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.п. 61, 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Таким образом, покупатель в случае ликвидации организации – продавца не может быть лишен возможности защищать свои права в отношении имущества, полученного на основании договора купли-продажи. Несмотря на то, что государственная регистрация перехода прав собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества обязательна, ее отсутствие, по смыслу обозначенных норм права, не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи или для вывода о его незаключенности, при условии, что договор совершен в надлежащей форме, поэтому сам по себе факт смерти одной из сторон договора не может являться безусловным основанием для признания договора купли-продажи ничтожным. 

В связи с изложенным, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости, заключенного между покупателем и продавцом или для расторжения заключенного в надлежащей форме договора купли-продажи.

Из содержания изложенных положений законодательства и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации об их применении следует, что при отсутствии лица, осуществившего отчуждение имущества по сделке, подлежащей государственной регистрации, единственным способом защиты законных прав приобретателя такого имущества по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения лицом, осуществившим отчуждение имущества по сделке, подлежащей государственной регистрации, обязанности по передаче имущества и исполнения приобретателем имущества обязанностей по обозначенной сделке.

При этом, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и лицом, осуществившим отчуждение имущества, сделки, предполагающей переход права собственности на недвижимость к истцу, фактическое исполнение данной сделки сторонами и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Из материалов дела следует, что ООО ЖКО Полет на праве собственности принадлежал объект недвижимого имущества – нежилое помещение, площадью 14,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Регистрация права собственности ООО ЖКО Полет на данный объект недвижимого имущества осуществлена в установленном порядке, о чем свидетельствуют, представленные в материалы дела по запросу суда сведения ЕГРН. Дата возникновения права – ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО ЖКО Полет (продавец) и ФИО1 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения), согласно которому продавец продал ФИО1 спорное нежилое помещение за 144 000 рублей, уплаченных до подписания договора полностью. В договоре имеется соответствующая запись директора организации-продавца – ФИО5, удостоверенная его подписью.

Во исполнение обязанности по передаче объекта между сторонами ДД.ММ.ГГГГ составлен и подписан акт приема-передачи, согласно которому продавец передал, покупатель принял в собственность нежилое помещение, 

<

данные изъяты>., расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Одновременно с передачей нежилого помещения продавец передал, а покупатель принял комплект ключей, квитанции об оплате коммунальных и других причитающихся за отчуждаемый объект недвижимости платежей. Претензий по техническому состоянию объекта недвижимости на момент передачи друг к другу стороны не имеют.

Акт содержит подписи сторон договора, подлинность которых в ходе судебного разбирательства не оспаривалась.

В то же время стороны своевременно за государственной регистрацией перехода права собственности не обратились. При обращении ФИО1 с соответствующим заявлением в 2024 году в государственной регистрации перехода права Управлением Росреестра по 

<

адрес> отказано, поскольку, ООО ЖКО Полет ликвидировано ДД.ММ.ГГГГ (уведомление № 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ).

Указанные обстоятельства подтверждаются сведениями ЕГРЮЛ, представленными в материалы дела. Также по сведениям ЕГРЮЛ, у ООО ЖКО Полет (ОГРН 

<

***>) отсутствуют правопреемники. 

Купля-продажа по смыслу приведенных положений законодательства является двусторонней сделкой, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора: продавца на передачу объекта и покупателя на принятие этого объекта. Стороны обозначенного договора в соответствующей этому договору форме выразили волеизъявление на создание правовых последствий, определенных для договора купли-продажи, что подтверждено подписанием самого договора, указанием на факт передачи денежных средств в счет оплаты по договору, удостоверенным подписью директора продавца, подписанием сторонами акта приема-передачи. 

Доказательства выражения продавцом воли на прекращение договора купли-продажи (его расторжение) не представлены.

Таким образом, судом установлен факт исполнения сторонами обозначенного договора купли-продажи, заключенного в надлежащей – письменной форме с согласованием всех существенных условий для данного вида сделок, при этом, препятствием регистрации права собственности истца является невозможность обращения правообладателя (ООО ЖКО Полет) в компетентный орган с соответствующим заявлением в связи с его ликвидацией, отсутствием у продавца правопреемников.

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом, в то же время не затрагивая самого содержания указанного гражданского права, не ограничивая свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Поскольку указанный договор купли-продажи является заключенным, так как из его текста следует, что сторонами путем свободного взаимного волеизъявления достигнуто соглашение по всем условиям, которые признаются законом обязательными для данного вида договоров, и фактически исполнен его сторонами, при этом, единственным препятствием регистрации права собственности истца является невозможность обращения правообладателя в компетентный орган с соответствующим заявлением в связи с ликвидацией организации, подлежит удовлетворению исковое требование ФИО1 о признании права на нежилое помещение, 

<

данные изъяты> расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, возникшее на основании заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения) от ДД.ММ.ГГГГ между ООО ЖКО Полет (продавец) и ФИО1, для чего необходимо произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО ЖКО Полет к истцу.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты, в связи с чем настоящее решение суда после его вступления в законную силу является основанием для внесения соответствующих записей в единый государственный реестр недвижимости о возникновении права собственности на указанный объект недвижимого имущества в установленном данным законом порядке.

Руководствуясь статьями 194 – 199, 233 - 237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №), право собственности на нежилое помещение, 

<

данные изъяты>., расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Решение является основанием для внесения соответствующих записей в единый государственный реестр недвижимости.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, – в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья И.Б. Кравченко 

Мотивированное решение изготовлено «18» февраля 2025 года