К делу № 2-321/2025

УИД 23RS0021-01-2024-004322-26

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Станица Полтавская 18 апреля 2025 года

Красноармейский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Горб О.С.,

при секретаре судебного заседания Ряполовой А.В.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО4, действующей на основании доверенности от 20.06.2024, принимающей участие по видеоконференц-связи,

ответчика ФИО5,

представителя ответчика ФИО5 – ФИО7, действующего на основании ордера от 7.02.2025, 

ответчика (истца по встречному иску) ФИО8,

ответчика (истца по встречному иску) ФИО9, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО1

представителя ответчиков ФИО8 и ФИО9 (истцов по встречному иску) ФИО10,

представителя третьего лица отдела опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних администрации муниципального образования Красноармейский район, в лице представителя ФИО11, действующей на основании доверенности от 9.01.2025 № 1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО12 к ФИО5, ФИО8, ФИО9, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО1, о признании сделки недействительной, по встречному исковому заявлению ФИО8, ФИО9, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО1, к ФИО5, ФИО12 о признании добросовестным приобретателем,

установил:

ФИО12 обратилась в Красноармейский районный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ФИО5, ФИО8, ФИО9 действующей в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетнего ребенка ФИО1. о признании сделки не действительной.

ФИО8, ФИО9 действующая в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетнего ребенка ФИО1. обратились в суд со встречным исковым заявлением к ФИО12 и ФИО5 о признании добросовестным приобретателем.

В обоснование первоначального иска ФИО12 указала, что являлась собственником земельного участка и жилого дома расположенных по адресу: 

<

адрес> А. Она и ответчик ФИО5, являются родными сестрами. Право собственности истца, ответчиком не оспаривалось. В 2021 году ею было принято решение продать вышеуказанное наследственное имущество. В связи с тем, что она проживает и работает в Финляндии, сестра ФИО5 вызвалась помочь ей и попросила оформить на нее соответствующую доверенность. Истцу стало известно, что ее сестра (ответчик) хочет продать указанное недвижимое имущество и не возвращать ей денежные средства, при этом снизить стоимость продажи. Учитывая введенные ограничения, не имела возможности отозвать доверенность, отправила заявление в Росреестр о наложении запрета на продажу указанного имущества, о чем, оповестила ФИО5 В начале апреля 2024 года ей пришло письмо из налогового органа о том, что ей необходимо сдать декларацию за полученный доход от продажи недвижимого имущества, а в личном кабинете «Госуслуги» исчезла информация о том, что она является собственником жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> А. 

При обращении в Росреестр с запросом, как могла пройти сделка, при наложенных собственником ограничениях, истцу было сообщено о том, что сотрудники Росреестра ошиблись и действительно провели переход права собственности при видимом ограничении от собственника.

Указывает на то, что ответчик ФИО5 не ставила в известность истца не о сделке, а так же ее стоимости, не о покупателях и прочих условиях сделки. Доверенность по которой осуществлялась сделка, выдана истцом на ФИО5 7.07.2021. Паспорт указанный в доверенности был аннулирован в связи с заменой 11.10.2022. Истец не давала согласие на отчуждение спорного имущества, договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, является ничтожным. В договоре купли - продажи, продавцом именуется ответчик - ФИО5, а не истец, реквизиты для оплаты, были предоставлены ФИО5 

Просит суд, признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес> А, заключенный между ФИО5, ФИО8, ФИО9 действующей в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетнего ребенка ФИО1., недействительным в силу его ничтожности. Взыскать с ответчиков в солидарном порядке в пользу ФИО12 судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 55 000 рублей, а также расходы на оплату государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

В обоснование встречных исковых требований ФИО8, ФИО9 действующая в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетнего ребенка ФИО1 указывает, что ФИО8 и ФИО9, на основании договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ приобрели у ФИО5 в собственность жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

