Судья Козлова Ю.В. УИД 39RS0001-01-2024-002387-89

Дело № 2-83/2025

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

№ 33-532/2026

28 января 2026 г.

г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Гарматовской Ю.В.,

судей Жогло С.В., Уосис И.А.,

при секретаре Поляковой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам истца ФИО2 и ответчика ООО «ВостокСитиСервис» на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 11 сентября 2025 г., принятое по гражданскому делу по иску ФИО2 к ООО «ВостокСитиСервис» и ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис-Жилстрой» об устранении дефектов многоквартирного жилого дома, перерасчете уплаченных платежей, компенсации морального вреда, взыскании штрафа.

Заслушав доклад судьи Жогло С.В., объяснения истца ФИО2, поддержавшего доводы своей апелляционной жалобы и возражавшего против доводов апелляционной жалобы ответчика, представителя ответчика ООО «ВостокСитиСервис» ФИО3, поддержавшего доводы апелляционной жалобы ответчика и возражавшего против доводов апелляционной жалобы истца, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО2 обратился в суд с иском, с учетом внесенных в него изменений и дополнений, к ООО «ВостокСитиСервис» и ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис-Жилстрой», в его обоснование указав, что он является собственником квартиры № № и нежилых помещений № № и № № в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>. Застройщиком данного многоквартирного дома является ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис-Жилстрой», управление этим многоквартирным домом осуществляет ООО «ВостокСитиСервис». Актом общего весеннего осмотра указанного многоквартирного дома от 26.03.2023 были зафиксированы дефекты общего имущества многоквартирного дома и недостатки по содержанию данного имущества, которые не устранены.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, уточнив исковые требования, ФИО2 просил:

- возложить на ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис-Жилстрой» обязанность устранить недостатки, которые носят производственный характер;

- возложить на ООО «ВостокСитиСервис» обязанность устранить недостатки, которые носят эксплуатационный характер в разумный срок (не более трех месяцев): произвести работы по восстановлению гидроизоляции в подвалах 1, 2, 4, 5, 7, 8 подъездов, по восстановлению плинтуса из плитки (подъезд 2 этаж 1), по замене поэтажной таблички (подъезд 12 этаж 1), по закреплению поэтажных табличек винтами (подъезд 9 этажи 1-16); по заделке отверстий над дверью (подъезд 9 этаж 1); по восстановлению шпаклёвочного слоя на потолке в тамбуре выхода на кровлю (подъезд 3); по уборке кровли; по ремонту металлического ограждения парапетов (подъезды 1, 3, 10, 13); по усилению металлического ограждения парапета дюбель-гвоздями; по окраске ограждений кровли (перила); по чистке желобов; по восстановлению пластиковых грибков; по восстановлению плинтуса из плитки (подъезд 1 этажи 14-16); по окраске дверей на переходных балконах (подъезды 1-13) и эвакуационных выходах на паркинг; по ремонту и регулировке доводчиков (подъезд 5 этаж -1, подъезд 6 этажи 11, 14, подъезд 7 тамбур на парковку, подъезд 9 этажи 2, 10, подъезд 10 этажи 1-16; по замене ручки на двери в подвал (подъезд 9); по установке стопора на дверь (подъезд 6 этаж 1); по установке пластиковых вентиляционных решёток на фасаде; по очистке приямков от мусора; по восстановлению металлических зонтов на вентканалах; по восстановлению штукатурного слоя на вентиляционном канале на крыше (подъезд 5); по восстановлению газона между подъездами 9-10; по восстановлению бордюра на тротуаре между подъездами 9-10; по окраске газовых труб по периметру МКД; по ремонту шлагбаумов на спуске в паркинг (подъезд 13); по окраске пандусов; по замене кнопки вызова лифта (подъезд 2 этаж 13); по окраске лавочек и урн; по установке баскетбольного кольца на детской площадке; по замене песка в песочнице; по замене профлиста на контейнерной площадке и окраске ограждения (подъезд 5); выполнить работы по восстановлению плотности притвора, очистке от ржавчины и покраске, обеспечению фиксации створок стопорами, креплению и установке остановов, ремонту доводчиков, крепежу фурнитуры (ручек), замене треснувших заполнений (стёкол) дверей входных групп, холовых дверей и дверей запасных (пожарных) лестниц с 1 по 13 подъезды МКД; по восстановлению отделочных слоев потолков и стен с обработкой антигрибковым составом запасных (пожарных) лестниц с 1 по 13 подъезды МКД; по устранению причин протечек балконных плит запасных пожарных лестниц с 1 по 13 подъезды МКД; по уборке входов в подвальные помещения и подвальных помещений МКД; по устранению причин высолов, следов протечек и восстановлению отделочного слоя на фасаде МКД; по восстановлению (замене) фурнитуры на окнах лестничных клеток с 1 по 13 подъезды МКД; по восстановлению целостности плинтусов из керамической плитки на поэтажных площадках, балконах запасных (пожарных) лестниц, входных группах с 1-го по 13-ый подъезды МКД; по уборке разводов (загрязнений) фасада МКД и стен на поэтажных площадках и лифтовых кабин лифтов с 1-го по 13-ый подъезды МКД; по восстановлению целостности плиточного покрытия входных групп, покраске ограждений и пандусов для маломобильных групп населения с 1-го по 13-ый подъезды МКД; по заделке отверстий с восстановлением декоративного покрытия (в районе установки запирающих, магнитных устройств) дверей входных групп с 1-го по 13-ый подъезды МКД; по окраске труб внутридомовых труб газоснабжения по фасаду МКД; по устранению причин подтопления паркинга и подвальных помещений МКД; по крепежу окладов из оцинкованного железа на кровле (парапете) МКД; по восстановлению целостности бордюрного ограждения и горизонтальной планировке грунта на земельном участке (между 9 и 10 подъездами) МКД; по замене тротуарной плитки на пешеходных дорожках в местах повреждения, просадки на земельном участке МКД; по очистке от ржавчины и покраске перил, ограждения балконов запасных (пожарных) лестниц с 1-го по 13-ый подъезды МКД; по устранению причин увлажнения потолков, полов и стен на запасных (пожарных) лестницах с 1-го по 13-ый подъезды МКД; по устранению щели в покрытии пола входа на запасную пожарную лестницу входной группы 9-го подъезда МКД; по устранению следов протечек и восстановлению отделочного слоя потолков и стен на лестничной площадке 16-го этажа 9-го подъезда МКД; по крепежу поэтажных табличек на 1-ом, 11-ом этажах 9-го подъезда, на 1-ом этаже 12-го подъезда МКД; по очистке от ржавчины и покраске металлических элементов лавочек и урн, расположенных на земельном участке МКД; по ограничению пользования неисправными элементами, демонтажу металлического крепления на детских игровых площадках, расположенных на земельном участке МКД; по очистке от мусора и грязи трапов водоотведения на балконах запасных (пожарных) лестниц и входных групп цокольного этажа паркинга и подвальных помещений МКД; по восстановлению работоспособности освещения входа в подвальное помещение 9-го подъезда МКД; по очистке приборов освещения на балконах, запасных (пожарных) лестницах с 1-го по 13-ый подъезды МКД; уведомить его о сроках устранения недостатков, об окончании устранения всех недостатков, с предоставлением актов выполненных работ и отчетных документов, где должны содержаться сведения об объеме работ, бухгалтерии и результатах;

- возложить на ООО «ВостокСитиСервис» обязанность произвести перерасчет платы по лицевым счетам истца № №, № №, № №, начиная с 1 декабря 2023 г. и до даты полного устранения всех недостатков;

- взыскать с ООО «ВостокСитиСервис» в его пользу неустойку, предусмотренную пунктом 5 статьи 28 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», в размере 3 % от сумм начислений ежемесячной платы за услугу по содержанию жилья по лицевым счетам № №, № №, № №, за каждый день просрочки, начиная с 16 июня 2024 г. и до дня полного устранения всех недостатков;

- взыскать с ответчиков в его пользу компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей и штраф (т. 1, л.д. 4-6; т. 2, л.д. 5-9, 253-258; т. 4, л.д. 187-188).

По ходатайству истца ФИО2, в связи с дополнением им исковых требований и предъявлением их также к ООО «Мегаполис-Жилстрой», к участию в деле в качестве соответчика судом привлечено ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис-Жилстрой».

К участию в деле в качестве третьих лиц судом привлечены Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 11 сентября 2025 г., с учетом определения суда от 08 октября 2025 г. об исправлении допущенной в решении суда описки, постановлено:

исковые требования ФИО2 удовлетворить частично;

обязать ООО «Мегаполис-Жилстрой» произвести по адресу 

<

адрес> работы:

по восстановлению гидроизоляции в подвалах 1,2,4,5,7,8 подъездов,

по восстановлению плинтуса из плитки (подъезд 2 этаж 1),

по ремонту металлического ограждения парапетов (подъезд 1,3,10,13),

по ремонту металлического ограждения парапетов (подъездов 1,3,10,13),

по усилению металлического ограждения парапета дюбель-гвоздями,

по восстановлению пластиковых грибков,

по окраске дверей на переходных балконах подъезды 1-13 эвакуационных выходах на паркинг,

по установке пластиковых вентиляционных решёток на фасаде,

по восстановлению металлических зонтов на вентканалах,

по восстановлению штукатурного слоя на вентиляционном канале на крыше (подъезд 5),

по окраске газовых труб по периметру МКД,

по восстановлению отделочных слоев потолков и стен с обработкой антигрибковым составом запасных (пожарных) лестниц с 1 по 13 подъезды МКД,

по устранению причин протечек балконных плит запасных пожарных лестниц с 1 по 13 подъезды МКД,

по устранению причин высолов, следов протечек и восстановлению отделочного слоя на фасаде МКД,

по восстановлению целостности плинтусов из керамической плитки на поэтажных площадках, балконах запасных (пожарных) лестниц, входных группах с 1-го по 13-ый подъезды МКД,

по уборке входов в подвальные помещения и подвальных помещений МКД;

по уборке разводов (загрязнений) фасада МКД и стен на поэтажных площадках и лифтовых кабин лифтов с 1-го по 13-ый подъездов МКД,

по восстановлению целостности плиточного покрытия входных групп, покраске ограждений и пандусов для маломобильных групп населения с 1-го по 13-ый подъезды,

по окраске внутридомовых труб газоснабжения по фасаду МКД,

по устранению причин подтопления паркинга и подвальных помещений МКД,

по крепежу окладов из оцинкованного железа на кровле (парапете) МКД,

по замене тротуарной плитки на пешеходных дорожках в местах повреждения, просадки на земельном участке МКД,

