УИД 24RS 0038-02-2023-000261-62

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

поселок Нижняя Пойма 17 июля 2024 года 

Нижнеингашский районный суд Красноярского края в составе: председательствующего судьи Савченко Л.В., при секретаре Полуховой Т.Н., с участием истца ФИО5, его представителей ФИО1 и ФИО2, ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-10/2024 по исковому заявлению ФИО5 к ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО5 обратился в суд с иском к ответчику ФИО6 (ранее ФИО9) О.В., с учетом заявления об изменении исковых требований от 30.11.2023г. (т. 2 л.д. 11-12,76-78,217-219) просит признать недействительным договор купли-продажи от 16.06.2021 года нежилого помещения – кафе, общей площадью 235,5 кв.м., кадастровый №, и земельного участка, площадью 2718 кв.м., кадастровый №, находящихся по адресу: 

<

адрес>, применить последствия недействительности сделки.

Требование мотивировано тем, что на основании договора купли-продажи от 16.06.2021 года и выписке из ЕГРН истец ФИО5 является собственником ? доли в общей долевой собственности нежилого помещения – кафе, общей площадью 235,5 кв.м., кадастровый № и земельного участка площадью 2718 кв.м., кадастровый №, находящихся по адресу: 

<

адрес>. Вторым собственником ? доли является Сенина (ранее - ФИО9) Олеся Викторовна. При покупке данной недвижимости у истца с ответчиком была устная договоренность о том, что право собственности оформляется на имя ФИО5, поскольку тот взял кредит и расходы на приобретение недвижимости и оборудования для деятельности кафе понесет именно он, а ответчица, имея статус индивидуального предпринимателя, занималась бы деятельностью кафе. Договор купли-продажи подготовила ответчица. При регистрации договора в МФЦ, ФИО5 (как покупатель) и продавец поставили подписи в договоре купли-продажи. Перед оформлением перехода права собственности специалистом МФЦ, ФИО7 забрала подписанный договор купли-продажи, ссылаясь на то, что в нем допущена ошибка и ее необходимо исправить. Исправленный договор купли-продажи истец не читал и не подписывал, в МФЦ не присутствовал. После регистрации перехода права собственности, ФИО5 увидел, что договор был подписан ответчицей как от себя лично, так и от его имени, право собственности зарегистрировано на двоих. Этим нарушено право истца на единоличное владение недвижимым имуществом. ФИО7 пояснила, что за ? долю она постепенно выплатит истцу, а также с выручки в кафе будет вносить оплату по кредитному договору. По договору купли – продажи стоимость нежилого помещения составила 250 000 руб., стоимость земельного участка 50 000 руб.. Данную сумму в размере 300 000 руб. истец оплатил продавцу ФИО4. Кроме того за счет кредитных средств истца приобретено оборудование для кафе, проведен ремонт. Деятельностью кафе ответчица занималась единолично, полученную прибыль тратила по своему усмотрению, отказалась выплатить истцу стоимость ? доли имущества и производить оплату по кредиту, в связи с чем, между сторонами возникли разногласия. 30.11.2022 года ФИО3 оповестила истца о намерении продать свою ? долю кафе. На что ФИО5 не согласился и обратился в ОМВД России по Нижнеингашскому району о привлечении ФИО3 к ответственности по ст.ст. 158, 159 УК РФ. В ходе проверки, ответчица подтвердила, что подпись в исправленном договоре купли-продажи от 16.06.2021 года выполнена не ФИО5, а ею, но с устного согласия истца. Кроме того, продавец ФИО4 состоит в браке с ФИО8, а при заключении сделки отсутствовало нотариально удостоверенное согласие супруги по распоряжению имуществом. Из выписки ЕГРН следует, что на нежилое помещение установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости – аренда с ООО «Прованс» и ООО «Богема». Государственная регистрация прекращения (расторжения) договора аренды (погашение в ЕГРН записи об аренде) происходит по заявлению одной стороны договора аренды, в связи с истечением срока действия. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ арендатор может продолжить пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Обращает внимание на то, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче. Ответчица ФИО3 утверждает, что в силу п. 3.7 договора купли - продажи передача кафе и земельного участка покупателям произошла до подписания договора. Вместе с тем акт приема-передачи недвижимого имущества отсутствует, а сам договор не может являться актом приема – передачи. Как было передано нежилое помещение и земельный участок от продавца к покупателям фактически не известно. Поскольку ФИО5 не подписывал договор купли - продажи, не выразил свое волеизъявление на сделку, не был ознакомлен с условиями договора, нарушающими его права покупателя, а также обременением третьими лицами в виде аренды, то считает заключенный договор купли-продажи в соответствии с положениями ст. 168, ч. 2 ст. 166, ст. 456 ГК РФ, Федерального закона № 218-ФЗ, недействительным. 

