Дело №

УИД 34RS0№-85

Р Е Ш Е Н И Е

ИФИО1

11 февраля 2025 года 

<

адрес>

Кировский районный суд 

<

адрес> в составе: 

председательствующего судьи Игнатовой Е.В.,

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры незаключённым в части приобретения и оплаты неотделимых улучшений, недействительным в части условий о цене квартиры, внесении изменений в договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, в котором просит признать недействительным абзац 2 пункта 2.1. и пункта 3.1. договора купли-продажи квартиры от 

<

ДАТА>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>, 13-27, заключенного между истцом и ответчиком в части условия о цене соответствующей квартиры в сумме 2 000 000 рублей; признать заключенный 

<

ДАТА> между ФИО2 и ФИО3 договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>, 13-27 на сумму 3 550 000 рублей; внести изменения в указанный договор купли-продажи квартиры, изложив абзац 2 пункта 2.1. в следующей редакции: «Стороны оценивают отчуждаемое имущество в 3 550 000 рубле, указанная цена является окончательной и изменению не подлежит», изложив пункт 3.1. в следующей редакции: «Оплата имущества в размере 3 550 000 рублей производится покупателем в следующем порядке».

В обоснование иска указав, что 

<

ДАТА> году между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>, 13-27. В абзац 2 п. 2.1. и п. 3.1. стоимость квартиры указана 2 000 000 рублей. Однако, стоимость квартиры, указанная в договоре, не соответствует действительности и фактически составляла 3 550 000 рублей. Указание в договоре стоимости квартиры в размере 2 000 000 рублей имело формальный характер, целью которого являлось желание ФИО3 избежать уплаты налога на доходы физических лиц, поскольку квартира находилась в собственности ответчика менее установленных п.4 ст. 217.1 НК РФ 5 лет. Несоответствие указанной в договоре купли-продажи реальной стоимости нарушает права истца на получение имущественного налогового вычета в связи с приобретением недвижимого имуществ в максимально предусмотренном ст. 220 НК РФ размере. Указывает, что фактически воля участников сделки по отчуждению квартиры была направлена на достижение иных правовых последствий, а именно прикрытие большей цены предмета договора купли-продажи. 

Впоследствии истец уточнил исковые требования и просил признать договор купли-продажи квартиры от 

<

ДАТА> незаключенным в части приобретения и оплаты неотделимых улучшений квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>27; признать недействительными абзац 2 пункта 2.1. и пункта 3.1. договора купли-продажи квартиры от 

<

ДАТА>, расположенной по адресу: 

<

адрес>27, заключенного между ФИО2 и ФИО3 в части условия о цене соответствующей квартиры в сумме 2 000 000 рублей; признать заключенным 

<

ДАТА> между ФИО2 и ФИО3 договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>27, на сумму 3 550 000 рублей; изменить договор купли-продажи квартиры от 

<

ДАТА> расположенной по адресу: 

<

адрес>27, заключенный между ФИО2 и ФИО3, изложив абзац 2 пункта 2.1. в следующей редакции: «Стороны оценивают отчуждаемое имущество в 3 550 000 рублей, указанная цена является окончательной и изменению не подлежит», изложив пункт 3.1. в следующей редакции: «Оплата имущества в размере 3 550 000 рублей производится покупателем в следующем порядке:».

Судом для участия в деле в качестве третьих лиц были привлечены ПАО «Сбербанк России», МИФНС России № по 

<

адрес>, ФИО9, Артель Риелторов Волгоград.

В судебном заседании истец ФИО2 и его представитель по доверенности ФИО5 уточненные исковые требования поддержали и просили их удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности ФИО10 в судебном заседании возражал против удовлетворения требования истца по доводам, изложенным в возражениях.

Иные лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, об уважительности неявки суд не уведомлен.

Исследовав материалы дела, выслушав явившихся лиц, суд приходит к следующему. 

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не праве извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские правоотношения основаны на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания права.

В соответствии с п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия.

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычая, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него денежную сумму (цену).

В силу ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Правила о цене имущества определяют, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании установлено, что 

<

ДАТА> между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которого последний принял в собственность и оплатил в соответствии с условиями настоящего договора квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>27 (п.1.1).