по устранению причин увлажнения потолков, полов и стен на запасных (пожарных) лестницах с 1-го по 13-ый подъезды МКД,

по устранению щели в покрытии пола входа на запасную пожарную лестницу входной группы 9-го подъезда МКД,

по устранению следов протечек и восстановлению отделочного слоя потолков и стен на лестничной площадке 16-го этажа 9-го подъезда МКД,

по очистке от мусора и грязи трапов водоотведения на балконах запасных (пожарных) лестниц и входных групп цокольного этажа паркинга и подвальных помещений МКД,

по восстановлению работоспособности освещения входа в подвальное помещение 9-го подъезда МКД;

обязать ООО «ВостокСитиСервис» произвести по адресу г. Калининград, Крымский проезд, дом №2 работы:

по закреплению поэтажных табличек винтами (подъезд 9 этаж 1-16),

по заделке отверстий над дверью (подъезд 9 этаж 1),

по уборке кровли,

по окраске ограждений кровли (перила),

по чистке желобов,

по ремонту и регулировке доводчиков (подъезд 5 этаж -1, подъезд 6 этаж 11,14, подъезд 7 тамбур на парковку, подъезд 9 этаж 2, 10, подъезд 10 этаж 1-16),

по замене ручки на двери в подвал (подъезд 9),

по установке стопора на дверь (подъезд 6 этаж 1),

по очистке приямков от мусора,

по восстановлению газона между подъездами 9- 10,

по восстановлению бордюра на тротуаре между подъездами 9- 10,

по ремонту шлагбаумов на спуске в паркинг (подъезд 13),

по окраске пандусов,

по замене кнопки вызова лифта (подъезд 2 этаж 13),

по окраске лавочек и урн,

по установке баскетбольного кольца на детской площадке,

по замене профлиста на контейнерной площадке и окраске ограждения (подъезд 5),

выполнить работы по восстановлению плотности притвора, очистке от ржавчины и покраске, обеспечению фиксации створок стопорами, креплению и установке остановов, ремонту доводчиков, крепежу фурнитуры (ручек), замене треснувших заполнений (стёкол) дверей входных трупп, холовых дверей и дверей запасных (пожарных) лестниц с 1 по 13 подъезды МКД,

по восстановлению (замене) фурнитуры на окнах лестничных клеток с 1- го по 13-ый подъезды МКД,

по заделке отверстий с восстановлением декоративного покрытия (в районе установки запирающих, магнитных устройств) дверей входных групп с 1-го по 13-ый подъезды,

по восстановлению целостности бордюрного ограждения горизонтальной планировке грунта на земельном участке (между 9 и 10 подъездом) МКД,

по очистке от ржавчины и покраске перил, ограждения балконов запасных (пожарных) лестниц с 1-го по 13-ый подъезды МКД,

по крепежу поэтажных табличек на 1- ом, 11-ом этажах 9- го подъезда, на 1- ом этаже 12-го подъезда МКД,

по очистке от ржавчины и по краске металлических элементов лавочек и урн, расположенных на земельном участке,

по ограничению пользования неисправными элементами, демонтажу металлического крепления на детских игровых площадках, расположенных на земельном участке МКД,

по очистке приборов освещения на балконах запасных (пожарных) лестницах с 1-го по 13-ый подъезды МКД;

обязать ООО «ВостокСитиСервис» произвести перерасчет размера платы за содержание и ремонт квартиры № № дома № № по 

<

адрес> (лицевой счет №), нежилого помещения подвала площадью 7,7 м2 (лицевой счет №), нежилого помещения подвала площадью 5,9 м2 (лицевой счет №) с 01 декабря 2023 года до даты исполнения решения суда;

взыскать с ООО «ВостокСитиСервис» в пользу ФИО2 неустойку в размере 1 175,79 рублей, а также неустойку с 12.09.2025 по день исполнения решения суда из расчета 3 % за каждый день просрочки, но не более цены договора;

взыскать с ООО «ВостокСитиСервис» в пользу ФИО2 компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 2 500 рублей;

взыскать с ООО специализированный застройщик «Мегаполис-Жилстрой» в пользу ФИО2 компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей;

в остальной части иска ФИО2 отказать;

взыскать с ООО «ВостокСитиСервис», ООО специализированный застройщик «Мегаполис-Жилстрой» в доход местного бюджета госпошлину в размере 3 000 рублей, то есть по 1500 рублей с каждого.

Дополнительным решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 29 октября 2025 г. установлен срок выполнения работ три месяца с момента вступления в законную силу решения суда.

Не согласившись с решением суда в части определения даты начала перерасчета платы за содержание помещений и расчета неустойки, истец ФИО2 подал на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда изменить, определив период перерасчета платы за содержание помещений, начиная с 01 декабря 2023 г. и до даты исполнения решения суда, и определив неустойку в размере 35,27 рублей за каждый день просрочки, начиная с 16 июня 2024 г. и по день исполнения решения суда.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ФИО2 указал, что в исковых требованиях он заявлял о возложении на ООО «ВостокСитиСервис» обязанности произвести перерасчет размера платы за содержание и ремонт квартиры и нежилых помещений за период с 01 декабря 2023 года и до даты исполнения решения суда, однако суд необоснованно возложил на ответчика данную обязанность, начиная с 16 июня 2024 г. Выражает несогласие со взысканным судом размером неустойки в сумме 1 175,79 рублей, полагая, что размер взыскиваемой неустойки должен определяться из расчета 35,27 рублей (что составляет 3 % от суммы начислений ежемесячной платы за содержание жилья в отношении принадлежащих ему квартиры и двух нежилых помещений в размере 1 175,79 рублей) за каждый день просрочки.

Не согласившись с решением суда в части размера перерасчета платы за содержание общего имущества многоквартирного дома и расчета неустойки, ответчик ООО «ВостокСитиСервис» подал на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда изменить, определив размер перерасчета за содержание общего имущества многоквартирного дома в сумме 133,43 рублей в месяц, определив размер неустойки, подлежащей взысканию в пользу ФИО2 за период с 16 июня 2024 г. по 11 сентября 2025 г. (день принятия решения суда), в сумме 1809,31 рублей из расчета 133,43 рублей в день, а в дальнейшем по 4 рубля в день по день фактического исполнения решения суда.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ООО «ВостокСитиСервис» указал, что истец ФИО2 заявил требование о производстве перерасчета исходя из тарифа за содержание жилья в размере 15,25 рублей за 1 кв.м площади помещения. Вместе с тем, недостатки, указанные в исковых требованиях, относятся к услугам «Текущее обслуживание и текущий ремонт конструктивных элементов МКД» и «Техническое обслуживание и текущий ремонт инженерных сетей, систем, технических устройств», ежемесячная плата за которые составляет соответственно 2,58 рублей и 2,21 рублей, исходя из которых стоимость оспариваемых услуг составляет 133,43 в месяц, в связи с чем перерасчет размера платы за содержание общего имущества многоквартирного дома подлежит исчислению из данной денежной суммы. Из того же расчета подлежит определению и размер неустойки.

Истцом ФИО2 поданы возражения на апелляционную жалобу ответчика ООО «ВостокСитиСервис», в которых истец выражает несогласие с доводами апелляционной жалобы ответчика.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец ФИО2 доводы своей апелляционной жалобы поддержал и возражал против доводов апелляционной жалобы ответчика, представитель ответчика ООО «ВостокСитиСервис» ФИО3 доводы апелляционной жалобы ответчика поддержал и возражал против доводов апелляционной жалобы истца.

Рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1); в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (часть 2); гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (часть 5).

Частью 6 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма); земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме (часть 1); надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать, в том числе безопасность имущества физических лиц, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц (часть 1.1); состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1.2).

Согласно части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В силу пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Пунктом 42 данных Правил установлено, что управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, на имя ФИО2 на основании договоров участия в долевом строительстве, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передаточных актов, произведена государственная регистрация права собственности на квартиру № № и нежилые помещения № № и № №, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Данный дом является многоквартирным, тринадцатиподьездным, имеющим шестнадцать надземных этажей и один подземный этаж (парковку, подвал).

23 декабря 2020 г. ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис-Жилстрой» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию указанного многоквартирного дома (т. 3, л.д. 18-20).

Управление указанным многоквартирным домом на основании договора управления от 09.06.2021 осуществляет ООО «ВостокСитиСервис» (т. 1, л.д. 14-31).

Истец ФИО2 и третьи лица по делу в период с декабря 2021 года по апрель 2024 года неоднократно обращались в адрес ООО «ВостокСитиСервис» и ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис-Жилстрой» по поводу неудовлетворительного состояния общего имущества данного многоквартирного дома, а также с требованием устранить выявленные дефекты.

Так, 02.12.2021 истец ФИО2 обратился в адрес ООО «ВостокСитиСервис» с заявлением о необходимости провести ремонт входной двери и электромагнита (т. 2, л.д.36), согласно ответу общества, последним в адрес застройщика ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис-Жилстрой» направлен реестр дефектов и неисправностей, в том числе и указанных ФИО2 в заявлении от 02.12.2021, указан срок исполнения работ до 20.01.2022 (т. 2, л.д. 37).

После поступлений жалоб от собственников помещений в указанном многоквартирном доме по факту наличия дефектов в общем имуществе многоквартирного дома, ООО «ВостокСитиСервис» направляло письма в адрес застройщика ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис-Жилстрой» с требованием произвести ремонт, направленный на устранение указанных недостатков, в рамках гарантийных обязательств.

Так, письмом № 488 от 21.11.2022 ООО «ВостокСитиСервис» сообщило застройщику о необходимости выполнить работы по восстановлению плиточной отделки стен лифтовых шахт в МКД, а также по восстановлению плитки (т. 2, л.д. 58).

Согласно сообщениям ООО «ВостокСитиСервис» № 35 и № 36 от 02.02.2023 и № 63 от 21.02.2023, направленным в адрес застройщика, последнему предложено произвести обследование и в случае наличия строительных недостатков устранить в рамках гарантийных обязательств причины возникновения течи над выходом из подъезда в паркинг МКД, течи в тамбуре выхода из подъезда в паркинг МКД, возникновения мокрых пятен на потолке подземной парковки МКД (т. 2, л.д. 59, 60, 61).

