2-117/2019 

Решение

Именем Российской Федерации

14 января 2019 года г. Пермь

Дзержинский районный суд города Перми в составе:

председательствующего судьи И.В. Юрченко, 

при ведении протокола секретарем судебного заседания С.Е. Лекомцевой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Дзержинского районного суда г. Перми гражданское дело по иску «ГПБ Ритейл Сервис» (АО) к ФИО1 в лице Финансового управляющего ФИО2 о признании права собственности на объект недвижимости, 

установил:

«ГПБ Ритейл Сервис» (АО) обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1 в лице Финансового управляющего ФИО2 с требованием о признании права собственности на двухкомнатную квартиру Адрес, общей строительной площадью ... кв.м., в том числе общей площадью ... кв.м., без учета балконов, лоджий, остекленных веранд и так далее и жилой площадью ... кв.м. В обоснование заявленных исковых требований указывает на следующее. Дата между ЗАО и ФИО1 заключен договор целевого займа № по условиям которого ЗАО предоставило целевой заем в размере ... рублей сроком на ... месяцев для приобретения в собственность ФИО1 квартиры, расположенной по строительному Адрес, состоящей из двух комнат, общей площадью ... кв.м., расположенной на ... этаже строящегося многоквартирного жилого дома. Квартира приобреталась по договору уступки имущественных прав от Дата, заключенному между ФИО1 и ОАО Договор уступки прав требования зарегистрирован в установленном законном порядке Дата (запись регистрации №), о чем на договоре имеется соответствующая отметка. Таким образом, право требования к застройщику ООО по договору участия в долевом строительстве № от Дата перешли от ОАО1 к ФИО1 Обеспечением обязательства ФИО1 по договору займа является залог имущественного права на получение и оформление в собственность ФИО1- участника строительства квартиры по договору приобретения квартиры в соответствии с договором № от Дата о залоге имущественных прав (на вновь создаваемый объект недвижимого имущества). На основании договора о залоге имущественных прав Управлением Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю зарегистрирована ипотека от Дата за номером ... и сделка от Дата №, о чем в договоре имеется соответствующая отметка. По договору права кредитора от ЗАО переданы Банку «ГПБ-Ипотека» (АО). По договору уступки прав (требований) № от Дата, акту приема-передачи прав (требований), согласно которым Банк «ГПБ-Ипотека» (АО) уступил «ГПБ Ритейл сервис» (АО) права требования к должнику ФИО1 Решением Арбитражного суда Пермского края от Дата дело № ООО было признано несостоятельным (банкротом) и открыто в отношении него конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Пермского края от Дата дело № требования ФИО1 включены в реестр требований по передаче жилых помещений ООО «Региональные системные инвестиции» по договору долевого строительства многоквартирного дома от Дата № Определением Арбитражного суда Пермского края от Дата дело № ходатайство о погашении требований путем передачи участникам строительства жилых помещений было удовлетворено и переданы жилые помещения, а именно: ФИО1 была передана двухкомнатная квартира Адрес, общей строительной площадью ... кв.м., в том числе общей площадью ... кв.м. без учета балконов, лоджий, остекленных веранд и так далее и жилой площадью ... кв.м. Жилой дом (жилая часть) Адрес, введен в эксплуатацию согласно разрешению от Дата № В нарушение условий договора займа ФИО1 не зарегистрировал право собственности на квартиру, а также прекратил производить оплату ежемесячных платежей по возврату заемных средств с Дата. Последний платеж был осуществлен Дата. Решением Арбитражного суда Московской области от Дата дело № ФИО1 признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура реализации имущества. Определением Арбитражного суда Московской области от Дата произведена в порядке процессуального правопреемства замена кредитора Банка «ГПБ Ипотека» (АО) в реестре требований кредиторов должника на правопреемника «ГПБ Ритейл Сервис» (АО). В соответствии с п. 4.1 ст. 138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) № 127-ФЗ от Дата по акту приема-передачи нереализованного имущества от Дата имущество должника ФИО1, а именно: право на получение и оформление в собственность квартиры по строительному Адрес, состоящей из двух комнат, общей площадью ..., в том числе жилой площадью ... кв.м. было передано Финансовым управляющим должника ФИО2, действующего на основании Решения Арбитражного суда Московской области от Дата дело № кредитору «ГПБ Ритейл Сервис» (АО). «ГПБ Ритейл Сервис» (АО) и Финансовый управляющий ФИО2 от имени ФИО1 обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю с заявлением о регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по Адрес. Регистрация перехода права собственности на квартиру приостановлена на основании того, что, во-первых, ФИО1 не является собственником объекта недвижимости, в связи с чем, в силу ст. 209 ГК РФ финансовый управляющий ФИО2 не уполномочен распоряжаться правом собственности на квартиру, во-вторых, по акту приема-передачи нереализованного имущества от Дата кредитору «ГПБ Ритейл Сервис» (АО) была передана не квартира как объект недвижимости, а «право на получение и оформление в собственность квартиры по строительному Адрес Таким образом, акт приема-передачи от Дата и протоколы торгов свидетельствуют о возникновении права требования получения в собственность, а не права собственности, что противоречит регистрации права собственности на квартиру. Государственная регистрация права собственности на квартиру в соответствии с п. 6 договора участия в долевом строительстве № от Дата и п.1 ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» осуществляется на основании подписанного застройщиком ООО акта приема-передачи. Определением Арбитражного суда Пермского края от Дата процедура банкротства в отношении ООО завершена. 

