Дело № 2-2837/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 июля 2017 года г. Челябинск

Советский районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего судьи Захаровой О.В., 

при секретаре Власовой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО Банк «Северный морской путь» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, 

У С Т А Н О В И Л:

Челябинского филиал АО Банк «Северный морской путь» (далее – истец, Банк) обратился в районный суд с иском к ФИО1 (далее – ответчик, заемщик) о взыскании задолженности по договору займа 

<

***> Н+ от 01.07.2013 г. в размере 1 790 503,21 руб., по состоянию на 13.03.2017 г., из них сумма просроченного основного долга составляет 1 434 491,71 руб., сумма текущих процентов, начисляемых на просроченный основной долг составляет 6 386,44 руб., сумма просроченных процентов составляет 238 305,42 руб., пени (неустойка), начисленные на просроченный основной долг составляет 54 242,65 руб., пени (неустойка), начисленные на просроченные проценты составляет 57 076,99 руб., и обращении взыскания на заложенное имущество с установлением первоначальной продажной цены в размере 1 200 000 руб. Также просит взыскать с ответчика в пользу банка сумму процентов за пользование непогашенной частью по договору займа от 01.07.2013 г., начиная с 14.03.2017 г. и по день фактического исполнения решения суда.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что в соответствии с договором займа 

<

***> Н+ от 01.07.2013 г., заключенным между ОАО «ЮУ КЖСИ» и ФИО1, ОАО «ЮУ КЖСИ» предоставил заемщику денежные средства в размере 1 520 000 рублей, на срок 180 мес., с условием уплаты процентов за пользование займом по ставке 13,5 % годовых. Займ предоставлялся для целевого использования: на приобретение 2-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: ****, общей проектной площадью без учета лоджии № кв.м., с кадастровым номером №. Займ предоставлен ответчику в безналичной форме, путем перечисления всей суммы займа на расчетный счет в ОАО «УРАЛПРОМБАНК» от 12.07.2013 г. Исполнение обязательств по договору займа 

<

***> Н+ от 01.07.2013 г. является ипотека в силу закона. 10.07.2015 г. ОАО «ЮУ КЖСИ» выдана закладная на вышеуказанный объект ипотеки. В дальнейшем права по закладной на предмет ипотеки передан АО «СМП Банк». С 02.04.2015 г. ответчик имеет просроченные платежи по договору займа, график погашения займа ответчиком неоднократно нарушается. Ответчику было направлено требование о досрочном возврате займа, которое ответчиком в установленный в требовании срок не исполнено. 

В судебное заседание представитель истца АО Банк «Северный морской путь» не явился, извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания суду не представлено.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом по последним известным адресам места регистрации и места жительства, почтовые отправление возвращены в суд с отметкой об истечении срока их хранения, сведений об уважительности причины неявки и заявлений о рассмотрении дела в отсутствие ответчика, ходатайства об отложении судебного разбирательства, суду не представил. 

В соответствии с ч.4 ст.167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Исследовав письменные материалы дела, суд находит уточненные исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

АО Банк «Северный морской путь» является банком, деятельность которого регулируется нормами законодательства о банках и банковской деятельности, что подтверждается лицензией на осуществление банковских операций.

В соответствии со ст.ст. 29-30 Федерального закона РФ № 395-1 от 02 декабря 1990 г. «О банках и банковской деятельности» (с изменениями и дополнениями), процентные ставки по кредитам устанавливаются кредитной организацией по соглашению с клиентами, если иное не предусмотрено федеральным законом. Отношения между кредитными организациями и их клиентами осуществляются на основе договоров, если иное не предусмотрено федеральным законом. В договоре должны быть указаны процентные ставки по кредитам, имущественная ответственность за нарушение обязательств по срокам осуществления платежей, а также порядок его расторжения и другие существенные условия договора.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В судебном заседании установлено, что 01 июля 2013 года между ОАО «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» (далее по тексту ОАО «ЮУ КЖСИ») и ФИО1 заключен целевой договор займа 

<

***> Н+, на приобретение в целях постоянного проживания в собственность ФИО1 жилого помещения, квартиры №, находящейся по адресу: **** с нежилыми помещениями на первых и цокольных этажах в составе: III очереди, жилой дом № (адрес строительный), состоящего из 2-х комнат, общей проектной площадью без учета площади лоджии – № кв.м., расположенного на № этаже, стоимостью 1 900 000 руб. 

В соответствии с договором займа банк обязуется предоставить заемщику денежные средства, а заемщик возвратить полученную сумму (основной долг) и уплатить проценты на нее в размере и на условиях, установленных настоящим соглашением и правилами.

