УИД № 34RS0001-01-2024-0000970-03

Дело № 2-1362/2024

Решение

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Волгоград 04 июля 2024 года

Ворошиловский районный суд г. Волгограда 

в составе: председательствующего судьи Болохоновой Т.Ю.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юдиным Д.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2 о признании договора заключенным и признании права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с иском, в котором с учетом внесенных в порядке ст. 39 ГПК РФ изменений просит признать заключенным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО3 на жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, и признать за ним право собственности на данное жилое помещение на основании вышеуказанного договора купли-продажи.

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ФИО3, от имени и в интересах которой на основании нотариальной доверенности действовал ФИО5, нотариально удостоверенный договор купли-продажи на поименованное выше жилое помещение, уплатив по договору 2 700 000 рублей. В этот же день они с ФИО5 совместно подали заявления о совершении соответствующих регистрационных действий по переходу права собственности на данный объект недвижимости к нему. Однако ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором было принято решение о приостановлении государственной регистрации прав в связи с поступившими заявлениями от ФИО5 и ФИО3 о невыплате им денежных средств по сделке. ДД.ММ.ГГГГ последней было подано заявление о прекращении государственной регистрации сделки по тем же основаниям, на основании которого ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором было принято решение об отказе в государственной регистрации по заявлению от ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 умерла. После установления круга наследников к ее имуществу выяснилось, что ФИО3 составила завещание на спорный объект недвижимости в пользу ФИО2. Между тем последняя никаких мер к оспариванию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не принимает, в судебном порядке требований о взыскании с него задолженности по сделке или об истребовании у него данного имущества не заявляет, тогда как спорная квартира находится в его фактическом пользовании. В этой связи обратился за судебной защитой права собственности, поскольку лишен возможности оформления права собственности на приобретенное по сделке жилое помещение во внесудебном порядке.

В судебном заседании истец ФИО4 и его представители ФИО14, ФИО7, одновременно представляющие интересы третьего лица ФИО11, иск поддержали, приведя вышеуказанное обоснование.

При этом истец ФИО4 суду пояснил, что доводился сыном ФИО3, которая в 2016 году убыла из 

<

адрес> совместно с семьей дочери (его сестры) ФИО8 из-за уголовного преследования ее мужа, не оставив ему сведений о месте своего пребывания, тогда как ранее в силу достигнутых договоренностей ФИО3 пообещала передать ему безвозмездно спорную квартиру, для чего составила завещание на его сына ФИО11 В последующем связь с матерью он поддерживал через дальнего родственника ФИО5 и личного контакта с ней не имел. В 2020 году в связи с диагностированием у ФИО3 онкологического заболевания и возникновением в связи с этим острой финансовой нуждаемости со слов ФИО5 ФИО3 заявила об отказе в безвозмездной передаче ему спорной квартиры и согласилась продать ему эту квартиру. В 2022 году по итогу достигнутой договоренности они условились о выкупе этой квартиры за 2 700 000 рублей, для чего ФИО3 оформила на ФИО5 соответствующую доверенность. К ноябрю 2022 года они вышли на сделку, он подготовил в МФЦ текст договора, который был согласован ФИО3 в дистанционном порядке, а ДД.ММ.ГГГГ он встретился с ФИО5 во дворе своего дома и передал ему в наличной форме денежные средства в вышеуказанном размере, после чего они вместе проследовали в отделение МФЦ, где подали заявления о государственной регистрации прав. При этом в выдаче расписки о передаче денежных средств ФИО5 отказал по мотиву наличия в договоре сведений об осуществленном сторонами по сделке расчете до его подписания. Через несколько дней ему стало известно, что ФИО5 подал в Управление Росреестра по 

<

адрес> заявление о приостановлении государственной регистрации права со ссылкой на непередачу им по сделке денежных средств, что не соответствует действительности. При встрече ФИО5 озвучил требование ФИО3 о передаче им дополнительно к цене сделки 300 000 рублей на оплату ее лечения, однако финансовой возможности к тому него не имелось, при том, что у него не было уверенности и в том, что такие требования заявляет непосредственно ФИО3, а потому он отказал. Убежденным в противоправности поведения ФИО5, он обратился в правоохранительные органы, в рамках проведенной проверки ФИО3 подтвердила неполучение денежных средств по сделке и от своего имени также подала в Росреестр заявления о приостановлении регистрации и ее прекращении, а в последующем составила завещание в отношении данного объекта недвижимости на свою внучку ФИО9 и ДД.ММ.ГГГГ умерла. Таким образом, вследствие совершения последними указанных действий право собственности на квартиру за ним зарегистрировано не было, что нарушает его права и законные интересы.

