дело № 3а-93/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 декабря 2017 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Политовой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Плодородие» к администрации Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Плодородие» (далее - общество), действуя через своего представителя ФИО1, обратилось в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей (производство гуминовых препаратов), площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена в размере 14 952 847,57 руб. Однако согласно Отчету № 34-З, составленному оценщиком ИП А.С.В., его действительная рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2013 г. - 4 073 208 руб. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области (далее - комиссия) № № от 15 ноября 2017 года отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости. Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости приводит к необоснованному увеличению размера земельного налога, чем нарушаются права административного истца.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере 4 073 208 руб., возложить на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области обязанность по внесению соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости.

Судом к участию в деле привлечены в качестве административного ответчика Управление Росреестра по Костромской области, в качестве заинтересованного лица - Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Плодородие» - ФИО1 административные исковые требования поддержала.

Представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области ФИО2 не возражала против установления кадастровой стоимости в размере рыночной, полагала излишним возложение на кадастровую палату обязанности внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.

Представитель заинтересованного лица администрации городского округа г. Галич Костромской области в судебное заседание не явился, представил возражения против удовлетворения исковых требований, в которых указал, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» и Федеральным стандартам оценки.

Представители административных ответчиков администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, в представленных ходатайствах просили рассмотреть дело в отсутствие представителей, возражений относительно административных исковых требований не представили.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно абзацу 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц,в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4 указанной статьи).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок (абзац 37).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (абзац 38).

Как видно из материалов дела, ООО «Плодородие» является собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей (производство гуминовых препаратов), общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> /л.д. 8/.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года утверждена в размере 14 952 847,57 руб. /л.д. 9/.

Общество 02 ноября 2017 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. В обоснование заявления представлен отчет об оценке №34-З, выполненный индивидуальным предпринимателем А.С.В.

Решением комиссии от 15 ноября 2017 года № № в удовлетворении заявления отказано ввиду того, что отклонение рыночной стоимости от кадастровой составило 73 %, однако к заявлению не приложено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет /л.д. 10-11/.

В данном отчете об оценке рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 4 073 208 руб. /л.д. 12-136/. 

В отчете оценщик описал объект оценки, определил сегмент рынка, к которому он относится (рынок земельных участков производственно-складского назначения), проанализировал данный сегмент, произвел анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с аналогичными земельными участками, определил основные ценообразующие факторы.

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода. 

Так как рынок купли-продажи земельных участков в городе Галич развит слабо, в качестве объектов-аналогов оценщик использовал земельные участки, предлагавшиеся к продаже в городе Кострома:

- объект-аналог № 1 - земельный участок по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м;

- объект-аналог № 2 - земельный участок по адресу: 

<

адрес> площадью 

<

данные изъяты> кв.м;

- объект-аналог № 3 - земельный участок по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

Все объекты-аналоги сходны с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость.

В частности, идентично: имущественные права, вид разрешенного использования (девятая группа видов разрешенного использования), наличие коммуникаций, отсутствие транспортной магистрали.

По имеющимся различиям между объектом оценки и объектами-аналогами оценщик сделал соответствующие корректировки: на местоположение в пределах области (0,6223 для всех объектов-аналогов), на площадь (1,1694; 0,8694; 1,1505), на возможность альтернативного использования (1,3; 1,3; 1), на расстояние до водных объектов (1,3777; 1,7019; 1,5535), на наличие железнодорожной ветки (0,833; 1; 1).

Кроме того, так как стоимость объектов-аналогов определена ценами предложений, оценщиком сделана корректировка на торг. Введенные корректировки в отчете обоснованы.

Размер определённой в отчете рыночной стоимости оценщик А.С.В. подтвердил при допросе в судебном заседании и обосновал соответствие отчета требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков ООО «Российское общество оценщиков», его ответственность как оценщика застрахована. Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; административными ответчиками и заинтересованными лицами результаты оценки, содержащиеся в отчете, под сомнение не ставились и не оспаривались, ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований.

Из положений, содержащихся в абзаце 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, и разъяснений, приведённых в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а датой подачи такого заявления для юридических лиц является дата обращения в комиссию.

Поскольку общество с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату обращения с этим заявлением в комиссию - 02 ноября 2017 года /л.д. 10-11/.

Обязанность по внесению соответствующих сведений о кадастровой стоимости в силу положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности» возникает у органа кадастрового учета при установлении такой стоимости судом. В связи с этим не требуется указание в резолютивной части решения суда на такую обязанность органа кадастрового учета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей (производство гуминовых препаратов), равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 4 073 208 (четыре миллиона семьдесят три тысячи двести восемь) рублей.

Датой подачи заявления считать 02 ноября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов