Дело №2-3338/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 июля 2017 года г. Саратов 

Октябрьский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Забайлович Т.В.,

при секретаре Эндрусенкор М.А.,

с участием:

представителя истца ФИО1: ФИО2, представившего ордер № от 

<

дата>,

представителя ответчиков ФИО3, ФИО4: ФИО5, представившего доверенность от 

<

дата>,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора перехода права собственности недействительным, о применении последствий признания сделки недействительной, о понуждении заключить основной договор купли-продажи жилого помещения, 

установил:

ФИО1 обратилась с исковыми требованиями к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора перехода права собственности недействительным, о применении последствий признания сделки недействительной, о понуждении заключить основной договор купли-продажи жилого помещения, в обоснование которых указала, что 

<

дата> между истцом (покупатель) и ответчиком ФИО3 (продавец), был заключен предварительный договор о заключении договора купли-продажи квартиры номер 

<

адрес>

Согласно п. 1.1 предварительного договора продавец обязался до истечения срока действия настоящего договора, продать и передать, а покупатель купить, принять в собственность, и передать документы на государственную регистрацию следующее недвижимое имущество: квартиру номер 

<

адрес>.

В соответствии с п.6.1 пПредварительного договора, он вступает в силу с момента его подписания (31.12.2015г.) и действует до момента подписания (заключения) основного договора купли-продажи квартиры, указанной в п. 1.1 настоящего договора.

Истец и ФИО3 пришли к соглашению о цене подлежащей продаже квартиры в сумме 1 800 000 рублей (п. 1.3 предварительного договора).

В доказательство достигнутой договоренности и в исполнение взятых на себя по предварительному договору обязательств истец произвел ответчику ФИО3 несколько платежей в счет оплаты стоимости квартиры: 

<

дата> в сумме 400 000 руб. и 

<

дата> в сумме 150 000 рублей, что подтверждается расписками ответчика ФИО3. 

<

дата> истцу из полученной Выписки из ЕГРН стало известно, что ответчиком ФИО3 спорная квартира была продана 

<

дата> ответчику ФИО4 на основании договора купли-продажи.

Указанные действия ответчика ФИО3 свидетельствуют о нарушении условий заключенного между сторонами предварительного договора и одностороннем отказе от исполнения взятых на себя обязательств по заключению между мторонами

Истец не является стороной сделки, заключенной между ответчиками по продаже ФИО6 ФИО4 спорной квартиры, однако, она нарушает его права и охраняемые законом интересы, истец лишился возможности получения в собственность квартиры, часть стоимости которой им уже была оплачена, в связи, с чем данная сделка подлежит признанию недействительной и отмене. На основании изложенного, истец просит суд признать недействительным договор перехода права собственности 

<

адрес>, заключенный 

<

дата> между ФИО3 и ФИО4 и применить последствия признания сделки недействительной. Понудить ФИО3 заключить основной договор купли-продажи квартиры на следующих условиях: предмет основного договора: ФИО3, 

<

дата> г.р., продает и передает в собственность, а ФИО1, 

<

дата> г.р., покупает и принимает в собственность квартиру номер 

<

адрес>, состоящую из 1 (одной) комнаты, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., этаж 

<

данные изъяты> надземный. Цена подлежащей продаже квартиры определяется суммой 1 800 000 (Один миллион восемьсот тысяч) рублей. Оставшаяся сумма в размере 1 250 000 (один миллион двести пятьдесят тысяч) рублей уплачивается покупателем продавцу в день заключения основного договора;

В судебное заседание истец ФИО1, ответчики ФИО3, ФИО4, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ЖСК «Парус» не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в соответствии со ст.113 ГПК РФ. 

Участники процесса не возражали рассмотреть дело в отсутствии истца и ответчиков, представителя третьего лица.

Принимая во внимание мнение участников процесса, и руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствии истца, ответчиков, представителя третьего лица.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, дав пояснения аналогично изложенным в иске. 