Ответчик ФИО2, будучи надлежаще извещенной, в судебное заседание не явилась, воспользовавшись правом на ведение гражданского дела в суде через представителя.

Представитель ответчика ФИО15 возражал по заявленным требованиям и просил в иске отказать, ссылаясь на отсутствие факта передачи денежных средств по спорному договору и непредоставление доказательств тому стороной истца, как и неподтверждение истцом наличия финансовой возможности для приобретения спорного жилого помещения за оговоренную в договоре цену. Согласно имеющимся данным в 2016 году ФИО4 с супругой были признаны банкротами, задолженности списаны, поскольку имущество у них отсутствовало. ФИО4 не трудоустроен и постоянного источника доходов не имел, по сделке от 2020 года, договор которой представлен истцом, продавцом выступала дочь ФИО4, длительность прошедшего между сделками времени не позволять признать факт использования соответствующих денежных средств при совершении спорной сделки, согласно имеющимся данным на вырученные от первой сделки денежные средств членами семьи истца было приобретено иное дорогостоящее имущество. В отличие от ФИО4 ФИО2 оказывала ФИО3 до самой ее смерти всяческую поддержку и материальную помощь, в этой связи она и изъявила желание завещать ей спорную квартиру, для чего составила нотариальное удостоверение, после чего умерла.

Третье лицо ФИО5, будучи надлежаще извещенным, в судебное заседание не явился, воспользовавшись правом на ведение гражданского дела в суде через представителя. 

Представитель третьего лица ФИО5 ФИО10 полагала исковые требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению, пояснив суду, что вопреки доводам истца отношения между ним и его матерью ФИО3 прекратились задолго до ее отъезда из Волгограда, онкологическое заболевание было диагностировано у нее также задолго до этого. В ДД.ММ.ГГГГ гг. у нее ухудшилось состояние здоровья, потребовалось дорогостоящее лечение, в связи с чем через ФИО5, ФИО3 обратилась к сыну за оказанием материальной помощи, выразив намерение продажи спорной квартиры, в которой проживал ФИО4 со своей семьей, на что он предложил выкупить эту квартиру, пообещав расплатиться за нее в течение года, передав при заключении сделки первый платеж в размере 500 000 рублей. ФИО3 согласилась на эти условия и попросила ФИО5 подписать предложенный истцом договор, что он и сделал. Таким образом, договор купли-продажи был подписан ФИО4 и ФИО5 без фактической передачи денежных средств. После этого ФИО4 передал только денежные средства в размере 25 000 рулей и 40 000 рублей, сославшись на отсутствие у него денежных средств. ФИО3 через ФИО5 попросила о передаче хотя бы 300 000 рублей, однако истец от этого уклонился и обратился в правоохранительные органы, заявив о совершении в отношении него мошеннических действий. В этой связи ФИО5 по указанию ФИО3 подал в Росреестр заявление о приостановлении регистрации права, а в последующем она подала от своего имени соответствующие заявления и дала органам следствия свои пояснения по сложившейся ситуации. Таким образом, в отсутствие письменных доказательств фактической передачи денежных средств по сделке спорный договор считается незаключенным. В ходе судебного разбирательства факт передачи денежных средств, как и наличие финансовой возможности для исполнения обязательств по сделке истец не доказал, а потому в удовлетворении иска ему надлежит отказать.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица ФИО11, будучи надлежаще извещенным, в судебное заседание не явился, воспользовавшись правом на ведение дела в суде через представителей, письменного отзыва на иск не предоставил.

Третье лицо Управление Росреестра по 

<

адрес>, будучи надлежаще извещенным, в судебное заседание явку своего полномочного представителя не обеспечило, об уважительности причин неявки не сообщило, об отложении слушания дела не ходатайствовало, письменного отзыва на иск не представило. 

На основании ст. 167 ГПК РФ, следуя принципу соблюдения разумных сроков судопроизводства, суд полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Как следует из ст. 1 ГК РФ, субъекты гражданского права приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 10 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (п. 6 названной статьи).

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно положениям ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации и в соответствии с разъяснениями в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 от 23 июня 2015 года "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ" в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки.

Согласно приведенным в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснениям на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в Определении от 05 июля 2001 года N 154-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 и п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации", государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом.

Конституционным Судом отмечено, что государственная регистрация не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией РФ права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что ФИО4 доводился сыном ФИО3, умершей ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО2 является наследником к имуществу ФИО3 по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ в отношении 

<

адрес>, заявив в установленный ст. 1154 ГК РФ срок о принятии наследства по завещанию.

Также о принятии наследства к имуществу ФИО3 в установленном законом порядке и срок заявлено ФИО4 и ФИО11

ФИО4 заявил о принятии наследства по закону, а ФИО11 – по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ, которым ФИО3 также завещала ему вышеуказанную квартиру.

Свидетельства о праве на наследство к имуществу ФИО3 не выданы в связи с наличием судебного спора между ФИО11 и ФИО2 об оспаривании завещания от ДД.ММ.ГГГГ и настоящего спора.

Документально подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 заключил с ФИО3 в лице представителя ФИО5 договор купли-продажи, по условия которого ФИО3 продала ФИО4 принадлежащую ей квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, за 2 700 000 рублей.

При заключении договора ФИО5 действовал от имени и в интересах продавца ФИО3 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом 

<

адрес> Республики Крым ФИО12, в которой отражено о поручении последней представителю продажи за 2 700 000 рублей ФИО4 принадлежащей ей на праве собственности вышеуказанной квартиры.

Доверенность выдана сроком на 3 года без права передоверия.

В п. 2.1, 2.2 Договора стороны указали о том, что стоимость продаваемого жилого помещения составляет 2 700 000 рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

В п. 5.1, 5.3 Договора отражено, что настоящий договор считается заключенным с момента его подписания сторонами, право собственности возникает у покупателя с момента государственной регистрации в Управлении Росреестра по 

<

адрес>.

Положениями п. 3.2 Договора установлено, что стороны осуществили фактическую приемку-передачу, настоящий договор является одновременно документом о передаче квартиры продавца к покупателю.

Объяснениями участников процесса и представленными в материалы дела письменными доказательствами объективно подтверждено, что подписание договора купли-продажи состоялось ДД.ММ.ГГГГ в отделении МФЦ в день подачи заявлений о государственной регистрации перехода права на объект недвижимости, совершенной соответственно ФИО4 и ФИО5

Никаких иных письменных соглашений к настоящему договору сторонами не заключалось, иным образом фактическая передача денежных средств по договору не оформлялась.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 подал в Росреестр заявление от имени ФИО3 о приостановлении государственной регистрации в соответствии с п. 1 ст. 30 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости, ссылаясь на невыплату покупателем денежных средств по настоящему договору. 

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Управления Росреестра по 

<

адрес> поступило распоряжение ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ об отзыве доверенности на ФИО5

ДД.ММ.ГГГГ от имени ФИО3 в Управление Росреестра по 

<

адрес> поступило обращение с просьбой прекратить государственную регистрацию в отношении вышеуказанного объекта недвижимости по тому же основанию, а ДД.ММ.ГГГГ в Управление поступило заявление ФИО3 в лице представителя ФИО15 о прекращении указанной государственной регистрации права.

На основании указанных заявлений регистрация права собственности на данный объект недвижимости за ФИО4 регистрационным органом была прекращена.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 было подано в Ворошиловский районный суд 

<

адрес> исковое заявление к ФИО3 о признании права собственности на вышеуказанную квартиру, однако определением суда от ДД.ММ.ГГГГ настоящее исковое заявление было оставлено без рассмотрения на основании абз. 7 ст. 222 ГПК РФ.

Обращение в суд с настоящим иском последовало ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая требования истца и находя их обоснованными и подлежащими удовлетворению, суд исходит из следующего.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, заключение договора купли-продажи спорного объекта недвижимости за обозначенную в нем цену было согласовано обеими сторонами сделки.

