61RS0023-01-2025-002442-67

Дело № 2-2306/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 декабря 2025г. г. Шахты

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе судьи Черепановой Л.Н., при секретаре Бугуновой М.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г. Шахты о признании договора купли-продажи заключенным, о сохранении жилого дома в реконструированном виде и признании права собственности на жилой дом,

установил:

ФИО1, уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, обратилась в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на следующее.

Домовладение, расположенное по адресу: 

<

данные изъяты>, числится за ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 30.04.2003, право собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке в Росреестре 04.06.2003.

22.12.2003 между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома. Денежные средства в размере 110 000 руб. ФИО2 получила от ФИО1, что подтверждается распиской.

Также продавцом ФИО2 были переданы покупателю ФИО1 все относящиеся в дому и земельному участку документы, ключи от дома.

Продавец ФИО2 освободила дом, ФИО1 в дом вселилась и начала пользоваться и владеть им, нести бремя содержания.

Приобретенный дом сгорел, что подтверждается актом о пожаре от 23 мая 2014г., вследствие чего истец была вынуждена на месте пострадавшего дома построить новый.

ФИО1 и ФИО2 не была произведена надлежащая регистрация сделки купли-продажи, однако ее отсутствие не свидетельствует о недействительности заключенного и исполненного сторонами договора отчуждения недвижимости.

ФИО2 умерла в 

<

данные изъяты>.

Владение спорным домом истцом никем не оспаривалось, каких-либо требований о сносе дома либо его безвозмездном изъятии не заявлялось.

Истец обращался в Администрацию г. Шахты за получением разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, однако ему в выдаче разрешения было отказано.

Уточнив исковые требования, просит признать сделку купли-продажи домовладения от 22.12.2003, заключенную между ФИО2 и ФИО1 заключенной; сохранить в реконструированном виде жилой дом лит. «К,н/КК1,К1,К2,к3» общей площадью 140,3 кв.м, расположенный по 

<

данные изъяты>; признать за собой право собственности на указанный жилой дом.

В судебное заседание явились истец ФИО1 и ее представитель ФИО3, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержали по изложенным доводам. ФИО1 пояснила, что купленный у ФИО2 жилой дом лит. «А» сгорел в 2014г., семья стала проживать в летней кухне лит. «К», которая затем была реконструирована в жилой дом.

Представитель Администрации г. Шахты в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил письменные возражения на иск.

Выслушав истца, представителя истца, допросив свидетелей, изучив письменные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно ст.1 ч.14 ГрК РФ реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения;

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В силу частей 1, 5 - 6 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В соответствии с ч. 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ документом, дающим застройщику право осуществлять строительство и реконструкцию объектов капитального строительства, является разрешение на строительство/реконструкцию.

Согласно ч. 6 ст. 52 ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или технического заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

Пункт 1 статьи 222 ГК РФ закрепляет три признака самовольной постройки:

- постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке,

- либо без получения необходимых разрешений,

- либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков).

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Как следует из п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Аналогичная позиция также содержится в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Как разъяснено в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу указанных выше норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, возможность признания за лицом, осуществившим возведение самовольной постройки, обусловлено совокупностью необходимых условий: наличие у лица какого-либо из указанных в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации вещного права на землю; отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан; соблюдение установленных градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Судом установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежал жилой дом, общей площадью 63 кв.м, лит. «Аа1», расположенный по адресу: 

<

данные изъяты> на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 30.04.2003.

Право собственности ФИО2 было зарегистрировано в установленном законом порядке.

22 декабря 2003г. ФИО2 и ФИО1 заключили договор купли-продажи данного жилого дома, оформив его распиской (л.д.27). Согласно указанной расписке, ФИО2 денежные средства за дом получила полностью в размере 110 000 руб. Расписка была заверена соседями и председателем уличного комитета.

Стороны сделки исполнили ее, ФИО2, получив денежные средства, освободила дом, передала ФИО1 ключи от дома и все относящиеся к нему документы.

ФИО1 вместе со своей семьей вселилась в дом, заключила 29.09.2005 с ООО «Ростоврегионгаз» на свое имя договор купли-продажи газа, договор на обслуживание газового оборудования (л.д.63,65).

ФИО2 умерла 

<

данные изъяты>. (л.д.101).

После ее смерти наследственные дела не заводились (л.д.100).

В 2014г. жилой дом лит. «А» сгорел, что подтверждается актом о пожаре (л.д.59).

На земельном участке располагалась летняя кухня лит. «К».

Истцом данная кухня была реконструирована в жилой дом лит. «К,н/КК1,К1,К2,к3».

Площадь объекта, согласно приказу Росреестра от 23.10.2020 №П/0393, рассчитанная в пределах внутренних поверхностей наружных стен, составляет 146,5 кв.м (л.д.17).

По ходатайству истца судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению ФБУ «Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» № 3124/10-2-25 от 18.11.2025 жилой дом лит. «К,н/КК1,К1,К2,к3», расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, соответствует требованиям действующих норм и правил (противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, строительно-техническим, градостроительным), предъявляемым к жилым одноквартирным домам.

