РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

7 ноября 2019 года Кировский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего судьи Дятлова С.Ю., при секретаре Черновой А.М., с участием в судебном заседании: представителя истцов – ФИО1, представителя ответчика – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2114/2019 по иску ФИО3 и ФИО4 к АО «Желдорипотека» об уменьшении цены договора; возмещении убытков; взыскании суммы уменьшения цены договора, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 и ФИО4 обратились в Кировский районнй суд г. Иркутска с иском, уточнённым в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к АО «Желдорипотека» об уменьшении цены договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО4 с одной стороны и АО «Желдорипотека» с другой стороны, с 

<

данные изъяты> рублей до 

<

данные изъяты> рублей; 

взыскании: 59 400 рублей уменьшения цены договора; 2 500 рублей расходов на проведение технической инвентаризации; 393 735 рублей компенсации затрат на проведение капитального ремонта, необходимого для устранения обнаруженных недостатков; 393 735 рублей неустойки; по 30 000 рублей компенсации морального вреда и штраф. 

Исковые требования мотивированы следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Желдорипотека» (Застройщик) и ФИО3 (Участник долевого строительства) был заключен договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого стороны договора участвуют в долевом строительстве многоквартирного 9-ти этажного жилого дома на 

<

адрес>, по итогу чего Застройщик передаёт Участнику долевого строительства Объект долевого строительства.

Сумма денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства Застройщику для строительства Объекта составляет 

<

данные изъяты> рублей (пункт 3.1 договора).

Согласно пункту 4.1.2 договора Застройщик обязался передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ АО «Желдорипотека» передало ФИО3 Объект долевого строительства – трёхкомнатную квартиру, 

<

данные изъяты>. 

По условиям договора Застройщик обязан был построить объект с лоджией, тогда как по факту построил объект с балконом, из чего следует, что расчёт цены договора произведён неправильно.

Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37 утверждена Инструкция о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации, согласно пункту 3.37 которой общая площадь квартиры определяется как сумма площадей её помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0.

В соответствии с данными нормами цена договора должна составлять: 44 000 рублей х (68,3 + 6,9х0,3)=

<

данные изъяты> рублей, в связи с чем Застройщик обязан вернуть денежные средства в размере 60 720 рублей в счёт уменьшения цены договора.

Квартира выполнена с большим объёмом замечаний. 

Балконы. Узлы примыкания витражных конструкций к несущим ограждающим конструкциям выполнены не качественно – на деталях примыкания имеются острые края. Узлы примыкания конструкций остекления выполнены с нарушениями требований, предъявляемых к монтажным швам. Стяжка на балконе выполнена не качественно – имеются неровности и трещины. Металлические элементы наружных откосов и водосливов выполнены с нарушениями. Крепление алюминиевых конструкций выполнено с нарушениями. Кирпичные стены на балконе выполнены не качественно, отсутствуют крепления – нарушены обязательные требования по усилению кирпичной кладки при строительстве с сейсмических районах.

Оконные блоки и балконные двери. Выполнены из трёх камерных ПВХ профилей с установкой стеклопакетов 4м-10-4м-10-4м. Для г. Иркутска в соответствии с действующими нормами для светопрозрачных конструкций – окон сопротивление теплопередачи должно составлять не менее 0,65 (м2.х°C)/Вт – класс энергетической эффективности «С». В соответствии с ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия» - для удовлетворения требования минимальных требований должны применятся стеклопакеты 4М-8Аr-4M-8Ar-И4, для которых в соответствии с ГОСТ 24866-99 сопротивление теплопередачи составляет 0,67. Окна и балконная дверь подлежат замене. 

Штукатурка. При устройстве кирпичных перегородок и нанесения штукатурки нарушены требования крепления, устройства деформационных швов, усиления армированными штукатурками. Перегородки подлежат переделке. При устройстве перегородок нарушена геометрия помещений. Кирпичные межкомнатные и межквартирные перегородки подлежат переделке. Сквозные щели приводят шумоизоляции.