26 апреля 2023 г. комиссией в составе мастера участка, энергетика ООО «ВостокСитиСервис», собственников квартир №№ 293 и 374 указанного многоквартирного дома был составлен акт общего весеннего осмотра спорного дома, в котором были зафиксированы дефекты общего имущества дома, а именно: в подвалах секций 1, 2, 4, 5, 7-9 необходимо восстановить гидроизоляцию; восстановить плинтус из плитки секции 2, 1 этаж; заменить поэтажные таблички; заделать отверстия над дверью; восстановить шпаклевочный слой на потолке в тамбуре выхода на кровлю сек.3; убрать кровлю крыши; отремонтировать и усилить дюбель-гвоздями металлическое ограждение парапетов сек. 1, 3, 10, 13, окрасить ограждение кровли, очистить желоба; окрасить двери на переходных балконах; установить пластиковые вентиляционные решетки на фасаде; восстановить газон; окрасить газовые трубы по периметру дома; заменить кнопки вызова лифта и иные (т. 1, л.д. 9-12).

21 июля 2023 г. ООО «ВостокСитиСервис» сообщило о том, что работы по восстановлению гидроизоляции в подвалах секции 1, 2, 4, 5, 7-9 будут выполняться застройщиком в рамках гарантийных обязательств, остальные перечисленные в акте весеннего осмотра дефекты будут устранены в период с августа 2023 года по октябрь 2023 года (т. 1, л.д. 13).

09 января 2024 г. истец ФИО2 обратился в адрес ООО «ВостокСитиСервис» с претензией о необходимости устранить дефекты, перечисленные в акте от 26.04.2023, а также о необходимости произвести перерасчет по его лицевым счетам (300020517,300021021,300005537), в связи с некачественным оказанием услуг по содержанию общего имущества (т. 1, л.д. 32).

25 марта 2024 г. в адрес Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области, Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей, ООО «ВостокСитиСервис», ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис-Жилстрой» было направлено коллективное обращение собственников помещений в вышеуказанном многоквартирном доме с требованием обязать ООО «ВостокСитиСервис» и ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис-Жилстрой» устранить все недостатки дома (т. 1, л.д. 129-131).

20 мая 2024 г. сотрудниками Департамента жилищного контроля и надзора Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области по результатам инспекционного визита по спорному адресу в адрес ООО «ВостокСитиСервис» вынесено предписание № ЖК-2/138/САА/2823-о, установлен срок устранения выявленных нарушений до 15.06.2024, а именно, возложена обязанность выполнить работы по восстановлению плотности притвора, очистке от ржавчины и покраске, обеспечению фиксации створок стопорами, креплению и установке остановов, ремонту доводчиков, крепежу фурнитуры (ручек), замене треснувших заполнений (стекол) дверей входных групп, холовых дверей и дверей запасных (пожарных) лестниц с 1-го по 13-ый подъезды МКД; по восстановлению отделочных слоев потолков и стен запасных (пожарных) лестниц с 1-го по 13-ый подъезды МКД в местах повреждения: по устранению причин протечек балконных плит с 1-го по 13-ый подъезды МКД: по уборке входов в подвальное помещения МКД, по устранению высолов, следов протечек на фасаде МКД, по восстановлению (замене) фурнитуры на окнах лестничных клеток с 1-го по 13-ый подъезды МКД, по восстановлению целостности плинтусов из керамической плитки на поэтажных площадках, балконах запасных (пожарных) лестниц входных группах с 1-го по 13-ый подъезды МКД; по уборке стен на поэтажных площадках и лифтовых кабин с 1-го по 13-ый подъезды МКД; по восстановлению целостности плиточного покрытия входных групп, покраске ограждений и пандусов для маломобильных групп населения с 1-го по 13-ый подъезды МКД: по заделке отверстий (в районе установки запирающих, магнитных устройств) дверей входных групп с 1-го по 13-ый подъезды МКД; по устранению причин подтопления паркинга и подвальных помещений МКД; по крепежу окладов из оцинкованного железа на кровле (парапете) МКД; по восстановлению целостности бордюрного ограждения и горизонтальной планировке грунта на земельном участке (между 9 и 10 сек.) МКД; по замене тротуарной плитки на пешеходных дорожках в местах повреждения, просадки на земельном участке МКД; по очистке от ржавчины и покраске перил, ограждения балконов запасных (пожарных) лестниц с 1-го по 13-ый подъезды МКД; по устранению причин увлажнения потолков, полов и стен на запасных (пожарных) лестницах с 1-го по 13-ый подъезды МКД; по устранению щели в покрытии пола на запасную (пожарную) лестницу с 1-го по 13-ый подъезды МКД; по устранению следов протечек и восстановлению отделочного слоя потолков и стен на лестничной площадке 16-го этажа 9-го подъезда МКД; по крепежу поэтажных табличек на 1, 11 этажах 9-ой секции, 1-м этаже 12-ой секции МКД; по покраске металлических элементов лавочек и урн, расположенных на земельном участке МКД; по ограничению пользования неисправными элементами, демонтажу металлического крепления на детских игровых площадках, расположенных на земельном участке МКД; по очистке от мусора и грязи трапов водоотведения на балконах запасных (пожарных) лестниц и входных групп цокольного этажа (паркинга и подвальных помещений) МКД; по восстановлению работоспособности освещения входа в подвальное помещение 9-ой секции МКД; по очистке приборов освещения на балконах запасных (пожарных) лестницах (пожарных) лестниц с 1-го по 13-ый подъезды МКД, указано, что нарушены положения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (т. 1, л.д. 201-204).

21 мая 2024 г. сотрудниками Департамента жилищного контроля и надзора Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области в адрес ООО «ВостокСитиСервис» вынесено предостережение № 3048/2990-о,1384-вх/обр, согласно которому обществу предложено в срок до 28.06.2024 произвести перерасчет платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам дома № № 

<

адрес> (т. 2, л.д. 17-19).

14 июня 2024 г. ООО «ВостокСитиСервис» составлен акт о частичном выполнении работ (т. 1, л.д. 243-244).

25 июня 2024 г. Департаментом жилищного контроля и надзора Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области в отношении генерального директора ООО «ВостокСитиСервис» ФИО3 составлен протокол об административном правонарушении, предусмотренном частью 2 статьи 14.1.3 КоАП РФ, выразившемся в осуществлении предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований (т. 1, л.д. 205-208).

29 июля 2024 г. сотрудниками Департамента жилищного контроля и надзора Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области по результатам инспекционного визита по спорному адресу в адрес ООО «ВостокСитиСервис» вынесено предписание № ЖК-2/238/ТАБ/П166, установлен срок устранения выявленных нарушений до 01.09.2024 (т. 2, л.д. 204-207).

15 августа 2024 г. сотрудниками Департамента жилищного контроля и надзора Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области по результатам инспекционного визита по спорному адресу в адрес ООО «ВостокСитиСервис» вынесено предписание № ЖК-2/278/САА/2823-о, установлен срок устранения выявленных нарушений до 15.11.2024 (т. 2, л.д. 53-55).

02 сентября 2024 ООО «ВостокСитиСервис» составило акт выполненных работ (т. 2, л.д. 56).

19 сентября 2023 г., 07 ноября 2023 г., 17 января 2024 г., 18 января 2024 г., 13 февраля 2024 г., 22 марта 2024 г., 16 апреля 2024г., 21 мая 2024 г., 26 июня 2024 г., 31 июля 2024 г., 25 сентября 2024 г. сотрудниками Департамента жилищного контроля и надзора Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области по результатам инспекционных визитов по спорному адресу в адрес ООО «ВостокСитиСервис» вынесены предостережения № 236/23-9542/9, № ЖК-1988/2150-о, № 4321/5512-о, № 4842/3481-вх/обр, № 6084/9650-о, № 678/259-о, № 3739/4807-о, № 219/7878-о, № 3082/3546-о, 5066/6713-о, № 1637/577-вх/обр о недопустимости нарушения обязательных лицензионных требований (т. 2, л.д.220, 222, 224, 226, 228, 230, 232, 235, 237, 239, 241).

Третьим лицом по делу ФИО4 в материалы дела представлено заключение специалиста ООО «Центр судебных экспертиз» № 05-308/ЗЭ-24 от 24.05.2024, согласно выводам которого, парковочное машино-место № № по адресу: 

<

адрес> в настоящее время для хранения и стоянки автотранспорта непригодно. Над машино-местом № № эксплуатируемая кровля не соответствует СП 17.13330 (пункты 5.3.1, 5.3.2, 5.3.3), находится в ограниченно-работоспособном техническом состоянии. В плоском железобетонном основании под кровлей образовались сквозные трещины, которые в дальнейшем с учетом постоянных протечек воды, процессов замораживания и оттаивания в зимний период будут прогрессировать и разрушать целостность потолка (основания под кровлей). Не исключено создание аварийной ситуации. Указано, что для доведения до нормативного состояния машино-места № 181 необходимо принять меры по обеспечению несущей способности плоского несущего основания под эксплуатируемой кровлей в районе расположения машино-места № 181 (т. 3, л.д. 26-40).

По данному факту в адрес ООО «ВостокСитиСервис», ООО «Мегаполис-Жилстрой» третьим лицом направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения.

Наличие вышеуказанных нарушений подтверждается, в том числе представленными истцом и третьими лицами по делу фотографиями (т. 1, л.д. 224-242; т. 3, л.д. 59-92; т. 4, л.д. 197-238).

В материалы дела ответчика ООО «ВостокСитиСервис» представлены наряд-задание, фотоматериалы, в подтверждение позиции о том, что работы по обслуживанию многоквартирного дома выполнялись (т. 2 л.д. 66-167; т. 3, л.д. 241-252).

Принимая во внимание, что между сторонами имеется спор по вопросу наличия, объема и характера дефектов строительства и обслуживания многоквартирного дома, определением суда первой инстанции по ходатайству истца была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Калининградский институт независимой оценки».

По результатам производства данной экспертизы экспертом составлено заключение эксперта № ЗЭ-25.013 от 20.03.2025 (т. 4, л.д. 76-172).

В ходе производства экспертизы экспертом произведены осмотр и обследование мест общего пользования, подземной парковки, подвала, наружных ограждающих конструкций, придомовой территории и детской игровой площадки многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В ходе проведенного обследования экспертом были установлены множественные дефекты различного характера, наблюдаемые на придомовой территории, в помещениях подвала и подземной парковки, помещениях общего пользования, кровле.

На основании проведенного обследования установлены дефекты как производственного характера, возникшие в результате технологических ошибок в ходе проектирования, либо строительства многоквартирного дома, так и эксплуатационные, возникшие в результате ненадлежащей эксплуатации, отсутствия своевременного обслуживания.

