№

Копия

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<

адрес> 21 апреля 2017 года

Центральный районный суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Шабалиной Н.В.,

при секретаре Демидовой Е.А.,

с участием представителя истца по первоначальным требованиям ФИО1,

ответчика по первоначальным требованиям ФИО2,

представителей ответчиков по первоначальным требованиям ФИО3, ФИО4,

представителя ответчика по встречным требованиям ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО6, ФИО6 о расторжении договора займа, взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество и по встречному иску ФИО6 к Акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Обществу с ограниченной ответственностью «Дом вашей мечты» (ипотечная корпорация), Обществу с ограниченной ответственностью «Страховая Компания «Согласие», ФИО6 о признании договора займа исполненным, применении последствий ничтожной сделки, взыскании страхового возмещения

У С Т А Н О В И Л:

АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к ФИО7, ФИО8 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, мотивируя свои требования следующим.

В соответствии с условиями договора займа № ИЗ/К от ДД.ММ.ГГГГ заемщикам-залогодателям ФИО7 и ФИО8 ОАО «Дом вашей мечты» (ипотечная корпорация) предоставила заем в размере 4 000 000 руб. сроком на 165 месяцев, под залог приобретаемого ответчиками жилого дома, общей площадью 138,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> и земельного участка, площадью 858 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой дома и земельного участка, были удостоверены закладной, составленной ответчиками, как заемщиками-залогодателями и выданной ДД.ММ.ГГГГ Федеральной регистрационной службой (Росрегистрация) Управлением Федеральной регистрационной службы по 

<

адрес>. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №. Законным владельцем Закладной и соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Начиная с сентября 2008 года ежемесячные платежи по возврату займа и процентов за пользование займом, производятся ответчиками в нарушение условий Закладной и Договора займа.

В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение истцом причитающихся ему денежных средств, предусмотренных Закладной и Договором займа.

Ответчикам было сделано несколько телефонных звонков с целью уведомления о необходимости оплатить допущенную просроченную задолженность, также им было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств и предложение о расторжении Договора займа. Каких-либо действий по урегулированию задолженности ответчики не совершали.

До настоящего времени ответчики не выполнили требование истца об оплате допущенной просроченной задолженности, что является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

Размер суммы, подлежащей уплате истцу по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 5 538 299,34 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по договору займа (основному долгу) – 3 549 892,99 руб., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом – 1 938 406,35 руб., а также начисленные пени в размере 50 000 руб..

Кроме того, до момента вступления решения суда в законную силу в соответствии с условиями Закладной, Договора займа на остаток суммы по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 12,5% годовых.

Начальная продажная цена дома и земельного участка может быть установлена в размере 80% от оценки дома и земельного участка, указанной в Закладной и в отчете независимого оценщика №-И от ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 976 800 руб. (рыночная стоимость дома и земельного участка по оценке – 6 221 000 руб.).

Просит суд расторгнуть договор займа № ИЗ/К от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчиков сумму задолженности в размере 5 538 299,34 руб., в том числе основной долг 3 549 892,99 руб., начисленные и неуплаченные проценты за пользование займом 1 938 406,35 руб., начисленные пени в размере 50 000 руб., обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, принадлежащие ответчикам, определить способ реализации жилого дома и земельного участка в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость жилого дома и земельного участка в размере 80% от оценки, указанной в закладной и в отчете независимого оценщика №-И от ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 976 800 руб., начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате с ФИО7 и ФИО8 в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» проценты за пользование займом в размере 12,5 % годовых на сумму остатка основного долга в размере 3 549 892,99 руб., взыскать с ФИО7 и ФИО8 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 47891,49 руб..

В дальнейшем истец уточнил исковые требования, предъявив их только к ФИО7, а также в связи с проведением судом экспертизы, просил определить начальную продажную стоимость жилого дома и земельного участка при обращении на них взыскания в размере 80% от рыночной стоимости, установленной судебным экспертом-оценщиком в размере 5 769 600 руб., в остальной части оставил требования прежними.