Ответчиком ФИО3 представлены письменные возражения (т. 1 л.д. 231-234) на исковое заявление, согласно которым с иском она не согласна. Указывает, что с мая 2020 года по март 2022 года она проживала вместе с истцом ФИО5. 16.06.2021 года они приобрели в общую долевую собственность, по ? доли каждому, нежилое здание кафе стоимостью 250 000 руб. и земельный участок стоимость 50 000 руб., расположенные по адресу: 

<

адрес>. Каждый из них оплачивал свою долю из собственных денежных средств (по 125000 руб. за кафе и 25000 руб. за земельный участок), что подтверждается п. 2.1 договора купли-продажи и распиской продавца. В этот же день 16.06.2021г. был подписан акт приема-передачи (п.3.7 договора) и часть имущества ответчика ФИО3 перешла в ее владение. Представленная ФИО5 копия расписки о получении продавцом денег за недвижимое имущество только от ФИО5, надлежащим образом не заверена, что ставит под сомнение ее подлинность. После приобретения кафе ФИО3 за свой счет несла расходы на ремонт помещения, приобретение посуды и оборудования. ФИО5 денег не давал, только клеил обои, выносил мусор, привозил закупленное ею оборудование. О наличии кредитных обязательств ФИО5 ответчице не было известно, он фактически жил за её счет, имел большие долги. В декабре 2021 года кафе начало работу, а ДД.ММ.ГГГГ на кафе напали хулиганы. По данному происшествию возбуждено уголовное дело, по которому истец и ответчик являются потерпевшими. После этого, истец настаивал на закрытии кафе, предлагал выкупить ей его ? долю за 1 000 000 рублей, на что получил отказ. ФИО5 втайне от ответчика вывез из кафе часть оборудования, продукты питания, мебель, посуду и уехал из поселка. ФИО3 предлагала ФИО5 выкупить её ? долю, но ответа не получила. ФИО3 пользуется свой долей в кафе. ФИО5 в кафе не появляется, судьбой кафе не интересуется, бремя расходов по его содержанию не несет. Выбор способа защиты нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права, должен в результате его применения восстанавливать это нарушенное право.

На письменные возражения ответчика ФИО3 истцом ФИО5 представлен отзыв (том 2 л.д. 25,51-52), из которого следует, что при встрече с ответчицей в 

<

адрес>, ФИО3 убедила его в необходимости купить ей кафе и с помощью 

<

данные изъяты> онлайн, с его телефона и на его имя, оформила потребительский кредит на сумму 1616766,47 руб. Когда они с ответчицей приобрели кафе, ФИО5 самостоятельно за свой счет сделал ремонт в помещении.

В заявлении от 10.01.2024 года (том 2 л.д. 167-169) ответчик ФИО3 просит применить последствия пропуска срока исковой давности, поскольку в качестве основания для признания недействительным договора купли-продажи, истец указывает на совершение сделки путем его обмана, заключавшегося в том, что право собственности было оформлено не на него одного, а на двоих правообладателей. Однако в отзыве на возражение ФИО5 подтверждает, что с самого начала знал о том, что спорное имущество приобретается в долевую собственность. В заявлении, поданном ФИО5 16.06.2021 года в МФЦ, он просил зарегистрировать за ним право общей долевой собственности именно на ? долю спорного имущества. 16.06.2021 года ФИО5 сам подписал договор купли-продажи, согласно которому приобретал спорное имущество в долевую собственность. Таким образом, уже с 16.06.2021 года ФИО5 знал о предполагаемом нарушении своих прав и с указанного времени начал исчисляться годичный срок исковой давности по оспоримой сделке. 

Определением от 12.09.2023 года (том 1 л.д. 72) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика привлечены ФИО4 и ФИО8

Протокольным определением суда от 05.02.2024 года (том 2 л.д. 181-184) ФИО4 исключен из числа третьих лиц и на основании ч. 3 ст. 40 ГПК РФ привлечен к участию в деле в качестве соответчика, ООО «Прованс» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на стороне истца.