Согласно заключению эксперта, в ходе визуального обследования благоустройства территории, а именно участка газона, устроенного в зоне между подъездами № 9 и № 10 многоквартирного дома, было установлено, что зеленая зона покрова имеет деградированные участки и механические повреждения, локальные участки с отсутствием насаждения, местами газон разрушен (наиболее интенсивно вблизи пешеходной дорожки), кроме того, наблюдается неравномерный состав растительности.

Дефект имеет эксплуатационный характер, связанный с ненадлежащим содержанием участка зеленого насаждения и механическим воздействием техникой (уборочной).

Для восстановления газона на указанном участке в весенне-летний период требуется выполнить следующие работы текущего ремонта: частичную замену дерна на деградированных участках с выравниванием участка; подготовку почвы (внесение удобрений, дренажного слоя, подсыпка, и пр.); подсев травосмесей, соответствующих условиям эксплуатации.

В ходе проведения визуального обследования на зеленой зоне между подъездами № 9 и № 10 на поверхностях устроенного бордюрного камня местами наблюдаются сколы углов и поверхностей. Поверхность имеет неровности, перепады и механические повреждения

По результатам осмотра следует, что дефект - эксплуатационный, вызванный механическими деформациями. Для устранения дефектов необходимо выполнить текущий ремонт, а именно: демонтаж дефектных участков; подготовку основания; установку новых бордюров; восстановление грунта путем подсыпки, замены деградированного дерна, подсева смесей.

Эксперт пришел к выводу о том, что для восстановления окрашенных поверхностей следует выполнить ряд работ по текущему ремонту, а именно очистку поверхностей, где образованы дефекты (металлические, деревянные); обработку от образовавшейся коррозии; покраску металлических поверхностей; обработку деревянных поверхностей защитным износостойким составом.

При осмотре мусорных урн и скамеек, расположенных на земельном участке обследуемого многоквартирного дома, на отдельных элементах были установлены загрязнения и образования поверхностной коррозии, местами наблюдается потеря адгезии с вздутиями краски. На деревянных горизонтальных рейках скамеек и вертикальной обшивки из доски мусорных урн установлен повсеместный физический износ в виде истираемости защитного покрытия.

Установленные дефекты окрашенных металлических поверхностей скамеек и урн в виде проступания коррозии и вздутий краски могли возникнуть по ряду причин, а именно - технологические ошибки при производстве работ (непрокрасы участков, неподготовленная поверхность, производство работ в неподходящие погодные условия); утрата защитного окрасочного слоя с оголением металла, возникшая в связи с механическим влиянием и сроком эксплуатации.

Дефект носит эксплуатационный характер, ввиду отсутствия должного обслуживания и регулярной окраски элементов.

По вопросу установки баскетбольного кольца на детской площадке следует выполнить работы по текущему ремонту, а именно установку кольца.

По замене песка в песочнице эксперт отметил, что в рамках строительно-технического обследования на момент осмотра замена песка в песочнице не требуется.

Работы по замене профилированного листа экономически нецелесообразны, ввиду малозначительности дефектов, необходимо провести текущий ремонт по окраске каркаса.

При визуальном осмотре контейнерной площадки подъезда № 5, где установлены мусорные баки, в обшивке металлического каркаса профилированным настилом не было установлено значительных дефектов, на поверхностях обшивки наблюдаются повсеместные загрязнения и локальные вандальные надписи, местами присутствуют механические повреждения в виде вмятин и деформаций. На вертикальных и горизонтальных поверхностях элементов металлического каркаса площадки наблюдается образование поверхностной коррозии.

Дефекты металлического каркаса в виде коррозии возникли вследствие отсутствия регулярной окраски, окраска мусоросборников должна проводиться не менее двух раз в год. Дефекты профилированного листа связаны с небрежной эксплуатацией жильцами многоквартирного дома и третьими лицами. Дефекты - эксплуатационные.

Учитывая характер и объем дефектов, необходимо провести ремонтные работы текущего характера, такие как очистку поверхностей профилированного листа от загрязнений и вандальных надписей; обработку от образовавшейся коррозии; покраску металлических поверхностей.

Замена тротуарной плитки на пешеходных дорожках в местах повреждения не требуется, в местах просадок основания на земельном участке МКД необходимо провести работы текущего характера.

При осмотре замощения тротуарной плиткой пешеходных дорожек были установлены просадки и отсутствия плиток. Также при обследовании отмостки вблизи здания, были установлены просадки основания относительно цоколя многоквартирного дома, местами просадки составляют до 40 мм, образуя уклон во внутреннюю сторону и зазоры со щелями, что приводит к замачиванию нижерасположенных строительных конструкций. Также на некоторых участках в замощении наблюдаются выпучивания отдельных плиток.

Учитывая характер и места расположения дефектов следует, что причинами образования дефектов являются технологические ошибки, допущенные в ходе строительных работ при подготовке основания, уплотнения грунта, вероятные ошибки при проектировании, совокупность указанных факторов является производственным дефектом.

Исходя из факта, что замощение и отмостка является вспомогательным конструктивным элементом (не капитальным строением), то следует выполнить работы по текущему ремонту, а именно: демонтаж плитки с сохранением материала на участках с просадками, вспучиваниями; подсыпку грунта с уплотнением виброплитами либо вручную до расчетного коэффициента; укладку тротуарной плитки.

По ограничению пользования неисправными элементами, демонтажу металлического крепления на детских игровых площадках, расположенных на земельном участке МКД, экспертом установлено следующее.

При осмотре детских игровых площадок, расположенных на придомовой территории обследуемого многоквартирного дома, был установлен ряд механических дефектов эксплуатационного характера, таких как обрыв цепи страхующего элемента подвеса одиночной качели, отсутствие фиксации нижнего кронштейна подвесной лестницы, незафиксированные страховочные канаты, деформации структуры и нарушения целостности подвесных канатов игрового оборудования в виде частичного расплетания, выпадения и разделения множественных волокон с уменьшением сечения каната, в том числе установлены обрывы отдельных элементов. Также наблюдается установочная пластина демонтированного оборудования. Указанные дефекты свидетельствуют о неисправности отдельного оборудования детских игровых площадок, что не обеспечивает безопасное использование.

В связи с вышеуказанными факторами следует сделать вывод о необходимости выполнения работ по текущему ремонту с целью восстановления эксплуатационных характеристик и безопасности одиночной качели, подвесной лестницы, страховочных канатов, подвесных канатов, соблюдая требования ГОСТ Р 52168-2012 «Оборудование и покрытие детских игровых площадок. Безопасность конструкции и методы испытаний горок. Общие требования», Технический регламент Евразийского экономического союза «О безопасности оборудования для детских игровых площадок» (ТР ЕАЭС 042/2017) и ГОСТ Р 59010-2020 «Оборудование и покрытия игровых площадок. Дополнительные требования безопасности и методы испытаний оборудования универсальных игровых площадок» и иные требования действующей на территории РФ нормативно-технической документации.

Для безопасной эксплуатации необходимо выполнить: замену подвеса качели на новый; фиксацию кронштейна подвесной лестницы; фиксацию страховочных канатов; замена дефектных канатов на новые; демонтаж пластины. До проведения ремонтных работ необходимо ограничить доступ к пользованию дефектным оборудованием.

Также в ходе осмотра детской игровой площадки были установлены дефекты эксплуатационного характера в виде истираемости, надрывов полимерного/резинового покрытия. Учитывая состояние покрытие, требуются работы по текущему ремонту в виде замены участков.

Для устранения дефектов по установке пластиковых вентиляционных решёток на фасаде следует выполнить работы по текущему ремонту, а именно монтаж отсутствующих решеток.

В ходе наружного осмотра фасадов многоквартирного дома было установлено многочисленное отсутствие пластиковых решеток (28 шт.) приточных клапанов и вентиляционных каналов, осуществляющих как защитную и регулирующую функцию, так и эстетическую, завершая архитектурный вид фасада.

Причиной отсутствия вентиляционных решеток с наружной стороны фасадов многоквартирного дома являются технологические ошибки на стадии монтажа, а именно некачественная установка решеток и их выпадение в течение короткого срока эксплуатации (5 лет), что носит производственный характер дефекта.

По окраске газовых труб по периметру МКД, по окраске труб внутридомовых труб газоснабжения по фасаду МКД эксперт указал, что в ходе наружного визуального осмотра многоквартирного дома на поверхностях трубопровода инженерной системы газоснабжения были выявлены следующие дефекты: истончение, износ либо недостаточная толщина краски, в связи с чем на множественных участках труб наблюдается образование поверхностной коррозии в виде отдельных пятен; множественные загрязнения и разводы, налет биологической растительности.

Исходя из характера выявленных дефектов трубопроводов системы газоснабжения, следует, что корродирование в течение незначительного срока эксплуатации здания образовалось в связи с технологическими ошибками в ходе строительных работ, а именно недостаточного слоя, неподготовленной поверхности, производства работ в неподходящие погодные условия, либо совокупность указанных причин, что носит производственный характер. Образование загрязнений, налета биологической растительности произошло, в связи с отсутствием регулярных очищений и воздействий атмосферных осадков, что носит эксплуатационный характер.

Эксперт пришел к выводу, что необходимо провести работы по текущему ремонту трубопроводов, а именно очистку и окраску поверхностей.

Отвечая на вопросы об окраске пандусов, о восстановлении целостности плинтусов из керамической плитки на поэтажных площадках, балконах запасных (пожарных) лестниц, входных группах с 1-го по 13-ый подъезды МКД, о восстановлении целостности плиточного покрытия входных групп, покраске ограждений и пандусов для маломобильных групп населения с 1-го по 13-ый подъезды МКД; об устранении щели в покрытии пола входа на запасную пожарную лестницу входной группы 9-го подъезда МКД,Ю эксперт пришел к следующим вводам.

При визуальном осмотре конструктивных элементов подъемников не было установлено значительных дефектов окрасочного слоя.

В ходе осмотра перил пандусов и крылец была установлена незначительная истираемость поручней, задиры и сколы окраски отдельных элементов, местами утрата окрасочного слоя с проявлением коррозии на поверхностях.

При осмотре облицовки полов и крылец были установлены сколы отдельных плиток, наблюдаемые на краях проступей и верхней облицовки стенок пандусов, также в облицовке местами наблюдаются пропуски в затирке швов. В отделке площадки крыльца подъезда №9 установлено частичное отсутствие облицовки пола. Местами наблюдается отпадение плиток плинтуса, потеря адгезии клея с основанием и отслоением плиток.

