<

данные изъяты>

Дело № 3а-58/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

25 августа 2025 г. г. Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего Пержуковой Л.В.

при секретаре судебного заседания Мартыновой С.В., 

с участием представителя административного истца ООО «Оберон» ФИО1,

представителей административного ответчика ГБУ «Центр кадастровой оценки» ФИО2 и ФИО3, 

представителя заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Оберон» об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

установил:

19 мая 2025 г. ООО «Оберон» обратилось в Тверской областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконными принятых 20 февраля 2025 г. решений государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации»:

- № ОРС-69/2025/000016 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7026 кв.м., расположенного по адресу: обл. Тверская, р-н Осташковский, с/пос Ботовское, пансионат «Бараново», в размере рыночной стоимости – 2230000 руб.; 

- № ОРС-69/2025/000017 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 50038 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Тверская область, городской округ Осташковский, город Осташков, пансионат «Бараново», в размере рыночной стоимости – 16700000 руб.; 

- № ОРС-69/2025/000018 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 264252 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, городской округ Осташковский, 

<

адрес>, пансионат «Бараново», в размере рыночной стоимости – 55600000 руб.; 

- № ОРС-69/2025/000019 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1751 кв.м., расположенного по адресу: обл. Тверская, р-н Осташковский, с/п Ботовское, пансионат «Бараново», в размере рыночной стоимости – 360000 руб. 

Кроме того, административный истец просил установить кадастровую стоимость указанных земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 13 ноября 2024 г., а именно:

- с кадастровым номером № – 2230000 руб.;

- с кадастровым номером №– 16700000 руб.;

- с кадастровым номером № – 55600000 руб.;

- с кадастровым номером № – 360000 руб.

В обоснование требований административный истец указал, что отчет об оценке от 4 февраля 2025 г. № ПЭО-13/2024, составленный оценщиком ООО «Прайм Эдвайс. Оценка» ФИО5 (Ассоциация «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет»), вопреки выводам, изложенным в оспариваемых решениях ГБУ «Центр кадастровой оценки», соответствует законодательству об оценочной деятельности и является надлежащим доказательством для пересмотра кадастровой стоимости данных земельных участков и установления её в размере рыночной стоимости. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал требования об оспаривании указанных выше решений ГБУ «Центр кадастровой оценки» от 20 февраля 2025 г., а остальные требования уточнил в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просил суд установить кадастровую стоимость указанных земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 13 ноября 2024 г. в соответствии с выводами судебной экспертизы от 15 августа 2025 г. № 745, а именно:

- с кадастровым номером № – 2490000 руб.;

- с кадастровым номером №– 17573000 руб.;

- с кадастровым номером № – 55525000 руб.;

- с кадастровым номером № – 324000 руб.

Представители административного ответчика ГБУ «Центр кадастровой оценки» ФИО2 и ФИО3 возражали относительно требования о признании незаконными решений ГБУ «Центр кадастровой оценки», при этом полагали возможным удовлетворить требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной на основании заключения судебной экспертизы, замечаний к которому не выразили.

Представители остальных участвующих в деле лиц: Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области, ППК «Роскадастр», Администрации Осташковского муниципального округа Тверской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из имеющихся в деле выписок из ЕГРН следует, что ООО «Оберон» на праве собственности принадлежат:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 7026 кв.м., относящийся к категории земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, имеющий вид разрешенного использования: для эксплуатации пансионата, расположенный по адресу: обл. Тверская, р-н Осташковский, с/п Ботовское, пансионат «Бараново»; 

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 50038 кв.м., относящийся к категории земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, имеющий вид разрешенного использования: для эксплуатации пансионата, расположенный по адресу: обл. Тверская, р-н Осташковский, с/п Ботовское, пансионат «Бараново»; 

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 264252 кв.м., относящийся к категории земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, имеющий вид разрешенного использования: для эксплуатации пансионата, расположенный по адресу: обл. Тверская, р-н Осташковский, с/п Ботовское, пансионат «Бараново»; 

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1751 кв.м., относящийся к категории земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, имеющий вид разрешенного использования: для эксплуатации пансионата, расположенный по адресу: обл. Тверская, р-н Осташковский, с/п Ботовское, пансионат «Бараново». 

В ЕГРН право собственности ООО «Оберон» на указанные земельные участки зарегистрировано 9, 10 августа 2017 г.

Вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания её результатов регулирует статья 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положения которой применяются для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в отношении всех объектов недвижимости в субъекте Российской Федерации, учтенных в ЕГРН, с даты, указанной в соответствующем решении высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

На основании пункта 2 статьи 6, пункта 5.1 статьи 7 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним относится к полномочиям бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки, которыми данные учреждения наделяются уполномоченный органом субъекта Российской Федерации.

