ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от

№ 3а-124/2018

г.Вологда

17 мая 2018 г.

Вологодский областной суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой М.В., 

при секретаре Опрячиной Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Заря» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Заря» является собственником объекта недвижимости - помещения, назначение - нежилое, общая площадь ..., этаж - 2, кадастровый номер №..., расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 

<

ДАТА> №... №... (л.д.10).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 18 октября 2013 года определена в размере 5 679 509 руб. 72 коп., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.11).

Административный истец, полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы, как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование исковых требований истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 

<

ДАТА> №..., выполненный оценщиком ООО «Российский Центр Экспертизы и Оценки» ФИО1, являющейся членом НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет».

Согласно отчёту рыночная стоимость объекта недвижимости - помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на дату оценки 18 октября 2013 года составила 1 588 000 руб.

Административный истец просил суд пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - помещения, назначение - нежилое, общей площадью ..., этаж - 2, кадастровый номер №..., расположенного по адресу: 

<

адрес>, установив её в размере 1 588 000 руб. по состоянию на дату оценки 18 октября 2013 года на основании отчёта об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 

<

ДАТА> №...; взыскать с административного ответчика Правительства Вологодской области судебные расходы по оценке рыночной объекта недвижимости в размере 22 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.; расходы по оплате юридических услуг в размере 20 000 руб.

Представитель административного истца ООО «Заря» по доверенности адвокат Хрусталева Е.А. в судебном заседании исковые требования поддержала. 

Представитель административного ответчика Правительства Вологодской области по доверенности ФИО3 просил принять решение исходя из фактических обстоятельств дела. При разрешении судом вопроса о взыскании с административного ответчика судебных расходов просил исходить из принципов разумности.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представитель заинтересованного лица филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований. 

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года № 3787-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01 января 2016 года.

Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности ООО «Заря», как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», установленный статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц предварительный порядок обращения в комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.

<

ДАТА> ООО «Заря» обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....

Решением комиссии от 

<

ДАТА> №... заявление Общества отклонено.

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объектов оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Исходя из разъяснений пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объектов недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 

<

ДАТА> №..., выполненный оценщиком ООО «Российский Центр Экспертизы и Оценки» ФИО1

Проверяя представленный административным истцом отчёт на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО № 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.

Правительством Вологодской области указано на не соблюдение оценщиком требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... в части того, что анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости описывает рынок торгово-офисной недвижимости г. Вологды (страницы 28,29), что не соответствует сегменту рынка объекта оценки; отобранные объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам (местоположению, физическому состоянию), суммарная корректировка для объектов-аналогов составляет более 30 %, что превышает предел вариаций.

Вместе с тем, по мнению представителя Правительства Вологодской области, указанные недостатки не влияют на размер определенной в отчёте рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....

Размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... Правительство Вологодской области не оспаривает.

Оценщик ФИО1, проводившая оценку указанного объекта недвижимости, представила пояснения по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, в которых указала, что при изучении оценщиком рынка недвижимости установлено, что в месторасположении объекта оценки рынок является неактивным, на дату проведения оценки отсутствует информация о предложениях к продаже сопоставимых объектов недвижимости, в связи с чем территория исследований была расширена и рассматривалась Вологодская область. Сегмент рынка объекта оценки соответствует сегменту рынка объектов-аналогов: относится к российскому региональному рынку недвижимости, сегменту помещений, к подсегменту встроенных нежилых помещений коммерческого назначения (встроенное помещение офисно - торгового назначения). Для объекта оценки и объектов аналогов выявлен единый набор ценообразующих факторов, но поскольку объекты имеют разное местоположение и физическое состояние, то в связи с этой разницей введена корректировка. Внесение поправки не означает, что объекты-аналоги не сопоставимы по ценообразующим факторам. Ограниченность предложений на ретроспективную дату не позволяет подобрать объекты без внесения поправок. Без корректировок возможна оценка только на хорошо развитом рынке, что характерно лишь для жилой недвижимости. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов является единообразным, что и было соблюдено в отчете при проведении оценки.

Суд, исследовав и проанализировав отчёт от 

<

ДАТА> №..., пояснения оценщика, пришёл к выводу о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёт базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчёте приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. 

Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в нём информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объекта недвижимости, отвечает предъявляемым к нему законодательным требованиям, а потому признаёт его допустимым и достоверным доказательством действительной рыночной стоимости указанного объекта недвижимости. 