Согласно п.п 2.1, 3.1., 3.1.1, 3.1.2, стороны оценивают отчуждаемое имущество в 2 000 000 рублей, указанная цена является окончательной и изменению не подлежит. Оплата имущества в размере 2 000 000 рублей производится покупателем в следующем порядке: часть средств переданы продавцу в день подписания настоящего договора. Оставшиеся денежные средства являются заемными, которые представляются покупателю в центре ипотечного кредитования № Волгоградского отделения № ПАО Сбербанк по кредитному договору № от 

<

ДАТА> на цели и приобретения и оплату иных неотделимых улучшений объекта недвижимости, которые будут перечислены покупателем продавцам с использованием номинального счета ООО «Центр недвижимости от Сбербанка», открытого в операционном управлении Московского банка ПАО Сбербанк 

<

адрес> бенефициаром в отношении денежных средств на номинальном счете является покупатель. 

Так же, как видно из расписки от 

<

ДАТА> ФИО3 получил от ФИО2 деньги в сумме 350 000 рублей в качестве первоначального взноса по ипотеке за двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>, 13-27.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, ФИО2, приводя соответствующие мотивы продавца ФИО3 (желание не платить налог на доходы физических лиц в связи с тем, что квартира на момент продажи находилась у него в собственности менее пяти лет) указывает, что реальная стоимость квартиры составляла 3 550 000 рублей, а указание цены предмета договора купли-продажи спорной квартиры значительно ниже ее реальной стоимости было направлено на прикрытие большей цены предмета договора купли-продажи спорной квартиры.

Так, согласно представленного суду договора уступки прав (требований) по договору участия в долевом строительстве от 

<

ДАТА>, ФИО3 принял от ФИО6 права и обязанности по договору в части 

<

адрес> жилого 

<

адрес> составе комплекса «Многоэтажная жилая застройка за земельном участке, имеющем адресные ориентиры 

<

адрес>, в 

<

адрес>, в объеме указанном в п. 2.2. настоящего договора (п.1, 2.1).

Согласно п.2.2 договора ФИО3 приобретает права на получение квартиры, а так же все другие связанные с уступаемыми требованиями права.

Из п.3.3. договора видно, что цена договора составляет 2 000 000 рублей.

<

ДАТА> между ФИО2 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи объекта недвижимости расположенного по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>, 13-27.

Согласно п. 1.4. предварительного договора купли-продажи по соглашению сторон стоимость объекта недвижимости составляет 3 550 000 рублей.

<

ДАТА> между ПАО Сбербанк России, ФИО2 и ФИО9 был заключен кредитный договор №, согласно которого банк предоставил ФИО12 денежные средства в размере 3 200 000 рублей сроком на 180 месяцев под 8,6% годовых для приобретения объекта недвижимости – 

<

адрес> по ул. 

<

адрес> (п.2,3.12).

Согласно условиям кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору созаёмщики предоставляют кредитору в залог приобретаемый объекта недвижимости. Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости (п.11). 

Так же условиями кредитного договора предусмотрено, что созаемщики обязуются произвести расчет по сделке путем перечисления денежных средств в оплату объекта недвижимости на номинальный счет ООО «Центр недвижимости от Сбербанка», открытый в ПАО «Сбербанк», с последующим их перечислением в пользу физического лица, осуществляющего продажу объекта недвижимости – ФИО3 (п. 22).

В соответствии с отчетом об оценке № ООО «Оланд» по состоянию на 

<

ДАТА> рыночная стоимость 

<

адрес> по ул. 

<

адрес> составляет 3 562 542 рубля. 

<

ДАТА> между ФИО7 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>27, по условиям которого ФИО3 передал в собственность ФИО2 спорную квартиру стоимостью 2 000 000 рублей.

Вместе с тем, как видно из платежного поручения № от 

<

ДАТА> ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» перечислил ФИО3 3 200 000 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи от 

<

ДАТА> за ФИО2. Так же до подписания договора купли-продажи спорной квартиры ФИО3 получил от ФИО2 деньги в сумме 350 000 рублей.

В подтверждение своих доводов истцом представлен скриншот с сайта Домклик, из которого видно, что квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>27 была выставлена на продажу ФИО3 за 3 500 000 рублей.

Так же ФИО2 представлена переписка с чата Домклик, из которой усматривается, что риелтор покупателя Свидетель №2 пишет: «Реальная стоимость 

<

адрес> 550 000 рублей, первый взнос 10%, то есть 355 000 рублей. В договоре недофинансирование ставим стоимость 2 000 000 рублей, будет у нас сервис безопасных расчетов и электронная регистрация…». 

В соответствии со статьями 12, 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Руководствуясь указанными нормами, имея в виду, что судом созданы все условия для обеспечения принципов состязательности и равноправия сторон, судья разрешает дело на основании представленных и исследованных в судебном заседании доказательств, в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям.