...>. В ходе сделки купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенной между ФИО5, ФИО8 и ФИО9, ключевым документом, обеспечивающим правомочность действий Продавца, являлась нотариально заверенная доверенность, выданная ФИО12 Данная доверенность предоставляла ФИО5 полные права на распоряжение указанной недвижимостью, включая право на её продажу, залог, обмен и любые другие действия, связанные с владением и распоряжением имуществом. Доверенность была выдана в соответствии со всеми требованиями действующего законодательства, с соблюдением нотариальной формы и содержала четкое и однозначное описание полномочий представителя. На момент совершения сделки, доверенность являлась действительной и не была отозвана доверителем. Сделка проводилась с применением «Херсонского сертификата». Разными инстанциями был произведен механизм, обеспечивающий дополнительную юридическую экспертизу документов, на момент совершения сделки. По результатам проверки, не было обнаружено никаких препятствий для заключения сделки. Стоимость объекта недвижимости составила 6 655 000 рублей, что отражено в договоре купли-продажи. После завершения сделки, Покупатели произвели регистрацию права собственности на приобретенную недвижимость в ЕГРН, получив соответствующее свидетельство о праве собственности (выписку из ЕГРН). Впоследствии, они произвели разграничение долей в приобретенном доме между членами своей семьи, включая несовершеннолетнего ребенка ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Раздел долей был оформлен надлежащим образом и зарегистрирован в ЕГРН. 

Просят суд, признать их добросовестными приобретателями жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>

В судебное заседание истец ФИО12 (ответчик - по встречному иску) не явилась, о дате, месте и времени рассмотрения извещена должным образом, направила своего представителя ФИО4 

Представитель ответчика (истца - по встречному иску) ФИО4 в судебном заседании просила первоначальные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречного искового заявления отказать. Пояснила, что доверенность ФИО12 выдала ФИО5 7.07.2021. На момент продажи ответчиком имущества, паспорт ФИО12 был аннулирован. Покупатели не проверили правоустанавливающие документы, доверенность была выдана за несколько лет до заключения сделки. Ответчиками по первоначальному иску не проверена воля продавца. С ФИО12 покупатели не связывались. Сделка проведена при наличии запрета на регистрацию при отсутствии собственника недвижимости. Данный запрет давал гарантию на не проведение сделки. ФИО5 знала, что ФИО12 не хочет продавать дом. ФИО12 не могла отозвать доверенность, поскольку у нее не было данных о доверенности. Действия сотрудников Росреестра ФИО12 не обжаловала.

Ответчик ФИО5 в судебном заседании пояснила, что при продаже дома и земельного участка она действовала на основании доверенности, которая была действующая. Данную доверенность ФИО12 могла отозвать, но не сделала это, жить в доме она тоже не собиралась. О личном присутствии ФИО12 при сделке не договаривались. Сама продать домовладение ФИО12 не могла, поскольку является гражданкой другого государства, у нее был бы повышенный налог, поэтому оформила доверенность на нее. Дом принадлежал их отцу, в наследство вступила только ФИО12, а она (ФИО5) отказалась от наследства в пользу сестры. ФИО12 знала, что дом продается, поскольку было размещено объявление. Продала она дом по «Херсонскому сертификату», договор проходил много проверок разными инстанциями, и нигде никаких запретов не было, сделку зарегистрировали в Росреестре. Встречные исковые требования просила удовлетворить, поскольку истцы по встречному иску являются добросовестными приобретателями. Всю сделку сопровождал и оказывал содействие риелтор Е-вых. Денежные средства после всех проверок поступили ей спустя четыре месяца после заключения договора купли-продажи.

Представитель ответчика ФИО12 - ФИО7 в судебном заседании просил в удовлетворении первоначального искового заявления отказать, встречные исковые требования удовлетворить.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО8 в судебном заседании просил в удовлетворении первоначального искового заявления отказать, встречные исковые требования удовлетворить. Пояснил, что после того, как приехали из 

<

адрес> с помощью знакомого риелтора нашли себе дом в 

<

адрес>, у них был сертификат на покупку жилья. Продавца дома ФИО12 и ее сестру не знали. Знали, что дом продает не собственник, а лицо по доверенности от него. Всю проверку дома проводил риелтор, купили дом за денежные средства по жилищному сертификату.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО9, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО13, в судебном заседании просила в удовлетворении первоначального искового заявления отказать, встречные исковые требования удовлетворить. Пояснила, что дом в 

<

адрес> купили у ФИО5, которая действовала на основании доверенности. На покупку дома у них был сертификат, с связи с чем перед регистраций сделки прошли много инстанций и проверок, но запретов нигде не установили, деньги после проверок перечислили ФИО5 С собственником дома не связывались, поскольку при проведенных проверках никаких препятствий не возникало. Проверкой дома, всеми документами занимался знакомый риелтор.