В судебном заседании представитель ответчиков исковые требования не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, представив также письменный отзыв на иск. 

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему выводу. 

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе путем подачи искового заявления.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. 

В силу ч.3 ст. 123 Конституции РФ, ч. 1 ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом установлено, что согласно представленного истцом предварительного договора купли-продажи квартиры от 

<

дата>, заключенного между ФИО3, как продавцом и ФИО1, как покупателем, установлено, что стороны по данному соглашению пришли к следующему: продавец обязуется, до истечении срока действия настоящего договора, продать и передать, а покупатель купить, принять в собственность, и передать документы на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области следующее недвижимое имущество: квартиру номер 

<

адрес>, состоящую из 1 комнаты, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., этаж 6 надземный. 

Продавец и покупатель пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры в срок до 

<

дата>. Квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 

<

дата>. Продавец и покупатель пришли к соглашению о цене подлежащей продаже квартиры в сумме 1 800 000 рублей. Указанная сумма является окончательной и изменению не подлежит. Сумма в размере 1 800 000 рублей уплачивается покупателем продавцу в следующем порядке: 150 000 рублей до 

<

дата>, 150 000 рублей равными платежами в течении 29 дней, то есть в срок до 

<

дата>. передаваемая покупателем продавцу сумма является задатком. В случае неисполнения обязательства по вине покупателя задаток остается у продавца. 1 500 000 рублей в день заключения основного договора, но не позднее 

<

дата>. 

<

дата> истцу из полученной выписки из ЕГРН стало известно, что ФИО3 спорная квартира была продана 

<

дата> ФИО4 на основании договора купли продажи. 

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.В соответствии с положениями ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п.п. 1-5 ст. 429 ГК РФ).

Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Поскольку стороны договорились между собой заключить основной договор купли-продажи в срок до 

<

дата> (подпункт 1.1 договора) и до истечения указанного срока предложение о заключении этого договора ни одна из сторон не сделала, то обязательства сторон по предварительному договору прекратились.

Таким образом, из материалов дела следует, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих направление ответчику предложения о заключении основного договора, а также доказательств уклонения ответчика ФИО3 от заключения основного договора купли-продажи спорной недвижимости.

Согласно положениям ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Таким образом, суд приходит к выводу о прекращении обязательств, предусмотренных предварительным договором от 

<

дата>, так как до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен, а также в связи с тем, что одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор.

Решая вопрос о признании предварительного договора от 

<

дата> как основного договора, направленного на куплю-продажу квартиры, с условием о предварительной оплате квартиры, суд учитывает следующее.

В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Вместе с тем, указанные положения к спорным правоотношениям не применимы, поскольку касаются сделок в отношении будущей вещи, то есть товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (п. 1 постановления). В настоящем же случае сторонами заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащей продавцу квартиры, а не объекта, который он намерен создать или приобрести в будущем.

Разрешая исковые требования в части признания договора купли-продажи квартиры от 

<

дата>, заключенного между ФИО3 и ФИО4 недействительным, суд исходит из следующего.

Согласно оснований предъявленного требования, истец расценивает данную сделку как заключенную в нарушение требований закона и посягающую на охраняемые интересы истца, что влечет её ничтожность.

В соответствии с п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

При этом, в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п.п. 74, 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

На момент совершения сделки от 

<

дата> ФИО3, являясь собственником спорного недвижимого имущества, в силу положений ст. 9 ГК РФ имел право на заключение договора купли-продажи квартиры с ФИО4 Сама сделка соответствует требованиям материального закона и оснований для признания её недействительной в связи с тем, что сделка между гражданами была совершена в нарушений требований закона и посягает на охраняемые интересы ФИО1, как лица, с которым был заключен предварительный договор купли-продажи, не имеется.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

На решение суда может быть подана в Саратовский областной суд апелляционная жалоба через Октябрьский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня изготовления решения суда в мотивированной форме, то есть с 25 июля 2017 года.

Судья /подпись/ Т.В. Забайлович