В окончательной форме 

решение

 суда принято 11 декабря 2025 года

Дело № 2-446/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ялта 08 декабря 2025 года

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кононовой Ю.С., при секретаре Постниковой Я.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Ялтажилстрой», Автономной некоммерческой организации «Фонд защиты вкладчиков» о признании права собственности, с участием третьих лиц без самостоятельных исковых требований, - Главное межрегиональное Управление Федеральной службы судебных приставов СОСП по Республике Крым и городу Севастополю, Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым, НКО «Крымский республиканский фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», Товарищество собственников жилья «Красноармейская 13», Администрация города Ялта, Жилищный накопительный кооператив «Ялтажилстрой», ФИО2, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на жилое помещение (квартиру), расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Исковые требования мотивированы тем, что 27.03.2018 года между ФИО2 и ООО «Ялтажилстрой» был заключен Договор инвестирования строительства, по условиям которого ФИО2 принял на себя обязательство профинансировать строительство 

<

адрес>, расположенной в 

<

адрес>, а ответчик – построить и ввести в эксплуатацию инвестиционный объект и передать его инвестору в течение шести месяцев после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. ФИО2 обязательства по договору были исполнены, денежные средства переданы в полном объеме. 23.05.2022 года застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию инвестиционного объекта, 01.11.2022 года между Сторонами был подписан Акт приема – передачи к Договору инвестирования. 16.03.2023 года ФИО2 с согласия ООО «Ялтажилстрой» заключил с истцом договор об уступке прав и обязанностей по Договору инвестирования, условия которого истцом также были исполнены в полном объеме. Квартира фактически передана в собственность истца, он несет бремя ее содержания, оплачивает коммунальные услуги. Однако, до настоящего времени право собственности на квартиру за ним не зарегистрировано по независящим от него причинам.

Истец в судебное заседание не явился, был уведомлен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, от его представителя поступило ходатайство о рассмотрении дела без его участия.

Представитель ответчика ООО «Ялтажилстрой» в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, о причинах неявки суду не сообщил. Ранее от директора Общества поступило заявление о признании иска, в котором указано, что паевой взнос истцом как членом Кооператива был внесен в полном объеме, строительство многоквартирного дома, в котором расположена квартира истца было завершено, 23.05.2022 года Министерством жилищной политики и государственного строительного надзора РК выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Представитель ответчика АНО Фонд защиты вкладчиков в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, о причинах неявки суду не сообщил. Ранее направил в суд письменные возражения на иск, в которых указал, что 21.06.2007 году между ПАО «Государственный экспортно – импортный банк Украины» и ООО «Добробут» был заключен кредитный договор, в обеспечение исполнения обязательств по которому 21.06.2007 года был заключен договор ипотеки, предметом которого выступило недвижимое имущество, а именно: лечебно – оздоровительный комплекс с плавательным бассейном, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Решением Хозяйственного суда АРК от 27.01.2011 года с ООО «Добробут» в пользу Банка была взыскана задолженность по кредитному договору, путем обращения взыскания на предмет ипотечного договора. Решением Банка России № РН-33/21 деятельность Банка на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополь прекращена с 02.06.2014 года. Определением Арбитражного суда Республики Крым от 02.11.2022 года была произведена замена ПАО «Государственный экспортно – импортный банк» на правопреемника – Фонд в решении Хозяйственного суда АРК от 27.01.2011 года, восстановлен срок для предъявления исполнительного листа. Начиная с 2014 года и до настоящего времени в отношении спорного имущества имеются аресты и запреты, наложенные в связи с ненадлежащим исполнением обязательств ООО «Добробут», ООО «Ялтажилстрой» обязательств, обеспеченных залогом, а также открытым исполнительным производствам по предъявленному исполнительному документу. Просит отказать в удовлетворении иска, поскольку при заключении сделки, на основании которой истец заявляет о своих правах на имущество, последний должен был осведомиться об имущественных притязаниях в отношении спорного объекта, а не полагаться на устные заверения застройщика об отсутствии ограничений.