Третьим лицом – Управлением Росреестра по Красноярскому краю представлены письменные пояснения на иск (том 2 л.д. 112-113), согласно которым в качестве правоустанавливающего документа возникновения права собственности на нежилое здание и земельный участок по адресу: 

<

адрес> был предоставлен договор купли – продажи от 16.06.2021 года. По результатам правовой экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ года в ЕГРН зарегистрировано право общей долевой собственности по ? доли за ФИО5 (истцом) и ФИО9. На спорные объекты недвижимости.

Третьим лицом ФИО8 представлен письменный отзыв на иск (том 2 л.д.234-235), согласно которому в мае 2021 года она с супругом ФИО4 выставила на продажу нежилое здание кафе «Богема», расположенное в 

<

адрес>. Через несколько дней в кафе приехала ФИО9, осмотрела помещение, сказала, что если сожителю ФИО5 одобрят кредит, то они купят кафе. Спустя два дня, ФИО9 и ФИО5 заявили о намерении заключить договор купли – продажи кафе. Вдвоем они приезжали, осматривали кафе, планировали проведение в нем ремонта и перепланировки. 16.06.2021 года она (ФИО8) с супругом Бозиным ГН.Ф. приехали в МФЦ, где ФИО4 как продавец, а ФИО9 и ФИО5, оба как покупатели, в присутствии сотрудника МФЦ подписали договор купли – продажи кафе. ФИО9 и ФИО5 приобрели недвижимое имущество в общюю долевую собственность, каждый по ? доли. В день подписания договора, ФИО9 передала деньги за приобретаемое имущество. При передаче денег присутствовали ФИО4 и ФИО5. Позже выяснилось, что кафе находится в обременении, т.к. когда-то ФИО4 заключил с ООО «Прованс» договор поставки вино – водочной продукции. Работа ООО «Прованс» в кафе была недолгой, они перестали сотрудничать, но официально соглашение о расторжении договора в налоговые органы не предоставили. В связи с чем, в договор купли – продажи от 16.06.2021 года было внесено уточнение и ФИО4 сам расписался в переделанном договоре. 

В судебном заседании истец ФИО5 и его представители ФИО2 и ФИО1 уточненные исковые требования о признании недействительным договора купли – продажи недвижимости от 16.06.2021 года, заявленные к ответчику ФИО3, поддержали в полном объеме. 

Истец ФИО5 дополнил, что действительно они с ФИО3 в 2021 году решили купить кафе «Богема» и вместе организовать в нем работу. Поэтому с его телефона, был взят кредит на покупку кафе и оборудования для него. 16.06.2021 года он подписал, не читая, договор купли-продажи кафе и земельного участка. Спустя две недели после подписания договора, узнал, что имущество приобретено и зарегистрировано в долевую собственность, по ? доли в праве на ФИО3 и на него, с чем был не согласен, так как считал, что собственником должен был быть только он один. Тогда он впервые прочитал сам текст договора купли-продажи о покупке кафе двумя лицами. Не смотря на это, он за свой счет провел ремонт в кафе, закупил недостающее оборудование для его работы. Вместе с ФИО3 они открыли кафе для посетителей. Однако в конце января 2022 года ремонт в кафе испортили хулиганы. После этого они с ФИО3 расстались. Он (ФИО5) уехал из 

<

адрес>, судьбой кафе не интересовался, ключи от кафе остались у ФИО3 При этом он оплачивал коммунальные платежи и налоги за кафе. Ему известно о том, что ООО «Богема» прекратило свою деятельность, а ООО «Прованс» деятельность в кафе давно не ведет и подписало со своей стороны соглашение о расторжении ранее заключенного договора аренды кафе. В связи с чем, истец намерен также, как и ФИО3, подписать со своей стороны подписать соглашение о расторжении договора аренды с ООО «Прованс». 