Как следует из свидетельства о расторжении брака от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о перемене имени от ДД.ММ.ГГГГ, копии паспорта, ответчик ФИО7 изменила фамилию на ФИО6.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО2, являющаяся наследником умершего ФИО8 и собственником ? доли в праве собственности на заложенное имущество.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО СК «Согласие».

ФИО2 обратилась со встречными требованиями к АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», а также с требованиями к ООО «Дом Вашей Мечты», ООО «СК «Согласие», ФИО6 о признании договора займа исполненным, применении последствий ничтожной сделки, взыскании страхового возмещения, штрафа, мотивируя свои требования следующим.

Сын ФИО2 – ФИО8 со своей супругой ФИО7, в настоящее время Карповой, заключили договор займа с ООО «Дом Вашей Мечты», а также ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 заключил договор страхования с ООО «СК «Согласие». В договор страхования включены условия, прописанные мелким шрифтом, в частности выплата страхового возмещения выгодоприобретателю, которые являются ничтожными, поскольку искажают принципы гражданского права России, у страхователя отсутствует фактический интерес, так как он вносит страховую премию, а страховую выплату получает постороннее лицо, которое может перекупить закладную. Условие договора страхования о выплате страхового возмещения в размере 60% и 40% ФИО7 и ФИО8 лишено смыслового значения, не может рассматриваться, как значимое. ДД.ММ.ГГГГ наступил страховой случай – смерть ФИО8, соответственно сумма в размере 4279899,21 руб. должна была быть выплачена наследникам по ? доли каждому - истице и жене наследодателя ФИО6.

Кроме того, договор купли-продажи закладных ОАО «АИЖК» заключен был ДД.ММ.ГГГГ, хотя сам договор займа оформлялся ДД.ММ.ГГГГ и денежные средства были перечислены только ДД.ММ.ГГГГ. В свою очередь прежний собственник закладной купил ее ДД.ММ.ГГГГ. Отсюда можно сделать вывод, что денежный заем Т-ных фактически был у ООО «Дом Вашей Мечты», но последнему денежные средства были возвращены еще до того, как были выданы Трубиным, то есть долг последних погашен в полном объеме, что свидетельствует о ничтожности договора ипотеки, а также договора залога.

Просит признать исполненным договор №-ИЗ/К от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Дом Вашей Мечты», применить последствия ничтожных сделок по договорам залога с последующими перепродажами залогов 

<

адрес> между ООО «Дом Вашей Мечты» и ОАО «АИЖК», взыскать с ООО СК «Согласие» в ее пользу ? страховой суммы по договору страхования в размере 2 139 949,60 руб., а также штраф.

В судебном заседании представитель истца по первоначальным требованиям ФИО1, действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, требования АО «АИЖК» поддержал по изложенным выше основаниям, требования ФИО2 не признал.

Ответчик по первоначальным и встречным требованиям ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, обеспечила явку своего представителя ФИО3, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, который требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях, приобщенных к материалам дела (том 2 л.д.11-13), полагает, что при распределении уплаченной страховой компанией суммы страхового возмещения были нарушены требования статьи 319 ГК РФ, соответственно размер задолженности по договору займа, произведенный истцом, является неверным. Помимо этого, просит применить последствия пропуска истцом срока исковой давности по повременным платежам, срок уплаты которых наступил до ДД.ММ.ГГГГ. Просил применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер заявленной неустойки.

Ответчик по первоначальным требованиям, истица по встречным требованиям ФИО2, ее представитель ФИО4, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, требования АО «АИЖК» не признали, встречные требования поддержали по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении.

