к делу № 2-61/19 УИД 23RS0013-01-2018-002981-12

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Гулькевичи 26 апреля 2019 года

Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Мелкозеровой О.М.

с участием представителей истца – ФИО1, ФИО2

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4

представителя ответчика ООО «КСК» - ФИО5

при секретаре Степанове И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО6 к ООО «Кубанская строительная компания», ФИО3 о признании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества недействительным \ничтожным\ по основанию мнимости и применении последствий недействительности ничтожной сделки 

установил:

ФИО6 обратился в суд с иском к ООО «Кубанская строительная компания», ФИО3 о признании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КСК» и ФИО3, недействительным /ничтожным/ по основанию мнимости, о применении последствий недействительности ничтожности сделки /аннулировании в ЕГРП записи о регистрации права собственности ФИО3 и восстановлении записи о праве собственности ООО «КСК»/.

В обоснование своих исковых требований ФИО6 указал, что между ним и ООО «КСК» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым ООО «КСК» приняло на себя обязательство купить у ФИО6 объекты недвижимости и оплатить за них 

<

данные изъяты> руб. В обеспечение исполнения обязательств по данному договору ООО «КСК» выдало ФИО6 в качестве задатка вексель на сумму 

<

данные изъяты> руб. со сроком платежа по векселю до ДД.ММ.ГГГГ. При этом оплата оставшейся суммы по договору также должна была быть произведена в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В срок до ДД.ММ.ГГГГ ООО «КСК» не оплатило ни вексель, выданный в качестве задатка, ни цену договора в сумме 

<

данные изъяты> рублей. Между ООО «КСК» и гражданином ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ запись регистрации №, согласно которому ООО «КСК» продал, а ФИО3 купил административное здание, литер «В1» общей площадью 459,8 кв. м, назначение нежилое, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Полагает, что данная сделка по отчуждению Административного здания является недействительной, направленной на вывод имущества юридического лица, с целью избежать обращения на него взыскания. Для создания видимости сделки стороны Договора купли-продажи недвижимого имущества совершили фактические действия, а именно оформили решение внеочередного Общего собрания участников ООО «КСК» от ДД.ММ.ГГГГ (протокол №), Акт приема-передачи Административного здания, приходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ, обратились за государственной регистрацией Договора купли-продажи недвижимого имущества. Вместе с тем, ответчики не имели намерения создать соответствующие сделке купли-продажи недвижимости правовые последствия, что подтверждается следующим. В уставном капитале ООО «КСК» доля в размере 80% принадлежит Ч.Н.. Договор купли-продажи недвижимого имущества заключен ООО «КСК» с родственником Ч.Н. – ФИО3, который состоит в браке с дочерью Ч.Н. – ФИО4. Административное здание продано по договору купли-продажи недвижимого имущества по явно заниженной цене – 

<

данные изъяты> руб. (п. 2.1 Договора купли-продажи недвижимости). Кадастровая стоимость Административного здания составляет 

<

данные изъяты> руб., что в пять раз превышает цену продажи этого здания по Договору купли-продажи недвижимого имущества ответчику ФИО3. Согласно расшифровке уставного капитала ООО «КСК» Ч.Н. на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания участников ООО «КСК» по цене 

<

данные изъяты> рублей, что в восемь раз превышает цену реализации этого здания по Договору купли-продажи недвижимого имущества ответчику ФИО3 Таким образом, рыночная стоимость Административного здания превышает 

<

данные изъяты> рублей. Земельный участок 582 кв. м, кадастровый №, предназначенный для размещения Административного здания, расположенный по адресу: 

<

адрес> (земельный участок для обслуживания Административного здания), предоставлен по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «КСК» администрацией муниципального образования Гулькевичский район сроком по ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени право аренды на земельный участок для обслуживания Административного здания не переоформлялось с ООО «КСК» на ФИО3, арендатором является ООО «КСК». ООО «КСК» около трех лет с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время оплачивает арендные платежи за земельный участок для обслуживания Административного здания, что свидетельствует о том, что фактически собственником Административного здания продолжает оставаться ООО «КСК». ООО «КСК» после отчуждения Административного здания на протяжении трех лет не изменило юридический адрес и продолжает находиться по адресу Административного здания. Аффилированность сторон Договора купли-продажи недвижимого имущества, заключение сделки по явно заниженной цене, оплата ООО «КСК» арендных платежей за земельный участок для обслуживания Административного здания, сохранение юридического адреса ООО «КСК» по месту нахождения Административного здания, в своей совокупности подтверждают, что стороны Договора купли-продажи недвижимого имущества не планировали создать правовые последствия по данной сделке, а именно возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых сделкой купли-продажи недвижимости, заключили ее только с целью создать у третьих лиц ложное представление о том, что Административное здание не принадлежит на праве собственности ООО «КСК». Он \истец\ имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной, поскольку на дату совершения Договора купли-продажи недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ он являлся кредитором ООО «КСК» на сумму 