В судебном заседании 05.02.2024 года представители истца ФИО1 и ФИО2 пояснили (том 2 л.д. 181-184), что текст договора купли-продажи кафе и земельного участка от 16.06.2021 года ФИО5 не читал, но поставил в договоре свою подпись, как покупатель, полагая, что все имущество переходит к нему в единоличную собственность, так как имущество приобреталось на его деньги, полученные в Банке по кредиту. При сдаче документов о переходе права собственности в МФЦ выяснилось, что имеется обременение на здание кафе – аренда ООО «Богема» и ООО «Праванс». Поэтому, регистрация права была приостановлена. Тогда ФИО3 подготовила новый договор купли – продажи от того же числа, куда внесла дополнительный пункт о наличии обременения (аренды) здания. Переделанный договор ФИО5 не подписывал, от его имени в договоре расписалась ФИО3. После регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 16.06.2021 года, ФИО5 получил правоустанавливающие документы, из которых узнал, что является лишь владельцем ? доли кафе и земельного участка. Остальные ? доля права собственности были оформлены на ФИО3. Также истец впервые узнал о том, что на здание кафе наложено обременение – аренда ООО «Богема» и ООО «Праванс». Таким образом, переделанный ФИО3 договор купли-продажи в силу ч. 2 ст. 179 ГК РФ является недействительным, т.к. не соответствует закону. ФИО5 был введен в заблуждение и обманным путем подписал первоначальный договор купли – продажи от 16.06.2021 года, переделанный договор от 16.06.2021 года, прошедший регистрацию в Росреестре, подписан ненадлежащим лицом со стороны продавцов и ненадлежащим лицом со стороны одного из покупателей. Для заключения договора необходимо согласованное выражение воли двух сторон - продавцов и покупателей. Согласно ст. 168 ГК РФ данная сделка должна быть признана недействительной. 

В судебном заседании ответчик Сенина (ранее ФИО9) О.В. с исковыми требованиями не согласна. Дополнительно пояснила, что в период совместного проживания с ФИО5 они оба приняли решение приобрести кафе «Богема» в общую долевую собственность, в равных долях. 16.06.2021 года они купили кафе у ФИО4, каждый из них заплатил за свою долю. Истец знал о том, что кафе приобретено ими в равных долях, что есть обременение в виде аренды ООО «Праванс» и ООО «Багема». После чего совместно с истцом произвели ремонт и открыли кафе для посетителей. С 19.03.2022 года истец и ответчик перестали проживать вместе. ФИО3 просит применить срок исковой давности, который составляет один год.

Ответчик ФИО4 и третьи лица ФИО8, ООО «Прованс» и Управление Росреестра по Красноярскому краю в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не просили; согласно заявлению (том 2 л.д. 196,233) ФИО4 и ФИО8 просят рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено при имеющейся явке. 

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, свидетеля Свидетель №1, суд приходит к следующему:

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1).

К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 данного Кодекса, если иное не установлено этим же Кодексом (пункт 2).

Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Указание в законе на цель действия свидетельствует о волевом характере действий участников сделки.

В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом,- независимо от суммы сделки должны совершаться в простой письменной форме.

В соответствии со ст. 162 ГК РФ, несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (пункт 1).

В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (пункт 2).

В соответствии с п. 1 ст 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно разъяснениям пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 ст. 168 ГК РФ определено, что, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относится мнимая или притворная сделка (ст. 170 ГК РФ).

По смыслу п. 1 ст. 170 ГК РФ, п. 86 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 для признания сделки недействительной на основании статей 10 и 168 ГК РФ, а также для признания сделки мнимой на основании ст. 170 ГК РФ необходимо установить, что обе стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возместить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац 3). 

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела:

16 июня 2021 года между ФИО4 (Продавец), с одной стороны, и ФИО5, ФИО9 (Покупатели), с другой стороны, заключен договор купли-продажи, согласно которому Продавец продал, а Покупатели приобрели в общую долевую собственность, по ? доли каждый: 

- нежилое здание кафе, назначение- нежилое, 1-этажное, общей площадью 235,5 кв.м., кадастровый №, 

- земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации нежилого здания кафе, общей площадью 2718,00, с кадастровым №, 

расположенные по адресу: 

<

адрес> (т. 1 л.д. 17,142,143,242-243).

Согласно п. 2.1 Договора стороны определили согласованную цену недвижимости по настоящему договору 300000 рублей в том числе: стоимость нежилого здания кафе – 250000 рублей, стоимость земельного участка – 50000 рублей, уплаченных Покупателями Продавцу полностью до подписания настоящего договора.

Передача указанного нежилого здания кафе и земельного участка произошла до подписания договора купли-продажи, поэтому, данный договор является одновременно и документом по передаче объектов недвижимости.