Согласно части 1 статьи 68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Из объяснений стороны истца, данных в ходе судебного разбирательства следует, что к моменту продажи спорной квартиры, ответчик ФИО3 владел ей к моменту заключения оспариваемого договора менее пяти лет (договор уступки прав (требований) по договору участия в долевом строительстве от 

<

ДАТА>), что обязывало последнего уплатить налог на доходы физических лиц, в связи, с чем с целью избежать уплаты налога на доходы физических лиц в соответствии с п. 4 статьи 217.1 НК РФ цена договора была занижена сторонами.

Исследуя вопрос налогооблажения сделки при оформлении договора купли-продажи, суд с учетом положений ст. 68 ГПК РФ учитывает, объяснения стороны истца в вышеуказанной части, поскольку действительно в силу ст. 220 НК РФ налогоплательщику предоставляется имущественный налоговый вычет в размере доходов, полученных им в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 данного Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей. В соответствии с пунктом 1 статьи 224 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов.

Таким образом, продажа вышеуказанной квартиры, именно стоимостью 2 000 000 рублей и менее не подлежала налогооблажению, в соответствии с вышеуказанными положениями НК РФ, поскольку налоговая база для определения размера налога исчисляется с продажей стоимости квартиры.

Каких-либо существенных недостатков (юридических либо физических), которые могли бы повлиять на столь существенное снижение цены договора относительно рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В связи, с чем суд соглашается с доводами стороны истца, что поведение ФИО3 нельзя признать разумным действием в своем интересе, осмотрительным, а также ожидаемым поведением от добросовестного участника гражданского оборота.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе (п. 2). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (п. 3).

Согласно п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 

<

ДАТА> № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" положения Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона № 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 

<

ДАТА> (пункт 6 статьи 3 Закона № 100-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу положений ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В соответствии с положениями ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. На основании п. 3 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По смыслу указанной нормы злоупотребление гражданским правом заключается в превышении пределов дозволенного гражданским правом осуществления своих правомочий путем осуществления их с незаконной целью или незаконными средствами, с нарушением при этом прав и законных интересов других лиц. Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных вышеуказанной статьей пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда. Злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, при котором не остается сомнений в истинной цели совершения сделки.

В абз. 1 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 

<

ДАТА> № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующей ей, в том числе в получении необходимой информации.

Если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. 1 и 2 ст. 168 ГК РФ) (п. 7 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу положений данной статьи притворная сделка по форме, содержанию и субъектному составу всегда соответствует закону. Признать ее ничтожной позволяет только порок воли сторон такой сделки. По основанию притворности может быть признана недействительной такая сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

В п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 

<

ДАТА> № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или специальными законами.

В предмет доказывания по делам о признании притворных сделок недействительными входят факт заключения сделки, действительное волеизъявление сторон на совершение прикрываемой сделки, обстоятельства заключения договора и несоответствие волеизъявления сторон их действиям.

Таким образом, притворные сделки законодатель относит к числу ничтожных, поэтому они не влекут юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью. Общим правовым последствием недействительности сделки выступает двусторонняя реституция (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации), при которой каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Однако ничтожность притворной сделки имеет другие последствия - в соответствии с п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Соответственно притворная сделка признается ничтожной, но реституция не используется, а к отношениям сторон применяются правила, регулирующие отношения по скрытой сделке.

Разрешая заявленные исковые требования, руководствуясь положениями п. 3 ст. 166, п. 1 ст. 10, ст. 168, п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалах дела доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что сторонами сделки фактически было достигнуто соглашение о продажной стоимости объектов недвижимости в 3 550 000 рублей, за которые оно и было продано, а цена в договоре в размере 2 000 000 рублей не соответствует действительной цене, за которую куплена квартира, ввиду чего, заявленные исковые требования о признании недействительным абзаца 2 пункта 2.1. и пункта 3.1. договора купли-продажи квартиры от 

<

ДАТА>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>, 13-27, заключенного между истцом и ответчиком в части условия о цене соответствующей квартиры в сумме 2 000 000 рублей; признании заключенным 

<

ДАТА> между ФИО2 и ФИО3 договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>, 13-27 на сумму 3 550 000 рублей; внесении изменений в указанный договор купли-продажи квартиры, изложив абзац 2 пункта 2.1. в следующей редакции: «Стороны оценивают отчуждаемое имущество в 3 550 000 рубле, указанная цена является окончательной и изменению не подлежит», изложив пункт 3.1. в следующей редакции: «Оплата имущества в размере 3 550 000 рублей производится покупателем в следующем порядке» подлежат удовлетворению.

Вопреки доводам стороны ответчика, принцип свободы договора, сочетаясь с принципом добросовестного поведения участников гражданских правоотношений, не исключает обязанности суда оценивать условия конкретного договора с точки зрения их разумности и справедливости.