В договоре отражено о том, что все расчеты по сделке совершены сторонами до его подписания, что объективно подтверждает надлежащее исполнение покупателем обязанности по передаче стороне продавца всей покупной стоимости, пока обратное не доказано продавцом.

Бремя доказывания неисполнения покупателем обязанности по оплате цены договора, исходя из буквального его содержания, вопреки доводам стороны ответчика лежит не на покупателе, а на продавце.

Однако относимых и допустимых доказательств тому стороной ответчика суду не представлено, что позволяет признать факт надлежащего исполнения покупателем ФИО4 принятых на себя обязательств установленным.

Доводы стороны ответчика со ссылкой на достижение сторонами сделки отличных от содержащихся в тексте договора условий продажи спорного объекта недвижимости не могут быть приняты во внимание, поскольку в свете приведенного выше нормативного регулирования условия договора купли-продажи объекта недвижимости определяются, исходя из содержания письменного соглашения об этом, тогда как предшествовавшие подписанию договора устные договоренности и соглашения теряют свою силу после подписания сторонами договора. 

Как установлено, при заключении договора купли-продажи сторонами была соблюдена письменная форма договора, договоренность по всем существенным условиям договора достигнута и отражена в тексте настоящего документа, договор от имени продавца был подписан уполномоченный лицом, характер выполненных им действий в полном объеме соответствует объему предоставленных ему продавцом полномочий.

Подписывая договор купли-продажи, ФИО5 фактически подтвердил то, что все расчеты по договору с продавцом произведены полностью, и данное обстоятельство в момент подписания договора не оспаривается продавцом.

При таких обстоятельствах вопреки доводам стороны ответчика суд находит обоснованным признание действительным заключенного между ФИО4 и ФИО3 договора купли-продажи 

<

адрес> с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ.

А поскольку к настоящему времени ФИО4 лишен возможности для оформления права собственности на приобретенный им объект недвижимости во внесудебном порядке, его право на данное имущество подлежит судебной защите путем признания за ним права собственности на спорное жилое помещение на основании вышеуказанной сделки.

Доводы стороны ответчика об обратном, основаны на неверной оценке имеющих значение для дела обстоятельств и неправильном применении норм материального права, регулирующих возникшие правоотношения.

Ссылка ФИО5 на данные ФИО3 правоохранительным органам объяснения, в которых она настаивает о неполучении от ФИО4 денежных средств по сделке, как и на иные подтверждающие данное обстоятельство доказательства, не может быть принята во внимание, поскольку указанное обстоятельство само по себе не свидетельствует о том, что фактическая передача денежных средств по сделке не состоялась.

В настоящем случае следует исходить из того, что факт передачи денежных средств был признан стороной продавца при подписании договора, что зафиксировал своей подписью в договоре представитель ФИО5, а потому его же утверждение об обратном не может быть признано достаточным для опровержения данного факта, фактически свидетельствуя лишь о недобросовестности исполнения им принятых на себя в соответствии с доверенностью обязательств, ответственность за что не может быть возложена на истца.

Характер имевших место между ним и ФИО3 взаимоотношений суду не известен, однако нельзя отрицать, что подписывая договор на условиях признания стороной продавца полной оплаты по договору, ФИО5 принял на себя риск несения ответственности перед продавцом, связанный с возможным ненадлежащим исполнением покупателем обязанности по оплате цены договора.

При таких обстоятельствах суд находит обоснованным осуществление государственной регистрации перехода к истцу права собственности на принадлежавшую ФИО3 

<

адрес> на основании вышеуказанной сделки, поскольку в ходе судебного разбирательства нашло свое подтверждение необоснованное чинение стороной продавца препятствий в государственной регистрации заключенного между ФИО3 и ФИО4 договора купли-продажи.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО4 удовлетворить.

Признать заключенным (действительным) договор купли-продажи 

<

адрес> с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный от имени продавца ФИО3 представителем ФИО5 и покупателем ФИО4. 

Признать за ФИО4 право собственности на 

<

адрес> с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и продавцом ФИО3. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Ворошиловский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Решение вынесено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий Т.Ю. Болохонова