Дело № 2 – 719/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 марта 2017 года г. Пермь

Пермский районный суд Пермского края

в составе судьи Овчинниковой Е.В.,

при секретаре Ждановой К.В.,

с участием представителя истца Ш. по доверенности, ответчика И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета имущественных отношений администрации Пермского муниципального района к ответчикам И. и М. о признании договора купли-продажи гаража ничтожной сделкой, аннулировании записи в ЕГРН, 

установил:

Истец Комитет имущественных отношений администрации Пермского муниципального района обратился в суд с исковыми требованиями к ответчикам И. и М. о признании договора купли-продажи гаража ничтожной сделкой, аннулировании записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № от 05.08.2016г.. В обосновании своих требований указал, что 03.03.2015г. между Комитетом имущественных отношений администрации Пермского муниципального района (арендодатель) и К. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №, с кадастровым номером №, площадью 800кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием: для строительства объектов автомобильного транспорта, категория земель: земли населенных пунктов. 06.05.2015г. К. уступает права и обязанности по договору аренды М.. В связи с тем, что М. продолжительное время не выполняла обязанности по оплате за аренду земельного участка с нее 19.04.2016г. решением суда была взыскана сумма задолженности по договору аренду земельного участка. 22.06.2016г. судебным приставом исполнителем было вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства №-ИП, а так же постановление о запрете на совершение регистрационных действий в отношении вышеуказанного земельного участка. На 22.06.2016г. за М. было зарегистрировано право собственности на гараж, площадью 34 кв.м., который расположен на земельном участке предоставленном в аренду по адресу: 

<

адрес>. Однако М. 05.08.2016г. продала данный гараж И.. Истец считает, что продажа недвижимости находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования этим участком, установленным законом или договором. Статьей 35 ЗК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Объект недвижимости – гараж прочно связан с земельным участком. В нарушение действующего законодательства, а так же постановления судебного пристава-исполнителя М. продала гараж, чем нарушила права и законные интересы истца, как собственника земельного участка. 

В судебном заседании представитель истца, на требованиях настаивала, просила удовлетворить. Пояснила, что М. не должна была продавать гаража без согласия с арендодателем, в силу п. 4.2.7 Договора аренды земельного участка.

Ответчик И. в судебном заседании требования не признал. Пояснил, что он по договору купли-продажи от 30.06.2016г. приобрел у М. гараж, передал ей денежные средства за гараж в полном объеме. При покупке запретов на гараж не существовало.

Ответчик М. в судебное заседание не явилась, надлежащее извещена по последнему известному месту жительства. 

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, пришел к следующему.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п. 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

По смыслу указанного закона истцом по таким спорам может являться лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.

Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. В ином случае интересы указанного лица не могут быть защищены в судебном порядке в результате оспаривания сделки, которая не влечет для него каких-либо правовых последствий.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 03.03.2015г. между Комитетом имущественных отношений администрации Пермского муниципального района (арендодатель) и К. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №, с кадастровым номером №, площадью 800кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием: для строительства объектов автомобильного транспорта, категория земель: земли населенных пунктов сроком до 02.02.2020г. (л.д.5-10).

06.05.2015г. К. по соглашению о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка уступает земельный участок расположенный по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием: для строительства объектов автомобильного транспорта, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номером №, площадью 800кв.м. М.. Договор о переуступке прав регистрируется в росреестре 19.05.2015г. (л.д.11).

Заочным решением Пермского районного суда Пермского края от 19.04.2016г. с М. в пользу администрации Лобановского поселения взыскана задолженность по арендной плате по договору № от 03.03.2015г. аренды земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 800кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д.12-16).

22.06.2016г. Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Пермскому району УФССП России по Пермскому краю возбуждено исполнительное производство в отношении М. о взыскании задолженности по арендным платежам и пени за земельный участок (л.д.17).

Так же 22.06.2016г. судебным приставом-исполнителем ОСП по Пермскому району УФССП России по Пермскому краю вынесено постановление о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества, а именно в отношении земельного участка кадастровым номером №, площадью 800кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д.18).

