Дело №3а-1099/2020

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 июля 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Палагиной А.А., 

при ведении протокола помощником судьи Воронцовой А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Рекорд» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Рекорд» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего на праве собственности объекта недвижимости (здания). Просило установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 24 сентября 2019 года.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные в административном иске требования, не согласился с выводами судебной экспертизы, представил письменные пояснения, в которых просил принять представленный ранее отчет об оценке №304/1-12, составленный ООО «НПЦ Союз-оценка» в качестве экспертного заключения, вместо заключения ООО «Деловой союз судебных экспертов».

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явились, направили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, решение оставили на усмотрение суда. 

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Выслушав пояснения представителя административного истца, показания эксперта ФИО1, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит объект капитального строительства – здание с кадастровым номером 50:20:0060532:436, площадью 2793,9 кв.м., расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>.

При этом, расчет налогов осуществляется в зависимости от кадастровой стоимости данного здания. Так, согласно Распоряжению Министерства имущественных отношений Московской области №15ВР-1632 от 27.11.2018 года, здание включено в Перечень объектов недвижимости на 2019 год, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.

В силу требований статьи 391 НК РФ административный истец является плательщиком земельного налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости здания, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 24.09.2019 года составляет 68 639 504,78 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено НП «Деловой союз судебных экспертов», эксперту ФИО1.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

По мнению эксперта, рыночная стоимость здания по состоянию на 24.09.2019 года составляет 112 853 000 рублей.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением эксперта, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством, в связи с чем в удовлетворении требований ООО «Рекорд» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной на основании Отчета об оценке №304/1-12 от 09 декабря 2019 года надлежит отказать.

Таким образом, суд, исследовав вышеуказанное заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного истца представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного нежилого здания.

Не доверять представленному заключению экспертизы, а также показаниям эксперта в судебном заседании, оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости нежилого здания.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО1 подтвердил свое заключение и опроверг доводы рецензии, представленной административным истцом. 

Так, эксперт пояснил, что в связи с эпидемиологической ситуацией на территории Московского региона в период проведения экспертизы проведение визуального осмотра объекта исследования не представлялся возможным.

Учитывая ретроспективный характер оценки, материалов дела достаточно для идентификации объекта исследования и факторов, влияющих на стоимость объекта исследования, что указано на стр. 4 экспертного заключения. 

Доля стоимости земельного участка для объекта исследования в рамках Экспертного заключения рассчитана на основе данных, приведенных на портале «СтатРиелт».

Исследование рынков недвижимости застроенных и свободных участков городов и поселков с различной численностью населения, проведенное Ассоциацией развития рынка недвижимости «СтатРиелт», выявило вполне определенные и устойчивые во времени соотношения стоимости земельных участков и расположенных на них улучшений, стр.43 заключения эксперта.

Указанные в заключении эксперта коэффициенты применимы к объектам торгового назначения, о чем и указано в таблице выше, а, следовательно, могут быть применены для расчета объекта исследования. В данном случае корректировка, которую применил эксперт в своей работе, полностью обоснована.

В возражениях административного истца говорится о типичном коэффициенте плотности застройки - 0,70, при этом, плотность застройки земельного участка объекта исследования составляет 2 793,9 / 2 291,0 = 1,22.

Поскольку плотность застройки земельного участка объекта исследования (1,22) выше типичного для Московской области (0,70), это говорит как раз о том, что он является плотно застроенным, что совпадает с условиями применения данных портала «СтатРиелт».

Объект исследования не относится к специализированным объектам торгового назначения, торгово-развлекательным центрам, мегамоллам, гипермаркетам и схожим объектам высокого уровня класса (как правило, имеющих вместительную организованную наземную парковку на территории земельного участка), следовательно, коэффициент, указанный в возражениях на заключение эксперта неприменим к его стоимости.

Объект оценки представляет собой торговое здание свободного назначения, расположенного рядом с оживленной дорогой и в окружении жилых домов. Таким образом, расчеты эксперта полностью обоснованы, а возражения несостоятельны.