Представитель третьего лица ТСЖ «Красноармейская 13» в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, о причинах неявки суду не сообщил. Ранее направлял в суд письменные пояснения, в которых заявленные исковые требования поддержал. Указал, что ТСЖ «Красноармейская 13» осуществляет управление многоквартирным домом, в котором расположено спорное помещение, принадлежащее истцу. Из правоотношений ООО «Ялтажилстрой» и истца усматривается, что Общество привлекло денежные средства истца для целей строительства дома, состоящего из помещений, предназначенных для проживания граждан. Договор заключен для удовлетворения его личных, семейных потребностей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в связи с чем к заключенному сторонами договору подлежат применению положения Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года. Учитывая, что многоквартирный дом введен в эксплуатацию, истец осуществляет права владения и пользования жилым помещением, несет бремя его содержание, полагает, что истец приобрел на него право собственности путем участия в долевом строительстве.

Представитель третьего лица НКО «Крымский республиканский фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом о месте и времени его проведения, о причинах неявки суду не сообщил. Ранее представил письменные пояснения, в которых просил рассмотреть дело без его участия, указывая на то, что у Фонда отсутствует какая-либо правовая позиция в отношении спорных правоотношений, поскольку к полномочиям Фонда не относится регулирование правовых вопросов, связанных с признанием права собственности.

Иные третьи лица представителей в судебное заседание не направили, были уведомлены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, о причинах неявки суду не сообщили.

При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что в пользовании ООО «Ялтажилстрой», на основании договора аренды находится в пользовании земельный участок с кад. номером №

<

номер>, площадью 9014 кв. метров по адресу: 

<

адрес> видом разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка».

На основании договоров купли – продажи от 21.10.2020 года, заключенных с ООО «Добродут», ООО «Ялтажилстрой» также является собственником объектов незавершенного строительства, расположенных в пределах вышеуказанного земельного участка с кад. номером №

<

номер> (степень готовности 52%); №

<

номер> (степень готовности 52%); с кад. номером №

<

номер> (степень готовности 52%).

27 марта 2018 года между ФИО3 (Инвестор) и ООО «Ялтажилстрой» (Застройщик) был заключен договор инвестирования строительства в виде реконструкции существующих строений домов 13а,13б,13в по 

<

адрес> под жилой комплекс с крытым плавательным бассейном на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, правообладателем которого является ООО «Ялтажилстрой».

Согласно п.п. 3.1, 3.2 Договора, Инвестор осуществляет за счет собственных и привлеченных денежных средств финансирование строительства Недвижимости в составе Инвестиционного объекта и оплачивает Инвестиционную стоимость доли в соответствии с графиком платежей.

Недвижимостью определена часть площади Инвестиционного объекта, нежилое помещение площадью по проекту 35,26 кв.м. на первом этаже 

<

адрес> (п. 1.5).

Инвестиционная стоимость доли Инвестора – сумма финансирования строительства Недвижимости, оплачиваемая Инвестором Застройщику на условиях настоящего Договора из расчета 71000 рублей за один квадратный метр площади по проекту и составляет 2504560 рублей, которая подлежит изменению в соответствии со статьей 3 настоящего Договора (п. 1.6).

Согласно пункту 2.4 Договора, ориентировочный срок окончания строительства Инвестиционного Объекта – 31 декабря 2018 года.

Срок ввода объекта в эксплуатацию в течение шести месяцев со дня окончания строительства (п. 2.5).

Пунктом 2.6 Договора Застройщик гарантировал, что на момент заключения Договора права на площади, указанные в пункте 2.2 настоящего Договора, не находятся под обременением, не заложены, не арестованы и свободны от имущественных обязательств со стороны третьих лиц.

В соответствии с Разделом 4 Договора, Застройщик принял на себя обязательства принять от Инвестора в установленном Договором порядке денежные средства, инвестируемые им в строительство Инвестиционного объекта; построить и ввести в эксплуатацию Инвестиционный объект в соответствии с разработанной и утвержденной в установленном порядке проектно – сметной документацией; в течение шести месяцев после получения разрешения на ввод Инвестиционного объекта в эксплуатацию передать Инвестору по передаточному акту Недвижимость площадью, соответствующей доле Инвестора в Инвестиционном проекте.