Согласно выписке из ЕГРН (том 1 л.д. 18-23), ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от 16.06.2021г. зарегистрировано право общей долевой собственности на нежилое здание кафе, площадью 235,5 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, за ФИО5 и ФИО9, по ? доли у каждого. Данное имущество обременено арендой:

ООО «Богема» по договору аренды от 01.06.2012г., сроком действия с 03.07.2012 по 31.05.2018г., 

ООО «Прованс» по договору аренды от 11.06.2015г., со сроком действия 5 лет, с 24.06.2015г.

Согласно выписке из ЕГРН (том 1 л.д. 24-27), ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от 16.06.2021г. зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок, площадью 2718+/-18 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, за ФИО5 и ФИО9, по ? доли у каждого. 

В связи с заключением ДД.ММ.ГГГГ брака, ответчик ФИО9 изменила фамилию на «ФИО6», ей выдан паспорт гражданина РФ на имя ФИО3 (том 1 л.д. 68,69). Определением от 12.09.2023 года (том 1 л.д. 72) уточнено наименование ответчика, как ФИО3.

Из представленной по запросу суда копии реестрового дела (том 1 л.д. 86а-227) следует, что 16.06.2021 года в офис Территориального отдела № 3 филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю через многофункциональный центр в отношении объектов недвижимости здания и земельного участка лично обратились с заявлениями ФИО9(т. 1 л.д.135,182-183,184,136-137), ФИО5 (т.1 л.д. 134, 138-139,180-181,187) для государственной регистрации права общей долевой собственности по ? доли, ФИО4 (т. 1 л.д.178-179,186,133,140-141) в части перехода прав собственности. 

Согласно описям, продавцом ФИО4 и покупателем ФИО5 вместе с заявлениями о государственной регистрации прав представлены экземпляры договора купли-продажи от 16.06.2021г. № б/н (т.1 л.д.186,187).

29.06.2021г. в адрес ФИО5, ФИО9 и ФИО4 направлены уведомления о приостановлении регистрации прав (том 1 л.д. 171,172,174), поскольку в ЕГРН в записи на спорное нежилое здание содержатся сведения о регистрации договоров аренды с ООО «Прованс» (ИНН №) и ООО «Богема» (ИНН №), а представленный договор купли-продажи от 16.06.2021г. не содержит информацию о данных ограничениях. 

Учитывая, что государственная регистрация перехода права и права общей долевой собственности на здание кафе была приостановлена, то, в соответствии со ст. 57 Закона, п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, также была приостановлена регистрация прав на земельный участок (том 1 л.д. 144,145,146). 

02.07.2021 года ФИО9 обратилась через многофункциональный центр в офис Территориального отдела № филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю с заявлением о предоставлении дополнительных документов, договора купли-продажи от 16.06.2021 № б/н (т. 1 л.д.132,185,175), где в п. 3.5 договора были внесены сведения о договорах аренды здания кафе ООО «Прованс» и ООО «Богема». 

В остальном условия договора купли-продажи от 16.06.2021 года б/н на л.д. 175 тома 1 полностью повторяли условия договора купли-продажи от 16.06.2021 года б/н на л.д. 176 тома 1.

Оба договора содержат подписи сторон.

Судом установлено и подтверждается выпиской из ЕГРН (том 2 л.д.159-163), что на момент заключения договора купли-продажи от 16.06.2021г. деятельность юридического лица ООО «Богема», учредителем которого являлся сам Продавец ФИО4, - была прекращена, о чем, в ЕГРЮЛ внесена запись от 29.01.2021г.. Сведений о правопреемниках ООО «Богема» не имеется. 

Следовательно, в силу положений ст. 419 ГК РФ, обязательство по аренде ООО «Бегема» прекращено не только истечением срока действия договора аренды нежилого помещения от 01.06.2012г., но и прекращением деятельности юридического лица – арендатора. В связи с чем, обременение снимается на основании заявления о госрегистрации.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ (том 2 л.д. 91-99) ООО «Прованс» зарегистрировано в реестре юридических лиц с ДД.ММ.ГГГГ, находится по адресу: 

<

адрес>; основным видом деятельности является- розничная торговля напитками в специализированных магазинах.

Договор аренды согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Обременение в виде аренды здания кафе ООО «Прованс» имелось на момент подписания договора купли-продажи от 16.06.2021 года б/н. 