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, дал пояснения, аналогичные изложенные в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что поскольку предметом залога являлось право требования жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, право собственности на квартиру за ФИО1 зарегистрировано не было, застройщик признан банкротом, зарегистрировать право собственности на квартиру во внесудебном порядке не представляется возможным.

Ответчик ФИО1, Финансовый управляющий ФИО1- ФИО2 о времени и месте рассмотрения дела извещены, в судебное заседание не явились, каких-либо ходатайств, возражений, в том числе против рассмотрения дела, не направили. 

Третье лицо- Управление Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание не явилось, ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, кроме того, направили сведения, в которых указали на следующее. В Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют записи о правах на квартиру кадастровый номер ... по Адрес. В отношении объекта долевого строительства квартиры Адрес: Дата был зарегистрирован договор участия в долевом строительстве от Дата № (запись в ЕГРН №), заключенный между ООО и ОАО1; Дата был зарегистрирован договор уступки имущественных прав от Дата (запись в ЕГРН №), заключенный между ОАО1 и ФИО1; Дата был зарегистрирован договор о залоге имущественных прав от Дата № (запись в ЕГРН №), заключенный между ФИО1 и ЗАО, сумма- ... рублей, срок- ... месяцев; Дата было зарегистрировано дополнительное соглашение № Дата к договору о залоге имущественных прав от Дата № (запись в ЕГРН №). 

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Положениями ст. 12 ГК РФ законодатель предусмотрел, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, и путем признания права.

В силу ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ч. 1 ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Дата между ООО (застройщик) и ОАО1 (дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно п. 2.1 которого, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать в нем дольщику определенную настоящим договором квартиру, а дольщик обязуется в установленные настоящим договор сроки и размере уплатить за квартиру цену и принять ее при наличии разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. 

По условиям настоящего договора дольщику передается двухкомнатная квартира (строительный номер ...), общей строительной площадью ... кв.м., в том числе общей площадью ... кв.м. без учета балконов, лоджий, остекленных веранд и т.д., и жилой площадью ... кв.м., расположенная на ... этаже ... этажного многоквартирного дома в осях ... (п. 2.2 Договора). Цена квартиры, указанной в пункте 2.2 настоящего договора, составляет ... рублей (п. 4.1 Договора).

Дата между ОАО1 (цедент) и ФИО1 (цессионарий) заключен договор уступки имущественных прав (требований), согласно п. 2.1 которого, цедент уступает, а цессионарий принимает право (требование) участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № от Дата, заключенному между цедентом и застройщиком с целью получения после ввода дома в эксплуатацию квартиры. Цена настоящего договора определяется стоимостью уступаемых прав (требований) вознаграждением цедента, что в сумме составляет ... рублей (п. 3.1 Договора). 

В этот же день, Дата, между ЗАО (займодавец) и ФИО1 (заемщик) заключен договор целевого займа (на приобретение строящегося жилого помещения) №, согласно п. 1.1 которого, займодавец предоставляет заемщику заем в размере ... рублей сроком на ... месяцев. Заем предоставляется для целевого использования, а именно для приобретения в собственность заемщика ФИО1 квартиры, расположенной по строительному Адрес, номер квартиры ..., состоящей из двух комнат, общей площадью ... кв.м., жилой площадью ... кв.м., расположенной на ... этаже кирпичного строящегося многоквартирного жилого дома (п. 1.3 Договора). 

Дата между ЗАО (залогодержатель) и ФИО1 (залогодатель) заключен договор № о залоге имущественных прав (на вновь создаваемый объект недвижимого имущества), согласно п. 1.1 которого, настоящий договор заключен в обеспечение надлежащего исполнения залогодателем своих обязательств перед залогодержателем по договору займа № от Дата, заключенному в городе Перми между залогодателем, именуемым по договору займа-заемщик и залогодержателем, именуемым по договору займа- займодавец. По настоящему договору залогодатель, в качестве обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по договору займа, передает в залог принадлежащее ему право на получение и оформление в собственность квартиры по строительному Адрес, состоящей из двух комнат, общей площадью ... кв.м., жилой площадью ... кв.м., расположенной на ... этаже кирпичного строящегося многоквартирного жилого дома, принадлежащее залогодателю на основании договора уступки имущественных прав (требований) от Дата, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю Дата за №, заключенного между залогодателем в качестве «цессионария» и ОАО «Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию», в качестве «цедента» (п. 1.3 Договора). В соответствии с условиями настоящего договора залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательств по договору займа получить удовлетворение из стоимости предмета залога преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (п. 1.5 Договора). Обращение взыскания на предмет залога осуществляется во внесудебном порядке по решению залогодержателя (п. 3.1 Договора). 