Бетонные поверхности. Бетонные стены на объекте оштукатурены однослойной простой штукатуркой, поверхности имеют отклонения более 20 мм и не пригодны к выполнению молярных и обойных работ. В помещении санузла в монолитной стене имеется трещина на всю высоту квартиры с раскрытием боле 0,2 мм. В квартире все стены и потолки необходимо оштукатурить.

Полы. Технология устройства полов нарушена – стяжка пола треснула; поверхность не ровная, имеет выбоины и приподнятые кромки. Полы подлежат замене. В связи с тем, что необходимо переустройство полов, подлежат замене перегородки ГКЛ.

Инженерные сети. Канализация и водоснабжение – гильзы и крепление трубопроводов выполнены не качественно. По условиям договора и в соответствии с планом все сети, неотражённые на плане, должны быть выполнены скрыто в конструкциях; по факту, выполнены открыто.

Входная дверь. Не утеплённая, установлена криво, уплотнительные ленты установлены не качественно, имеются механические повреждения. Нарушены обязательные требования тепловой защиты, воздухопроницаемости и шумоизоляции. Дверной блок не соответствует требованиям ГОСТ.

В связи с нарушениями требований технических регламентов квартира не пригодна к эксплуатации.

Данные обстоятельства явились основаниями для обращения ФИО3 и ФИО4 с иском в суд.

В судебном заседании представитель истца – ФИО1 поддержал заявленные требования по основаниям, указанным в иске.

Представитель ответчика – ФИО2 не признал исковые требования, указывая, что АО «Желдорипотека» исполнило свои обязательства по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ надлежащим образом.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд пришёл к выводу, что исковые требования ФИО3 и ФИО4 подлежат удовлетворению в части.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, между ЗАО «Желдорипотека» (Застройщик) с одной стороны, ФИО3 и ФИО4 (Участник) с другой стороны, был заключен договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно пункту 1.1 которого Участник обязуется принять участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по строительному адресу: Многоквартирный 9-ти этажный жилой дом в 

<

адрес>, далее именуемого «Объект», произведя оплату в объёме, на условиях и в сроки, установленные настоящим договором, а Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Объект и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать Участнику расположенное в Объекте жилое помещение в соответствии с характеристиками, указанными в Приложении № к настоящему договору, далее именуемое «Квартира». 

Общая сумма денежных средств, подлежащих уплате Участником Застройщику для строительства Объекта, составляет 

<

данные изъяты> рублей. Указанная сумма определена сторонами из расчёта 44 000 рублей за один квадратный метр общей площади Квартиры по проекту (с учётом площади лоджий с понижающим коэффициентом) (пункт 3.1 договора).

В случае увеличения или уменьшения фактических размеров площади квартиры, в том числе за счет площади лоджии, по данным технической инвентаризации против размеров проектной площади Квартиры, указанной в Приложении № к настоящему договору, Участник производит дополнительную оплату по настоящему договору, либо Застройщик возвращает часть денежных средств, полученных от Участника по настоящему договору (пункт 3.4 договора).

Застройщик обязуется передать участнику Квартиру в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ в порядке и на условиях, указанных в подпункте 4.1.3 настоящего договора (пункт 4.1.2 договора).

По акту приёма-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ АО «Желдорипотека» передало, а ФИО3 и ФИО4 приняли трёхкомнатную квартиру, 

<

данные изъяты>. 

После приёмки квартиры ФИО3 и ФИО4 обнаружили, что её фактическая площадь меньше, чем предусмотрено договором, и, кроме того, она не соответствует требованиям технических регламентов. В связи с этим они обратились с иском в суд.

Исковые требования ФИО3 и ФИО4 подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Согласно статье 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

По мнению истцов, АО «Желдорипотека» предоставило ему квартиру с балконом (понижающий коэффициент 0,3), а не с лоджией (понижающий коэффициент 0,5), как предусмотрено договором участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, что повлекло фактическое уменьшение площади данной квартиры, в связи с чем АО «Желдорипотека» обязано выплатить ему 59 400 рублей уменьшения цены договора.