<

данные изъяты> рублей по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени у ООО «КСК» имеются перед ним неисполненные денежные обязательства, в том числе по оплате векселя. Судом первой инстанции в настоящее время рассмотрен и удовлетворен его иск к ООО «КСК» о взыскании долга по простому векселю. Полагает, что Договор купли-продажи недвижимого имущества заключен ООО «КСК» с ФИО3 с целью безвозмездного вывода активов, и в результате чего ФИО6 лишился бы того, на что он вправе был рассчитывать при удовлетворении своих требований кредитора ООО «КСК». У него отсутствует иная возможность защитить свои права как кредитора ООО «КСК», кроме как обратиться в суд с иском о признании мнимого Договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (ничтожным). О заключении Договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ему стало известно в сентябре 2018 года после получения искового заявления ФИО3 об освобождении имущества от ареста. Просит суд признать Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КСК» и ФИО3 недействительным (ничтожным) по основанию мнимости, применить последствия недействительности ничтожной сделки: аннулировать в ЕГРП запись о регистрации права собственности ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, восстановить запись о праве собственности ООО «КСК». 

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснил, что ФИО6 являлся и является кредитором ООО "КСК". На момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ перед истцом у ООО "КСК" имелись непогашенные обязательства на сумму более 

<

данные изъяты> рублей. Срок платежа по давности уже наступил, однако обязательства не были выполнены. В этот момент была заключена оспариваемая сделка. Полагает, что данная сделка носит мнимый характер и направлена на вывод имущества юридического лица с целью предотвратить обращение на него взыскания, поскольку здание, являющееся предметом этой сделки, является одним из большого количества реально ликвидных активов ООО "КСК". О мнимом характере сделки говорят следующие обстоятельства: мажоритарным акционером ООО "КСК" является Ч.Н., которой принадлежат 80% долей уставного капитала. Стороной по оспариваемой сделке является ее зять. Цена сделки 

<

данные изъяты> руб., в то время как указанное здание относилось в уставной капитал Общества по цене 

<

данные изъяты> руб. Кадастровая стоимость предмета сделки, составляет 

<

данные изъяты> рублей, то есть цена явно занижена. Законом предусмотрено при внесений в уставной капитал имущества привлечение независимого оценщика. Соответственно, на момент внесения имущества в уставной капитал, рыночная стоимость здания составляла, действительно 

<

данные изъяты> рублей. Деньги по сделке должны быть переведены по безналичному расчету. Есть ответ банка о том, что деньги на счет юридического лица ООО «КСК» из кассы в этот же день или на следующий день на счет в банк не поступали. ООО «КСК» юридическое лицо, деньги должны были поступить на счет. Значит, деньги по договору не передавались. О мнимости сделки также свидетельствует следующее - это земельный участок под зданием. С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время арендатором земельного участка под зданием является ООО "КСК", права на землю так и не были переоформлены, более того, ООО "КСК" и оплачивало арендную плату до недавнего времени за указанную землю, до середины ДД.ММ.ГГГГ., что как раз говорит о том, кто являлся, продолжает являться реальным владельцем указанного здания, из владения КСК здание не выбыло. По адресу указанного здания до сих пор находится ООО "КСК", то есть это юридический адрес Общества. Телефоны общества там установлены до сих пор. ФИО3 и ФИО4 развелись, однако, зарегистрированы по одному адресу и проживают вместе, в процессе участвуют вместе. ФИО3 в этом же здании делал кровлю за 

<

данные изъяты> рублей, и тут же все здание он купил за 

<

данные изъяты> руб. В материалы дела не представлено ни одного платежного документа о ремонте здания на имя ФИО3 Являясь кредитором ООО "КСК", истец имеет охраняемый законом интерес признания указанной сделки недействительной.

Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить, по основаниям изложенным в исковом заявлении. 

