Дело № 2-1912/2021

УИД 79RS0002-01-2021-005262-63

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 июля 2021 года г. Биробиджан

Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области в составе 

судьи Шариповой Ю.Ф.,

с участием: 

процессуального истца помощника прокурора г. Биробиджана Миюца Е.Г.,

ответчика ФИО1,

при секретаре Тищенко В.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Биробиджане дело по иску и.о. прокурора г. Биробиджана в интересах ФИО3 к ФИО1, ФИО4, ФИО5 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи жилого дома, государственной регистрации перехода права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

И.о. прокурора г. Биробиджана в интересах ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО4, ФИО5 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи жилого дома, применении последствий недействительности сделки, указав, что прокуратурой в рамках гражданского дела № 2-1079/2021 установлено, что ФИО1 заявил иск к ФИО3, ФИО6 о выселении, который определением суда от 21.05.2021 оставлен без рассмотрения в связи с неявкой истца. ФИО1 свои требования мотивировал тем, что он является собственником жилого 

<

адрес> в 

<

адрес>, который приобрёл по договору купли-продажи от 07.04.2017 у ФИО5 и ФИО4 Право собственности на данный жилой дом за ФИО1 по договору купли-продажи от 07.04.2017 подтверждено регистрацией в управлении Росреестра по ЕАО от 19.04.2017 за №. Вместе с тем, согласно договору купли-продажи от 06.05.2005 ФИО1, ранее, представляя интересы ФИО5 и ФИО4 по нотариальной доверенности, продал жилой 

<

адрес> ФИО3, получил 300000 рублей, о чём свидетельствует данный договор и акт приёма-передачи от 06.05.2005. Таким образом, ФИО5 и ФИО4, ФИО1, зная, что в 2005 году ФИО1 продал дом ФИО3, и при отсутствии сведений о регистрации сделки в регистрационном органе, воспользовались этим обстоятельством, юридической безграмотностью потерпевшей ФИО3, злоупотребили правом в обход закона, обратил в свою собственность жилой 

<

адрес> в 

<

адрес>. Фактически ФИО5 и ФИО4 с участием ФИО1 допустили двойную перепродажу жилого дома, тем самым лишив ФИО3, являющуюся законным владельцем дома, права на жилое помещение. Просит признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу ЕАО, 

<

адрес>, от 07.04.2017, заключённый между ФИО5, ФИО4 и ФИО1; применить последствия недействительности (ничтожности) договора купли-продажи от 07.04.2017 путём исключения сведений из ЕГРН, регистрационный №; признать право собственности на жилой дом, расположенный по адресу ЕАО, 

<

адрес>, за Сиротой Н.В, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

В порядке подготовки к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по ЕАО. 

В судебном заседании помощник прокурора г. Биробиджана Миюца Е.Г. исковые требования поддержала в полном объёме по доводам иска, уточнив, что просит признать право собственности истицы на спорный жилой дом путем вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности на спорный жилой дом на основании договора от 06.05.2005.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования признал в полном объёме, о чём представил соответствующее заявление. Последствия признания иска разъяснены и понятны. Суду пояснил, что в 2005 году по доверенности продал дом, принадлежащий ФИО7. Покупателем была женщина, которую он видел один раз при совершении сделки. Фамилию покупателя он не запомнил. В 2016-2017 годах, находясь в г. Москва, он встретился с К-выми, которые были возмущены тем, что им до сих пор выставляют налог за указанный дом. Вернувшись в г. Биробиджан, он поехал по адресу: 

<

адрес>. Дом был практически разрушен, поэтому он решил, что в нем никто не живет. Обратившись в МФЦ, он выяснил, что собственниками дома значатся К-вы, о чем он им и сообщил. Поскольку К-вы не были заинтересованы в данном жилом помещении, они выдали доверенность сестре, которая по договору продала данный дом ему за 10000 рублей. Во время судебного разбирательства по его иску о выселении, он, изучив документы, запрошенные судом в Росреестре, понял, что ФИО3 и есть та женщина, которой он в 2005 году продал данный дом. В связи с этим он не настаивал на рассмотрении иска о выселении, дело оставлено без рассмотрения.

Истица ФИО3, ответчики ФИО5, ФИО4, представитель третьего лица Управления Росреестра по ЕАО в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Суд считает возможным рассмотреть заявление в отсутствие неявившихся участников процесса, и, заслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно части первой статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Пунктом 2 статьи 1 ГК РФ предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как предусмотрено п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец.

Из материалов дела следует, что 06.05.2005 между ФИО1, действующим от имени ФИО5, ФИО4 на основании доверенности от 23.12.2004, и ФИО3 заключен договор купли-продажи жилого дома, согласно которому ФИО5, ФИО4 продали ФИО3 принадлежащий им на праве общей совместной собственности жилой дом, находящийся по адресу 

<

адрес>. 

Указанный жилой дом принадлежал ФИО5, ФИО4 на праве общей совместной собственности на основании договора купли-продажи от 05.08.2004 (запись в ЕГРН 79-01/01-03/2004-2392 от 01.09.2004).