Дефекты металлических конструкций поручней носят эксплуатационный характер, ввиду отсутствия должного обслуживания. Сколы плитки - эксплуатационный дефект, связанный с механическими воздействиями во время использования конструктивных элементов, пропуски затирки швов, частичное отсутствие облицовки - производственный дефект, связанный с некачественным выполнением строительных работ. Отпадения плитки плинтуса может носить как эксплуатационный характер дефекта (механические воздействия), так и производственный (технологические ошибки в ходе облицовки).

Эксперт пришел к выводу о том, что требуется проведение работ по восстановлению отделки конструктивных элементов входных групп, необходимо выполнить ряд работ по текущему ремонту: очистку поверхностей, где образованы дефекты; обработку от образовавшейся коррозии; покраску металлических поверхностей; замену дефектной облицовки; облицовку мест с отсутствием отделочного слоя (подъезд №9); затирку швов плитки в местах пропуска.

Экспертом дан единый ответ на вопросы по устранению причин высолов, следов протечек и восстановлению отделочного слоя на фасаде МКД, по уборке разводов (загрязнений) фасада МКД и стен на поэтажных площадках и лифтовых кабин с 1-го по 13-ый подъездов МКД ввиду того, что дефекты имеют схожую суть.

В ходе визуального обследования фасадов многоквартирного дома были установлены множественные дефекты декоративно-отделочного слоя, такие как: многочисленные образования высолов в виде пятен, разводов и подтеков белого оттенка с наиболее интенсивным распространением на северо-западном фасаде МКД, наблюдаемые на участках наружных стен под балконным плитами, участках стен под отливами декоративных элементов фасада, нижних поверхностях балконных плит;

Загрязнения, изменения цветности и следы замачивания в виде образования разводов и подтеков, наблюдаемые, как правило, на стеновых ограждающих конструкциях общедомовых балконов в местах прохода водосточных труб, стенках пандуса северо-западного фасада; нарушения целостности наружной отделки фасадов в виде вздутий и отслоений, сколов и трещин, отпадений и выбоин в декоративной штукатурке, сколов керамических панелей навесного вентилируемого фасада (юго-восточного фасада); следы некачественного ремонта декоративной штукатурки в виде заделки участка ремонтным составом без дальнейшей отделки; утеплитель нижней поверхности балконной плиты 7-го подъезда 6-го этажа на северо-западном фасаде находится в открытом состоянии под воздействием агрессивной среды, ввиду вероятно незавершенных ремонтных работ.

Причинами образования высолов, увлажнений конструктива балконных плит и ограждающих конструкций вблизи них являются нарушения герметизации примыканий межэтажных плит к наружным стенам и простенкам (открытым стенам балконов), а также примыканий отливов декоративных фасадных элементов боковых стен балконов, что в период выпадения атмосферных осадков приводит к проникновению воды и влаги в тело строительных конструкций с дальнейшим накоплением, кристаллизации водорастворимых солей и проявлением на поверхностях. Также причинами увлажнений и загрязнений фасадной штукатурки открытых балконных плит является недостаточный выступ водосточных труб за плоскость, что приводит к стеканию воды по стене.

Описанные выше дефекты являются производственными и возникли в результате ошибок в ходе проектирования либо строительства многоквартирного дома. Увлажнения участков стен вблизи отмостки также возникло ввиду технологических ошибок при устройстве отмостки, а именно отсутствия необходимого уклона в наружную сторону, в связи с чем стекание воды происходит к наружным стенам вследствие чего образуются дефекты. Следы увлажнений стенок пандусов возникают в связи с регулярным воздействием воды и влаги, и отсутствия регулярной очистки отделки от загрязнений.

Нарушения целостности фасадов местами возникло по ряду причин: вздутия, отслоения отделки с нижних поверхностей балконных плит - в связи с нарушениями герметизации узлов примыканий; трещины, сколы могут образоваться по ряду причин, а именно в связи с механическими воздействиями в ходе эксплуатации и производстве строительных работ, технологических ошибках при производстве работ; следы некачественного ремонта, оголение утеплителя балконной плиты возникли в ходе некачественной эксплуатации, но при устранении возникших дефектов при строительстве.

Эксперт пришел к выводу о том, что дефекты носят как производственный, так и эксплуатационный характер.

Следует выполнить работы по капитальному ремонту фасадов многоквартирного дома, включающий в себя следующий перечень работ: очистку поверхностей с высолами механическим либо химическим методом; в местах с потерей цвета выполнить повторную окраску поверхностей. Для предупреждения высолов, шелушений, пятен и т.д. выполняется своевременная окраска фасадов, в местах с наиболее интенсивным образованием высолов выполнить гидрофобизацию поверхностей путем нанесения специальных химических составов, блокирующих миграцию солей; выполнить герметичное примыкание балконных плит к вертикальным ограждающим конструкциями, а именно демонтаж мест примыканий, устройство гидроизоляционного слоя на пол с запуском на стены не менее 200 мм. Сопряжения полотнищ при многослойной гидроизоляции следует выполнять ступенчато, с нахлестом не менее 100 мм. В местах примыкания пола к стенам, фундаментам под оборудование, трубопроводам и другим конструкциям, выступающим над полом, гидроизоляция должна предусматриваться непрерывной на высоту не менее 200 мм от уровня покрытия пола; заменить водосточные трубы балконов, устроив больший выход за пределы наружной плоскости открытых стен, в местах где образованы дефекты; в местах образования значительных дефектов декоративной отделки фасадов в уровне отмостки необходимо выполнить очистку поверхностей и покрытие поверхностей гидрофобным составом, а также выполнить локальный ремонт отмостки с устройством уклона в наружную сторону, соблюдая СП 82.13330.2016 «Благоустройство территорий»; выполнить локальный ремонт в местах с нарушениями целостности отделки фасадов, а именно замену дефектных керамических панелей, штукатурку и подкраску сколов, очистку участков с потерей адгезии (вздутиями и отслоениями) с нанесением нового покрытия; в местах некачественного ремонта нанести финишное покрытие в единый оттенок ремонтного участка; на участке с оголенным утеплителем выполнить контроль влажности теплоизоляционного материала, выполнить армирование, штукатурку и нанесение финишного покрытия.

По заделке отверстий с восстановлением декоративного покрытия (в районе установки запирающих, магнитных устройств) дверей входных групп с 1-го по 13-ый подъезды МКД экспертом установлено, что двери входных групп оборудованы доводчиками и электромагнитными замками, механические замки входных дверей с защелками демонтированы полностью, образуя пустоты и полости в конструкции, местами магнитные механизмы ненадежно зафиксированы (с отрывами от мест установки), также при осмотре дверей входных групп повсеместно были выявлены нарушения целостности декоративного покрытия в виде локальных сколов и задиров с проявлениями коррозии.

Для устранения дефектов необходимо выполнить следующие работы по текущему ремонту: установку дверных замков в технологические отверстия; фиксацию магнитных элементов дверных блоков, где присутствуют нарушения; в местах с образовавшейся коррозией выполнить очистку и покрытие защитным составом с дальнейшей покраской.

Учитывая характер и объемы выявленных дефектов, эксперт пришел к выводу о том, что дефекты возникли в ходе эксплуатации многоквартирного дома.

По восстановлению гидроизоляции в подвалах 1, 2, 4, 5, 7, 8 подъездов, по устранению причин подтопления паркинга и подвальных помещений МКД эксперт пришел к следующим выводам.

При визуальном обследовании ограждающих конструкций подвальных помещений были установлены дефекты различного характера, такие как: 1 подъезд - замачивание бетонных полов в виде мокрых пятен, также наблюдаются высохшие пятна и разводы, высолы, свидетельствующие о воздействиях воды и влаги. Следы увлажнений установлены в помещениях общего пользования и отдельных хозяйственных кладовых № 2 и № 16; в помещениях общего пользования, отдельных кладовых установлены разводы на поверхностях монолитных конструкций стен и колонн, блочных перегородках, наблюдаемые в уровне пола и местами распространённые на отметку до 0,2 м, что свидетельствует о воздействиях воды и влаги.

Учитывая объем и характер дефектов, необходимо выполнить работы по текущему ремонту гидроизоляции в подъездах многоквартирного дома № 1, 2, 3, 4, 5, 7, включающие в себя: заделку отверстий в наружных стенах (от тяжей) безусадочным составом (пенекрит, ватер- плаг, церезит и пр.) с высокой адгезией к бетону, предварительно демонтировав пластиковые трубки и подготовив отверстия (обеспыливание, очистка). После заделки отверстий с внутренней стороны выполнить обработку проникающей гидроизоляцией (пенетрон и пр.); расшивку стен в месте прохода трубопроводов инженерных систем с дальнейшим обеспечением герметичного прохода по схеме ремонта отверстий в опалубку; в месте увлажнения стен без явно выраженных дефектов выполнить обработку проникающей гидроизоляцией, предварительно очистив поверхности.

В помещениях, где происходит увлажнение бетонных полов, необходимо выполнить следующий комплекс работ по гидроизоляции: очистку поверхностей от загрязнений, пыли, заделку сколов, трещин и прочих визуально видимых нарушений целостности готовым ремонтным безусадочным составом, нанести проникающий безусадочный гидроизоляционный слой для защиты от капиллярного подсоса влаги и образования водонепроницаемого слоя (пенетрон, кальматрон и пр.). 7 подъезд - в помещении общего пользования локальные увлажнения пола в виде скоплений влаги. После высыхания проникающей гидроизоляции выполнить нанесение обмазочной гидроизоляции (церезит, гидроизол и пр.).

По замене ручки на двери в подвал (подъезд 9) и по восстановлению работоспособности освещения входа в подвальное помещение 9-го подъезда МКД эксперт указал, что в ходе осмотра дверного блока входа в подвальное помещение 9-го подъезда многоквартирного дома было установлено, что замок имеет ненадежную фиксацию, дверные ручки функционируют с нарушениями работоспособности в связи со скрытыми дефектами запорного устройства.

Над дверным блоком установлен плафон освещения, выключатели расположены снаружи и внутри помещения коридора. В ходе проверки работоспособности освещения было установлено, что плафон работает с нарушениями, ввиду скрытых дефектов при подключении, а именно проходные выключатели не работают в установленном порядке включения/выключения.

Скрытые дефекты запорного механизма носят эксплуатационный характер в связи с регулярным использованием и механическими воздействиями, скрытые дефекты подключения плафона - производственный характер дефекта, вызванный технологическими ошибками.

Для дальнейшей эксплуатации необходимо провести текущий ремонт, а именно: замену запорного механизма двери в подвал (ручка, замок); выполнить диагностику и переподключение контактов в проходных выключателях наружного плафона.