Представитель ответчика по встречным требованиям ООО «СК «Согласие» ФИО5, действующий на основании доверенности №/Д от ДД.ММ.ГГГГ, требования ФИО2, не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве, приобщенном к материалам дела, суду пояснил, то страховое возмещение было перечислено выгодоприобретателю АО «АИЖК» в сумме, соответствующей условиям договора страхования. Кроме того, просил применить последствия пропуска истицей срока обращения в суд и отказать в удовлетворении требований в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Дом Вашей Мечты» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался судом надлежащим образом.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав участников процесса, исследовав представленные суду доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Частью 2 ст. 807 ГК РФ установлено, что договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В соответствии с ч.1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно ч. 2 ст. 811 ГК РФ установлено, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части (ч.1 ст.809 ГК РФ).

При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа (ч.2 ст.809 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 2 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В соответствии с п.1 ст.78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В ходе судебного заседания установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7, ФИО8 и ОАО «Дом вашей мечты» (ипотечная корпорация) был заключен договор займа № ИЗ/К на сумму 4 000 000 руб. под 12,5% годовых сроком на 165 месяцев под залог приобретаемого жилого дома, общей площадью 138,3 кв.м., и земельного участка, площадью 858 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес> (том 1 л.д.11-18).

Права первоначального залогодержателя ОАО «Дом вашей мечты» (ипотечная корпорация) по договору займа, обеспеченному ипотекой дома и земельного участка, были удостоверены закладной, составленной ответчиками, как заемщиками-залогодателями и выданной ДД.ММ.ГГГГ Федеральной регистрационной службой (Росрегистрация) Управлением Федеральной регистрационной службы по 

<

адрес>. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №. Законным владельцем Закладной и соответственно, кредитором и залогодержателем с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время является АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (том 1 л.д.34-47).

Согласно свидетельству о смерти (том 1 л.д.102) ФИО8 умер ДД.ММ.ГГГГ. Наследниками, принявшими наследство после смерти ФИО8 являются ответчик ФИО6 и ФИО2. Согласно свидетельству о праве на наследство по закону, выданному ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, наследство состоит из ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 858 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> (том 2 л.д.45).

В судебном заседании установлено и не отрицалось представителем ФИО6 – ФИО3, что заемщик обязательства по договору займа не исполняет, платежи не вносит.

В соответствии с п.4.4.7 договора займа № ИЗ/К от ДД.ММ.ГГГГ, займодавец вправе потребовать досрочного исполнения обязательств в случаях, в том числе при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по займу более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев; неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиками любого из обязательств, предусмотренных договором и др..

В связи с неисполнением ФИО6 обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, ей было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, а также предложение о расторжении договора займа. 

До настоящего времени должник не выполнила требование кредитора об оплате допущенной просроченной задолженности, доказательств обратного суду представлено не было. В связи с чем требования о расторжении договора займа и досрочном взыскании задолженности по договору подлежат удовлетворению.

Разрешая вопрос о размере задолженности, подлежащей взысканию с ФИО6, с учетом ходатайства представителя ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности, суд приходит к следующему.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 ГК РФ).

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (часть 1 статьи 196 ГК РФ).

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (часть 2 статьи 199 ГК РФ).

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (часть 2 статьи 200 ГК РФ).

Согласно условиям, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, договора займа №-ИЗ/К, заемщик погашает заем и уплачивает проценты, начисленные за пользование займом, путем осуществления ежемесячных платежей (п.3.3), которые вносятся не позднее последнего числа каждого календарного месяца (п.3.3.3). Заемщиками и займодавцем были подписаны информационные расчеты ежемесячных платежей ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 29-32) и в последующем ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д.49-50).

Настоящее исковое заявление о взыскании задолженности по договору займа поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ, согласно входящему штампу (том 1 л.д.6), соответственно требования о взыскании платежей со сроком уплаты до февраля 2012 года, заявлены с пропуском срока исковой давности и не подлежат взысканию с Карповой в пользу АО «АИЖК».

Уважительных причин пропуска срока исковой давности стороной истца не приведено.

