Дело №2-71/2020

УИД 23RS0058-01-2019-004487-12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 февраля 2020 года город Сочи Хостинский районный суд города Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Крижановской О.А.,

при секретаре судебного заседания Гончаровой Д.С. 

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление администрации города Сочи к ФИО3 об изъятии объекта незавершенного строительством путем продажи с публичных торгов, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд Хостинского района г. Сочи с требованиями об изъятии у ФИО3 объекта незавершенного строительством, степенью готовности – 75%, с кадастровым номером №:1307, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, пос. Хоста, ул. 

<

адрес>, д.

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 года №1299 «Об утверждении правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенных строительством».

В обоснование своего заявленных требований истец указал, что в соответствии с постановлением администрации города-курорта Сочи от 01.04.2016 года №812 «О предоставлении ФИО3 в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, улица 

<

адрес>, дом 

<

адрес>» ФИО3 предоставлен однократно в аренду сроком на три года земельный участок площадью 200 кв.м. с кадастровым номером №:148, расположенный по указанному в названии постановления адресу, в территориальной зоне «Ж2», вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, категория земель – земли населенных пунктов.

На основании данного постановления между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ФИО3 был заключен договор аренды от 15.04.2016 года №№, о чем в ЕГРН 29.04.2016 года сделана запись о регистрации №№.

В соответствии с п.1 названных постановления и п.1.1. договора аренды вышеописанный земельный участок предоставлялся во временное пользование однократно сроком на три года. Указанный срок истек 01.04.2019 года. В соответствии со ст.610 и 621 ГК РФ, в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендодатель в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи письменно 19.07.2019 года уведомила арендатора – ФИО3 об отказе от пролонгации вышеуказанного договора аренды.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 24.07.2019 года на вышеуказанном земельном участке расположен объект незавершенного строительством (степень готовности 75%), принадлежащий на праве собственности ФИО3.

В связи с окончанием срока аренды арендодателем в Управление Федеральной службы государственной регистрации,, кадастра и картографии по Краснодарскому краю направлены материалы по погашению регистрационной записи об аренде в пользу ФИО3 земельного участка с кадастровым номером №:148.

Свои требования истец основывает на п.1 и п.6 ст.239.1 ГК РФ, введенной в действие Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», ст.ст.33,34,35 названного закона №171-ФЗ, Главой 5.1, ст.ст.39.6, 39.14-39.17 Земельного кодекса РФ.

В судебном заседании представитель истца Администрации города Сочи ФИО1, на исковых требованиях настаивала и просила суд их удовлетворить. Дополнительно суду пояснила, что в администрации города Сочи нет информации о принятии ответчиком надлежащим мер к вводу незавершенного строительством объекта в эксплуатацию, что и послужило причиной для обращения администрации города Сочи с настоящим иском в суд.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, процессуальные права реализовала участием представителя ФИО2, который против удовлетворения иска возражал и суду пояснил следующее: занятый принадлежащим ФИО3 незавершенным строительством индивидуальным жилым домом земельный участок, срок аренды которого истек в апреле 2019 года, администрацией города Сочи ранее неоднократно предоставлялся ФИО3 с 2008 года в краткосрочную аренду для завершения строительства объекта литер «И». Однако, ввиду неопределенности в указании в правоустанавливающих документах о предоставлении указанного земельного участка, принимаемых и подготавливаемых сотрудниками администрации города Сочи, разрешенного использования земельного участка, неопределенным стало и функциональное назначение незавершенного строительством здания на этом участке расположенного. В утвержденных в 2009 году Правилах землепользования и застройки города-курорта Сочи, определяющих перспективные возможности капитального строительства и благоустройства города Сочи, такого вида разрешенного использования земельных участков как «для завершения строительства незавершенного строительством объекта» не было и нет.