Требуются работы по замене ручки в подвал подъезда № 9, также требуется восстановление работоспособности освещения входа в подвальное помещение 9-го подъезда МКД в установленном порядке. Необходимые работы носят текущий характер.

В ходе проведения визуального обследования подвальных помещений многоквартирного дома были установлены засорения в виде скоплений бытового мусора (банки, коробки от бытовой техники и пр.), а также строительный мусор (фрагменты утеплителя, панелей, проводки и пр.). При осмотре входов в подвальные помещения на лестничных маршах установлены скопления снега, на площадках вблизи входов локальные загрязнения. Загрязнения подвалов носят эксплуатационный характер (отсутствие уборок, загрязнения жильцами).

В подвальных помещениях и входах требуется провести уборочные работы.

Шлагбаум парковки подъезда № 13 в работоспособном состоянии.

В ходе проведения визуального обследования подземной парковки многоквартирного дома в водоотводных лотках и отдельных приямках вблизи входных дверей были установлены засоры бытовым мусором, скопления грязи.

Причиной засоров приямков и лотков является отсутствие регулярной очистки, что носит эксплуатационный характер. Необходимо провести очистку приямков в рамках текущего ремонта.

На момент обследования многоквартирного дома шлагбаумы на спуске в подземную парковку у подъезда № 13 находятся в работоспособном состоянии. На стойке выездного шлагбаума подъезда № 7 отсутствует плафон сигнального светорассеивателя. Наиболее вероятно, отсутствие светорассеивателя носит эксплуатационный характер, а именно отсутствие связано с механическими воздействиями, актами вандализма. Для дальнейшей безопасной эксплуатации следует выполнить текущий ремонт - монтаж рассеивателя диодной лампы.

Ремонт шлагбаумов на спуске в паркинг со стороны подъезда № 13 не требуется.

В ходе проведения обследования подземной парковки многоквартирного дома были выявлены множественные дефекты, свидетельствующие о протечках ограждающих конструкций, воздействиях воды и влаги, такие как: на нижней поверхности монолитного железобетонного покрытия образования наростов в результате вымывания минеральных веществ из микротрещин строительной конструкции. Также на поверхностях потолка наблюдаются следы увлажнения и насыщения влагой перекрытия в виде изменения цветности бетона, образований пятен и разводов. В местах прохода трубопроводов инженерных систем также наблюдаются нарушения герметичности с увлажнениями бетона. Следы протечек покрытия установлены в районе машино-мест №№ 9, 10, 36-39, 70, 95, 118-121, 139, 142-144, 158, 162, 186-187, 181, 189 (около въезда) 191-192, местах общего пользования подъездов №№ 1, 5, 9, въезда со стороны подъезда № 7.

В результате протечек воды и влаги через полости в бетоне на металлические конструкции инженерно-технического обеспечения, такие как трубопроводы, короба вентиляционных каналов и иного оборудования, на их поверхностях наблюдается утрата защитного слоя и образуется коррозия, повсеместные разводы и подтеки. При осмотре помещений общего пользования местами также были установлены протечки воды через плиту покрытия.

Учитывая объем и характер дефектов необходимо выполнить работы по текущему ремонту ограждающих конструкций подземной парковки, включающие в себя герметизацию мест прохода инженерных систем, устройство проникающей гидроизоляции. Также при обследовании парковки были установлены дефекты, не входящие в перечень вопросов, поставленных судом: в наружной стене подъезда № 13 вблизи лестничного марша отсутствует заполнение оконной рамы стеклопакетом; облом внутренней ручки дверного блока подъезда № 12, отсутствие фиксации тяг доводчика дверного блока подъездов № 5 и № 11; демонтирован участок теплоизоляционного слоя помещения общего пользования (выход на улицу) подъезда № 10 (фото 181); в перекрытии подъезда № 8 вблизи температурно-деформационного шва на поверхности потолка наблюдается значительный скол бетона с разрушением защитного слоя, оголением и коррозией армирования (фото 182); местами в помещениях общего пользования наблюдается осыпание декоративно-отделочного слоя потолков, трещины в отделке стен, отслоения плинтуса из облицовочной плитки (коридор подъездов №№ 1, 2, 6); следы некачественного ремонта участков покрытия с волосяными трещинами в виде промазки ремонтным составом, на поверхности которых вновь образованы дефекты (в районе машино-мест №№ 191-192); трещина вертикальной направленности наружной стены и значительной ширины раскрытия, распространяемая на высоту этажа и плиту покрытия в районе машино-места № 134, вертикальная трещина в стене помещения общего пользования подъезда № 6 (вблизи выхода); в отдельных дверных блоках уплотнительные резинки находятся не в проектном положении и оборваны (помещения общего пользования № 4, 6.

С учетом характера дефектов экспертом сделан вывод о том, что большинство дефектов носят эксплуатационный характер в виде некачественного и несвоевременного ремонта.

Для устранения дефектов следует выполнить текущий ремонт, включающий в себя работы различного характера: монтаж отсутствующего стеклопакета оконного блока; замену дефектной ручки дверного блока; фиксацию тяг доводчиков дверей; устройство теплоизоляционного и отделочного слоя в месте отсутствия; восстановление защитного слоя бетона путем нанесения ремонтного безусадочного состава, предварительно подготовив поверхности и очистив арматуру от коррозии; восстановление декоративно-отделочного слоя помещений, где образованы дефекты; замену дефектных уплотнителей дверей; ремонт трещин с установленной схемой ремонта по результатам прослеживания динамики (установка маяков, ведение журналов и пр.); восстановление окраски дверей; дефект, как «некачественный ремонт», устраняется в ходе ремонта и устройства гидроизоляции.

При осмотре тамбура выхода на парковку подъезда № 7 не было установлено значительных дефектов дверного блока, доводчик двери работает с незначительным нарушением плавности закрытия двери.

Дефект - эксплуатационный, ввиду постоянных механических воздействий. Требуется провести регулировку доводчика.

По окраске дверей на переходных балконах (подъезды №№ 1-13) и эвакуационных выходах на паркинг экспертом отмечено, что в ходе обследования подземной парковки в дверных блоках эвакуационных выходов было установлено поверхностное корродирование металлических дверных блоков, местами краска вздулась и отпадает. Местами наблюдается некачественный ремонт петель в виде сварки без нанесения защитного состава от коррозии.

Образование коррозии возникло вследствие скоплений влаги в подземной парковке, постоянного воздействия атмосферных осадков и нарушений герметичности притворов. Эксперт пришел к выводу, что дефекты дверных блоков преимущественно носят как эксплуатационный, так и производственный характер.

Работы по окраске дверей подземной парковки требуются. Для устранения дефектов необходимо выполнить очистку поверхностей с дальнейшей окраской, предварительно удалив очаги коррозии, что является текущим ремонтом.

При визуальном осмотре кровли не было установлено значительных загрязнений, местами на покрытии наблюдается мелкий органический мусор, фрагменты строительных материалов, в районе подъезда № 2 выявлен не убранный строительный инвентарь и мусор.

Дефекты носят эксплуатационный характер, ввиду отсутствия регулярной уборки, также строительный инвентарь мог быть оставлен после строительных работ.

Необходимо провести работы по уборке кровли.

В ходе обследования кровли многоквартирного дома были установлены следующие дефекты фартуков парапетов (металлическая обделка, устанавливаемая на верхнюю грань для защиты нижерасположенной конструкции от воздействий атмосферных осадков): механические деформации и повреждения листового металла фартуков в виде загибов, искривлений и разрывов, установленные повсеместно, также наблюдаются отсутствия самонарезающих винтов, срывы участков фартуков от основания. Указанные дефекты нарушают целостность конструкции кровли в целом, не обеспечивая основную функцию - защитную. Нарушения целостности установлены на фартуках кровли над подъездами №№ 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 13; множественные вмятины и нарушения верхних плоскостей, в связи с чем скапливаются атмосферные осадки и отсутствует необходимый уклон в сторону кровли для эффективного водоотведения, о чем также свидетельствуют загрязнения от застоев воды. Указанные дефекты нарушают требования п.5.1.23 СП 17.13330.2017 «Кровли». Наиболее явно указанный дефект выражен на фартуке парапета кровли подъездов № 2 и № 4; повсеместные следы некачественного ремонта в виде заделки дефектов (полостей, разрывов, саморезов) монтажной пеной, ввиду того, что под постоянным воздействием ультрафиолетовых лучей монтажная пена в течение короткого срока эксплуатации теряет свои физико-механические свойства. При локальных ремонтах рекомендуется использовать кровельные герметики на битумной основе; нарушения герметизации в местах примыкания фартуков вертикальным строительным конструкциям, а именно повсеместное отсутствие герметика либо заделка щелей монтажной пеной. Нарушения герметизации примыканий фартука наиболее выражены на участках кровли подъездов №№ 2,4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13.

Из результатов проведенного обследования следует, что причинами образования дефектов являются технологические ошибки в ходе проектирования либо строительства здания, что привело к дефектам фартука парапета, что носит производственный характер. Также дефектами могут являться механические воздействия в ходе эксплуатации.

Для устранения выявленных дефектов необходимо выполнить следующий комплекс работ: замену фартуков с нарушениями целостности на новые; в местах отсутствия крепежа, целостности фартуков, их отрывов от парапета, выполнить дополнительную фиксацию крепежом, предназначенным для кровельных работ (с герметизирующим уплотнителем); в местах отсутствия уклона и скоплений воды выполнить демонтаж, замену уклонообразующих элементов (костыли и пр.) с дальнейшим монтажом фартуков; демонтаж монтажной пены, нанесение кровельного герметика на битумной основе в местах ремонтов; герметизацию планок фартуков в местах примыкания к иным строительным конструкциям.

Эксперт пришел к выводу о том, что требуется провести ремонт металлического ограждения парапетов (подъезды №№ 1, 3, 10, 13); требуется провести работы по усилению металлического ограждения парапета дюбель-гвоздями; требуется провести работы по крепежу окладов из оцинкованного железа на кровле (парапете) МКД.

Для устранения дефектов ограждения кровли (повсеместное образование коррозии) необходимо выполнить текущий ремонт, а именно очистку поверхностей с дальнейшей плановой покраской.

Система водоотведения с кровли комбинированного типа - внутренняя организованная с частичным наружным расположением желобов.

При осмотре водосточных воронок не было установлено визуально видимых засоров, однако, при наружном обследовании здания в нижних сливных коленах повсеместно установлено образование льда, что может косвенно свидетельствовать о засорах системы.