Представитель ответчика ООО «КСК» по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признала, просила в иске отказать, пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КСК» и ФИО3 был заключен договор купли-продажи административного здания литер В1 общей площадью 459,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. На момент заключения данного договора на данное административное здание не было залогов, арестов, каких-либо других обременений. Актом приема-передачи объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ данное здание было передано ФИО3. По поводу продажи данного административного здания состоялось общее собрание участников ООО "КСК" ДД.ММ.ГГГГ Было принято решение продать здание, в связи с тем, что здание находилось в затоплении более трех лет, окна и полы прогнили, деревянная лестница на второй этаж пришла в негодность, пользоваться административными помещениями и деревянными лестницами было запрещено, опасно. В связи с плачевным состоянием помещения и необходимости колоссальных денежных средств на ремонт, которых у ООО "КСК" не было, участники ООО "КСК" решили продать данное здание за 

<

данные изъяты> руб. покупателю ФИО3 В протоколе была внесена отдельная запись о том, что покупатель производит за свой счет ремонт данного здания и впоследствии сдает часть здания по договору аренды в пользу ООО ""КСК" для использования в качестве офиса. Денежные средства от ФИО3 были внесены на расчетный счет ООО "КСК" на основании приходного кассового ордера от ДД.ММ.ГГГГ в полном размере. На момент заключения сделки, до ее согласования на собрании участников ООО "КСК", был заказан отчет об определении рыночной стоимости нежилого здания литер В1, согласно которому рыночная стоимость объекта без учета стоимости земельного участка на ДД.ММ.ГГГГ была определена в размере 

<

данные изъяты> рублей. На ремонт здания необходимо было вложить более 

<

данные изъяты> руб., поэтому с ФИО3 сошлись на сумме договора 

<

данные изъяты> руб. Больше покупателей не было. Сделка не была мнимой. Исходя из аварийного состояния здания и свободы договора, цена была определена реальная, здание передано новому собственнику, он производил в нем ремонт. На момент совершения данной сделки не было никаких решений о взыскании с ООО "КСК" в пользу ФИО6 каких-либо денежных средств, долговых обязательств. Все договоренности, ранее и после данного договора с ФИО6 были направлены на расчет с ФИО6 после получения инвестиционных средств, т.к. ООО "КСК" пыталось реализовать основной свой проект, для которого ООО "КСК" создавалось - строительство 

<

данные изъяты>. Брак ФИО3 с дочерью Ч.Н. – ФИО4 был расторгнут еще до оспариваемой сделки. По договоренности между ФИО3 и ООО «КСК» Общество будет арендовать часть помещений административного здания под офис, поэтому юридический адрес общества не менялся. В настоящее время кабинет директора ООО «КСК» тоже находится там, чтобы была возможность получать поступающую в адрес общества почту. Денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> руб., поступившие от ФИО3 в кассу ООО «КСК» пошли на выплату заработной платы работникам, поэтому на счет не зачислялись. Закон не запрещает юридическому лицу поступившие в кассу наличные деньги в день их поступления направить на выдачу заработной платы. 

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, просил в иске отказать, пояснил, что с ФИО4 они расторгли брак уже почти 10 лет назад, вместе не проживают, общего хозяйства не ведут. Он периодически бывает по месту жительства ФИО4, т.к. у него там растет сын, с бывшей женой он в нормальных отношениях. В октябре 2015 г. к нему обратился Т.Г., с которым он был ранее знаком, т.к. делал ремонт в том же помещении примерно в 2013 г., предложил встретиться на объекте по 

<

адрес>. Здание находилось в плачевном состоянии - гнилые полы, плесень на стенах, несколько лет там отсутствовало отопление. Осмотрев здание, Т.Г. предложил приобрести ему его, т.к. Т.Г. не было в нем необходимости, в здании около 15 помещений, а Т.Г. достаточно было 1-2-х. Он \ФИО3\ осмотрел помещение, договорились о цене, он согласился купить здание, имел денежные средства на это. На момент заключения договора купли-продажи никаких обременений на здании не было. После того, как он приобрел здание, начал ремонт. Около полутора лет производил ремонт, привел его в совершенно другой вид. Он понимает, почему теперь отремонтированное здание стало кого-то интересовать. Не понимает, в чем мнимость сделки, если он с директором заключил договор, оплатил всю сумму, ему выдали приходный кассовый ордер, деньги в кассу были внесены, здание передано по акту, свидетельство о государственной регистрации получено, здание им полностью отремонтировано: вскрыты все полы, произведена стяжка, уложена на пол керамогранитная плитка, заменено отопление, с приобретением новых котлов, заменена полностью электропроводка, все стены собраны по системе Кнауф-гипсокартон, все стены утеплены, установлены сплит-системы во все помещениях, собран потолок Армстронг с заменой светильников, наклеены обои, установлена новая лестница, заменены стеклопакеты, снаружи здание облицовано дагестанским камнем, заменена водосточная система, заменены входные и межкомнатные двери, установлена пожарная сигнализация, вневедомственная охрана, камеры видеонаблюдения, установлены жалюзи на окнах и т.д. Все налоговые и коммунальные платежи все эти годы оплачивает он, со всеми организациями он заключил договора: на газоснабжение, водоснабжение, электричество. Ранее в 2013 г. в этом здании он делал ремонт кровли по договору с КСК, за ремонт ему было оплачено 

<

данные изъяты> руб. Т.Г. предложил купить именно ему это здание, т.к. за ремонт кровли было еще ему не доплачено порядком 

<

данные изъяты> руб., может именно по этой причине. Здание он приобретал, чтобы там находился его офис, а также для сдачи в аренду офисных помещений. 