Инвестор в свою очередь принял на себя обязательства осуществить финансирование строительства Инвестиционного объекта в соответствии с настоящим Договором; заключить в течении 10 дней с момента подписания акта приема – передачи объекта с Застройщиком договор о компенсации затрат на содержание территории Инвестиционного объекта и стоимости коммунальных услуг; с момента ввода Инвестиционного объекта в эксплуатацию нести расходы по техническому обслуживанию Инвестиционного объекта, прилегающей территории и коммунальным услугам пропорционально получаемой площади недвижимости в Инвестиционном объекте; зарегистрировать и/или обеспечить регистрацию права собственности на недвижимость в соответствии с действующим законодательством за свой счет в течение 60 календарных дней с момента получения недвижимости от Застройщика по акту приема – передачи; предоставить Застройщику копию свидетельства о регистрации права на помещение в течение 15 календарных дней с момента регистрации права; передавать свои права и обязанности по настоящему Договору только при условии получения письменного согласия от Застройщика; принять недвижимость в течение 7 рабочих дней с момента получения извещения Застройщика о готовности недвижимости к передаче.

Согласно п. 5.1 Договора, он вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до момента выполнения сторонами принятых на себя по настоящему Договору обязательств.

10 июня 2022 года между ООО «Ялтажилстрой» и ФИО2 было подписано Дополнительное соглашение к Договору инвестирования, в соответствии с которым п. 1.5,1.6 договора изложены в новой редакции, а именно:

Недвижимость – часть площади Инвестиционного объекта, жилое помещение, имеющие следующие основные характеристики – 

<

адрес>, расположенная на 1-м этаже жилого дома, общей площадью 35,2 кв. метров.

Инвестиционная стоимость доли Инвестора – сумма финансирования строительства недвижимости, оплачиваемая Инвестором Застройщику на условиях настоящего договора составляет 2470800 рублей за жилое помещение.

Пункт 2.4 Договора исключен.

Пункт 2.5 изложен в новое редакции – срок ввода в эксплуатацию 23 мая 2022 года.

01.11.2022 года между ООО «Ялтажилстрой» и ФИО2 был подписан Акт приема – передачи 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес> Договору инвестирования строительства №

<

номер> от 

<

дата>.

Указанным Актом стороны подтвердили исполнение Застройщиком своих обязательств по Договору в полном объеме, а также исполнение Инвестором условий по оплате цены договора в полном объеме.

Также, 14.12.2023 года ООО «Ялтажилстрой» выдана справка о полной оплате инвестиционной стоимости объекта, которой подтверждено исполнение обязательства по оплате стоимости квартиры в размере 2470800 рублей, согласно Договора инвестирования строительства № 23 от 27 марта 2018 года.

Судом установлено, что 29.04.2022 года Министерством жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым было выдано ООО «Ялтажилстрой» разрешение на строительство объекта общей площадью 14595,25 кв. метров на земельном участке с кад. номером №

<

номер>Реконструкция существующих зданий домов 13-а, 13-б, 13-в по 

<

адрес> в жилом комплексе с помещениями общественного назначения».

23 мая 2022 года Министерством жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым выдано Обществу с ограниченной ответственностью «Ялтажилстрой» Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, расположенного на земельном участке с кад. номером №

<

номер> по адресу: 

<

адрес>.

Постановлением Администрации города Ялта № 3446-п от 08 августа 2022 года земельному участку с кад. номером №

<

номер> и расположенному на нем многоквартирному жилому дому площадью 14827,8 кв. метров присвоен адрес: 

<

адрес>.

16 марта 2023 года ООО «Ялтажилстрой» было выдано ФИО2 согласие на передачу прав и обязанностей по договору инвестирования строительства № 23 от 27.03.2018 года и дополнительных соглашений к нему.

08 апреля 2023 года между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору инвестирования строительства от 27 марта 2018 года № 23, в соответствии с которым Инвестор уступил, а новый Инвестор принял в полном объеме права и обязанности, принадлежащие Инвестору по договору инвестирования.