Дефект по чистке желобов носит эксплуатационный характер, ввиду отсутствия своевременного обслуживания системы водоотведения с кровли многоквартирного дома.

Кроме того, в ходе обследования были установлены дефекты, не входящие в перечень вопроса, поставленного судом, а именно в устройстве водосточных воронок отдельные защитные устройства не зафиксированы должным образом, местами отсутствуют, либо с нарушениями целостности. Дефекты воронок установлены на участках кровли в подъездах №№ 1, 3,4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12. Водостоки должны быть защищены от засорения листво- или гравиеуповителями.

С учетом характера дефектов эксперт пришел к выводу о том, что дефекты могут быть как эксплуатационные, так и производственные.

Для устранения дефектов следует выполнить текущий ремонт по замене деформированных защитных устройств, установке сеток на участках с их отсутствием.

На основании проведенного обследования сделан вывод о необходимости проведения текущего ремонта по очистке желобов водосточной системы.

При визуальном осмотре кровли многоквартирного дома в подъездах №№ 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 13 было установлено отсутствие оголовков отдельных аэраторов. Отдельный оголовок аэратора кровли подъезда № 2 не зафиксирован должным образом.

Учитывая характер дефектов (по восстановлению пластиковых грибков) дефекты могут носить как эксплуатационный характер (снятие во время обслуживания, акты вандализма и пр.), так и производственный в виде технологических ошибок при монтаже.

Для устранения дефектов необходимо установить отсутствующие оголовки, зафиксировать оголовок в подъезде № 2. Указанные работы являются текущим ремонтом.

Требуется текущий ремонт по восстановлению пластиковых грибков на крыше многоквартирного дома.

При осмотре дымовентиляционных шахт было установлено повсеместное отсутствие оголовков труб. Отсутствие оголовков установлено на множественных выводах труб дымовентиляционных каналов подъездов № 1-13.

Также в устройстве шахт крыши подъездов №№ 4, 6, 7, 8, 10, 11 было установлено отсутствие и механические деформации защитных решеток на боковых стенках.

Наиболее вероятной причиной отсутствия множественных оголовков дымовентиляционных каналов является непредусмотренные проектом ветровые нагрузки либо ошибки при крепеже. Причины образования данных дефектов носят производственный характер.

Д ля устранения дефектов необходимо выполнить работы по текущему ремонту, а именно установку отсутствующих элементов оголовков дымовентиляционных каналов. Требуется проведение работ текущего характера по восстановлению металлических зонтов на вентканалах.

При визуальном осмотре поверхности шахты дымовентиляционного канала на крыше подъезда № 5 обследуемого многоквартирного дома в декоративно-штукатурном слое были установлены нарушения целостности, а именно вздутия, отслоения и осыпания штукатурки и отделки с оголением армирующего слоя.

Кроме того, установлены локальные нарушения целостности в отделке конструкций, расположенных над поверхностью крыши многоквартирного дома в виде отслоений, отпадений и сколов подъездов №№ 3, 6, 7, 11.

По характерам дефектов они могут носить как эксплуатационный характер - механические воздействия во время обслуживания, так и производственный - технологические ошибки, слабая адгезия. Установить точную причину на момент проведения исследования не предоставилось возможным.

Необходимо провести текущий ремонт по восстановлению штукатурного слоя на вентиляционном канале на крыше подъезда № 5.

Для устранения дефектов необходимо выполнить текущий ремонт, включающий в себя: очистку слабых мест; подготовку основания - грунтовку, обеспыливание; нанесение штукатурки и декоративного слоя.

При визуальном обследовании помещений общего пользования, таких как коридоров, балконов, лестничных площадок, в устройстве напольного плинтуса из керамической плитки были установлены повсеместные отслоения фрагментов облицовки от основания из-за потери адгезии, отсутствия отдельных элементов, местами наблюдаются следы ремонтов.

Дефекты могут носить как эксплуатационный характер - механические воздействия, акты вандализма, так и производственный, а именно технологические ошибки в ходе облицовочных работ.

Для устранения дефектов необходимо выполнить локальный текущий ремонт плинтуса, а именно демонтаж слабых участков, очистку основания от старого клея, обеспыливание и грунтование поверхностей, облицовку плиткой.

В помещениях общего пользования многоквартирного дома требуется проведение работ по ремонту плинтуса из облицовочной плитки.

В ходе осмотра подъезда № 9 было установлено, что указатели этажей № 12 и № 13 не закреплены на стенах должным образом, расположены на полах лестничных площадок, информативное табло 1-го этажа с указанием квартир не закреплено должным образом.

В ходе обследования подъезда № 12 было установлено, что навигационно-информационный указатель на 1-м этаже не имеет дефектов. Замена не требуется.

Наиболее вероятная причина отпадения указателей - механические воздействия в ходе эксплуатации.

Необходимо провести текущий ремонт по закреплению указателей на стены, фиксации ненадежно закрепленных элементов. Замена поэтажной таблички (подъезд № 12 этаж 1) не требуется; закрепление поэтажных табличек подъезда № 9 требуется на этажах №№ 1, 12, 13.

Дефекты возникли в ходе эксплуатации при ремонте дверного блока вследствие отсутствия отделочных работ по заделке полостей от ранее установленного оборудования.

Для устранения дефектов необходимо демонтировать крепеж, выполнить декоративно-отделочный слой (текущий ремонт).

Требуется текущий ремонт по заделке отверстий над дверью подъезда № 9, этаж 1.

По восстановлению шпаклёвочного слоя на потолке в тамбуре выхода на кровлю (подъезд № 3) при проведении обследования многоквартирного дома не был предоставлен доступ в тамбур выхода на кровлю в подъезде № 3 для оценки технического состояния ограждающих конструкций.

По результатам исследования не предоставляется возможным освидетельствование наличия дефектов, определения характера возникновения и разработки перечня необходимых работ по указанному вопросу.

Эксперт указал, что необходимо выполнить работы по восстановлению плотности притвора, очистке от ржавчины и покраске обеспечению фиксации створок стопорами, креплению и установке остановов, ремонту доводчиков, крепежу фурнитуры (ручек), замене треснувших заполнений (стёкол) дверей входных трупп, холовых дверей и дверей запасных (пожарных) лестниц с 1 по 13 подъезды МКД.

В ходе визуального обследования дверных блоков помещений общего пользования многоквартирного дома были выявлены дефекты различного характера, такие как: повсеместное образование поверхностной коррозии на дверных полотнах (преимущественно в нижних частях), ввиду сколов окрасочного слоя и оголений металла. Окрашенные поверхности дверей имеют загрязнения и следы эксплуатации; местами доводчики дверей функционируют с нарушениями плавности закрытия дверей, также локально установлено отсутствие фиксации тяг доводчиков; в устройстве дверей наблюдаются множественные обломы ограничителей открытия (остановов; отсутствие отдельных дверных ручек; множественные двери с нарушениями герметизации, имеют неплотный притвор, уплотни- тельные резинки отдельных дверей находятся не в проектном положении или оборваны; местами в замковых механизмах установлено западение бегунков, что не обеспечивает закрытие дверей должным образом.

По визуальному обследованию следует, что механические дефекты (обломы, отсутствие креплений, обрывы резинок и пр.) возникли в результате эксплуатации.

Дефекты окраски - эксплуатационные.

Дефекты дверных блоков носят эксплуатационный характер.

Для устранения дефектов необходимо выполнить текущий ремонт, а именно: плановую окраску дверных блоков; восстановление герметичности дверных блоков, замена дефектных уплотнителей, регулировка створок; замену дефектных замковых механизмов; установку отсутствующих ручек; монтаж обломанных ограничителей открытия; регулировку, крепление дверных доводчиков. Требуется проведение окрасочных работ на переходных балконах в подъездах № 1-13; необходим ремонт и регулировка доводчиков, обеспечение дверных блоков стопорами и остановами, крепежу фурнитуры холовых дверей и дверей запасных (пожарных лестниц).

Дефектов остекления не установлено, замена не требуется.

При осмотре 13-го этажа 2-го подъезда многоквартирного дома было установлено, что наружная панель управления - кнопка вызова лифта не закреплена должным образом, а именно пластина отходит от плоскости стены, крепежные элементы не зафиксированы. На поверхности пластины наблюдаются разводы, загрязнения, проявления коррозии.

Дефект носит эксплуатационный характер и возник в результате механических воздействий.

Для устранения дефекта требуется замена панели и восстановление отделочных слоев потолков и стен с обработкой антигрибковым составом запасных (пожарных) лестниц с 1 по 13 подъезды МКД.

При визуальном осмотре ограждающих конструкций лестниц многоквартирного дома в помещениях открытых балконов и лестничных площадок были установлены различные дефекты, такие как: следы увлажнения стен и потолков с накоплением влаги в толще конструктива, установленные как в устройстве внутренней отделки, так и в наружной, в виде образования пятен и разводов, изменений цветности, местами наблюдается налет биологической растительности, повсеместно наблюдаются высолы; нарушения целостности отделки стен и потолков в виде потери адгезии, вздутий с отслоениями и локальными осыпаниями декоративно-отделочного слоя; отслоения и отпадание пристенного напольного плинтуса на клеевой основе; частично демонтированный теплоизоляционный и отделочный слой стен, полов балконной плиты пожарной лестницы (подъезд № 9 16 этаж), демонтаж вероятно производился в ходе ремонтных работ.

Учитывая характер дефектов (увлажнения наружной и внутренней отделки) и места их образования (как правило в уровне пола, потолка, вблизи узлов перевязки продольных и поперечных стен), экспертом сделан вывод, что причиной образования дефектов являются нарушения герметизации примыкания балконных плит к стенам, в связи с чем происходит просачивание воды и влаги с дальнейшим накоплением в теле конструкции. Установленные нарушения герметизации возникли в результате технологических ошибок в ходе проектирования либо строительства обследуемого многоквартирного дома.

Необходимо проведение текущего ремонта гидроизоляции балконных плит, восстановление отделочных слоев потолков и стен помещений общего пользования, включающего в себя следующий перечень работ: в местах примыкания балконных плит к стеновым конструкциям выполнить демонтаж отделки полов и стен, устроить герметичное примыкание наплавляемой и обмазочной гидроизоляции с запуском на стены не менее 200 мм (пункт 8.6.5 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия»); выполнить замену наружного открытого утеплителя балконной плиты (подъезд № 7), устройство штукатурного слоя и декоративной отделки; восстановить теплоизоляционный слой стен в месте демонтажа при ремонтных работах (подъезд № 9 16 этаж); заменить декоративную наружную отделку стен, потолков путем очистки дефектных участков и нанесения нового состава, предварительно подготовив поверхности; в местах увлажнения стен внутри помещений лестничных площадок выполнить демонтаж штукатурно-отделочного слоя, для предотвращения образования грибка и плесени обработать антисептическими составами, после проведенных работ выполнить декоративный слой участков.