Разрешенное использование указанного в иске земельного участка как «для индивидуального жилищного строительства», не без участия ФИО3 и при содействии руководителей администрации города Сочи, все-таки появилось, но в 2016 году, а вот срок аренды в нарушение требований законодательства, а именно п.17 ст.51 Градостроительного кодекса (в действовавшей на тот момент редакции) остался прежним – на три года, как для завершения строительства объекта литер «И».

Ссылки истца на установленный законом порядок об изъятии незавершенных строительством объектов путем продажи их с публичных торгов в данном конкретном случае не применимы и не распространяются на индивидуальные жилые дома, даже если они не завершены строительством. На это прямо указано в ст.40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», во всех пунктах которой под регистрацией прав на незавершенные строительством здания или сооружения следует понимать многоквартирные жилые дома или иные, кроме индивидуальных жилых домов объекты. Кроме того, в ст.1 п.39 Градостроительного кодекса РФ «индивидуальные жилые дома» и п.10 «Объекты незавершенные строительством» даны в разных описаниях и с разным функциональным назначением. 

Расположенный на указанном земельном участке объект давно завершен строительством, однако сдать его в эксплуатацию не представилось возможным благодаря отсутствию нормативно-правовой базы в этой области и необходимых механизмов в регулировании самого процесса. Свидетельство тому, ответы различных служб города Сочи на обращения о сдаче индивидуального жилого дома в эксплуатацию.

Более того, именно действиями сотрудников администрации города Сочи, изначально не указавших в правоустанавливающих документах установленное законодательством разрешенное использование (целевое назначение) земельного участка, предоставляемого гражданину для личных целей, и был создан этот прецедент с незавершенным строительством индивидуальным жилым домом. А потому, в соответствии с ч.3 ст.239.1 и ст.272 ЗК РФ, в удовлетворении иска администрации города Сочи должно быть отказано.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований Управление Росреестра по Краснодарскому краю (его представитель), надлежащим образом извещенное о времени и месте проведения судебного заседания в суд не явился, о причинах неявки суду не сообщил. Об отложении судебного заседания ходатайств не заявляло.

Выслушав мнение явившихся участников гражданского дела и руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося участника судебного заседания.

Суд, изучив материалы дела, выслушав пояснения сторон, приходит к выводу об отказе в удовлетворении полностью заявленных администрацией города Сочи исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается в обоснование заявленных требований или возражений.

Основаниями для обращения администрации города Сочи в суд Хостинского района г.Сочи послужили две причины: истечение срока действия договора аренды и невыполнение арендатором основного условия заключения договора аренды земельного участка - завершения строительства незавершенного строительством объекта.

При этом, причины по которым истец обратился с настоящим иском, как то причиненный имущественный ущерб, невозможность использования земельного участка по указанному в едином государственном реестре недвижимости целевому назначению или разрешенному использованию, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также иные негативные для истца последствия, наступившие или могущие наступить вследствие действий ответчика истцом не указаны и в ходе судебного разбирательства представителем истца не озвучены.

Необоснованность позиции истца в вопросе о том, может ли являться индивидуальный жилой дом, хотя и не завершенный строительством, предметом проведения публичных торгов в соответствии со ст.239.1 ЗК РФ и по правилам, установленным постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 года №1299 «Об утверждении правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенных строительством» подтверждается письменными доказательствами, имеющимися в материалах дела и требованиями градостроительного, гражданского и земельного законодательства. 

В соответствии со ст.239.1 ЗК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п.2 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденного постановлением Правительства РФ №1299 от 03.12.2014 года, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с ч.2 ст.239.1 ЗК РФ, требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

В соответствии с ч.6 ст.239.1 ЗК РФ, правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Решением Хостинского райсуда г. Сочи от 25.07.2006 года был признан действительным договор купли-продажи незавершенного строительством объекта недвижимости под литером «И», расположенном по ул. 

<

адрес>, дом 

<

адрес> в Хостинском районе г. Сочи, и за ФИО3 признано право собственности на указанный объект.