Представитель ответчиков (истцов по встречному исковому заявлению) ФИО10 в судебном заседании просила в удовлетворении первоначального искового заявления отказать, встречные исковые требования удовлетворить, поскольку ответчики (истцы по встречному иску) при совершении сделки соблюдали бдительность и осмотрительность. Данную сделку купли-продажи проверяли государственные органы, поскольку жилой дом и земельный участок приобретены за счет жилищного сертификата.

Представитель третьего лица отдела опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних администрации муниципального образования Красноармейский район ФИО11 в судебном заседании просила в удовлетворении первоначального искового заявления отказать, встречные исковые требования удовлетворить в интересах ребенка.

Третье лицо Управление Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание представителя не направило, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО14, действующая на основании доверенности от 26.11.2024, в суд предоставила заявление, в котором просила рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю, решение вынести на усмотрение суда, пояснила, что исковое заявление не содержит доказательств ничтожности зарегистрированного договора купли-продажи, истцом выбран ненадлежащий способ защиты. 

Свидетель ФИО2 в судебном заседании пояснил, что ФИО12 его бывшая жена, проживает в настоящее время за границей. Ему известно, что ФИО12 вступила в наследство на дом и земельный участок, сделала доверенность на ФИО5 на продажу дома и земельного участка. После отношение ФИО5 к ФИО12 изменилось. Наталья узнала, что Мария хочет продать дом и оставить деньги себе и передумала продавать дом и участок. ФИО12 просила у ФИО5 реквизиты доверенности, чтобы отозвать ее, но Мария не дала. ФИО12 обратилась в Росреестр с заявлением, установила запрет на продажу недвижимости без ее участия, но потом ей пришло уведомление из налоговой инспекции о дом, что дом продан, ФИО12 обратилась в полицию, Росреестр и суд. 

Свидетель ФИО3 в судебном заседании пояснила, что является специалистом по недвижимости. К ней за помощью обратились Е-вы, у них был сертификат на покупку жилья. Она подыскала домовладение. Связалась с Марией, ознакомились с ее доверенностью, проверила дом на наличие запретов и ограничений, ничего не было обнаружено, после чего заключили сделку. Когда сделку заключили, обратились в Кубанский центр, который также проверял данную сделку, а именно юридический отдел, финансовый и казначейство, никаких запретов они не установили. Объект нашли на Авито. Проверяла сайт ФССП России, Росреестра, знакомилась с выпиской из ЕГРН. Деньги поступили на счет ФИО5 Все юридические вопросы проверяли юристы агентства «Южный город» с которым она сотрудничает. 

Установив фактические обстоятельства дела, исследовав и оценив представленные в дело письменные доказательства, выслушав лиц, участвующих в деле, с учётом норм материального и процессуального права, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Статья 57 ГПК РФ устанавливает, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определёнными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В судебном заседании установлено, что истцу ФИО12 на праве собственности принадлежал жилой дом, площадью 207,9 кв.м, с кадастровым номером № и земельный участок площадью 1 440 кв.м., кадастровый № категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: ведение личного подсобного хозяйства, расположенные по адресу: 

<

адрес> А.

7.07.2021 истцом ФИО12 выдана доверенность на имя ФИО5 представлять интересы истца по вопросам, связанным с продажей жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> А, с правом подписания договора купли-продажи, получения денежных средств на имя истца или ФИО5, государственной регистрацией права на объекты недвижимости. Доверенность удостоверена нотариусом ФИО15, временно исполняющим обязанности нотариуса ФИО16 (т. 1, л.д. 11-13).

3.05.2023 истец обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Мурманской области с заявлением о внесении записи о невозможности государственной регистрации права перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ № без личного участия собственника его законного представителя (т. 1, л.д. 21).