При обследовании подъездов многоквартирного дома в оконных блоках лестничных клеток местами была установлена некорректная работа фурнитуры открывных механизмов, а именно нарушения герметичности притворов, неплотное примыкание, отсутствие должной фиксации ручек.

Отсутствует необходимость по замене фурнитуры оконных блоков лестничных площадок.

Требуется проведение работ по сезонной регулировке окон, дефектовка механизмов специализированной организацией. Частичная регулировка/замена оконной фурнитуры относится к текущему ремонту.

В ходе осмотра ограждающих конструкций помещений общего пользования местами были установлены общие загрязнения стен, полов, лифтовых кабин в виде разводов, пятен, следов эксплуатации, локально наблюдаются вандальные надписи. Отдельно лифтовые кабины обшиты листами ОСБ для предотвращения повреждений во время ремонта (погрузо-разгрузочных работ) жильцами.

Необходимо устранить загрязнения и разводы в помещениях общего пользования, лифтовых кабинах многоквартирного дома в рамках проведения регулярных уборок при обслуживании многоквартирного дома.

При обследовании ограждений общих балконов были установлены следы образования поверхностной коррозии, ввиду истирания поверхностей, сколов краски.

Дефект носит эксплуатационный характер, ввиду отсутствия должного обслуживания.

При осмотре конструктивных элементов лестничной площадки 16-го этажа 9-го подъезда в декоративно-отделочном слое были выявлены локальные дефекты в виде следов увлажнения, выраженных изменениями цветности, разводами и подтеками, шелушениями на поверхностях потолков и стен. Локально проведен некачественный ремонт путем заделки шпаклёвочным составом декоративной штукатурки потолка и стен, без нанесения финишного покрытия.

С учетом характера дефектов эксперт пришел к выводу о том, что дефекты - производственные, возникли в результате технологических ошибок в ходе проектирования либо строительства здания, а именно при устройстве гидроизоляции узлов примыкания строительных конструкций, в местах выпуска оголовка и шахт вентиляционных каналов и прочего оборудования на крыше.

На основании вышеизложенного следует вывод эксперта о необходимости проведения работ по текущему ремонту, а именно гидроизоляции узлов сопряжения балконных плит со стенами, герметизации примыканий водоизоляционного ковра к выступающим над поверхностью крыши строительным конструкциям.

При визуальном обследовании общедомовых балконов запасных лестниц многоквартирного дома в сливных трапах были установлены повсеместные загрязнения, препятствующие эффективному отводу атмосферных осадков с поверхности пола, в связи с чем происходят застои воды и влаги, о чем свидетельствует налет биологической растительности на поверхностях, и образуются дефекты декоративно-отделочного слоя стен, полов, ввиду капиллярного подсоса влаги и насыщения, переувлажнения конструктива.

Также в связи с выявленными нарушениями гидроизоляции балконных плит в период интенсивных осадков и застоя воды и влаги происходят протечки на нижерасположенные строительные конструкции и внутрь помещений.

На основании проведенного обследования, наличия дефектов трапов водоотведения на балконах запасных лестниц подъездов многоквартирного дома экспертом сделан вывод о необходимости их очистки в рамках текущего ремонта, обслуживания МКД.

При осмотре балконов запасных (пожарных) лестниц многоквартирного дома в устроенном наружном освещении были установлены загрязнения в виде копоти и гари, разводов от атмосферных осадков. Также установлено, что множественные плафоны заменены на новые, новые плафоны не имеют явных дефектов.

Дефекты возникли в результате отсутствия регулярных очисток загрязнений. Экспертом сделан вывод о необходимости проведения текущего ремонта по очистке приборов освещения на балконах запасных (пожарных) лестницах с 1-го по 13-ый подъезды МКД (т. 4, л.д. 76-172)

Эксперт ФИО1, проводивший указанную экспертизу, допрошенный судом первой инстанции, подтвердил выводы своего заключения, в том числе указал, что по характеру установленных дефектов они носят как производственный, так и эксплуатационный характер, в таблице 2 заключения приведён характер дефектов и перечень работ для их устранения, указание в графе «Характер дефекта» одновременно производственный и эксплуатационный связано с тем, что изначально образование дефектов связано с технологическими ошибками в ходе проектирования, либо строительства многоквартирного дома, в связи с чем они являются производственными, а в дальнейшем ввиду ненадлежащей эксплуатации, отсутствия своевременного обслуживания, эксплуатации гражданами являются эксплуатационными..

Данное заключение эксперта судом первой инстанции правомерно принято в качестве достоверного и допустимого доказательства для обоснования своих выводов, поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, так как содержит подробное описание проведенного исследования, осмотра объекта, сделанные в результате исследования выводы и ответы на поставленные судом вопросы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, имеет необходимые образование и квалификацию.

В зависимости от причин возникновения дефектов (производственных или эксплуатационных) и ответственности за их устранение застройщика и управляющей организации, суд возложил обязанность по выполнению указанных в решении суда работ на ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис-Жилстрой» и ООО «ВостокСитиСервис».

Решение суда в данной части и в части разрешения исковых требований о компенсации морального вреда и взыскании штрафа не обжалуется, в связи с чем в соответствии со статьей со статьей 327.1 ГПК РФ проверке в данной части не подлежит.

Решение суда обжалуется только в части перерасчета размера платы за содержание общего имущества многоквартирного дома (в части периода и размера перерасчета) и размера неустойки.

В соответствии с частью 10 статьи 156 Жилищного кодекса РФ изменение размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее -Правила).

В соответствии с пунктом 3 Правил для целей настоящих Правил услуги и работы считаются оказанными или выполненными с ненадлежащим качеством в случае их несоответствия требованиям Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, иным требованиям законодательства Российской Федерации и условиям договоров, указанных в пункте 5 настоящих Правил.

Согласно пункту 6 Правил, в случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы, обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном настоящими Правилами.

Пунктом 10 Правил установлено, что в случаях, указанных в пункте 6 настоящих Правил, размер платы за содержание жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание жилого помещения. Размер уменьшения платы за содержание жилого помещения определяется по указанной в данном пункте формуле.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика ООО «ВостокСитиСервис», исходя из заявленных истцом ФИО2 исковых требований о возложении на ООО «ВостокСитиСервис» обязанности произвести перерасчет размера платы за содержание общего имущества многоквартирного дома без указания конкретной суммы перерасчета, судом не определялся размер такого перерасчета, в связи с чем оснований для изменения решения суда с указанием ежемесячной суммы перерасчет не имеется. При этом, при исполнении решения суда в данной части, ООО «ВостокСитиСервис» подлежит производство перерасчета в соответствии с Правилами.

Для изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы истца ФИО2 об определении начала периода перерасчета платы за содержание общего имущества многоквартирного дома с 01 декабря 2023 г. оснований не имеется, поскольку обжалуемым решением суда от 11 сентября 2025 г., с учетом определения суда от 08 октября 2025 г. об исправлении допущенной в решении суда описки, судом возложена на ООО «ВостокСитиСервис» обязанность произвести перерасчет размера данной платы с 01 декабря 2023 г., согласно исковым требованиям ФИО2

Исковые требования ФИО2 о взыскании с ООО «ВостокСитиСервис» неустойки основаны на положениях пункта 5 статьи 28 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

В соответствии со статьей 30 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» недостатки работы (услуги) должны быть устранены исполнителем в разумный срок, назначенный потребителем.

Назначенный потребителем срок устранения недостатков товара указывается в договоре или в ином подписываемом сторонами документе либо в заявлении, направленном потребителем исполнителю.

За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона.

Согласно пункту 5 статьи 28 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Заявляя о взыскании неустойки с 16 июня 2024 г., истец ФИО2 сослался на неисполнение управляющей организацией ООО «ВостокСитиСервис» предписания Департамента жилищного контроля и надзора Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области об устранении выявленных нарушений в срок до 15 июня 2024 г.

Определяя размер неустойки, суд первой инстанции исходил из размера платы за оказание услуг по содержанию жилья в размере 1175,79 рублей в месяц, согласно начислениям данной платы исходя из площади принадлежащих ФИО2 квартиры № № площадью 63,5 кв.м и нежилых помещений № № площадью 7,7 кв.м и № № площадью 5,9 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>, и стоимости услуг по содержанию жилья в размере 15,25 рублей в месяц.

Ответчик ООО «ВостокСитиСервис» в апелляционной жалобе привел довод о том, что недостатки, указанные в исковых требованиях ФИО2, относятся к услугам «Текущее обслуживание и текущий ремонт конструктивных элементов МКД» и «Техническое обслуживание и текущий ремонт инженерных сетей, систем, технических устройств», ежемесячная плата за которые составляет соответственно 2,58 рублей и 2,21 рублей, исходя из которой подлежит определению и размер неустойки.

Судебной коллегией отклонен данный довод апелляционной жалобы ответчика ООО «ВостокСитиСервис», поскольку удовлетворенные судом исковые требования истца ФИО2 основаны на допущенных управляющей организацией недостатках в управлении многоквартирным домом и содержании общего имущества в данном многоквартирном доме в целом и на отказе управляющей организации произвести ему перерасчет размера платы за содержание жилья, в связи с оказанием услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества.

Довод апелляционной жалобы истца ФИО2 о том, что размер взыскиваемой неустойки должен определяться из расчета 35,27 рублей, что составляет 3 % от суммы начислений ежемесячной платы за содержание жилья в отношении принадлежащих ему квартиры и двух нежилых помещений в размере 1 175,79 рублей, за каждый день просрочки в полном объеме, судебной коллегией отклонен как противоречащий положениям пункта 5 статьи 28 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», согласно которым сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги). Взыскивая неустойку в размере 1 175,79 рублей, не превышающем стоимость платы за содержание жилья, суд первой инстанции правомерно руководствовался данной нормой закона.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции постановлено с соблюдением норм процессуального и материального права, не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а доводы апелляционных жалоб не опровергают вышеизложенные выводы суда, не содержат сведений об обстоятельствах, которые бы нуждались в дополнительной проверке, и не влияют на правильность принятого судом решения.

Оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, с учетом доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 11 сентября 2025 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение составлено 29 января 2026 г.

Председательствующий

Судьи