Характерных дефектов конструктивных элементов жилого дома лит. «К,н/КК1,К1,К2,к3», свидетельствующих о их недостаточной несущей способности не имеется и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» конструктивные элементы исследуемого жилого дома находятся в работоспособном техническом состоянии, при котором техническое состояние конструктивных элементов в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

Расположение исследуемого жилого дома лит. «К,н/КК1,К1,К2,к3» в зоне застройки индивидуальными жилыми домами 1 типа (Ж-1.1.), соответствует разрешенному виду разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков, приведенным в ст.27 Градостроительного регламента зон застройки индивидуальными жилыми домами 1-го типа (Ж-1.1) правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Шахты», размещенной на официальном сайте Администрации г. Шахты.

Расположение исследуемого жилого дома на расстоянии менее 1-го м от западной границы участка не соответствует требованиям градостроительного регламента зоны застройки индивидуальными жилыми домами 1-го типа (Ж-1.1), отраженных в ст.27 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Шахты» и п.7.1 СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01.-89», регламентирующих минимальное расстояние от жилого дома до границ земельного участка.

Проведенная реконструкция жилого дома не привела к уменьшению расстояния от исследуемого жилого дома лит. «К» до западной границы участка и жилого дома, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, а техническая возможность обслуживания стены этих строений с устройством отмостки имеется, кроме того, жилой дом лит. «К» обеспечен необходимыми подъездными и пешеходными путями. Что обуславливает отсутствие несоответствий расположения реконструированного жилого дома как по отношению к фактическим границам земельного участка, так и по отношению к окружающей его застройке, предусмотренными градостроительными нормами и правилами, а именно СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01.-89»

Вместе с тем, исследуемый жилой дом лит. «К» имеет следующее несоответствие: отсутствие на крыше жилого дома, уклон которой превышает 5%, снегозадерживающих устройств, что не соответствует требованиям п.9.11 СП 17.13330.2017 «Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76».

Устранить данное несоответствие возможно путем устройства снегозадерживающих устройств.

В соответствии с ч.ч. 1-3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд принимает в качестве доказательства заключение ФБУ «Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», поскольку оно является полным, обоснованным и мотивированным. В нем указано, кем и на каком основании проводились исследования, их содержание, даны обоснованные и объективные ответы на поставленные перед экспертом вопросы и сделаны выводы.

Выводы эксперта последовательны, не противоречат материалам дела и согласуются с другими доказательствами по делу, эксперт предупрежден об ответственности по ст. 307 УК РФ. Оснований для сомнения в компетентности эксперта не имеется, достоверность сведений, содержащихся в экспертном заключении, иными доказательствами по делу не опровергается.

Не соблюдение минимальных отступов от межевой границы с соседним земельным участком не являются существенным, не нарушают права иных лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

В судебном заседании была допрошена собственник домовладения по 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>., которая пояснила, что ФИО1 проживает со своей семьей в доме №

<

данные изъяты> с 2003 года. Дом она купила у ФИО2 Свидетелем, подписавшим расписку о получении денежных средств ФИО2 за дом, являлся ее ныне покойный супруг ФИО5 ФИО2 продала дом ФИО1 и уехала жить к дочери в 

<

данные изъяты>. У ФИО6 дом сгорел, и они построили новый. Его расположение, а именно на расстоянии менее 1 м до межи не нарушает права ФИО4 Свидетель не возражает против сохранения жилого дома по 

<

данные изъяты>

Допрошенная в судебном заседании свидетель 

<

данные изъяты> пояснила, что является председателем уличного комитета. ФИО1 проживает со своей семьей по адресу: 

<

данные изъяты> владеет и пользуется она им как своим собственным, иные лица своих претензий на дом не заявляли.

Как указал Верховный Суд РФ в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, допущенные при возведении самовольной постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил являются основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на такую постройку, если нарушения являются существенными и неустранимыми. К существенным относятся, например, неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Как установлено судом, спорный жилой дом не препятствует владельцу соседних строений в пользовании им своими строениями и земельным участком, его расположение обеспечивает техническую возможность прохода на земельный участок, обслуживание жилого дома.

Со времени постройки дома никто, ни смежные землепользователи, ни Администрация г. Шахты не обращались с требованием о сносе построенного дома, с заявлениями о нарушении своих прав.

В судебном заседании установлено, что сохранение спорного жилого дома не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Принимая во внимание, что произведенная реконструкция не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, исковые требования о сохранении жилого дома в реконструированном виде и признании на него права собственности подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

признать сделку купли-продажи домовладения, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, от 22 декабря 2003г. между ФИО2 и ФИО1 заключенной.

Сохранить жилой дом лит. «К,н/КК1,К1,К2,к3», расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, в реконструированном виде.

Признать за ФИО1, 

<

данные изъяты> года рождения, уроженкой 

<

данные изъяты>, паспорт 

<

данные изъяты>, право собственности на реконструированный жилой дом лит. «К,н/КК1,К1,К2,к3» площадью 146,5 кв.м, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Шахтинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Л.Н.Черепанова

Решение в окончательной форме изготовлено 15 декабря 2025г.