Согласно договора купли-продажи от 16.12.2023 ФИО5, действующая от имени ФИО12 передала в долевую собственность ФИО8, ФИО9, ФИО1 жилой дом, площадью 207,9 кв.м, с кадастровым номером № и земельный участок площадью 1 440 кв.м., кадастровый № категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: ведение личного подсобного хозяйства, расположенные по адресу: 

<

адрес> Цена продаваемого дома и земельного участка составила 6 700 000 рублей, 6 655 275 рублей покупателями продавцу уплачено на основании выданных государственных жилищных сертификатов (т. 1, л.д. 7-8).

19.12.2023 осуществлена государственная регистрация права собственности ответчиков (истцов по встречному иску) на спорные жилой дом и земельный участок, о чем составлена запись регистрации в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, который представлен в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии для регистрации перехода права собственности (т. 1, л.д. 63-78).

Предъявляя требования о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, истец ФИО12 указывает на то, что данная сделка совершена с нарушением запрета на распоряжение имуществом, без личного участия собственника, ФИО5 действовала в нарушение закона, злоупотребляя своими правами. 

В соответствии с пп. 1, 2, 5 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 185.1 ГК РФ).

Из анализа нотариальной доверенности, выданной истцом ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ, следует, что последняя уполномочивает ФИО5 представлять ее интересы по всем вопросам, связанным с продажей жилого дома и земельного участка, государственной регистрацией, получением правоустанавливающих документов, продажей жилого дома и земельного участка, для чего, в частности, предоставляется право на подписание договора купли-продажи, право на получение денежных средств за проданное недвижимое имущество.

Таким образом, ФИО12, как собственник жилого дома и земельного участка, имела волю на его отчуждение, для чего выдала доверенность сроком действия на пять лет с предоставлением всех предусмотренных законом полномочий необходимых для заключения договора купли-продажи, при этом истец, обращаясь в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Мурманской области с заявлением в порядке ст. 36 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», не отменила выданную ею доверенность. Каких либо ограничений на распоряжение имуществом, либо указаний на отчуждение имущества конкретному лицу, доверенность не содержала.

Заключая договор купли-продажи земельного участка, ответчик ФИО5 действовала от имени истца ФИО12 в соответствии с доверенностью, которая отменена не была, то есть имела полномочия на заключение договора купли-продажи спорного земельного участка за цену и на условиях по своему усмотрению.

Факт регистрации перехода при наличии вышеуказанного запрета основанием для признания сделки по основаниям, предусмотренным положениями ст. 174.1 ГК РФ не является.

Наличие в ЕГРН ограничений, а именно: записи о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника, не ограничивает представителя, который действует по действующей доверенности, заключать договоры на распоряжение имуществом, а является препятствием в регистрации перехода права собственности по данной сделке без личного участия собственника, что не является основанием для признания недействительной сделки, заключенной представителем в пределах представленных собственником полномочий.

В соответствии с п. 1 ст. 174.1 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).

Согласно п. 2 ст. 174.1 ГК РФ, из которой следует, что сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

При таких обстоятельствах, доводы искового заявления нельзя признать обоснованными, исходя их следующего.

Частями 1, 2 ст. 36 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», предусмотрено, что при представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без его личного участия (далее в настоящей статье - заявление о невозможности регистрации) в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о заявлении о невозможности регистрации.

Запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о заявлении о невозможности регистрации погашается на основании: 1) решения государственного регистратора прав (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с осуществляемой при его личном участии государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника; 2) заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации; 3) вступившего в законную силу судебного акта.

Из выписки из ЕГРН на спорный жилой дом следует, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи, ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано (т.1, л.д. 17-20).

Истцом (ответчиком по встречному иску) действия должностных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю связанные с регистрацией перехода права собственности без личного участия обжалованы в установленном законом порядке не были.

При таких обстоятельствах, и принимая во внимание то, что на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ каких-либо запретов на распоряжение имуществом продавца не имелось, а также учитывая то, что, заключая 16.12.2023 договор купли-продажи, ФИО5, действовала от имени продавца на основании нотариально удостоверенной доверенности, которая не была отменена, либо признана недействительной, суд приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных ст. 168, 174.1 ГК РФ, для признания договора купли-продажи от 16.12.2023 недействительным (ничтожным).