Согласно п. 5 Договора, права и обязанности по Договору инвестирования строительства переходят от Инвестора к Новому Инвестору в полном объеме и на тех же условиях, которые существуют на момент заключения настоящего Договора.

По соглашению сторон, стоимость за передачу прав и обязанностей по Договору инвестирования строительства, составила 6000000 рублей.

Подписывая настоящий Договор, стороны подтверждают, что сумма в размере 6000000 рублей получена Инвестором полностью (пункт 6).

Оплата денежных средств ФИО1 ФИО2 по договору уступки прав подтверждается также представленным платежным поручением от 13.04.2023 года №

<

номер>.

Согласно материалов дела, 

<

адрес> фактически передана во владение ФИО1, он несет бремя ее содержания, оплачивает коммунальные услуги.

27 октября 2023 года ФИО1 обратился в Государственный комитет по госрегистрации и кадастру Республики Крым с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на 

<

адрес>.

Уведомлением государственного регистратора от 03 ноября 2023 года осуществление регистрационных действий было приостановлено, а 05 февраля 2024 года отказано в их проведении по тем основаниям, что государственная регистрация права собственности возможна после постановки на государственный кадастровый учет многоквартирного дома и всех помещений, расположенных в нем.

13.12.2023 года истцом в адрес ООО «Ялтажилстрой» было направлено досудебную претензию, в которой он просил устранить нарушения, препятствующие регистрации его права собственности на жилое помещение путем направления соответствующего пакета документов в орган регистрации прав.

28.12.2023 года ООО «Ялтажилстрой» сообщило ФИО1, что 29.08.2022 года Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым, в соответствии требованиями, установленными ч. 1.6 ст. 19 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года «О государственной регистрации недвижимости» направило в адрес Госкомрегистра Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, соответственно у Госкомрегистра имеется полная информация о наличии Разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного 

<

адрес>, что согласно ч. 10 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, является прямым основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

В соответствии со ст. 5 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицам.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают, в частности из договоров. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Разрешая вопрос о юридической квалификации Договоров, заключенных между сторонами, суд исходит из положений статьи 431 ГК РФ, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из содержания Договора следует, что ООО «Ялтажилстрой» привлекало денежные средства для строительства многоквартирного дома, с условием последующей передачи квартир в этом доме, в том числе и истцу. Со стороны истца Договор заключен для удовлетворения его личных, семейных потребностей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ) он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 1 статьи 4 этого же закона предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Поскольку заключенный сторонами Договор содержит все существенные условия, характерные для договора участия в долевом строительстве, к ним подлежат применению положения названного закона. То обстоятельство, что Договор поименован сторонами как договор инвестирования строительства, не имеет правового значения для дела.

Данный вывод согласуется с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.), согласно которой суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Согласно ч.ч. 2, 2.1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование.

Привлечение денежных средств граждан с нарушением указанных требований закона запрещается.

В силу ч.3 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В настоящем случае ООО «Ялтажилстрой» привлекло денежные средства для строительства многоквартирного дома с нарушением закона, без заключения и регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Между тем, нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (п. 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденных Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Таким образом, несмотря на нарушение требований закона о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве, право истца на получение результата строительства подлежит судебной защите.

Разрешая вопрос о допустимости способа защиты, избранного истцом, суд учитывает, что нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на объект долевого строительства в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного Кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Судом установлено, что застройщиком в установленном законом порядке объект недвижимости введен в эксплуатацию как многоквартирный жилой дом.

Выдача Министерством жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым Разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного 

<

адрес> свидетельствует о полном соответствии возведенного строения нормам законодательства Российской Федерации.

Более того, по настоящему делу было проведено землеустроительную, строительно – техническую экспертизу, выводами которой установлено, что здание, расположенное по адресу: 

<

адрес> (в котором расположена 

<

адрес>), расположенное на земельном участке с кад. номером №

<

номер>, имеет признаки многоквартирного дома, т.е. по своим техническим характеристикам является многоквартирным домом с помещениями общественного назначения.

Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, соответствует требованиям СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные», Градостроительного кодекса РФ, СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах»; СП 20.1333.2016 «Нагрузки и воздействия», СП 54. 13330.2022 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные», СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы, СП 484.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизации систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования», НПБ 110-03 «Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматической пожарной сигнализацией», Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение и распространение пожара на объектах защиты. Требования к объемно – планировочным и конструктивным решениям», СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно – эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно – противоэпидемических (профилактических) мероприятий», СП 54.13330.2022 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные», соответствует виду разрешенного использования земельного участка и расположению в территориальной зоне ТЗ-05/1-175, соответствует Правилам землепользования и застройки муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым.

Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, является пригодным для эксплуатации в качестве многоквартирного дома и безопасным для проживания в нем.

Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, соответствует требованиям, предъявляемым к механической безопасности объекта (при отсутствии внешнего воздействия), требованиям пожарной безопасности, требованиям к параметрам микроклимата помещений, требованиям Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ, т.е. следуя формулировке вопроса, поставленного судом «об угрозе жизни и здоровья граждан», в границах специальных строительно – технических знаний, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в существующих условиях на дату проведения экспертного осмотра не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Строение по адресу: 

<

адрес>, расположено в границах земельного участка с кад. номером №

<

номер>.

Процент строительной готовности жилого 

<

адрес> составляет 100%, т.е. жилой дом полностью готов к эксплуатации.

Помещение, поименованное в иске как 

<

адрес>, является структурно обособленной группой помещений, обеспеченной возможностью прямого доступа к земельному участку, состоящей из жилой комнаты, кухни – ниши и санузла, т.е. предназначенной для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком обособленном помещении и является пригодным для эксплуатации в качестве квартиры.

Таким образом, в ходе рассмотрения настоящего дела установлено, что жилой дом, в котором расположена квартира истца, соответствует требованиям к параметрам постройки, градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям санитарных и противопожарных норм, а также другим требованиям, предъявляемым к многоквартирным жилым домам, не нарушает права третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, действующая градостроительная документация допускает размещение на земельном участке объекта среднеэтажного строительства.

В соответствии с пунктом 1 ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2 ст. 382 ГК РФ).

В силу пункта 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Статьей 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" также установлено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Как было указано выше, третье лицо ФИО2 полностью внес плату за строительство квартиры, после чего уступил свое право требования к ответчику по договору уступки прав, спорное помещение создано и передано истцу по акту приема-передачи, а также в связи с заключением договора об уступке требований.

Истец осуществляет права владения и пользования квартирой, несет бремя содержания фактически приобретенного имущества, что сторонами в судебном заседании не оспаривалось.

Вместе с тем, в государственной регистрации права собственности на квартиру истцу было отказано, в виду отсутствия в реестре сведений о постановке на государственный кадастровый учет всего многоквартирного дома и всех расположенных в нем помещений.

В соответствии с ч. 1.6 ст. 16 Федерального Закона № 21-ФЗ, в случае реконструкции объекта недвижимости (в том числе объекта недвижимости, реконструкция которого была осуществлена с привлечением средств нескольких лиц и в отношении которого на момент обращения застройщика с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию между застройщиком и иным лицом (иными лицами) после осуществления такой реконструкции не достигнуто соглашение о возникновении прав на созданные здание, сооружение или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места) орган государственной власти, орган местного самоуправления, принявшие решение о выдаче разрешения на ввод реконструированного объекта капитального строительства в эксплуатацию, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого решения обязаны направить посредством отправления в электронной форме в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости.

Как установлено судом, 29.08.2022 года Министерством жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым было направлено в Государственный комитет по госрегистрации и кадастру Республики Крым заявление о постановке на кадастровый учет объекта капитального строительства – многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, состоящего из 128 жилых помещение, 38 нежилых помещений и 33 машино – мест с приложением технического плана здания, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, правоустанавливающих документов на земельный участок.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, постановке на кадастровый учет многоквартирного жилого дома препятствует наличие в ЕГРН сведений о запрете регистрации в отношении объектов незавершенного строительства, в результате реконструкции которых был возведен многоквартирный 

<

адрес>.