Решением Арбитражного суда Пермского края (Дело №) от Дата ООО «Региональные системные инвестиции» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. 

Определением Арбитражного суда Пермского края (Дело №) от Дата (с учетом вынесенного Дата определения об исправлении допущенной описки) ФИО1 передана двухкомнатная квартира, расположенная на двенадцатом этаже ... этажного многоквартирного дома Адрес общей строительной площадью ... кв.м., в том числе общей площадью ... кв.м. без учета балконов, лоджий, остекленных веранд и т.д., и жилой площадью ... кв.м. 

Решением Арбитражного суда Московской области (Дело №) ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура реализации имущества.

Определением Арбитражного суда Московской области (Дело №) о замене кредитора в реестре требований кредиторов должника в порядке процессуального правопреемства по делу № произведена замена кредитора ... в реестре требований кредиторов должника на правопреемника АО «ГПБ Ритейл Сервис». 

В рамках процедуры реализации имущества финансовым управляющим ФИО1- ФИО2 право на получение и оформление в собственность квартиры по строительному Адрес, состоящей из двух комнат, общей площадью ... кв.м., в том числе жилой площадью ... кв.м. было передано на торги.

Дата по причине отсутствия заявок торги признаны несостоявшимися, назначены повторные торги.

Дата торги вновь признаны несостоявшимися.

В соответствии с п.5 ст. 18.1, п. 4.1 ст. 138 Закона о банкротстве конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. 

Так, руководствуясь п. 4.1 ст. 138 Федерального закона РФ «О несостоятельности (банкротстве) № 127-ФЗ от 26.10.2002, а также Положением о порядке, сроках и условиях реализации имущества, Дата финансовый управляющий ФИО1- ФИО2 направил в адрес кредитора- ГПБ «Ритейл Сервис» (АО) предложение о принятии имущества, а именно права на получение и оформление в собственность квартиры по строительному Адрес, состоящей из двух комнат, общей площадью ... кв.м., в том числе жилой площадью ... кв.м., для погашения требования. 

Дата ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО2 по акту приема-передачи нереализованного имущества передал «ГПБ Ритейл Сервис» (АО) право на получение и оформление в собственность квартиры по строительному Адрес, состоящей из двух комнат, общей площадью ... кв.м., в том числе жилой площадью ... кв.м. 

«ГПБ Ритейл Сервис» (АО) обратилось в Управление Росреестра по Пермскому краю с заявлением о регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по Адрес.

Дата Управлением Росреестра по Пермскому краю вынесено уведомление № о приостановлении «Регистрации перехода права на объект недвижимости без одновременного государственного учета». 

Причинами для приостановления регистрации послужили:

отсутствие регистрации за ФИО1 права собственности на указанное имущество. Так, в уведомлении указано, что, согласно сведениям ЕГРН ФИО1 не является собственником объекта недвижимости, в связи с чем, в силу ст. 209 ГК РФ финансовый управляющий ФИО2 не уполномочен распоряжаться правом собственности на квартиру по Адрес Дата ФИО1 было подано заявление о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру. Регистрация права собственности приостановлена до снятия запрета;

возникновение у «ГПБ Ритейл Сервис» (АО) права требования получения в собственность, а не права собственности. Так, из протоколов торгов от Дата, Дата, акта приема-передачи нереализованного имущества от Дата, предметом торгов являлось «право на получение и оформление в собственность квартиры по строительному Адрес а не квартира как объект недвижимости. 

Кроме того, в Уведомлении указано на то, что постановлением судебного пристава-исполнителя от Дата № органу регистрации прав запрещено совершать регистрационные действия в отношении квартиры по Адрес, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от Дата № 

Согласно выписке из ЕГРП право собственности на спорную квартиру в настоящее время ни за кем не зарегистрировано.

Установив выше приведенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что к истцу в полном объеме перешли права в отношении спорной квартиры, однако до настоящего времени истец лишен возможности регистрировать право собственности на спорную квартиру во внесудебном порядке, по независящим от него обстоятельствам, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

В связи с чем, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Признать за «ГПБ Ритейл Сервис» (АО) право собственности на двухкомнатную квартиру Адрес общей строительной площадью ... кв.м., в том числе общей площадью ... кв.м., без учета балконов, лоджий, остекленных веранд и так далее, и жилой площадью ... кв.м. 

Решение является основанием для регистрации права собственности на указанную квартиру за «ГПБ Ритейл Сервис» (АО).

Решение в течение месяца может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд города Перми.

Судья И.В. Юрченко