Данный довод истца является необоснованным по следующим основаниям.

В «СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утверждённых Приказом Минстроя России от 03.12.2016 N 883/пр, указано, что:

- балкон: выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает (пункт 3.2); 

- лоджия: помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает (пункт 3.15).

В соответствии с пунктом 3.1 Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации (далее - Инструкция), утверждённой Приказом Минземстроя № 37 от 04.08.1998, в процессе съемки в натуре составляется абрис внутренних помещений здания. Для составления абрисов следует использовать имеющуюся проектную документацию.

Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров (пункт 3.36 Инструкции).

Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0 (пункт 3.37 Инструкции).

Техническим паспортом на многоквартирный 9-ти этажный дом в 

<

адрес>, составленным ООО УПК «

<

данные изъяты>», и утверждённой проектной документацией № и №, в квартирах дома по адресу: 

<

адрес>, предусмотрено наличие лоджий, а не балконов.

Доказательства того, что дом по адресу: 

<

адрес>, был построен с нарушением проектной документации № и №, отсутствуют.

В связи с этим, исковые требования ФИО3 и ФИО4 в части уменьшении цены договора № от ДД.ММ.ГГГГ с 

<

данные изъяты> рублей до 

<

данные изъяты> рублей и взыскании 59 400 рублей уменьшения цены договора удовлетворению не подлежат.

Результаты технической инвентаризации не приняты судом в качестве достоверного доказательства, в связи с чем исковые требования ФИО3 и ФИО4 в части взыскания 2 500 рублей расходов на проведение технической инвентаризации удовлетворению также не подлежат.

Для установления недостатков выполненных АО «Желдорипотека» работ в рамках договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, а также стоимости устранения данных недостатков, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена комиссионная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ФБУ «

<

данные изъяты>» 

<

данные изъяты> и эксперту ООО «

<

данные изъяты>» 

<

данные изъяты>

Согласно заключению эксперта ФБУ «

<

данные изъяты>» 

<

данные изъяты> и эксперта ООО «

<

данные изъяты>» 

<

данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ: 

1) Оконные блоки и балконная дверь из ПВХ профилей в квартире по адресу: 

<

адрес>, требованиям технических регламентов и требованиям энергетической эффективности не соответствуют, так как обязательная маркировка, предусмотренная ГОСТ, отсутствует, формулу стеклопакета опознать не представляется возможным. 

Стоимость устранения недостатков составляет 81 392 рубля.

2) Конструкция полов нормативным правилам и требованиям, с учётом качества используемых материалов, не соответствует.

Согласно испытаниям, проведённым аккредитованной строительной лабораторией ООО «

<

данные изъяты>», прочность на сжатие мелкозернистого бетона составляет 16,04 МПа (Класс бетона В12,5), что не удовлетворяет пункту 8.5 СП 29.13330.

При проведении инструментального обследования объекта «стяжка» было установлено, что она не соответствует пунктам 8.5 СП 29.13330, следовательно, проведение исследований по определению свойств полов по защите от ударного шума не целесообразно, так как для устранения несоответствия стяжки техническим регламентом требуется полная замена конструкции полов.

Стоимость устранения недостатков составляет 137 903 рубля.

3) Входная металлическая дверь и работы по её монтажу в квартире по адресу: 

<

адрес>, требованиям технических регламентов в части соблюдения требований шумоизоляции, тепловой защиты, воздухопроницаемости и взаимостойкости не соответствует.

Стоимость устранения недостатков составляет 27 235 рублей.

4) Поверхности стен и потолков требованиям технических регламентов, предъявляемых к поверхностям, готовым к улучшенной окраске (для потолка) и отделочным работам (для стен) не соответствует. 

Стоимость устранения недостатков составляет 85 875 рублей.

Всего стоимость устранения выявленных недостатков составляет 332 405 рублей.