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что истец не представил никаких доводов и доказательств о том, что договор купли-продажи административного здания является недействительным или ничтожным. Все доводы, изложенные истцом и его представителями в иске о признании мнимого договора купли-продажи объекта недвижимого имущества недействительным (ничтожным) и применении последствий его недействительности, считает надуманными и не подтвержденными никакими доказательствами. Доказательств, подтверждающих нарушения прав и законных интересов истца ФИО6 состоявшейся сделкой купли-продажи административного здания между ООО «КСК» и ФИО3 не представлено. В обоснование исковых требований истец указывает, что данная сделка по отчуждению административного здания является недействительной, направленной на вывод имущества юридического лица, с целью избежать обращения на него взыскания. В судебном заседании истец ФИО6 указывал на те обстоятельства, что ответчики не имели намерения создать соответствующие сделке купли-продажи недвижимости правовые последствия. По мнению ФИО6 данный факт подтверждается тем, что в уставном капитале ООО «КСК» доля в размере 80% принадлежит Ч.Н. Договор купли-продажи недвижимого имущества заключен ООО «КСК» с родственником Ч.Н. – ФИО3, который состоит в браке с дочерью Ч.Н. – ФИО4 Однако, ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ года не состоит в браке с ФИО4, о чем свидетельствует свидетельство о расторжении брака. Кроме того, в ДД.ММ.ГГГГ году между ФИО3 и ФИО4 было заключено соглашение о разделе совместно нажитого имущества, что также подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. Доводы ФИО6 о мнимости сделки купли-продажи здания являются несостоятельными, поскольку опровергаются доказательствами, такими как акт передачи административного здания ИП ФИО3, квитанцией об оплате ФИО3 суммы в размере 

<

данные изъяты> руб. согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, налоговой декларацией о том, что у ФИО3 в ДД.ММ.ГГГГ году имелись денежные средства на покупку и ремонт данного здания. Договор купли-продажи спорного здания подписан сторонами, не находящимися в родственных отношениях, а именно между генеральным директором ООО «КСК» Т.Г. и ФИО3 Т.Г. указанный договор купли-продажи был подписан на основании протокола общего собрания ООО «КСК» с учетом мнения учредителей. Ссылки ФИО6 о том, что цена продажи здания занижена, являются не обоснованными, так как в судебном заседании представителем ответчика КСК был представлен отчет с фотографиями, на которых видно, что административное здание находилось в аварийном состоянии и за ту сумму, которая указана в отчете, здание никто бы ни купил. ФИО3 согласился на покупку данного здания, так как сам является строителем, и знал, что сможет отремонтировать вышеуказанное здание, а в дальнейшем использовать административное здание по своему прямому назначению, т.е. осуществлять свою предпринимательскую деятельность в собственном офисе. Кроме того, соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КСК» и ФИО6 состоялось ДД.ММ.ГГГГ, уже после того, как был заключен и исполнен договор купли-продажи административного здания ИП ФИО3 То есть на момент заключения договора купли-продажи административного здания, расположенного по адресу: 

<

адрес> между ООО «КСК» и ФИО3, право требования у ФИО6 от ООО «КСК» отсутствовало. Полагает, что ФИО6 в исковых требованиях необходимо отказать в полном объеме, так как сделка была осуществлена между двумя хозяйствующими субъектами, зарегистрирована в законном порядке, имущество передано собственнику ФИО3 надлежащим образом. ФИО6 не являлся участником данной сделки, его права данной сделкой ни каким образом не затронуты и не нарушены. Просит в исковых требованиях истцу отказать в полном объеме. 

Представитель третьего лица – межмуниципального отдела по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Б.Г. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, вынести решение на усмотрение суда.

Суд, выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, находит, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В силу п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 

Мнимая сделка характеризуется тем, что ее стороны (или сторона) не преследуют целей создания соответствующих сделке правовых последствий, т.е. совершают ее лишь для вида. В этом проявляется ее дефект — отсутствие направленности сделки на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Обязанность доказать мнимость сделки лежит на лице, заявившем иск о мнимости сделки \ч. 1 ст. 56 ГПК РФ\. 

