Дело № 2-1155/2025 

УИД 42RS0037-01-2025-000877-33

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Юрга Кемеровская область 27 июня 2025 года

Юргинский городской суд Кемеровской области в составе: 

председательствующего судьи Красиевой С.А.,

при секретаре судебного заседания Макаровой С.В.,

с участием: 

представитель ответчика ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Администрации г. Юрги, Управлению капитального строительства Администрации г. Юрги об определении и о взыскании размера возмещения в виде невыплаченной суммы капитального ремонта, стоимости доли в праве на общедомовое имущество и земельный участок за изымаемое жилое помещение, признанное аварийным, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации г.Юрги, Управлению капитального строительства Администрации г.Юрги об определении размера возмещения в виде невыплаченной суммы капитального ремонта, стоимости доли в праве на общедомовое имущество и земельный участок за изымаемое жилое помещение, признанное аварийным.

Исковые требования мотивированы следующим. 

Истцу на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: ***. Постановлением Администрации г. Юрги № *** от ***. дом, по адресу: ***, признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации г. Юрги № *** от ***. принято решение об изъятии для муниципальных нужд Юргинского городского округа земельных участков и жилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, в перечень изымаемых земельных участков и жилых помещений вошел дом истца по ***. ***. на основании данного постановления с истцом было заключено соглашение № *** о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: ***. Размер денежного возмещения составил 2 839 420 руб. Полагает, что при определении возмещения за квартиру истца необходимо было включить в выкупную цену компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, а также стоимость земельного участка и общедомового имущества многоквартирного дома, с учетом доли истца в праве общей собственности. Просит определить размер денежного возмещения за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: ***; определить размер денежного возмещения стоимости общедомового имущества многоквартирного дома по *** с учетом доли истца в праве общей собственности на данное имущество.

Изменив в ходе рассмотрения дела исковые требования, истец просит определить и взыскать с ответчиков размер денежного возмещения за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: *** – 3 139 000 руб.; определить и взыскать размер денежного возмещения стоимости общедомового имущества и земельного участка многоквартирного дома по *** с учетом доли истца в праве общей собственности на данное имущество – 517 000 руб., а так же взыскать судебные расходы – по оплате судебной экспертизы 25 000 руб., госпошлины – 3 000 руб.

Истец ФИО2 в суд не явилась извещена своевременно и надлежащим образом о времени, дате и месте судебного заседания, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. 

В суде представитель ответчика Администрации г. Юрги ФИО1, действующая на основании доверенности, против иска возражала, представила письменный отзыв на иск, приобщены к материалам дела, полагала, что стоимость компенсации, определенная экспертом, завышена.

Представитель ответчика Управления капитального строительства Администрации г.Юрги в суд не явился, извещен своевременно и надлежащим образом о времени и дате и месте судебного заседания, причина неявки суду не известна.

Выслушав представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства с точки зрения относимости и допустимости и по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд установил следующее.

Согласно ч.1 ст.40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Частью 4 ст. 3 Жилищного кодекса РФ установлено, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно ч.1 ст.1 Жилищного кодекса РФ жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Согласно п. 8 ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений, в числе прочего, относится признание в установленном порядке жилых помещений муниципального и частного жилищного фонда непригодными для проживания, многоквартирных домов, за исключением многоквартирных домов, все жилые помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

В соответствии с п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Прекращение права собственности на недвижимое имущество предусмотрено, в частности, подпунктом 7 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса РФ в совокупности с положениями ст.ст. 239.2, 235 Гражданского кодекса РФ и в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. 

Из материалов дела видно, что квартира № ***, расположенная по адресу: *** принадлежала ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры от ***. (л.д. 15).

Из выписки из ЕГРН следует, что правообладателем квартиры № *** является Юргинский городской округ (л.д. 16-17).

Квартира № ***, расположенная в доме № *** приватизирована на основании договора ***. 

Постановлением Администрации г. Юрги от ***. № *** дом, расположенный по адресу: ***, признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации г. Юрги от ***. № *** принято решение об изъятии земельного участка и жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме № ***, признанном аварийным и подлежащим сносу.

Согласно заключению ООО «Проспект» от ***., на основании которого определена выкупная стоимость аварийного спорного жилья, в состав которой включена рыночная стоимость квартиры, убытки в связи с временным пользованием другого жилого помещения до приобретения в собственность другого жилого помещения, убытки в связи с переездом, с поиском другого жилого помещения для приобретения и оформлением права собственности, доля в праве собственности на земельный участок, такая выкупная стоимость спорной квартиры составляет 2 839 420 руб. 