Ссылка представителя АО «АИЖК» на неоднократное обращение в Центральный районный суд 

<

адрес> за защитой нарушенных прав является несостоятельной, поскольку соответствующие доказательства суду не представлены. 

При этом истец ссылается на обращение с иском ДД.ММ.ГГГГ и его возвращение судом ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, согласно позиции Верховного Суда РФ, высказанной в пункте 17 Постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», в силу пункта 1 статьи 204 ГК РФ срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству.

Днем обращения в суд считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо подано непосредственно в суд, в том числе путем заполнения в установленном порядке формы, размещенной на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Положение пункта 1 статьи 204 ГК РФ не применяется, если судом отказано в принятии заявления или заявление возвращено, в том числе в связи с несоблюдением правил о форме и содержании заявления, об уплате государственной пошлины, а также других предусмотренных ГПК РФ и АПК РФ требований.

Что касается гражданского дела №, то в рамках данного дела рассматривались требования АО «АИЖК» к ФИО9 и ФИО8 об обращении взыскания на заложенное имущество, в свою очередь требования о взыскании задолженности по договору займа ранее истцом не заявлялись, соответственно течение срока исковой давности по ним не приостанавливалось.

Исходя из расчета, представленного АО «АИЖК» (том 1 л.д. 115-123), за период с марта 2012 года (платеж ДД.ММ.ГГГГ) по ДД.ММ.ГГГГ размер задолженности по основному долгу составил 3 203 438, 23 руб., по процентам за пользование займом 1 019 229,07 руб..

Довод представителя ФИО6 – ФИО3 о том, что из указанной суммы задолженности необходимо вычесть сумму, уплаченную заемщиками с момента заключения договора займа - 1 465 589,72 руб., размер которой был установлен решением Центрального районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.124-126), является неверным в силу следующего.

В соответствии с ч 2. ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с п. 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-П признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Как следует из решения Центрального районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, судом в ходе рассмотрения дела было установлено, что с момента заключения договора заемщиками внесено в счет исполнения обязательств 1 465 589,72 руб..

Вместе с тем, как следует из графика платежей и расчета задолженности, представленного истцом по первоначальным требованиям, по состоянию на апрель 2012 года (когда состоялось решение суда), заемщики должны были уплатить займодавцу сумму основного долга 796 588,77 руб., проценты за пользование займом 2 226 051,28 руб., пени в размере 350 644,86 руб., в общей сумме 3 373 284,91 руб.. 

В свою очередь с учетом суммы, установленной решением суда – 1 465 589,72 руб. и выплаченного страховой компанией страхового возмещения 1 711 959,68 руб., всего было выплачено в счет исполнения обязательств по договору – 3 177 549,40 руб., то есть менее суммы, которую должны были внести.

В период, за который суд исчисляет размер задолженности, подлежащий взысканию с ФИО6 в пользу АО «АИЖК», не включает в себя период, в течение которого указанная сумма 1 465 589,72 руб. заемщиками была внесена. И, поскольку, указанной суммы было не достаточно для погашения текущих и просроченных платежей за период до апреля 2012 года, оснований для ее вычета из задолженности, определенной судом ко взысканию в настоящем процессе, не имеется.

Доводы представителя ФИО6 – ФИО3 в части нарушения требований статьи 319 ГК РФ при распределении страхового возмещения, перечисленного в счет исполнения обязательств по договору займа, являются несостоятельными в силу следующего.

Так, согласно положениям статьи 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Страховое возмещение в сумме 1 711 959,68 руб. ООО «СК «Согласие» перечислило ОАО «АИЖК» ДД.ММ.ГГГГ (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ).

Как видно из расчета задолженности (том 1 л.д.106-123), а также письма ОАО «АИЖК» на имя 

<

адрес>вого фонда жилищного строительства за №-СТ от ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д.10), перечисленная страховой компанией сумма страхового возмещения 1 711 959,68 руб. была распределена в счет погашения задолженности по договору, текущего платежа процентной части в просроченных платежах за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (776 383,79 руб.), погашения просроченного основного долга с сентября 2008 года по апрель 2010 года (245 709,01 руб.), начисленных процентов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (38256,09 руб.), основного долга за май 2010 года (12 848,55 руб.), пени (598 026,53 руб.). 