Согласно условиям, предусмотренным вышеуказанным договором, банк предоставляет клиенту кредит в размере 1 520 000 руб., на срок до 30.06.2028 г., процентная ставка за пользование кредитом составляет 13,5 % годовых, действующая со дня, следующего за днем предоставления займа, по последнее число месяца (включительно), в котором осуществлена регистрация ипотеки недвижимого имущества в пользу займодавца; и 12,5 % годовых, действующая с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором осуществлена регистрация ипотеки недвижимого имущества в пользу займодавца, по дату фактического возврата займа (включительно). Полная ставка по займу составляет 14,61 % годовых. (п.п.1.1.1-1.1.3 договора).

Размер ежемесячного платежа на дату заключения договора составляет 19 803 рубля (п.1.1.4 договора).

Обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является: залог прав требования заемщика к продавцу по договору участия в долевом строительстве в пользу займодавца с даты государственной регистрации залога прав требования; ипотека недвижимого имущества в силу закона с даты ее государственной регистрации; имущественное страхование предмета залога (п.1.3.1-п.1.3.3 договора).

Права займодавца по договору на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченном ипотекой недвижимого имущества и право залога недвижимого имущества с даты государственной регистрации ипотеки недвижимого имущества подлежат удостоверению закладной (п.1.4 договора).

Заем предоставляется заемщику по заявлению в безналичной форме путем перечисления всей суммы займа на банковский счет № в ОАО «Уралпромбанк», открытый на имя ответчика. Датой фактического предоставления займа в рамках договора является дата зачисления суммы займа на счет кредитной организации, открытый на имя заемщика (п.2.1, п.2.3 договора).

Согласно п.3.1 договора проценты за пользование займом начисляются на остаток суммы займа, исчисляемой на начало соответствующего процентного периода, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, по день фактического возврата займа либо на дату вступления в законную силу соглашения сторон о расторжении договора. Заемщик возвращает заем и уплачивает проценты путем осуществления ежемесячных платежей, а также платежей за первый и последний процентные периоды (п.3.4 договора).

В соответствии с п.п.5.2, 5.3 договора при нарушении сроков возврата займа заемщик уплачивает по требованию займодавца неустойку в виде пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет займодавца. При нарушении сроков уплаты начисленных за пользование займом процентов заемщик уплачивает по требованию займодавца неустойку в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет займодавца. 

Взятые на себя обязательства Банком были исполнены в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № 157 от 12.07.2013 г., а также выпиской по счету ответчика за период с 12.07.2013 г. по 13.03.2017 г.

Кроме того, установлено, что ответчик воспользовался денежными средствами из представленной суммы кредитования, что также подтверждается выпиской по счету.

Согласно п.1.3.2 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является ипотека в силу закона, согласно которой предметом ипотеки является 2-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: ****, общей проектной площадью без учета лоджии № кв.м., с кадастровым номером №. 

Согласно Закладной на недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: ****, выданную 10.07.2015 г., залогодателем объекта недвижимости является ФИО1, залогодержателем является ОАО Банк «Северный морской путь», датой государственной регистрации права собственности и ипотеки – 13.05.2015 г. Залоговая стоимость предмета ипотеки определена согласно заключению оценщика ООо «Центр оценки» № 3-К2-0806/15 от 08.06.2015 г. в размере 1 900 000 руб. 

Указание истца в исковом заявлении на адрес места нахождения предмета ипотеки - недвижимого имущества, расположенного по адресу: ****, с кадастровым номером №, суд признает технической опечаткой, поскольку, согласно представленным в материалах дела документальным данным, в том числе из копии свидетельства о государственной регистрации права от 13.05.2015 г., объект недвижимости с кадастровым номером №, принадлежащий на праве собственности ФИО1 – квартира, общей площадью № кв.м., расположена по адресу: ****.

Таким образом, местом нахождения недвижимого имущества, на которое истец просит обратить взыскание - 2-х комнатную квартиру, общей проектной площадью без учета лоджии № кв.м., с кадастровым номером №, является адрес: ****.

Вместе с тем, ответчик принятые на себя обязательства по договору займа не исполняет, неоднократно нарушал график погашения займа, ежемесячные платежи по кредиту не вносит, проценты за пользование денежными средствами не уплачивает, согласно представленной выписке по счету, последний платеж по договору займа ответчиком произведен 30.11.2015 г.

В срок, установленный АО «СМП Банк» в требовании о досрочном погашении кредита от 13.01.2017 г. № 87-09 в срок, не позднее 30 календарных дней, считая от даты получения требования, задолженность погашена не была.