Цена жилого дома по договору купли-продажи от 06.05.2005 составляет 300000 рублей (п. 3).Согласно п. 6 договора купли-продажи от 06.05.2005 право собственности на указанный жилой дом возникает у ФИО3 с момента регистрации настоящего договора и регистрации перехода права собственности в Главном управлении ФРС по Хабаровскому краю и ЕАО. 

По акту приёма-передачи от 06.05.2005 ФИО1 передал, а ФИО3 приняла жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

23.08.2005 государственная регистрация сделки и перехода права собственности на жилой дом приостановлена по причине того, что продавцом не представлены сведения о праве на использование земельного участка. 

06.10.2005 регистрирующим органом было отказано в государственной регистрации сделки и перехода права собственности на указанный жилой дом. 

Ранее спорный жилой дом принадлежал ФИО9 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 29.04.1994, зарегистрированного БТИ 04.05.1994.

В последующем 20.11.2000 ФИО9 заключила договор мены с ФИО10, согласно которому передала спорный жилой дом ФИО10 в обмен на квартиру, расположенную по адресу 

<

адрес>. 

Далее ФИО10 продал спорный жилой дом ФИО11 по договору купли-продажи жилого дома от 24.06.2003, которая в последующем, действуя в лице ФИО1, 05.08.2004 заключила договор купли-продажи с ФИО5 

Супруг ФИО5 ФИО4 выразил свое согласие на данную сделку. 

07.04.2017 ФИО5, ФИО4 в лице ФИО2, действующей на основании доверенностей, заключили договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу 

<

адрес>, с ФИО1 

В данном договоре указано, что спорный жилой дом принадлежит продавцам ФИО5, ФИО4 на праве общей совместной собственности № 79-01/01-03/2004-2392 от 01.09.2004.

Цена продаваемого жилого дома определена сторонами в 10000 рублей (п. 2 договора). 

Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 19.04.2017 за №.

Земельный участок по данному адресу также принадлежит ФИО1 на основании договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка от 16.08.1955 № 1300, договора купли-продажи от 07.04.2017, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.09.2017.

30.07.2020 в МОМВД России «Биробиджанский» поступило заявление от ФИО1 о проверке обоснованности проживания лиц по адресу 

<

адрес>. 

Постановлением ст. УУП МОМВД России «Биробиджанский» от 07.08.2020 отказано в возбуждении уголовного дела по сообщению о совершении преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 330 УК РФ в связи с отсутствием состава преступления в действиях ФИО3 

Законодательство, действовавшее на момент заключения спорного договора купли-продажи жилого дома 07.04.2017, требовало обязательной государственной регистрации как самого договора продажи жилого дома, так и перехода права собственности на него.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке.

В судебном заседании установлено, что имело место уклонение ФИО1, ФИО5, ФИО4 от государственной регистрации перехода права собственности, между тем факт заключения между истцом и ответчиками сделки, предполагающей переход права собственности на объект недвижимости, установлен и сторонами по делу не оспаривается, имеет место фактическое исполнение данной сделки сторонами, поскольку продавцами исполнена обязанность по передаче жилого дома, а покупателем ФИО3 - обязанность по оплате ее стоимости, что подтверждается имеющимися в материалах дела документами. 

Таким образом, имеются основания для удовлетворения заявленного стороной истца требования о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от 06.05.2005.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняете законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Поскольку между ФИО1, действующим от имени ФИО5, ФИО4, и ФИО3 фактически заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, заключив договор купли-продажи от 07.04.2017 с ФИО1, ФИО5, ФИО4 в лице ФИО2 осуществили продажу одного и того же объекта двум разным лицам.

Указанное поведение ответчиков не является разумным и добросовестным поведением участника гражданских правоотношений, продавцом в силу ст. 10 ГК РФ допущено злоупотребление правом, заключенным договором о продаже уже реализованной вещи ответчик нарушил права истца и требования норм гражданского законодательства, а согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Нарушение участниками гражданского оборота при заключении договора статьи 10 ГК РФ, выразившееся в злоупотреблении правом, отнесено законом к числу самостоятельных оснований для признания сделки недействительной (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, в связи с чем, договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: ЕАО, 

<

адрес>, заключенный 07.04.2017 между ФИО5, ФИО4 в лице ФИО2, и ФИО1, является недействительным на основании ст. ст. 10 и 168 ГК РФ. Вследствие этого у ФИО1 в силу ст. 167 ГК РФ не возникло права собственности на спорное имущество.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования и.о. прокурора г. Биробиджана в интересах ФИО3 к ФИО1, ФИО4, ФИО5 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи жилого дома, государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: ЕАО, 

<

адрес>, заключенный 07.04.2017 между ФИО5 в лице ФИО2, ФИО4 в лице ФИО2 и ФИО1.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ЕАО, 

<

адрес> на основании договора купли-продажи от 07.08.2019, заключенного между ФИО1, действующим от имени ФИО5, ФИО4, и ФИО3.

Решение является основанием для погашения записи в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом, расположенный по адресу: ЕАО, 

<

адрес>, и регистрации права собственности ФИО3 на указанный объект недвижимости.

Решение может быть обжаловано в суд Еврейской автономной области через Биробиджанский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Ю.Ф. Шарипова 

Мотивированное решение изготовлено 28.07.2021.