Использование «Справочника оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов, Н.Новгород, 2018 год» для Московской области не противоречит условиям его применения.

Проведенный анализ рынка (стр. 16-31 экспертного заключения), а также практика оценки, в ходе составления большого количества Экспертных заключений об оценке стоимости по Московской области, позволяют Эксперту сделать вывод, что данные, опубликованные в указанном справочнике, использованные в расчетах, наиболее точно отражают условия рынка схожих с оцениваемым объектов недвижимости.

В процессе работы эксперт проанализировал все основные ценообразующие факторы объекта исследования и сделал вывод, что расположение вблизи оживленной дороги и в окружении жилых домов положительно сказывается на его коммерческой привлекательности и, следовательно, загрузке. Данные факторы положительно сказываются загрузке площадей, по сравнению со средними значениями по Московской области, в связи с этим, было использовано значение - 12,1%, вместо 13,1%.

Интервал процента недозагрузки для Московской области находится в диапазоне 8,4-17,7% и использованное значение экспертом -12,1% вполне соответствует данному диапазону. Эксперт обоснованно применяет процент недозагрузки в размере 12,1%, все необходимые пояснения приведены по тексту экспертного заключения в полном объеме. В возражениях также приводится другой источник, с указанием процента недозагрузки, однако, по аналогии и с ответами выше, он применим к другому сегменту рынка, нежели в котором находится объект исследования.

В расчетах эксперта применяется коэффициент арендопригодной площади в размере 0,85, как для задний и встроенных помещений торгово-развлекательного назначения. Это означает, что указанный коэффициент применим как для зданий, так и для помещений, как для торгового назначения, так и для развлекательного назначения в полной мере одинаково.

Кроме того, проведенный анализ рынка (стр. 16-31 Экспертного заключения), а также практика оценки, в ходе составления большого количества экспертных заключений об оценке стоимости по Московской области, позволяют эксперту сделать вывод, что данные, опубликованные в указанном справочнике, использованные в расчетах, наиболее точно отражают условия рынка схожих с оцениваемым объектов недвижимости.

В возражениях также приводится другой источник, с указанием коэффициента арендопригодных площадей, однако, он применим к другому сегменту рынка, нежели в котором находится объект исследования.

В процессе расчетов экспертом в полной мере был проведен анализ всех ценообразующих факторов рассматриваемых объектов, в том числе и на статус населенного пункта (стр. 55 экспертного заключения). В данном случае, объект-аналог №1 расположен в поселке Нахабино, данный статус населенного пункта относится по классификации к «прочим населенным пунктам». В возражениях указывается, что с 1938 года, статус поселка сменился на поселок городского типа и что с 1 января 2017 года в ходе реформы входит в городской округ города Красногорска. При этом не указано, что с того же 1 января 2017 года городское поселение Нахабино было упразднено и что в преобразованном в городской округ районе нет поселков городского типа. Постановлением Губернатора Московской области от 29 марта 2017 года рабочий посёлок Нахабино отнесён в административное подчинение городу Красногорску.

Экспертом, в первую очередь, был проведен анализ статуса данного населенного пункта с точки зрения коммерческой привлекательности и сделан вывод, что классификация «прочие населенные пункты» подходит наилучшим образом.

В возражениях также указывается факт наличия многоэтажек как признак поселка городского типа, однако, данные заявления не состоятельны. Многоэтажные дома присутствуют в совершенно разных населенных пунктах, независимо от их статуса. Как пример, в окружении объекта исследования также присутствуют многоэтажные дома, но его статус по классификации очевидно «прочие населенные пункты».

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами участвующими в деле представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими частичному удовлетворению.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 26 декабря 2019 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Рекорд» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 26 декабря 2019 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - здания с кадастровым номером 50:20:0060532:436, площадью 2793,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 24 сентября 2019 года, в размере 112 853 000 (сто двенадцать миллионов восемьсот пятьдесят три тысячи) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина 

Мотивированное решение изготовлено 17 июля 2020 года.