Статья 807 ГК РФ предусматривает, что по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег. Договор считается заключенным с момента передачи денег.

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором (ч.1 ст. 809 ГК РФ).

В соответствии со ст. 810 ГК РФ – заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, продавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с читающимися процентами. 

Согласно ст. 820 ГК РФ, кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.

В силу п.1 ст.160, п.2,3 ст. 434 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору, при этом письменная форма сделки считается соблюденной, если лицо, получившее оферту, акцептовало ее, т.е. в срок, установленный для ее акцепта, совершило действия по выполнению указанных в ней условий договора.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что сторонами была соблюдена предусмотренная законом письменная форма кредитного договора. Учитывая, что факт выдачи АО «ЮУ КЖСИ» денежных средств в размере суммы кредита имел место, данный кредитный договор считается заключенным.

За пользование кредитом заемщик уплачивает банку проценты (раздел 4 договора).

Согласно п.3.1 договора проценты за пользование займом начисляются на остаток суммы займа, исчисляемой на начало соответствующего процентного периода, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, по день фактического возврата займа либо на дату вступления в законную силу соглашения сторон о расторжении договора. Заемщик возвращает заем и уплачивает проценты путем осуществления ежемесячных платежей, а также платежей за первый и последний процентные периоды (п.3.4 договора).

Согласно ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. 

Судом установлено, что в нарушение закона и условий кредитного договора, заемщик не выполняет свои обязательства по указанному договору, в результате чего образовалась просроченная задолженность, не возвращена часть займа, а также не уплачены проценты за пользование займом.

В соответствии со ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Сумма штрафа (неустойки), в соответствии со ст. 330 ГК РФ определяется, как денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности просрочки исполнения, в связи с чем, представляет собой санкцию за ненадлежащее исполнение обязательства.

В соответствии с п.п.5.2, 5.3 договора при нарушении сроков возврата займа заемщик уплачивает по требованию займодавца неустойку в виде пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет займодавца. При нарушении сроков уплаты начисленных за пользование займом процентов заемщик уплачивает по требованию займодавца неустойку в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет займодавца.

Согласно представленному истцом расчету задолженности по состоянию на 13.03.2017 г. и выпискам по ссудному счету ФИО1, заемщик ненадлежащим образом исполняет взятые на себя обязательства, в связи с чем, у нее образовалась задолженность по состоянию на 13.03.2017 год, которая составляет 1 790 503,21 руб., из них сумма просроченного основного долга составляет 1 434 491,71 руб., сумма текущих процентов, начисляемых на просроченный основной долг составляет 6 386,44 руб., сумма просроченных процентов составляет 238 305,42 руб., пени (неустойка), начисленные на просроченный основной долг составляет 54 242,65 руб., пени (неустойка), начисленные на просроченные проценты составляет 57 076,99 руб. 

В соответствии со ст.56 ГПК РФ размер заявленных истцом исковых требований ответчиками никакими допустимыми доказательствами не оспорен, а доказательства отсутствия задолженности или иного ее размера ответчиками суду не представлены.

Суд признает расчет истца верным, поскольку он последователен, составлен в соответствии с условиями кредитного договора, с учетом всех внесенных ответчиком сумм и ответчиком не оспорен.

Как установлено судом, ответчиком кредитные обязательства исполняются ненадлежащим образом, нарушается график погашения кредита, сроки уплаты процентов. 

В соответствии с п.4.1.9 договора займа займодавец обязан досрочно вернуть заем, уплатить начисленные проценты за пользование займом и сумму неустойки в срок не позднее 30 календарных дней со дня предъявления займодавцем письменного требования о полном досрочном исполнении обязательств по договору.

Согласно п.4.4.1 займодавец имеет право потребовать досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы займа, начисленных, но не уплаченных процентов и сумм неустойки в случаях: при просрочке осуществления заемщиком очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнение обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если каждая просрочка незначительна. 

Банком в адрес ответчика 13.01.2017 г. направлено требование № 87-09 о погашении просроченной задолженности по состоянию на 13.01.2017 г., а также досрочном возврате всей оставшейся суммы кредита вместе с причитающимися процентами и пени. Данное требование банка заемщиком не исполнено.

Поскольку ответчиком в предусмотренный договором срок обязательства по внесению денежных средств не исполнены, то с него в пользу истца подлежит взысканию образовавшаяся задолженность.

Таким образом, с ФИО1 в пользу АО Банк «Северный морской путь» подлежит взысканию задолженность по договору займа 

<

***> Н+ от 01.07.2013 г. по состоянию на 13.03.2017 г. в размере 1 790 503,21 руб., из них сумма просроченного основного долга составляет 1 434 491,71 руб., сумма текущих процентов, начисляемых на просроченный основной долг составляет 6 386,44 руб., сумма просроченных процентов составляет 238 305,42 руб., пени (неустойка), начисленные на просроченный основной долг составляет 54 242,65 руб., пени (неустойка), начисленные на просроченные проценты составляет 57 076,99 руб. 

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 

Согласно п.68 Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. №7 окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 ГК РФ). 

В соответствии с п. 16 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 08.10.1998 г. № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» (в редакции от 26.03.2016 г.) в случаях, когда на основании п. 2 ст. 811, ст. 813, п. 2 ст. 814 Кодекса, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (ст. 809 Кодекса) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна быть возвращена.

Аналогичная правовая позиция изложена также в Постановлении Пленума РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» и по применению ст.330 ГК РФ, где отражено, что истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательств (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ) и такое взыскание может производится до момента фактического исполнения обязательства.

Из приведенных положений закона и договора следует, что названный договор займа будет считаться исполненным в момент передачи причитающихся займодавцу денежных средств в полном размере. Соответственно, до исполнения решения суда в указанной части данный договор нельзя считать исполненным, а обязательство по выплате указанных сумм – прекращенным.

Исходя из системного толкования приведенных выше положений закона, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о взыскании с ответчика суммы процентов за пользование непогашенной частью займа, начисляемых на остаток задолженности по договору займа 

<

***> Н+ от 01.07.2013 г., начиная с 14.03.2017 г. по день фактического погашения долга, или соответствующей его части.

Обеспечением исполнения обязательств по договору займа 

<

***> Н+ от 01.07.2013 г. является ипотека в силу закона. 

Согласно Закладной от 10.07.2015 г. предметом ипотеки 2-х комнатная квартира, расположенная по адресу: ****, общей проектной площадью без учета лоджии № кв.м., с кадастровым номером №, принадлежащая на праве собственности ФИО1 Залоговая стоимость имущества определена сторонами на основании отчета об оценке рыночной стоимости квартиры ООО «Центр оценки» № 3-К2-0806/15 от 08.06.2015 г. в размере 1 900 000 руб. 

Согласно п.4.4.2, п. договора займа займодавец имеет право обратить взыскание на недвижимое имущество при неисполнении требований займодавца, в случаях: при просрочке осуществления заемщиком очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнение обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если каждая просрочка незначительна. 

Согласно п.1 ч.1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно ст. 2 Федерального закона, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами) (ст. 3 Федерального закона).

Согласно ч. 2 ст. 1 указанного Федерального закона, к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (ст.11 Федерального закона № 102).

Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Государственная регистрация ипотеки по договору займа 

<

***> Н+ от 01.07.2013 г. произведена в Управлении Росреестре по Челябинской области 13.05.2015 г.

Федеральным законом от 21 декабря 2013 года №367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», который вступил в силу с 01 июля 2014 года, внесены изменения в параграф 3 главы 23 ГК РФ «§ 3. Залог».

Согласно ст.3 указанного Федерального закона положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является: залог прав требования заемщика к продавцу по договору участия в долевом строительстве в пользу займодавца с даты государственной регистрации залога прав требования; ипотека недвижимого имущества в силу закона с даты ее государственной регистрации; имущественное страхование предмета залога (п.1.3.1-п.1.3.3 договора).

Права займодавца по договору на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченном ипотекой недвижимого имущества и право залога недвижимого имущества с даты государственной регистрации ипотеки недвижимого имущества подлежат удостоверению закладной (п.1.4 договора).

Учитывая, что отношения по передаче объекта недвижимости в залог возникли в июле 2013 года, с момента регистрации залога прав требования заемщика к продавцу по договору участия в долевом строительстве в пользу займодавца – 17.07.2013 г., т.е. до дня вступления в силу упомянутого Федерального закона, при разрешении настоящего спора применению подлежат нормы ГК РФ в редакции, действующей на момент заключения договора залога.

В соответствии с пп.1, 2 ст.309 ГК РФ (в редакции, действующей до 01 июля 2014 года) в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Стороны могут предусмотреть в договоре о залоге условия о порядке реализации по решению суда заложенного имущества и (или) о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В силу п.1 ст.341 ГК РФ (в прежней редакции) право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

В соответствии с п.1 ст.334 ГК РФ (в прежней редакции) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. 

Исходя из п.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которое он отвечает. 