Из имеющихся в материалах дела выписок из ЕГРН, судом установлено, что в отношении объектов незавершенного строительства с кад. номерами №

<

номер> в ЕГРН внесены сведения о запрещении регистрации 07.06.2024 года на основании определения Арбитражного суда Республики Крым № А83-38/2022 от 30 мая 2024 года и 30.04.2021 года на основании постановления судебного пристава – исполнителя №

<

номер>, выданного 29.04.2021 года МОСП по ОИП УФССП по Республике Крым.

Так, определением Арбитражного суда Республики Крым от 30 мая 2024 года были приняты обеспечительные меры в виде запрета Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым осуществлять действия по внесению в ЕГРН записей о переходе права собственности в отношении недвижимого имущества с кад. номерами №

<

номер>, в связи с обращением АНО «Фонд защиты вкладчиков» в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением об оспаривании договоров купли – продажи, на основании которых ООО «Ялтажилсервис» приобрело в собственность вышеуказанные объекты недвижимости (дело № А83-38/2022).

Также, определением Арбитражного суда Республики Крым от 01.02.2021 года были приняты аналогичные обеспечительные меры, в связи с обращением АНО «Фонд защиты вкладчиков» к ООО «Добробут», ООО «Ялтажилстрой» о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по договору ипотеки от 21.06.2007 года (дело А83-19074/2020). На основании указанного определения, постановлением судебного пристава – исполнителя МОСП по ОИП УФССП России по РК от 29.04.2021 года был объявлен запрет осуществления действий по внесению в ЕГРН записей о переходе права собственности на объекты незавершенного строительства, сведения о котором внесены в ЕГРН.

Из материалов дела следует, что вышеперечисленные судебные споры были инициированы АНО «Фонд защиты вкладчиков», в связи с тем, что 21.06.2007 года между ПАО «Государственный экспортно – импортный банк Украины» и ООО «Добробут» был заключен кредитный договор, по условиям которого банк предоставил заемщику кредит в размере 14000000 гривен с конечным сроком погашения 21.06.2009 года.

В обеспечение исполнения кредитных обязательств между банком и ООО «Добробут» был заключен договор ипотеки от 21.06.2007 года, предметом которого являлся лечебно – оздоровительный комплекс с плавательным бассейном, который станет собственностью ипотекодателя в будущем.

Решением Хозяйственного суда АРК от 27.01.2011 года с ООО «Добробут» в пользу ПАО «Государственный экспортно – импортный банк Украины» взыскана задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на предмет ипотеки.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 02.11.2022 года в вышеуказанном судебном решении произведена замена взыскателя – ПАО «Государственный экспортно – импортный банк Украины» на АНО «Фонд защиты вкладчиков» в порядке процессуального правопреемства, восстановлен срок на предъявление исполнительного листа, выдан исполнительный лист.

Вместе с тем, судом установлено, что решением Арбитражного суда Республики Крым от 23.04.2024 года, оставленным в указанной части без изменений постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2024 года, постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 24.10.2024 года (дело № А83-19074/2020) в удовлетворении исковых требований АНО «Фонд защиты вкладчиков» к ООО «Ялтажилстрой» об обращении взыскания на объекты незавершенного строительства с кад. номерами №

<

номер> расположенные по адресу: 

<

адрес> было отказано, в связи с истечением срока исковой давности.

Указанными судебными решениями также установлено, что объекты незавершенного строительства были реконструированы в многоквартирный жилой дом, в котором ООО «Ялтажилстрой» не является правообладателем ни одного из помещений. Таким образом, иск к ООО «Ялтажилстрой» в любом случае не подлежит удовлетворению, поскольку имущество, являющееся предметом залога, выбыло из владения и собственности лица, заявленного в качестве ответчика по иску.

Также, судом установлено, что решением Арбитражного суда Республики Крым от 24 апреля 2025 года, оставленным без изменений постановлением Двадцать Первого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2025 года, постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 20 октября 2025 года (дело № А83-38/2022) отказано в удовлетворении иска АНО «Фонд защиты вкладчиков к ООО «Ялтажилстрой» о признании недействительными договоров купли – продажи объектов недвижимого имущества с кад. номерами №

<

номер>, применении последствий недействительности сделки.