На территории Тверской области таким учреждением является государственное бюджетное учреждение Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» (ГБУ «Центр кадастровой оценки»), созданное на основании распоряжения Правительства Тверской области от 7 декабря 2017 г. № 407-рп «О реорганизации государственного унитарного предприятия Тверской области «Тверское областное бюро технической инвентаризации».

Пунктом 1 постановления Правительства Тверской области от 18 апреля 2022 г. № 258-пп установлена дата перехода к применению на территории Тверской области положений статьи 22.1 названного Федерального закона для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 июля 2022 г.

Таким образом, с 1 июля 2022 г. установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Тверской области в размере рыночной стоимости производится путем рассмотрения заявлений заинтересованных лиц и принятия соответствующих решений ГБУ «Центр кадастровой оценки».

5 февраля 2025 г. в государственное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» (далее – Учреждение) поступили заявления ООО «Оберон» об установлении кадастровой стоимости указанных выше земельных участков по состоянию на 13 ноября 2024 г. в размере их рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке от 4 февраля 2025 г. № ПЭО-13/2024, составленным оценщиком ООО «Прайм Эдвайс. Оценка» ФИО5 (Ассоциация «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет»). 

По результатам рассмотрения данных заявлений ГБУ «Центр кадастровой оценки» приняты оспариваемые решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по причинам использования недостоверных сведений, наличия в отчете об оценке арифметических (расчетных) ошибок, нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке.

Оспариваемая по настоящему делу кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 3695535,48 руб. установлена по состоянию на 1 января 2022 г. по результатам кадастровой оценки, утвержденным приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 28 ноября 2022 г. № 9-нп, внесена в ЕГРН 5 января 2023 г. и применяется с 1 января 2023 г., в том числе при исчислении земельного налога, подлежащего уплате ООО «Оберон» и зачислению в доход местного бюджета.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 26016757,72 руб. установлена по состоянию на 1 января 2022 г. по результатам кадастровой оценки, утвержденным приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 28 ноября 2022 г. № 9-нп, внесена в ЕГРН 13 января 2023 г. и применяется с 1 января 2023 г., в том числе при исчислении земельного налога, подлежащего уплате ООО «Оберон» и зачислению в доход местного бюджета.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 137104507,7 руб. установлена по состоянию на 1 января 2022 г. по результатам кадастровой оценки, утвержденным приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 28 ноября 2022 г. № 9-нп, внесена в ЕГРН 5 января 2023 г. и применяется с 1 января 2023 г., в том числе при исчислении земельного налога, подлежащего уплате ООО «Оберон» и зачислению в доход местного бюджета.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 960843,74 руб. установлена по состоянию на 1 января 2022 г. по результатам кадастровой оценки, утвержденным приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 28 ноября 2022 г. № 9-нп, внесена в ЕГРН 13 января 2023 г. и применяется с 1 января 2023 г., в том числе при исчислении земельного налога, подлежащего уплате ООО «Оберон» и зачислению в доход местного бюджета.

Установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок для обращения в суд административным истцом соблюден.

В соответствии с пунктами 13-15 Регламента ГБУ «Центр кадастровой оценки» о предоставлении услуги по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, утвержденного приказом директора бюджетного учреждения от 1 марта 2023 г. № 15/1, отделом администрирования недвижимости и экспертизы Учреждения была проведена проверка отчета об оценке на соответствие требованиям ФСО и Закона об оценке, по итогам которой составлены проекты оспариваемых решений, которые были рассмотрены и согласованы на заседании Экспертного совета, а затем решения были подписаны руководителем Учреждения.

Таким образом, решения от 20 февраля 2025 г. № ОРС-69/2025/000016, № ОРС-69/2025/000017, № ОРС-69/2025/000018, № ОРС-69/2025/000019 приняты уполномоченным органом, в соответствии с предусмотренной процедурой, в надлежащих форме и виде.

Как следует из оспариваемых решений, причинами их принятия явились допущенные оценщиком ФИО5 при составлении отчета об оценке от 4 февраля 2025 г. № ПЭО-13/2024 нарушения Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, которые привели к недостоверности полученных результатов оценки. 

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что отчет об оценке является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки в соответствии с требованиями федеральныхстандартовоценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. 

Для проверки соответствия отчета об оценке от 4 февраля 2025 г. № ПЭО-13/2024 требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, а в случае выявления такого несоответствия, для определения рыночной стоимости указанных выше объектов недвижимости на 13 ноября 2024 г., определением суда от 4 июля 2025 г. назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту – оценщику ООО «Олимп» ФИО6