Как следует из указанного решения суда представитель администрации Хостинского района г. Сочи указал, что «орган местной власти не оспаривает законность выделения земельного участка под застройку указанных коттеджей, не оспаривает законность возведения этих строений на данном земельном участке, земельный участок расположен в зоне поселений и предоставлен именно в целях индивидуального жилищного строительства». 

Постановлением главы г.Сочи от 03.07.2008 года №723 «О предоставлении ФИО3 в аренду земельного участка по улице 

<

адрес> дом 

<

адрес> Хостинского района города Сочи для завершения строительства незавершенного строительством объекта литер «И»» был утвержден выполненный по заявке заказчика – ФИО3 и согласованный в установленном порядке проект границ земельного участка площадью 200 кв.м. по вышеуказанному адресу из состава земель государственной собственности с кадастровым номером квартала № и сформированный таким образом земельный участок был предоставлен ФИО3 в аренду на три года для завершения строительства незавершенного строительством объекта литер «И». В качестве основания в постановлении главы г. Сочи было указано решение суда Хостинского района г.Сочи от 25.07.2006 года и свидетельство о регистрации права собственности на незавершенный строительством объект. 

Тот факт, что данный объект является незавершенным строительством индивидуальным жилым домом (коттеджем на одну семью), ни в свидетельстве о праве собственности, ни в постановлении главы г.Сочи не указано, не смотря на установленные судом факты принадлежности этого объекта к определенной категории. 

Во исполнение указанного Постановления от 25.07.2006г. муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации г. Сочи, с ФИО3 22 апреля 2009 года был заключен договор аренды №4900005179. 

Со дня окончания 03.07.2011 года срока действия по первому договору аренды от 22.04.2009 года вплоть до принятия администрацией города Сочи 01.04.2016 года постановления №812 «О предоставлении ФИО3 в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, улица 

<

адрес>, дом 

<

адрес>», то есть около семи лет администрацией города Сочи в установленном законом порядке не заявлялось требований об освобождении ФИО3 занятого принадлежащим ей недвижимым имуществом земельного участка.

15.04.2016 года с ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, улица 

<

адрес>, дом 

<

адрес>, площадью 200 кв.м. в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка предназначенного для индивидуального жилищного строительства ( отдельно стоящий жилой дом на одну семью).

В соответствии со ст.272 ЗК РФ, при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (ст.271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в п.1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 354-ФЗ в пункт 3 статьи 272 Земельного Кодекса внесены изменения - правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (ст.239.1), при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст.279), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его неиспользования по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации.

В соответствии с ч.3 ст. 239.1 3К РФ, требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Из установленного судом следует, что функциональное назначение «объекта незавершенного строительства» законом не определено, а «незавершенный строительством объект» без конкретного указания на то, какой объект строится и какой объект надлежит в будущем ввести в эксплуатацию как завершенный строительством, не зависело и не зависит от воли ФИО3, а напрямую связано с действиями (бездействиями) органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Судом установлено, что земельный участок, на котором расположен незавершенный строительством объект индивидуального жилищного строительства фактически используется ответчиком с ведома истца более 13 лет, и за этот период времени истец, вопреки своему утверждению об однократности, неоднократно предоставлял ответчику описанный земельный участок для целей, хотя и различных по названию, но неразрывно связанных с фактом занятия земельного участка существующим на нем более 13 лет объектом недвижимости. 

В соответствии со ст.10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п.1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В соответствии с п.2.2. ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 года №137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса РФ», собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Оценив и исследовав, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражении? доказательства, в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, суд считает, что требование истца об изъятии у ответчика незавершенного строительством индивидуального жилого дома степенью готовности 75 % путем продажи его с публичных торгов не основано ни на законе, ни на обстоятельствах дела, и удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Администрации города Сочи в исковых требованиях к ФИО3 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанции Краснодарского краевого суда через Хостинский районный суд г. Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 10.02.2020.

Судья Крижановская О.А.

На момент опубликования не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО.

Судья Крижановская О.А.