Представители административных ответчиков размер рыночной стоимости объекта недвижимости не оспаривали, не представили доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчёте оценщика, величине рыночной стоимости объекта недвижимости, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли. 

При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости - помещения, назначение - нежилое, общей площадью ..., этаж - 2, кадастровый номер №..., расположенного по адресу: 

<

адрес> может быть пересмотрена и установлена в размере его рыночной стоимости на основании отчёта от 

<

ДАТА> №..., выполненного оценщиком ООО «Российский Центр Экспертизы и Оценки» ФИО1

Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат удовлетворению.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, абзац 4 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

<

ДАТА> ООО «Заря» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....

Решением комиссии от 

<

ДАТА> №... заявление Общества отклонено.

Следовательно, датой обращения ООО «Заря» с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером №... следует считать 

<

ДАТА>.

Административный истец кроме того ставит вопрос о возмещении ему понесённых по делу судебных расходов по оценке рыночной объекта недвижимости в размере 22 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.; расходов по оплате юридических услуг в размере 20 000 руб.

В соответствии со статьей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В соответствии со статьей 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

В целях проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимостиООО «Заря» заключило договор с ООО «РЦЭО» на оказание возмездных консультационных услуг от 

<

ДАТА> №... (л.д.13-14). Общая стоимость работ по договору составила 22 000 руб.

<

ДАТА> денежные средства в размере 22 000 руб. были оплачены ООО «Заря», что подтверждается платежным поручением №... (л.д. 110).

23 ноября ООО «РЦЭО» и ООО «Заря» подписан акт сдачи-приемки выполненных работ по договору от 

<

ДАТА> №... (л.д. 108)

Как следует из штатного расписания ООО «Заря» в штате Общества отсутствует должность юриста (л.д.19). Общество для оказания ему юридических услуг при рассмотрении настоящего административного дела 

<

ДАТА> заключило договор оказания юридических услуг с адвокатом Хрусталевой Е.А. (л.д.111-112).

Предметом договора являлось изучение документов, правовой анализ юридической ситуации и составление искового заявления в ФИО2 областной суд, представительство в ФИО2 областном суде, стоимость которых составляла 5 000 руб. и 15 000 руб. соответственно. Согласно договору, денежные средства вносятся в кассу поверенного наличными денежными средствами следующим образом: 5 000 руб. - 

<

ДАТА>, 15 000 руб. в срок до первого судебного заседания по делу.

<

ДАТА> денежные средства по оплате юридических услуг в размере 5 000 руб. были оплачены ООО «Заря», что подтверждается квитанцией серия №... (л.д. 113).

<

ДАТА> денежные средства по оплате юридических услуг в размере 15 000 руб. были оплачены ООО «Заря», что подтверждается квитанцией серия №... (л.д. 114).

В ходе судебного разбирательства по административному делу интересы административного истца ООО «Заря» представляла по доверенности адвокат Хрусталева Е.А., по делу состоялось два судебных заседания в суде первой инстанции - 23 апреля 2018 года, 17 мая 2018 года.

Кроме этого, при подаче иска в суд Обществом оплачена государственная пошлина в размере 2000 руб., что подтверждено платежным поручением от 

<

ДАТА> №... (л.д.5).

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Вологодской области была проведена в 2012 году, результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, находящихся на территории Вологодской области утверждены постановлением Правительства Вологодской области от 24 сентября 2012 года № 1125.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о взыскании судебных расходов по данному административному делу с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости - Правительства Вологодской области.

Разрешая требования ООО «Заря» о взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя, суд, учитывая конкретные обстоятельства дела, его сложность, характер действий, произведенных представителем административного истца, руководствуясь принципами разумности и справедливости, приходит к выводу о взыскании с Правительства Вологодской области в пользу ООО «Заря» расходов по оплате юридических услуг по договору от 

<

ДАТА> в размере 10 000 руб., расходов по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по договору от 

<

ДАТА> №... в размере 22 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб., всего подлежит взысканию денежная сумма в размере 34 000 руб.

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Заря» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - помещения, назначение - нежилое, общей площадью ..., этаж - 2, кадастровый номер №..., расположенного по адресу: 

<

адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 1 588 000 рублей по состоянию на дату оценки 18 октября 2013 года.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Заря» с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером №... считать 01 декабря 2017 года.

Взыскать с Правительства Вологодской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Заря» судебные расходы по административному делу № 3а-124/2018 в размере 34 000 (тридцать четыре тысячи) рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья М.В. Соколова

Мотивированное решение изготовлено 18 мая 2018 года.