Согласно заключению судебной экспертизы от 15 августа 2025 г. № 745 по результатам проведенного анализа отчета об оценке от 4 февраля 2025 г. № ПЭО-13/2024 выявлены нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и федеральных стандартов оценки, ошибки, связанные с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, в том числе нарушения и ошибки, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости спорных земельных участков, в том числе нарушения и ошибки, указанные в оспариваемых решениях бюджетного учреждения, а именно: в нарушение статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ отчет об оценке допускает неоднозначное толкование и вводит заблуждение его пользователей. Так, этапы использованного оценщиком сравнительного подхода выполнены с нарушением требований к информации по аналогам на дату оценки, расчеты методом корректировок проведены некорректно. Кроме того, отчет об оценке не соответствует требованиям пунктов 2, 7.13, 8 ФСО VI, пунктов 9.3, 9.4, 10.1 ФСО V, пунктов 4, 13, 22 «д», «е» ФСО № 7. Так, характеристика объектов оценки и объектов-аналогов проведена не корректно, существенная информация, приведенная в отчете об оценке, не подтверждена, источники информации не позволяют определить дату появления (публикации) или подготовки информации (актуальность информации на дату оценки), в расчетах допущены математические ошибки, непосредственно влияющие на результаты итоговой стоимости.

Ввиду того, что в ходе проведения судебной экспертизы выявлены указанные нарушения, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, допущенные при составлении отчета об оценке от 4 февраля 2025 г. № ПЭО-13/2024, экспертом по состоянию на 13 ноября 2024 г. определена следующая рыночная стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером № – 2490000 руб.;

- с кадастровым номером №– 17573000 руб.;

- с кадастровым номером № – 55525000 руб.;

- с кадастровым номером № – 324000 руб.

При этом, используя метод корректировок (сравнения продаж) в рамках сравнительного подхода, эксперт отобрал 3 объекта аналога, относящихся к одному и тому же с объектами экспертизы сегменту «Отдых (рекреация)» и сопоставимых с ними, применил к аналогам необходимые корректировки, после чего скорректированным ценам объектов аналогов, присвоил рассчитанные математическим способом по соответствующей формуле весовые коэффициенты, после чего определил рыночную стоимость каждого из объектов экспертизы как средневзвешенную величину скорректированных цен аналогов.

Доказательства, опровергающие выводы эксперта, в ходе рассмотрения дела не представлены.

Участвующие в деле лица результаты проведенной судебной экспертизы не оспаривали. При этом административный истец заявленные требования уточнил и просил суд установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим соответствующее высшее образование и стаж работы, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; содержит ответы на поставленные судом вопросы, все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости объектов оценки, в связи с чем ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.

Заключение судебной экспертизы является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется, определенная экспертом итоговая величина рыночной стоимости объектов исследования отвечает понятию рыночной стоимости, приведенному в статье 3 Федерального закона № 135-ФЗ.

Указанные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении отчета об оценке, были отражены и в оспариваемых решениях Учреждения в качестве оснований их принятия.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления административного истца у Учреждения наличествовали установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, поскольку оценщиком, составившим отчет об оценке от 4 февраля 2025 г. № ПЭО-13/2024, были допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, и, соответственно, оснований для установления кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной, определенной в отчете об оценке, и для принятия иных решений, отличных от оспариваемых, не имелось.

С учетом изложенного оспариваемые административным истцом решения Учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной приняты в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими спорные правоотношения, прав административного истца, обратившегося в суд за защитой, не нарушают, а потому его требования о признании решений Учреждения незаконными следует оставить без удовлетворения.

При этом кадастровая стоимость объектов недвижимости подлежит установлению в размере их рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы по состоянию на 13 ноября 2024 г. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Оберон» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7026 кв.м., относящегося к категории земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, имеющего вид разрешенного использования: для эксплуатации пансионата, расположенного по адресу: обл. Тверская, р-н Осташковский, с/п Ботовское, пансионат «Бараново», равной его рыночной стоимости по состоянию на 13 ноября 2024 г. в размере 2490000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 50038 кв.м., относящегося к категории земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, имеющего вид разрешенного использования: для эксплуатации пансионата, расположенного по адресу: обл. Тверская, р-н Осташковский, с/п Ботовское, пансионат «Бараново», равной его рыночной стоимости по состоянию на 13 ноября 2024 г. в размере 17573000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 264252 кв.м., относящегося к категории земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, имеющего вид разрешенного использования: для эксплуатации пансионата, расположенного по адресу: обл. Тверская, р-н Осташковский, с/п Ботовское, пансионат «Бараново», равной его рыночной стоимости по состоянию на 13 ноября 2024 г. в размере 55525000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1751 кв.м., относящегося к категории земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, имеющего вид разрешенного использования: для эксплуатации пансионата, расположенного по адресу: обл. Тверская, р-н Осташковский, с/п Ботовское, пансионат «Бараново», равной его рыночной стоимости по состоянию на 13 ноября 2024 г. в размере 324000 руб.

В удовлетворении требований ООО «Оберон» о признании незаконными решений государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости от 20 февраля 2025 г. № ОРС-69/2025/000016, № ОРС-69/2025/000017, № ОРС-69/2025/000018, № ОРС-69/2025/000019 отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Л.В. Пержукова

Мотивированное решение составлено 25 августа 2025 г.

Председательствующий Л.В. Пержукова