***. между Управлением капитального строительства Администрации г. Юрги и истцом заключено соглашение № *** о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, размер денежного возмещения составляет 2 839 420 руб. 

Также установлено, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: ***, включен в региональную адресную программу «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до *** в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции на 2019 - 2024 годы», утвержденной Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 29.03.2019 N 199 (ред. от 29.12.2023) и в муниципальную программу «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до 01 января 2017 года аварийными и подлежащими сносу или реконструкции» на 2019-2025 годы, утвержденную постановлением Администрации города Юрги от 12.04.2019 № 373, в связи с чем, с собственниками жилых помещений указанного дома осуществляется работа по предоставлению возмещения за изымаемое жилое помещение.

Между истцом и ответчиками возник спор об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение, принадлежащее истцу, расположенное по адресу: ***.

Из указанного отчета усматривается, что при расчете причитающейся истице компенсации за изымаемое вышеуказанное жилое помещение оценщиком не учитывалась компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, стоимость доли в общедомовом имуществе дома № *** и стоимость в доли в праве собственности на земельный участок под домом.

Заключенное соглашение от ***. также не содержит указание о выплате истцу компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, стоимость доли в общедомовом имуществе дома, стоимости доли земельного участка. 

Истицей не оспаривается заключенное соглашение от ***., согласно которому ей выплачена рыночная стоимость изымаемой квартиры и убытки, обусловленные переездом. Поэтому оснований для определения выкупной стоимости изымаемого жилого помещения в части данных сумм в ином размере, чем определено в соглашении от ***., не имеется.

Вместе с тем, суд полагает, что, подписывая соглашение от ***., истица не отказывалась от получения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, стоимости доли в общедомовом имуществе дома, стоимости в доли в праве собственности на земельный участок под домом. 

Поэтому суд отклоняет доводы представителя ответчика о том, что истец, подписав соглашение от ***., согласилась с размером возмещения за изымаемое жилое помещение и не может требовать иных выплат выкупной стоимости квартиры.

Как следует из текста соглашения, сторонами вопрос о компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, стоимости доли в общедомовом имуществе дома и земельного участка не был урегулирован.

С учетом обстоятельств, для защиты прав и законных интересов истицы как собственника аварийного жилья на получение возмещения в размере, определенном в соответствии с требованиями закона, достаточно и необходимо без признания сделки недействительной и заключения нового соглашения, довзыскать невыплаченную часть надлежащего возмещения, предусмотренную законом и не полученную истицей при изъятии жилого помещения.

Представителями ответчиков также не представлено суду доказательств того, что истице были выплачены указанные суммы.

Между тем, ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Как указано в разделе II Обзора Верховного Суда РФ статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Таким образом, определяя размер компенсации за изымаемое жилое помещение, принадлежащее истицам, следовало на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ включить в выкупную цену принадлежащего истцам жилого помещения причитающуюся истцам сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, стоимость в доли в праве собственности на земельный участок под домом, стоимость доли в общедомовом имуществе дома.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что размер возмещения за изымаемое жилое помещение, установленный Управлением капитальным строительством Администрации города Юрги в соглашении о выплате выкупной стоимости истцам за принадлежавшее им жилое помещение, не соответствует ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, определен неверно - без учета положений ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что истица имеет право на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома соразмерно доли в праве собственности на изымаемое жилое помещение.

Из заключения эксперта ООО «Агентство экспертизы оценки» № *** по результатам назначенной судом судебной оценочной экспертизы следует, что стоимость доли в общедомовом имуществе дома *** – 345 000 руб., в земельном участке – 172 000 руб., компенсация за непроизведенный ремонт – 3 139 000 руб. 

У суда отсутствуют основания не доверять заключению ООО «Агентство экспертизы оценки» по результатам назначенной судом судебной оценочной экспертизы, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за выдачу заведомо ложного заключения, является лицом не заинтересованным в исходе дела, обладает необходимой квалификацией. Выводы эксперта подробно мотивированы и обоснованы. Заключение ООО «Агентство экспертизы оценки» по результатам назначенной судом судебной оценочной экспертизы представителями ответчиков в порядке, предусмотренном ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не опровергнуто. 

Для целей Федерального закона от 29.07.1998 N? 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N? 2)», утв. приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N? 298 (далее - ФСО N? 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки (здесь и далее указаны ФСО, действовавшие на момент разрешения спора судом).

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N? 1)», утв. приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N? 297 (далее - ФСО N 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N? 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Расчет стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт был рассчитан затратным подходом.