То есть указанной суммы было достаточно для погашения задолженности по процентам за пользование суммой займа, по основному долгу, для погашения текущего платежа за май 2010 года, соответственно после погашения данных платежей, истец имел право направить часть платежа на погашение, предусмотренной договором, пени за просрочку исполнения обязательств. При этом после погашения указанных платежей, остаток суммы 40 735,71 руб. был направлен на досрочное погашение основного долга.

Несостоятельным является утверждение представителя ответчика о необходимости распределения страхового возмещения в счет погашения процентов за пользование займом 814 639,88 руб. и основного долга 897 319,80 руб., то есть в счет погашения платежей, срок уплаты которых еще не наступил. Вместе с тем, положения статьи 319 ГК РФ регулируют ситуацию внесения платежа, недостаточного для исполнения обязательства, срок исполнения которого уже наступил и не регулируют порядок внесения платежей в счет досрочного погашения долга.

Согласно условиям договора займа №-ИЗ/К от ДД.ММ.ГГГГ, при нарушении сроков возврата займа, заемщик платит займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки (п.5.2), при нарушении сроков уплаты начисленных по займу процентов заемщик платит займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

Неустойка в заявленном АО «АИЖК» размере 50 000 руб. с учетом суммы задолженности и периода просрочки, отвечает признаку соразмерности, оснований для ее снижения в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ у суда не имеется.

С учетом изложенного, суд взыскивает с ФИО6 в пользу АО «АИЖК» задолженность по основному долгу в размере 3 203 438,23 руб., проценты за пользование суммой займа 1 019 229,07 руб., пени 50 000 руб., а всего 4 272 667,30 руб..

Кроме того, подлежат удовлетворению требования АО «АИЖК» об обращении взыскания на заложенное имущество по следующим основаниям.

В силу ч.1 ст.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Федеральный закон № 102-ФЗ) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (статья 2 Федерального закона № 102-ФЗ).

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом (часть 1 статьи 13 Федерального закона № 102-ФЗ).

Согласно условиям договора займа №-ИЗ/К от ДД.ММ.ГГГГ, обеспечением обязательств заемщика по настоящему договору является, в том числе ипотека дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> (п.1.3). Права займодавца по настоящему договору (права на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства и право залога дома и земельного участка, обремененных ипотекой) подлежат удостоверению закладной в предусмотренном настоящим договором порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Согласно договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7, ФИО8 приобрели в общую долевую собственность земельный участок, площадью 858 кв.м. с находящимся на нем жилым домом, общей площадью 138,3 кв. м., жилой площадью 90,8 кв. м., расположенные по адресу: Россия, 

<

адрес> использованием частично заемных средств ОАО «Дом вашей мечты» в размере 4 000 000 рублей. Согласно п.2.4 указанного договора, дом и земельный участок в обеспечение обязательств, принятых по договору займа № ИЗ/К от ДД.ММ.ГГГГ с момента государственной регистрации права собственности покупателя считаются находящимися в залоге у Займодавца в силу Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

На настоящий момент собственниками заложенного имущества являются ФИО6 и ФИО2, принявшая наследство после смерти залогодателя – должника ФИО8.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (часть 1 статьи 50 Федерального закона № 102-ФЗ).

Условиями договора займа №-ИЗ/К от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено право займодавца обратить взыскание на заложенное имущество в следующих случаях:

-при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней;

-при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна;

-при неудовлетворении заемщиком требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая до даты получения письменного уведомления о таком требовании;

-в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях (ч. 3 ст. 350 ГК РФ, п. 2 ст. 54 Федерального закона №102-ФЗ). 