Заключение эксперта ФБУ «

<

данные изъяты>» 

<

данные изъяты> и эксперта ООО «

<

данные изъяты>» 

<

данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ является полным и мотивированным.

Допрошенная в судебном заседании эксперт 

<

данные изъяты> подтвердила правильность своих выводов, содержащихся в данном заключении.

Представить ответчика – ФИО2 не привёл доводов и не представил доказательств, ставящих под сомнение заключение экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из этого, суд принимает заключение эксперта ФБУ «

<

данные изъяты>» 

<

данные изъяты> и эксперта ООО «

<

данные изъяты>» 

<

данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу.

В связи с этим, подлежат удовлетворению исковые требования ФИО3 и ФИО4 в части взыскания с АО «Желдорипотека» 332 405 рублей компенсации затрат на проведение капитального ремонта, необходимого для устранения обнаруженных недостатков.

Согласно частям 6 и 8 статьи 7 Закона участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

В соответствии с пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Таким образом, сумма неустойки, подлежащей взысканию с АО «Желдорипотека» в пользу ФИО3 и ФИО4, исходя из суммы долга - 332 405 рублей и периода просрочки – 207 дней (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) составляет 332 405 рублей. 

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

В соответствии с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.

По мнению суда, заявленный ФИО3 и ФИО4 размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства (сумме долга и периоду просрочки), в связи с чем, руководствуясь требованиями разумности, соразмерности и справедливости, а также недопустимостью злоупотребления правом и необходимостью установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, суд считает возможным снизить размер неустойки до 80 000 рублей.

Согласно пункту 6 статьи 13 Закона от 07.02.1992 № 2300 – 1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон от 07.02.1992 № 2300-1) при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. 

Сумма штрафа, подлежащего взысканию с АО «Желдорипотека» в пользу ФИО3 и ФИО4, составляет 216 202 рубля 50 копеек (432 405 рублей:2).

На основании статьи 333 ГК РФ суд считает возможным уменьшить размер взыскиваемого штрафа до 50 000 рублей.

Согласно статье 15 Закона от 07.02.1992 № 2300-1 моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

С учетом обстоятельств дела, а также требований разумности и справедливости, суд считает возможным взыскать с АО «Желдорипотека» в пользу ФИО3 и ФИО4 по 10 000 рублей компенсации морального вреда.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 и ФИО4 к АО «Желдорипотека» об уменьшении цены договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО4 с одной стороны и АО «Желдорипотека» с другой стороны, с 

<

данные изъяты> рублей до 

<

данные изъяты> рублей; 

взыскании: 59 400 рублей уменьшения цены договора, 2 500 рублей расходов на проведение технической инвентаризации, 393 735 рублей компенсации затрат на проведение капитального ремонта, необходимого для устранения обнаруженных недостатков, 393 735 рублей неустойки, по 30 000 рублей компенсации морального вреда и штраф, удовлетворить в части.

Взыскать с АО «Желдорипотека» в пользу ФИО3 и ФИО4 в равных долях 332 405 рублей компенсации затрат на проведение капитального ремонта, необходимого для устранения обнаруженных недостатков, 80 000 рублей неустойки, 20 000 рублей компенсации морального вреда и 50 000 рублей штрафа.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 и ФИО4 к АО «Желдорипотека» в части уменьшения цены договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО4 с одной стороны и АО «Желдорипотека» с другой стороны, с 

<

данные изъяты> рублей до 

<

данные изъяты> рублей; взыскании 59 400 рублей уменьшения цены договора, 2 500 рублей расходов на проведение технической инвентаризации, 61 330 рублей компенсации затрат на проведение капитального ремонта, необходимого для устранения обнаруженных недостатков, 313 735 рублей неустойки и 166 202 рубля 50 копеек штрафа отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Иркутский областной суд через Кировский районный суд г. Иркутска в течении месяца с момента изготовления мотивированного текста решения.

Председательствующий С.Ю. Дятлов

Мотивированное решение изготовлено 27.11.2019