Из письменного отзыва на иск третьего лица ФИО8 (том 2 л.д.234-235), следует, что ранее соответчик ФИО4 заключил с ООО «Прованс» договор поставки вино – водочной продукции. Работа ООО «Прованс» в кафе была недолгой, они перестали сотрудничать, но соглашения о расторжении договора аренды в регистрирующие органы не предоставили. 

В судебном заседании стороны уточнили, что с момента покупки ими спорного здания кафе и до настоящего времени, ООО «Прованс» в здании не располагалось и не пользовалось им, своего имущества в нём не хранило, арендную плату общество не вносило, правопритязаний на кафе не заявляло. 

Расходы по содержанию здания кафе несут сами покупатели.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст. 452 ГК РФ).

Из приобщенного к материалам дела соглашения от 17.04.2024 года (том 3 л.д. 17), заключенного между ФИО3 (арендодатель) и ООО «Прованс» в лице генерального директора ФИО12 (арендатор), последние расторгли договор аренды нежилого помещения (кафе) от 11.06.2015г., расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № со дня подписания настоящего соглашения. Все обязательства сторон по договору прекращаются с момента его расторжения. Возврат арендованного помещения произведен до подписания настоящего соглашения, которое является актом приема-передачи.

Таким образом, ООО «Прованс» на спорное здание кафе правопритязаний не имеет, фактически не пользуется зданием в течение трех лет и арендную плату не вносит, добровольно вернуло арендованное помещение собственниками и заключило с собственником ? доли ФИО3 соглашение о расторжении договора аренды. 

Поскольку соглашение о расторжении договора аренды совершается в той же форме, что и договор, и возможно по соглашению сторон (в данной случае от имени собственников – ФИО5 и ФИО3), то для снятия обременения в виде аренды имущества со стороны правообладателя ? доли ФИО5 также необходимы соглашение иной документ, подтверждающий прекращение арендных отношений с ООО «Прованс». 

В судебном заседании 17 июля 2024 года истец ФИО5 подтвердил свое намерение обратиться к ООО «Прованс» по вопросу расторжения договора аренды, подать заявление в регистрирующий орган для снятия обременения в виде аренды кафе.

С учетом изложенного, оснований полагать, что ввиду наличия обременения каким-то образом были нарушены права ФИО5 при заключении оспариваемого договора купли – продажи и для истца наступили негативные последствия, - у суда не имеется.

Согласно ст. 4 СК РФ к названным в ст. 2 СК РФ имущественным и личным неимущественным отношениям между членами семьи, не урегулированным семейным законодательством (статья 3 данного Кодекса), применяется гражданское законодательство постольку, поскольку это не противоречит существу семейных отношений.

Статьей 253 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (пункт 2).

Согласно п. 1 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

В силу п. 3 ст. 35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ при рассмотрении дела ФИО5 не представлено доказательств того, каким образом нарушены его права при распоряжении продавцом ФИО4, имуществом, нажитым во время брака. Кроме того, допустимых доказательств нахождения ФИО4 на день заключения договора купли-продажи в зарегистрированном браке, в дело также не представлено. При этом, в силу ст. 173.1 ГК РФ, правом требовать признания сделки недействительной, по тому основанию, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, - обладает именно супруг, а не Покупатель ФИО5. Сведений о том, что супруга продавца в течение года со дня, когда узнала о совершении данной сделки, требовала признать ее недействительной в судебном порядке, - судом не добыто, а стороной истца не представлено.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно пункту 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в котором также указано, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании (абзацы третий и пятый).

Таким образом, из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что договор купли-продажи может быть признан недействительным при наличии умысла продавца на обман, под которым также понимается намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых продавец должен был сообщить покупателю при той добросовестности, какая от продавца требовалась по условиям оборота.

Суд считает ошибочной позицию ФИО5 в части того, что ответчик ФИО3 ввела его в заблуждение относительно будущего покупателя по оспариваемой сделке и умышленно создала ложное представление у истца об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора купли – продажи, при которой ФИО5 полагал быть единоличным собственником имущества. Доводы истца о том, что ввиду обмана он подписал договор купли - продажи, не зная о том, что имущество перейдет в общую долевую собственность ФИО3 и ФИО5, по ? доли каждому,- своего подтверждения в судебном заседании не нашли. Напротив, данные доводы опровергаются исследованными судом доказательствами: 