В силу п.4 ст.54 Федерального закона 102-ФЗ начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Поскольку заемщик, принятые по договору обязательства, надлежащим образом не исполняет, то требования истца об обращении взыскания на заложенное им недвижимое имущество, подлежат удовлетворению. 

В соответствии с отчетом ООО «Оценка&Консалтинг» от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость заложенного имущества – земельного участка и жилого дома составляет 6 221 000 руб..

Данный отчет ответчиком оспорен, в рамках производства по делу, с учетом доводов и возражений последнего проведена судебная экспертиза по оценке имущества, по результатам которой ООО "Агентство профессиональной оценки" составлено заключение от ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно выводам данного заключения, рыночная стоимость имущества – земельного участка и жилого дома составляет 7 212 000 руб..

Суд полагает необходимым принять в качестве допустимого доказательства заключение ООО "Агентство профессиональной оценки", поскольку оно вынесено в рамках производства по данному делу, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение содержит выводы на поставленный сторонами и судом вопрос, устраняет возникшие в ходе рассмотрения дела у сторон сомнения относительно рыночной стоимости заложенного имущества. 

Таким образом, суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества для реализации путем продажи с публичных торгов в размере 80% от оценки, то есть в размере 5 769 600 руб. = (7 212 000х80%).

Кроме того, исходя из положений статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовых позиций, изложенных в пункте 16 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" после досрочного взыскания займодавцем суммы займа по правилам пункта 2 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, у последнего сохранилось право требовать уплаты процентов, представляющих собой плату за пользование суммой займа, по день фактического исполнения обязательства по возврату суммы займа, в размере, предусмотренном законом или договором.

Таким образом, суд взыскивает в пользу истца с заемщика проценты за пользование займом, исходя из ставки 12,5% годовых, на сумму остатка основного долга в размере 3 203 438,23 руб. начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения суда в законную силу.

В силу частей 1 и 2 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, в том числе относятся расходы на оплату услуг эксперта.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная экспертиза по оценке заложенного имущества. Расходы по оплате экспертизы были возложены на ответчика ФИО6 Согласно материалам дела, расходы по проведению экспертизы составили 6 000 рублей.

Поскольку ответчиком ФИО6 оплата расходов по проведению судебной экспертизы, не произведена суд взыскивает с ответчика в пользу ООО "Агентство профессиональной оценки" 6 000 рублей. 

В силу ст. 98 ГПК РФ с ФИО6 в пользу АО «АИЖК» подлежит взысканию государственная пошлина, пропорционально размеру удовлетворенных требований, в сумме 38 563,34 руб., из расчета (4 272 667,30 – 1000000)*0,5%+13200, также за требования об обращении взыскания на заложенное имущество 3000 руб. (6000/2), расторжении договора займа – 6000 руб., с ФИО2 в пользу АО «АИЖК» в размере 3000 руб. за требование об обращении взыскания на заложенное имущество (6000/2).

Разрешая встречные требования ФИО2 к АО «АИЖК», ООО «Дом вашей мечты» (ипотечная корпорация) о признании договора займа исполненным, применении последствий ничтожной сделки, суд не находит оснований для их удовлетворения в силу следующего.

Как было указано выше, права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству, вытекающему из договора займа №-ИЗ/К от ДД.ММ.ГГГГ были удостоверены закладной.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального закона (часть 2 статьи 13 Федерального закона № 102-ФЗ).

При передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме.

При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную.

Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность (часть 1 статьи 48 Федерального закона № 102-ФЗ).

Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной (часть 2 статьи 48 Федерального закона № 102-ФЗ).

Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать (часть 3 статьи 48 Федерального закона № 102-ФЗ).

Кредитор вправе передать права на закладную любым третьим лицам. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны (часть 4 статьи 48 Федерального закона № 102-ФЗ).