Доводы истца ФИО12 о злоупотреблении правом не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, поскольку ФИО5, заключая ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи, действовала в рамках предоставленных ей полномочий в соответствии с доверенностью. Доводы истца о том, что ей не были переданы денежные средства, полученные ответчиком по договору купли-продажи, основанием для признания оспариваемого договора купли-продажи недействительным не являются.

Кроме того суд принимает во внимание, что ФИО6 не лишена возможности самостоятельно обратиться к ФИО1 с требованием о возвращении ей денежных средств, в том числе в судебном порядке.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу положений п. 2 ст. 8.1, ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В ходе судебного разбирательства установлено, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполнен сторонами, жилой дом и земельный участок перешли во владение ФИО8, ФИО9 и ФИО1 Действия ответчиков (истцов по встречному иску) по регистрации перехода права собственности при наличии запрета на регистрацию перехода основанием для признания сделки недействительной в силу положений ст.ст.10, 168 ГК РФ не являются. Обмана или злоупотребления доверием при заключении сделки, как основание для признания сделки недействительной по делу не установлено.

Аналогичная правовая позиция приведена в определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 2.03.2023 по делу № 88-8182/2023.

Относительно утверждения ФИО12 о том, что доверенность по которой осуществлялась сделка, выдана истцом на ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ, паспорт указанный в доверенности был аннулирован в связи с заменой 11.10.2022, следует отметить следующее. 

В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

В силу положений ст. 19 К РФ гражданин приобретает и осуществляет права и обязанности под своим именем, включающим фамилию и собственно имя, а также отчество, если иное не вытекает из закона или национального обычая.

Согласно ч. 1 ст. 188 Г РФ действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; 4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 7) введения в отношении представляемого или ФИО2 такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности.

Согласно доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 уполномочила ФИО5 сроком на пять лет правами управлять, пользоваться и распоряжаться земельным участком и расположенным на нем жилым домом, продать жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: 

<

адрес> А, с правом подписания договора купли-продажи, получения денежных средств. 

Доверенность подписана ФИО12 в присутствии нотариуса ФИО15, временно исполняющим обязанности нотариуса ФИО16, ей разъяснены смысл и значение доверенности, ее юридическое последствие, а также содержание статей 185 ГК РФ (общие положения о доверенности), 186 ГК РФ (срок доверенности), 187 ГК РФ (передоверие), 188 ГК РФ (прекращение доверенности), 189 ГК РФ (последствия прекращения доверенности). Своей подписью в доверенности и реестре нотариальных действий за 7.07.2021 она подтвердила соответствие своих намерений.

Таким образом, смена фамилии доверителя, получение ею нового паспорта не является в силу ст. 188 ГК РФ основанием прекращения доверенности и не свидетельствуют о не недействительности, после получения нового паспорта. Спорная сделка совершена на основании надлежащим образом оформленной доверенности.

Аналогичная правовая позиция приведена в определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 5.09.2022 по делу №.

Требования истца по первоначальному иску о признании сделки недействительной, суд считает не основанными на законе, противоречащими указанным выше требованиям закона и разъяснениям по их применению. 

Таким образом, первоначальный иск ФИО12 удовлетворению не подлежит. 

Ответчики (истцы по встречному иску) ФИО8, ФИО9 действующая в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетнего ребенка ФИО1 обратились в суд со встречным исковым заявлением к ФИО12 и ФИО5 о признании добросовестным приобретателем. В этой части суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Возможность признания лица добросовестным приобретателем обусловлена соблюдением совокупности условий, предусмотренных п. 1 ст. 302 ГК РФ, а именно, отсутствие осведомленности приобретателя о приобретении имущества у лица, которое не вправе было его отчуждать, возмездное приобретение имущества, наличие воли собственника либо лица, которому имущество было передано собственником во владение, на отчуждение имущества.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительности сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (пункт 38, абзацы третий и четвертый).

По смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу (пункт 39).

В Постановлении от 21.04.2003 № 6-П Конституционный Суд Российской Федерации указал, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного упомянутыми нормами. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.

Действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность. В связи с этим, конкретизируя изложенные в названном Постановлении правовые позиции применительно к правоотношениям по поводу купли-продажи жилого помещения, Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что положение статьи 35 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которому право частной собственности охраняется законом, не может быть интерпретировано как позволяющее игнорировать законные интересы приобретателя жилого помещения (Постановление от 24 марта 2015 года N 5-П). На взаимосвязь надлежащей заботливости и разумной осмотрительности участников гражданского оборота с их же добросовестностью обращается внимание и в ряде других решений Конституционного Суда Российской Федерации (постановления от 27 октября 2015 года № 28-П, от 22 июня 2017 года № 16-П и др.).

Абзац первый пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ и часть 5 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» допускают оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество в судебном порядке. Таким образом, по смыслу норм, регулирующих государственную регистрацию прав на недвижимость, сама по себе внесенная в соответствующий реестр запись о праве собственности отчуждателя не может рассматриваться как неопровержимое доказательство наличия такого права.

В то же время по смыслу гражданского законодательства добросовестность участника гражданского оборота, полагающегося при приобретении недвижимого имущества на данные Единого государственного реестра недвижимости, предполагается (абзац третий пункта 6 статьи 8.1 и пункт 5 статьи 10 ГК Российской Федерации).

В силу статьи 8.1 названного Кодекса государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзац второй пункта 1).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2).

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (абзац третий пункта 36).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства (абзац первый пункта 52).

Из приведенных положений Закона и разъяснений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает.

Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2024 по делу N 18-КГ24-140-К4)

В судебном заседании установлено, что ФИО8, ФИО9 действующая в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетнего ребенка ФИО1., совершили исчерпывающий объем действий, направленных на проверку правомерности заключаемой сделки, право собственности продавца на момент приобретения жилого дома и земельного участка ФИО12 было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости в установленном порядке, ничем не обременено и никем не оспорено. Жилой дом и земельный участок приобретены ФИО8, ФИО9 по рыночной стоимости, источник денежных средств для приобретения спорных объектов недвижимости нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения дела, а именно за счет средств государственных жилищных сертификатов (т.1, л.д. 244-245); расчет между сторонами произведен путем перечисления денежных средств, после неоднократных проверок, для предоставления денежных средств по жилищным сертификатам.

ФИО8 и ФИО9 при покупке объектов недвижимости обратились за помощью к специалисту по недвижимости ФИО17, в судебном заседании последняя пояснила, что она ознакомилась с доверенностью ФИО5, проверила дом на наличие запретов и ограничений, ничего не было обнаружено. Когда сделку заключили, обратились в Кубанский центр, который также проверял данную сделку Проверяла сайт ФССП России, Росреестра, знакомилась с выпиской из ЕГРН. 

В силу требований ст. 195 ГПК РФ суд основывает своё решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, оценивая все доказательства, предоставленные суду в их совокупности. Обязанность же предоставлять суду доказательства, доказать те обстоятельства, на которые имеются ссылки в обоснование либо опровержение заявленных в суд требований, закон - статьи 56 -57 ГПК РФ, возлагает на стороны по делу. 

В данном случае суд при вынесении решения исходит из тех доказательств, которые были предоставлены сторонами по делу.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, установленные в ходе судебного разбирательства, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, учитывая вышеприведённые положения закона, суд полагает, что ответчиками (истцами – по встречному иску) представлены допустимые доказательства в подтверждение своих требований, в связи, с чем имеются основания для их удовлетворения, при этом требования истца по первоначальному иску удовлетворению не подлежат. 

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении искового заявления ФИО12 к ФИО5, ФИО8, ФИО9, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО1, о признании сделки недействительной– отказать.

Встречное исковое заявление ФИО8, ФИО9, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО1, к ФИО5, ФИО12 о признании добросовестным приобретателем – удовлетворить.

Признать ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

данные изъяты>, зарегистрированного и проживающего по адресу: 

<

адрес>, ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженку 

<

данные изъяты>, зарегистрированной и проживающей по адресу: 

<

адрес> действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО1 добросовестными приобретателями жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером: № расположенных по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Красноармейский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Красноармейского районного суда Горб О.С. 

Мотивированное решение изготовлено 25.04.2025.

Судья Красноармейского районного суда Горб О.С.