Указанными судебными решениями кроме прочего установлено, что объекты недвижимости с кад. номерами №

<

номер> (которые являлись предметом залога) фактически перестали существовать, в связи с возведением и сдачей в эксплуатацию находящегося по указанному адресу в настоящее время многоквартирного жилого дома. При этом собственниками всех (жилых) помещений многоквартирного дома являются члены жилищного накопительного кооператива «Ялтажилстрой», оплатившие свои паевые взносы за квартиры в полном объеме и получившие жилые помещения от ЖНК «Ялтажилстрой» по Акту приема – передачи квартир после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 06 августа 2025 года были отменены обеспечительные меры, принятые определением от 30.05.2024 года по делу № А83-38/2022.

Кроме того, судом также установлено, что ранее ООО «Добробут» обращалось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к АНО «Фонд защиты вкладчиков», ПАО «Государственный экспортно – импортный банк», в котором просило освободить от запрета по регистрации, отчуждении третьим лицам и иному распоряжению имуществом объект незавершенного строительством лечебно – оздоровительного комплекса, расположенный по адресу: 

<

адрес>, наложенные постановлениями Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств №

<

номер> от 

<

дата> и №

<

номер> от 

<

дата>.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 24.03.2020 года, оставленным без изменений постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2020 года, постановлением кассационного суда Центрального округа от 07 апреля 2021 года (дело № А83-438/2019) иск был удовлетворен в полном объеме, спорное имущество освобождено от запретов по регистрации, отчуждению третьим лицам и иному распоряжению, наложенными судебными приставами – исполнителями.

Указанными судебными решениями установлено, что спорное имущество принадлежит ООО «Добробут» на праве собственности. Согласно выписке из Реестра прав собственности на недвижимое имущество 

<

данные изъяты> от 06.02.2017 года, сведения по объекту: незавершенный строительством лечебно – оздоровительный комплекс, расположенный по адресу: 

<

адрес> реестре ипотек отсутствуют.

Доказательств наличия регистрации договора ипотеки в Российском реестре прав также не представлено.

Ссылка Фонда на решение Хозяйственного суда АРК от 27.01.2011 о взыскании задолженности с ООО «Добробут» в пользу ПАО «Государственный экспортно – импортный банк Украины» путем обращения взыскания на залоговое имущество судами отклонена, поскольку исполнительный документ к исполнению в Российской Федерации не предъявлялся.

Таким образом, Фондом не представлено доказательств наличия в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении спорного имущества ипотекой, либо обращения на него взыскания в интересах Банка или Фонда на территории Российской Федерации.

Поскольку в данном случае судебным приставом – исполнителем объявлялся запрет на отчуждение объектов недвижимости в отношении прав банка, вытекающих из договоров ипотеки, однако регистрация договора ипотеки не производилась, суд пришел к выводу об отсутствии у судебного пристава – исполнителя оснований для наложения обременения.

Частью 2 ст. 60 ГПК РФ установлено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, многочисленными вступившими в законную силу судебными решениями Арбитражного суда Республики Крым установлено, что у АНО «Фонд защиты вкладчиков» отсутствует право на обращение взыскания на многоквартирный жилой 

<

адрес>, право собственности на одну из квартир в котором приобретено истцом на законном основании, соответственно обоснованных притязаний третьих лиц на спорное жилое помещение судом не установлено.

В тоже время, учитывая, что истец лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на квартиру, суд считает, что за ним на основании ст. 218 ГК РФ следует признать право собственности на спорное жилое помещение, поскольку иного способа защиты его прав в данном случае не имеется.

Исходя из вышеизложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

иск удовлетворить.

Признать за ФИО1, 

<

дата> года рождения (паспорт №

<

номер>, выданный 

<

дата> 

<

данные изъяты>) право собственности на 

<

адрес>, расположенную в 

<

адрес>.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о постановке на кадастровый учет и регистрации за истцом права собственности на вышеуказанное жилое помещение.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья Ю.С. Кононова