Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 февраля 2018 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Рафиковой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-376/2018 по административному исковому заявлению ООО «ФАРМ СКД» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ФАРМ СКД» обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 18.12.2017 года № 81-5060 и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 83 765 810 рублей, просило восстановить срок для обращения в суд.

Впоследствии представитель административного истца уточнил требования, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 83 765 810 рублей.

В обоснование заявленных требований ООО «ФАРМ СКД» указало, что вышеуказанный объект недвижимости принадлежит обществу на праве собственности.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № установлена по состоянию на 06.06.2011 года и составляет 130 851 181,35 рубль.

Согласно отчету об оценке от 05.12.2017 года № №, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 06.06.2011 года составляет 83 765 810 рублей.

Завышение кадастровой стоимости объектов недвижимости нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного нежилого помещения равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Представитель административного истца по доверенности от 18.12.2017 года ФИО1 в судебном заседании поддержала административное исковое заявление по основаниям, указанным в административном иске. 

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором возражал против удовлетворения административного иска в случае наличия доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель ФГУП «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешения административного иска по существу на усмотрение суда.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ООО «ФАРМ СКД» принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 06.12.2017 г.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и составляет в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № на дату определения кадастровой стоимости 06.06.2011 года – 130 851 181,35 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28.11.2017 года.

Нежилое помещение включено в «Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2017 год», утвержденный приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 14.11.2016 года №1907 под №№.

В соответствии со ст. 14, п.1 ст. 372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" /в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД/ является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона РФ N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

Истец воспользовался предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного нежилого помещения и 13.12.2017 года обратился с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Однако заявление было отклонено по причине пропуска ООО «ФАРМ СКД» срока на подачу заявления о пересмотре кадастровой стоимости. 

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение ООО «ФАРМ СКД» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

На основании ст. 24.12 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

С учетом требований ч. 3 ст. 245 КАС РФ, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пропуск указанного выше срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку вопросы соблюдения срока обращения в суд касаются существа дела, причины его пропуска выясняются в судебном заседании, а выводы о его восстановлении или об отказе в восстановлении в силу части 4 статьи 198 ГПК РФ, части 5 статьи 180 КАС РФ должны содержаться в решении суда.

По делу установлено, что сведения о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости внесены в ЕГРН 15.04.2012 года.

Так как очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Самарской области, в порядке, установленном ст. 24.12 Федерального закона РФ № 135-ФЗ, не проведена, расчет налоговых платежей на объекты недвижимости производится исходя из ранее установленной кадастровой стоимости, то с учетом конкретных обстоятельств дела суд приходит к выводу, что прежние результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости продолжают затрагивать права ООО «ФАРМ СКД», имеющего законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере его действительной рыночной стоимости, в связи с чем считает причину пропуска им срока обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд уважительной и полагает возможным этот срок восстановить. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке от 05.12.2017 года № №, подготовленный оценщиком ООО «Институт независимой оценки и аудита». Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся объект капитального строительства с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого составила 83 765 810 рублей.Исследовав отчеты об оценке, суд приходит к выводу о том, что они соответствуют требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 06.06.2011 года.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. 

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В отчете об оценке от 05.12.2017 года № № оценщик ФИО2 произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного и доходного подходов, от применения затратного подхода оценщик обоснованно отказался на стр.42-43 отчета об оценке. 

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пп.12-14 ФСО №1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, все расчеты проводились на 1 кв.м. с последующим перемножением на площадь объекта оценки.

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации, таких как информационная система «Волга-Инфо» - «I-Real», газета «Из рук в руки», журнала «Зеленая площадь», «Rent & Sale». Используя объем доступной оценщику информации, оценщик подобрал 7 объектов-аналогов, сопоставимые по ценообразующим факторам с объектом оценки. Затем были применены корректировки в виде скидки на торг, на местоположение, на масштаб, на этаж, на наличие складских помещений.

В результате расчета рыночная стоимость, полученная сравнительным подходом, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № составила 110 024 762 рубля.

В соответствии с пп.15, 16 ФСО № 1, доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный поход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Для определения стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода был применен метод капитализации дохода. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая определяется на основе анализа рыночных данных о соотношении доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. Оценщик рассчитал ожидаемый годовой доход от объекта, ставку капитализации и стоимости недвижимости. 

Для расчета арендной ставки рассматривались данные по сделкам (предложениям) аналогичных объектов, были подобраны 6 объектов-аналогов, применены корректировки: скидка на торг, на масштаб, на наличие складских помещений. Рыночная арендная ставка составила 359,82 рублей за 1 кв.м.

Далее была рассчитана ставка капитализации, которая составила 12,365%. Произведен расчет потенциального валового дохода, рассчитаны потери от недозагрузки, действительный валовый доход и определена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № на дату оценки в размере 102 692 293 рублей.

Согласовав полученные в результате применения двух подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № на дату оценки без учета НДС составляет 83 765 810 рублей.

Суд полагает, что отчет об оценке от 05.12.2017 года № №, выполненный ООО «Институт независимой оценки и аудита», содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, приведен расчет рыночной стоимости объекта оценки. 

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, оснований для назначения экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 06.06.2011 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке. 

Согласно положению абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 26.12.2017 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 13.12.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «ФАРМ СКД» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Железнодорожный район, ул.Мориса-Тореза, д.67, в размере его рыночной стоимости 83 765 810 рублей.

Дата подачи административного иска в суд – 26.12.2017 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 13.12.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 21 февраля 2018 года.

Председательствующий: М.А.Панкова