При этом ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности для оспаривания сделок.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд в соответствии с их компетенцией.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права, прекращения или изменения правоотношения, иными способами, предусмотренными законом.

На основании статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Абзацем 2 пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Поскольку договор, о недействительности которого заявлено истцом, заключен и начал исполняться 

<

ДАТА>, трехлетний срок исковой давности, исчисляемый по правилам, предусмотренным положениями пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации на дату подачи искового заявления в суд (

<

ДАТА>) не истек.

Рассматривая требования ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры от 

<

ДАТА> незаключенным в части приобретения и оплаты неотделимых улучшений квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>27 суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.

Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и тому подобное), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).

В силу ч.1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч.3 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствий с ч.1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч.1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с требованиями, установленными п. 1, 3 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных ст. 129 указанного Кодекса. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Согласно ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации к объектам гражданских прав относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, в том числе цифровые рубли, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права); результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации указано что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В соответствии со ст. 133 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

В силу ч.1 ст. 456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Исходя из смысла названных положений, суд приходит к выводу о том, что предметом договора купли-продажи могут быть только движимые, включая деньги и ценные бумаги, или недвижимые вещи, имеющие наименование, количество которых можно определить. Неотделимые улучшения квартиры нельзя рассматривать как вещь, которая может являться самостоятельным предметом договора купли-продажи в отрыве от самого объекта недвижимого имущества.

Как установлено в судебном заседании, 

<

ДАТА> между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которого последний принял в собственность и оплатил в соответствии с условиями настоящего договора квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>27 (п.1.1).

Согласно п.п 2.1, 3.1., 3.1.1, 3.1.2, стороны оценивают отчуждаемое имущество в 2 000 000 рублей, указанная цена является окончательной и изменению не подлежит. Оплата имущества в размере 2 000 000 рублей производится покупателем в следующем порядке: часть средств переданы продавцу в день подписания настоящего договора. Оставшиеся денежные средства являются заемными, которые представляются покупателю в центре ипотечного кредитования № Волгоградского отделения № ПАО Сбербанк по кредитному договору № от 

<

ДАТА> на цели и приобретения и оплату иных неотделимых улучшений объекта недвижимости, которые будут перечислены покупателем продавцам с использованием номинального счета ООО «Центр недвижимости от Сбербанка», открытого в операционном управлении Московского банка ПАО Сбербанк 

<

адрес> бенефициаром в отношении денежных средств на номинальном счете является покупатель. 

Так же, 

<

ДАТА> ФИО3 получил от ФИО2 деньги в сумме 350 000 рублей в качестве первоначального взноса по ипотеке за двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>, 13-27, что подтверждается распиской.

Вместе с тем, договор купли-продажи квартиры от 

<

ДАТА> не содержит в качестве предмета какие – либо неотделимые улучшения квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>, 13-27. В договоре не указан ни перечень неотделимых улучшений, ни их наименование и их количество.

Предметом заключенного между ФИО2 и ФИО3 договора купли-продажи от 

<

ДАТА> являлась квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>, 13-27.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от 

<

ДАТА> в части приобретения и оплаты неотделимых улучшений квартиры заключен с нарушением требований, установленных в п. 1, 3 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит выводу о том, что требования ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры от 

<

ДАТА> незаключенным в части приобретения и оплаты неотделимых улучшений квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>27 обоснованы и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры незаключённым в части приобретения и оплаты неотделимых улучшений, недействительным в части условий о цене квартиры, внесении изменений в договор купли-продажи, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры от 

<

ДАТА> незаключенным в части приобретения и оплаты неотделимых улучшений квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>27.

Признать недействительными абзац 2 пункта 2.1. и пункта 3.1. договора купли-продажи квартиры от 

<

ДАТА>, расположенной по адресу: 

<

адрес>27, заключенного между ФИО2 и ФИО3 в части условия о цене соответствующей квартиры в сумме 2 000 000 рублей.

Признать заключенный 

<

ДАТА> между ФИО2 и ФИО3 договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>27, на сумму 3 550 000 рублей.

Изменить договор купли-продажи квартиры от 

<

ДАТА> расположенной по адресу: 

<

адрес>27, заключенный между ФИО2 и ФИО3, изложив абзац 2 пункта 2.1. в следующей редакции: «Стороны оценивают отчуждаемое имущество в 3 550 000 рублей, указанная цена является окончательной и изменению не подлежит», изложив пункт 3.1. в следующей редакции: «Оплата имущества в размере 3 550 000 рублей производится покупателем в следующем порядке:».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Кировский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.В. Игнатова

Мотивированный текст решения изготовлен 

<

ДАТА>.

Судья Е.В. Игнатова