Как следует из Закладной, выданной ДД.ММ.ГГГГ залогодателями – должниками ФИО7 и ФИО8, удостоверяющей право залогодержателя, каковым выступает любой законный владелец настоящей закладной, на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой – договор займа №-ИЗ/К от ДД.ММ.ГГГГ (включая проценты по нему и иные установленные законом или договором денежные требования из него) без предоставления других доказательств существования этого обязательства, а также удостоверяющей принадлежность этому лицу право залога на недвижимое имущество, обремененное ипотекой – земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: 

<

адрес> (пункт 8.1), первоначальным залогодержателем являлось ОАО «Дом вашей мечты» (ипотечная корпорация).

В дальнейшем права по закладной были переданы Небанковской кредитной организации «Ипотечный расчетный центр» (дата передачи ДД.ММ.ГГГГ), а затем ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (дата передачи закладной ДД.ММ.ГГГГ), который и является законным владельцем закладной по настоящее время.

При этом тот факт, что договор купли-продажи №, который послужил основанием для передачи закладной, датирован ДД.ММ.ГГГГ, то есть до даты оформления самой закладной и договора займа, не свидетельствует о ничтожности сделки передачи прав по закладной АО «АИЖК».

Так, согласно условиям договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «АИЖК» (агентство) и Небанковской кредитной организацией «Ипотечный расчетный центр» (Общество с ограниченной ответственностью) (продавец), предметом договора является обязанность продавца передать, агентства принять закладные со всеми удостоверяемыми ими правами в их совокупности с проставлением на закладных отметок о новом владельце – агентстве путем совершения настоящей сделки купли-продажи закладных с параметрами, определенными действующими на момент приема закладных агентством стандартами процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов), которые опубликованы на официальном интернет-сайте агентства (п.1.1). Характеристики, позволяющие идентифицировать каждую закладную, указываются в акте приема-передачи закладных (п. 1.2). Срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ включительно (п.7.1).

Закладная, оформленная залогодателями ФИО7 и ФИО8, была передана АО «АИЖК» по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ на основании, заключенного ранее договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки).

Права по закладной, включающие в себя право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, перешло к АО «АИЖК» и, поскольку ФИО6, как было указано выше с 2008 года платежи в счет погашения задолженности по договору займа №-ИЗ/К от ДД.ММ.ГГГГ не вносит, нельзя признать обязательства по данному договору исполненными.

Разрешая требования ФИО7 к ООО «СК «Согласие» о взыскании страхового возмещения, суд не находит оснований для их удовлетворения, в силу следующего.

Страхование осуществляется на основании договоров имущественного или личного страхования, заключаемых гражданином или юридическим лицом (страхователем) со страховой организацией (страховщиком) (часть 1 статьи 927 ГК РФ).

По договору личного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию), уплачиваемую другой стороной (страхователем), выплатить единовременно или выплачивать периодически обусловленную договором сумму (страховую сумму) в случае причинения вреда жизни или здоровью самого страхователя или другого названного в договоре гражданина (застрахованного лица), достижения им определенного возраста или наступления в его жизни иного предусмотренного договором события (страхового случая).

Право на получение страховой суммы принадлежит лицу, в пользу которого заключен договор (часть 1 статьи 934 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специальный ипотечный агент», действующего от имени ООО «СК «Согласие» и ФИО7, ФИО8 заключен комбинированный договор ипотечного страхования № ИК НКО (том 2 л.д.51-58). 

Согласно условиям договора страхования: 

-предметом договора является страхование жизни и трудоспособности страхователей лица, недвижимого имущества, находящегося в собственности у страхователей и переданного в залог (ипотеку) выгодоприобретателю в обеспечение исполнения кредитного договора (обязательств по Закладной), а также риска утраты права собственности страхователей на вышеуказанное недвижимое имущество (п.1.1);

-страхователь назначает по настоящему договору первым выгодоприобретателем ОАО «Дом вашей мечты» (ипотечная корпорация), являющегося залогодержателем застрахованного имущества, и кредитором по договору займа 238-ИЗ/К от ДД.ММ.ГГГГ, и имеющего страховой интерес по отношению к застрахованному недвижимому имуществу в соответствии со ст. 31 Федерального закона об ипотеке (п.1.4);