Из выписки ЕГРН и отзыва Управления ФСГРКК по Пермскому краю видно, что М. зарегистрировала за собой право собственности на гараж по адресу: 

<

адрес>, Лобановское сельское поселение, 

<

адрес> (л.д.19,31).

Из договора купли-продажи гаража от 30.06.2016г. следует, что М. передает в собственность, а И. покупает блочный гараж-бокс, площадью 34кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> за 250 000 рублей (л.д.39-41).

Из свидетельства о государсвтенной регистрации права от 05.08.2016г. видно, что И. имеет в собственности гараж, назначение нежилое здание, площадь 34кв.м., по адресу: 

<

адрес> (л.д.42).

Из акта обследования земельного участка от 25.05.2016г. проведенного специалистом отдела по землеустройству администрации Лобановского сельского поселения следует, что на земельном участке с кадастровым номером № площадью 800кв.м., расположенным по адресу: 

<

адрес> расположен объект недвижимости гараж на фундаменте: материал стен – газобетонный блок, материал крыши – металлочерепица, к участку проведено электричество (л.д.20-22,33-35).

Судом установлено, что истец не является стороной сделки, его права и законные интересы оспариваемым договором не нарушаются, применение последствий недействительности сделки продажи гаража, не может повлечь за собой восстановление прав и интересов истца, факт задолженности М.. установлен вступившими в законную силу судебными актами, поэтому наличие или отсутствие договора купли-продажи гаража от 30.06.2016г., не влияет на ее обязанность по уплате суммы долга за аренду земельного участка в порядке исполнения данных судебных актов, истец не является заинтересованным лицом (по смыслу указанных выше положений закона) для предъявления требования о признании спорной сделки недействительной, доказательств иного истцом в нарушение требований ст. ст. 12, 56, 57 ГПК РФ суду не представлено.

Данный вывод суда также соответствует п. 2.1 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 15.04.2008 г. N 289-О-О, согласно которому заинтересованным лицом может быть признан субъект, в отношении которого просматривается причинная связь между совершенной сделкой и возможной угрозой его законным интересам, когда его благо, прежде всего, имущественного характера, может пострадать или уже пострадало в результате совершения сделки.

Задолженность М. по договору аренды земельного участка правового значения для разрешения настоящего дела не имеет.

Поскольку истец не обладает материальным интересом в споре и не является заинтересованным лицом в понимании гражданского законодательства, следовательно, он не обладает правом на оспаривание данной сделки, в связи с чем суд считает требования не подлежащими удовлетворению.

То обстоятельство, что нежилое помещение в виде гаража было отчуждено без отчуждения земельного участка, на котором оно расположено, не влечет безусловное признание оспариваемой сделки ничтожной.

Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов,

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение или сооружение, находящееся на чужом участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса.

Указанные нормы закона направлены на защиту прав собственников здания, сооружения, включая лиц, которые приобрели право собственности на эти объекты согласно договору купли-продажи. Какой-либо неопределенности в аспекте, указанном заявителем, они не содержат.

Разрешение же вопроса о выборе правовых норм, способа защиты своих нарушенных прав зависит от заявителя (нового собственника нежилого помещения) с учетом фактических обстоятельств, поскольку при переходе к нему права собственности на объекты недвижимого имущества в силу прямого указания закона он приобретает право пользования земельным участком, на котором эти объекты расположены, независимо от оформления в установленном порядке договора купли-продажи этого земельного участка.

Согласно п. 13,14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Суд не может согласиться с доводами представителя истца о том, что М. не должна была продавать гаража без согласия с арендодателем, в силу п. 4.2.7 Договора аренды земельного участка. Указанный пункт договора говорит об обязанности арендатора в отношении земельного участка, а не объекта, который находится на нем. 

При таких обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь ст.ст.194 -199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета имущественных отношений администрации Пермского муниципального района к ответчикам И. и М. о признании договора купли-продажи гаража ничтожной сделкой, аннулировании записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № от 05.08.2016г. оставить без удовлетворения. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Решение в окончательном виде изготовлено 04.04.2017г.

Судья (подпись)

Копия верна:

Судья Е,В, Овчинникова