Согласно ч.1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное

Таким образом, поскольку судом установлен факт ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по договору займа, заключенному с Банком, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Актуальная редакция п.1 ст.350 ГК РФ, применяемая судом применительно к выбору механизма реализации заложенного имущества, предусматривает, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 3 ст.340 ГК РФ (в актуальной редакции), если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Совокупность указанных правовых норм позволяет сделать вывод о возможности установления судебным решением начальной продажной стоимости залогового имущества при обращении взыскания на него в судебном порядке.

Согласно ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно Закладной от 10.07.2015 г. залоговая стоимость недвижимого имущества определена сторонами на основании отчета об оценке рыночной стоимости квартиры ООО «Центр оценки» № 3-К2-0806/15 от 08.06.2015 г. в размере 1 900 000 руб. 

В приложение к исковому заявлению истцом представлено заключение по результатам определения индикативной стоимости объекта недвижимости от 13.02.2017 г., которым определена рыночная стоимость объекта – 1 500 000 руб., 80 % от которой составляет – 1 200 000 руб. и истец просит ее установить как начальную продажную.

Однако, обоснованность применения к согласованной между сторонами залоговой стоимости объекта недвижимости 80-ти процентов для определения ее как начальной продажной, судом ставится под сомнение, ввиду того, что отчет оценщика по определению рыночной стоимости объекта недвижимости на момент обращения в суд истцом не представлен.

К представленному заключению по результатам определения индикативной стоимости объекта недвижимости от 13.02.2017 г., суд относится критически, поскольку он не соответствует закону «Об оценочной деятельности».

При этом, основанием для определения рыночной стоимости объекта ипотеки и согласования ее сторонами при заключении договора займа 

<

***> Н+ от 01.07.2013 г. являлся отчет об оценке рыночной стоимости квартиры ООО «Центр оценки» № 3-К2-0806/15 от 08.06.2015 г., в соответствии с которым залоговая цена недвижимого имущества установлена в размере 1 900 000 руб. Данная залоговая цена недвижимого имущества также установлена в Закладной от 10.07.2015 г., и в договоре долевого в долевом строительстве жилого дома № 02/17/2013-32 от 01.07.2013 г. 

Таким образом, суд считает возможным установить начальную продажную стоимость предмета залога, с которой начинаются публичные торги по реализации данного имущества: 2-х комнатная квартира, расположенная по адресу: ****, общей проектной площадью без учета лоджии № кв.м., с кадастровым номером №, принадлежащая на праве собственности ФИО1, в размере залоговой стоимости объекта недвижимости, оговоренной сторонами и в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости квартиры ООО «Центр оценки» № 3-К2-0806/15 от 08.06.2015 г., то есть в размере 1 900 000 руб.

При указанных обстоятельствах, на основании изложенного, суд приходит к выводу о взыскании с ФИО1 в пользу АО Банк «Северный морской путь» задолженности по договору займа 

<

***> Н+ от 01.07.2013 года в размере 1 790 503,21 руб. по состоянию на 13.03.2017 г., а также процентов за пользование непогашенной части займа, начисляемых на остаток задолженности по договору займа 

<

***> Н+ от 01.07.2013 г., начиная с 14.03.2017 г. по день фактического погашения долга, или соответствующей его части, и обращении взыскания на заложенное имущество – 2-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: ****, общей проектной площадью без учета лоджии № кв.м., с кадастровым номером №, путем продажи с публичных торгов, с установлением первоначальной продажной цены в размере 1 900 000 руб. 

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ФИО1 в пользу АО Банк «Северный морской путь» подлежат взысканию также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 23 152,52 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 50, 56, 67, 98, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Акционерного общества Банк «Северный морской путь» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Акционерного общества Банк «Северный морской путь» задолженность по кредитному договору 

<

***> Н+ от 01.07.2013 года, по состоянию на 13.03.2017 г., в размере 1 790 503,21 руб., а также компенсацию расходов по оплате госпошлины в размере 23 152,52 руб., всего в сумме 1 813 655 рублей 73 копейки. 

Взыскать с ФИО1 в пользу Акционерного общества Банк «Северный морской путь» проценты за пользование непогашенной части займа, начисляемых на остаток задолженности по договору займа 

<

***> Н+ от 01.07.2013 г., начиная с 14.03.2017 г. по день фактического погашения долга, или соответствующей его части.

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО1: 2-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: ****, общей проектной площадью без учета лоджии № кв.м., с кадастровым номером №, путем продажи с публичных торгов, с установлением первоначальной продажной цены в размере 1 900 000 рублей.

В остальной части заявленных требований Акционерному обществу Банк «Северный морской путь» отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г.Челябинска в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий: О.В.Захарова