-при переходе прав по закладной к другому лицу, страхователь, подписывая настоящий договор, выражает тем самым свое письменное согласие на смену выгодоприобретателя и назначение нового выгодоприобретателя по настоящему договору, которым будет являться любой владелец закладной, являющийся таковым в момент наступления страхового случая. Стороны договорились, что при передаче прав по закладной, никакого дополнительного соглашения к настоящему договору не заключается (п.1.5);

-по настоящему договору страховыми случаями являются, в том числе смерть страхователя в период действия договора в результате несчастного случая или болезни (п.3.1.1);

-возмещение убытков в пределах страховой суммы по риску смерти страхователя ФИО8 происходит в размере 40% от размера, установленной в договоре/графике к договору страховой суммы на дату наступления страхового случая (п.8.1.1).

ДД.ММ.ГГГГ наступил страховой случай, умер ФИО8 (свидетельство о смерти серии II-БА № от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «СК «Согласие» поступило заявление ФИО7 о выплате страхового возмещения.

Страховой компанией смерть ФИО8 была признана страховым случаем и ДД.ММ.ГГГГ платежным поручением № на счет выгодоприобретателя (законного владельца закладной на момент наступления страхового случая) АО «АИЖК» было перечислено страховое возмещение в размере 1 711 959,68 руб..

Размер страхового возмещения был исчислен страховой компанией верно в соответствии с условиями заключенного договора комбинированного страхования.

Так, согласно графику страховой суммы и страховой премии в соответствии со сроком действия договора, страховая сумма на момент наступления страхового случая, составила 4 279 899,21 руб., соответственно размер страхового возмещения в связи со смертью ФИО8 в силу п.8.1, 8.1.1 договора страхования составил 1 711 959,68 руб. (40% от 4 279 899,21 руб.).

Таким образом, страховой компанией обязательства по договору были исполнены надлежащим образом.

С учетом изложенного, суд отказывает ФИО2 в удовлетворении ее встречных требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично.

Расторгнуть договор займа (физическому лицу с ипотекой в силу закона) №- ИЗ/К, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Открытым акционерным обществом «Дом вашей мечты» (ипотечная корпорация) и ФИО6, ФИО6.

Взыскать с ФИО6 в пользу Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по договору займа в размере 4 272 667 рублей 30 копеек, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 38 563 рубля 34 копейки, а всего 4 311 230 (четыре миллиона триста одиннадцать тысяч двести тридцать) рублей 64 копейки.

Обратить взыскание на заложенное имущество в виде земельного участка, общей площадью 858 кв. м, кадастровый №, жилого дома, общей площадью 138,3 кв. м., жилой площадью 90,8 кв. м., кадастровый №, расположенные по адресу: Россия, 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 5 769 600 (пять миллионов семьсот шестьдесят девять тысяч шестьсот) рублей.

Определить подлежащими взысканию с ФИО6 в пользу Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» проценты за пользование займом, исходя из ставки в размере 12,5% годовых, начисляемых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу в размере 3 203 438 рублей 23 копейки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ФИО6 в пользу ООО «Агентство профессиональной оценки» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО6 в пользу Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 (три тысячи) рублей.

ФИО6 в удовлетворении встречных исковых требований к Акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Обществу с ограниченной ответственностью «Дом вашей мечты» (ипотечная корпорация), Обществу с ограниченной ответственностью «Страховая Компания «Согласие», ФИО6 о признании договора займа исполненным, применении последствий ничтожной сделки, взыскании страхового возмещения, отказать.

Решение может быть обжаловано в 

<

адрес>вой суд в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Центральный районный суд 

<

адрес>.

Председательствующий подпись Н.В.Шабалина

КОПИЯ ВЕРНА

Председательствующий Н.В.Шабалина