Суд не принимает во внимание и довод ответчика о том, что размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт должен определяться на дату первой приватизации жилого помещения.

То обстоятельство, что дом подлежал капитальному ремонту на момент первой приватизации, непроведение ремонта привело к снижению уровня надежности здания и оказало существенное влияние на изменение рыночной стоимости жилого помещения в силу вышеприведенных норм права являются основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение.

С даты проведения первой приватизации прошло значительное время, цены на строительные материалы и работы за этот промежуток времени с учетом инфляционных процессов значительно выросли, денежные средства обесценились, а следовательно, эксперт правильно определил размер данной компенсации с учетом цен, действующих на момент проведения экспертного исследования.

Довод ответчика о том, что в случае удовлетворения исковых требований взысканная стоимость одного квадратного метра изымаемой квартиры значительно превысит установленную приказами Минстроя России стоимость квадратного метра жилья в строящемся жилье, правового значения не имеет, так как в выкупную стоимость жилого помещения входят несколько составляющих, сумма которых не может и не должна быть равна стоимости квадратного метра жилья в строящемся жилье, так как образование данных цен различно как по порядку образования, так и по правовой цели, а потому одно другим не обусловлено.

Таким образом, суд отклоняет доводы представителя Администрации г. Юрги о том, что экспертное заключение составлено с нарушениями, поскольку несогласие с методикой расчета и выводами эксперта не свидетельствует о его недостоверности и недопустимости как доказательства по делу.

Доводы представителя Администрации г.Юрги о том, что надлежащим ответчиком по делу является УКС Администрации г.Юрги, изложенные в письменном отзыве, отклоняются судом, поскольку из содержания статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федераций следует, что на уполномоченный орган, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность по выплате возмещения за изымаемое жилое помещение.

Кроме того, в пункте 26 части 1 статьи 16.1 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 131-ФЗ) указано, что к вопросам местного значения муниципального, городского округа относятся изъятие земельных участков в границах муниципального, городского округа для муниципальных нужд.

Согласно части 1 статьи 34 Федерального закона № 131 -ФЗ структуру органов местного самоуправления составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования), контрольно-счетный орган муниципального образования:, иные органы и выборные должностные лица местного самоуправления, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.

В силу части 1 статьи 37 Федерального закона 131-ФЗ местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования) наделяется уставом муниципального образования полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Местная администрация обладает правами юридического лица (часть 7 статьи 37 Федерального закона № 131-ФЗ).

Структура местной администрации утверждается представительным органом муниципального образования по представлению главы местной администрации. В структуру местной администрации могут входить отраслевые (функциональные) и территориальные органы местной администрации (часть 8 статьи 37 Федерального закона № 131-ФЗ).

При таких обстоятельствах с Администрации с города Юрги, принявшей постановление № *** от ***. об изъятии земельного участка и жилых помещений дома, в перечень которых включена квартира №*** по *** и земельный участок по указанному адресу, в пользу истицы подлежит взысканию выкупная стоимость в виде невыплаченной суммы денежной компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, стоимости доли в общедомовом имуществе дома стоимость в доли в праве собственности на земельный участок под домом в общем размере 3656000 руб. 

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 

Согласно статье 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Суд взыскивает с Администрации г.Юрги в пользу истицы оплаченную при обращении в суд госпошлины в размере 3 000 руб. (л.д.7), расходы на оплату судебной экспертизы – 25 000 руб. (л.д.97).

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 к Администрации г. Юрги, Управлению капитального строительства Администрации г. Юрги об определении и о взыскании размера возмещения в виде невыплаченной суммы капитального ремонта, стоимости доли в праве на общедомовое имущество и земельный участок за изымаемое жилое помещение, признанное аварийным, удовлетворить частично.

Определить размер невыплаченной компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, стоимости доли в общедомовом имуществе дома и стоимости в доли в праве собственности на земельный участок под домом, расположенном по адресу: квартира №*** в сумме 3 656 000 руб. 

Взыскать с Администрации города Юрги (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО2 (ИНН ***) в составе выкупной стоимости за жилое помещение, расположенное в доме, признанном аварийным, подлежащее изъятию, по адресу: квартира №***, денежную компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, стоимость доли в общедомовом имуществе дома и стоимость в доли в праве собственности на земельный участок под домом в размере 3 656 000 руб. 

Взыскать с Администрации города Юрги (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО2 судебные расходы в размере 28 000 руб.

В удовлетворении исковых требований в остальной части - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Юргинский городской суд Кемеровской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья Юргинского городского суда Красиева С.А.

Решение принято в окончательной форме 07 июля 2025 года