- договором купли – продажи от 16.06.2021 года, который содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, их волеизъявление, условие о том, что смысл заключаемого договора стороны понимают, с содержанием ст.ст. 223,253,549,551,556,558 ГК РФ ознакомлены, в т.ч. покупатель ФИО5, получили копии договора, подписанного сторонами;

Договор купли-продажи от 16.06.2021г. № б/н, как правоустанавливающий документ возникновения права общей долевой собственности ФИО5 и ФИО3, до регистрации прошел правовую экспертизу в Управлении Росреестра по Красноярскому краю, по результатам которой препятствий для регистрации прав установлено не было. Следовательно, не состоятельны доводы истца о том, что договор купли – продажи был подписан ненадлежащим продавцом и не надлежащим лицом со стороны одного из покупателей.

- письменными заявлениями ФИО5 от 16.06.2021 года, с которыми он обращался в МФЦ с просьбой об оказании ему государственной услуги регистрации права общей долевой собственности, размер доли ?, на спорное недвижимое имущество; 

- описью документов, принятых сотрудником МФЦ лично у ФИО5 для оказания последнему услуги государственной регистрации права общей долевой собственности;

- письменными пояснениями третьего лица ФИО8, согласно которым, ФИО5 и ФИО9 (ныне ФИО6) О.В. покупали спорное имущество в общую долевую собственность, для чего в присутствии сотрудника МФЦ они вместе, как покупатели,подписывали договор купли-продажи от 16.06.2021 года и вместе рассчитывались за покупку;

- пояснениями в суде свидетеля Свидетель №1, согласно которым в 2021 году сосед ФИО5 и ФИО3 рассказали ей о том, что они покупают кафе в 

<

адрес>. Для покупки кафе ФИО5 брал кредит в банке, после приобретения кафе своими силами производил ремонт в помещении, вложив в это значительную сумму. 

Таким образом, не установлены умысел ответчиков ФИО3 и ФИО4 на совершение обмана и умышленное введение покупателя ФИО5 в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки.

Данных, указывающих на недобросовестность сторон, либо об их намерении совершить эту сделку исключительно для вида, без ее реального исполнения, - судом не добыто.

Согласно ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в пункте 15 Постановления от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Ответчиком ФИО3 заявлено о пропуске истцом срока на обращение в суд с иском.

Разрешая данное заявление ответчика, суд исходит из следующего:

Сделки, совершенные под влиянием обмана (п. 1 ст. 179 ГК РФ), под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ) и сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта (ч. 1 ст. 168 ГК РФ), - являются оспоримыми сделками.

Срок исковой давности по недействительным сделкам установлен ст. 181 ГК РФ, в соответствии с которой срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2).

Оспариваемый договор заключен 16.06.2021 года, право общей долевой собственности зарегистрировано 04.07.2021 года, в суде ФИО5 пояснил, что спустя две недели после подписания им договора купли - продажи узнал о наличии у него права лишь на ? долю спорного имущества, с чем был не согласен. С исковым заявлением ФИО5 обратился в суд 10.08.2023 года (том 1 л.д. 51), то есть за пределами срока исковой давности.

Уважительных причин для восстановления срока истцом ФИО5 не приведено.

Приняв решение о привлечении ФИО4 к участию в деле в качестве соответчика в порядке абз. 2 ч. 3 ст. 40 ГПК РФ, суд обязан рассмотреть иск не только в отношении того ответчика, который указан истцом, но и в отношении лица привлеченного по инициативе самого суда. В противном случае отказывая в иске к такому соответчику по мотиву не предъявления к нему исковых требований, суд лишает истца возможности в будущем подать соответствующий иск (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 02.10.2018 по делу N 36-КГ18-9).

Принимая во внимание, что факт недействительности договора купли-продажи спорного здания кафе и земельного участка не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, учитывая, что к моменту обращения в суд с иском сроки исковой давности истекли, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО5 к ответчику ФИО3 и соответчику ФИО4 о признании договора купли – продажи недвижимого имущества от 16.06.2021 года № б/н недействительным и применении последствий недействительности сделки.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО3 и ФИО4 о признании договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, - отказать.

Принятые определением Нижнеингашского районного суда Красноярского края от 17 августа 2023 года меры по обеспечению иска сохранить до вступления в законную силу решения суда.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Красноярский краевой суд через Нижнеингашский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий 

Мотивированное решение изготовлено 24.07.2024 года (выходные дни 20 и 21 июля).