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кубанская строительная компания» в лице генерального директора Т.Г., действующего на основании Устава и решения внеочередного Общего собрания участников от ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО3 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - Административного здания, литер «В1», общей площадью 459,8 кв.м., назначение: нежилое, кадастровый (или условный) №, расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

В п. 2.1 договора купли-продажи указано, что цена продаваемого объекта недвижимости составляет 

<

данные изъяты> руб. и оплачена покупателем продавцу в день подписания настоящего договора путем внесения наличных денежных средств по приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и после оплаты подписан настоящий договор. 

Согласно п. 2.3 указанного договора покупателем уплачена, а продавцом получена полная стоимость отчуждаемого по настоящему договору объекта недвижимого имущества. Расчет произведен покупателем полностью и продавец не имеет имущественных претензий к покупателю. 

В соответствии с п. 3 договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ продавец передает покупателю указанный в п. 1.1 настоящего договора, объект недвижимости по акту приема-передачи, подписанному сторонами или уполномоченными представителями сторон, при подписании настоящего договора.

П. 3.4 договора предусмотрено, что продавец довел до сведения покупателя, что отчуждаемый объект недвижимости никому не продан, не заложен, в споре и под арестом не состоит, правами третьих лиц не обременен, в том числе не обременен частным либо публичным сервитутом. Продавец гарантирует, что задолженности по оплате коммунальных и иных платежей не имеется. С техническим состоянием отчуждаемого объекта покупатель ознакомлен и претензий не имеет. 

Приложением № 1 к договору купли-продажи объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ является акт приема-передачи объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому продавец ООО «КСК» передал, а покупатель ФИО3 принял следующий объект недвижимого имущества: административное здание литер «В1», общей площадью 459,8 кв.м., назначение: нежилое, кадастровый (или условный) №, расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

По приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и квитанции к приходному кассовому ордеру ООО «Кубанская строительная компания» приняла от ФИО3 денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> руб., основание: согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, продажа административного здания. 

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ \свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ\ собственником Административного здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, является ФИО3 Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО6 и покупателем ООО «Кубанская строительная компания» в лице генерального директора Ч.Н. был заключен договор купли-продажи № объектов недвижимости, расположенных по адресу 

<

адрес>, включающие в себя здание оздоровительного цеха, спортивно-оздоровительные сооружения (бассейны), кафе, артскважину, водонапорную башню, склад с подвальным помещением, нежилые здания.

В соответствии с п. 3 указанного договора цена передаваемых объектов составляет 

<

данные изъяты> руб. В счет обеспечения договора покупатель уплачивает продавцу задаток в размере 

<

данные изъяты> руб. путем передачи на указанную сумму простого векселя серия № сроком платежа ДД.ММ.ГГГГ. Оставшаяся после выдачи векселя сумма 

<

данные изъяты> руб. уплачивается покупателем до ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Гулькевичского райсуда от 31.10.2018 г. исковые требования ФИО6 к ООО «Кубанская строительная компания» о взыскании долга по простому векселю, процентов, пени удовлетворены. Взыскано с ООО «Кубанская строительная компания» в пользу ФИО6 по простому векселю серии №, выданному ДД.ММ.ГГГГ, задолженность в размере 

<

данные изъяты> рубля (

<

данные изъяты>), из которых сумму долга в размере 

<

данные изъяты> рублей; проценты за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты> рубля; проценты в размере ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, на сумму долга 

<

данные изъяты> рублей, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической оплаты долга; пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты> рубля; пени в размере ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, на сумму долга 

<

данные изъяты> рублей, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической оплаты долга; судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 

<

данные изъяты> рублей. В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Кубанская строительная компания» к ФИО6 о признании недействительными пунктов 3, 4, 5 Соглашения между ООО «Кубанская строительная компания» и ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора № купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки и признании не подлежащим исполнению и использованию простой вексель серии № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 

<

данные изъяты> рублей, сроком погашения ДД.ММ.ГГГГ, выданный ООО «Кубанская строительная компания» отказано. Решение вступило в законную силу 05.02.2019 г. 

Свидетель З.А. в судебном заседании пояснил, что в течении 2016 г. он выполнял ремонтные работы в здании, расположенном по 

<

адрес>, снимали полы, заливали стяжку, укладывали плитку, утепляли и шпаклевали стены, клеили обои, делали потолок, лестницу, фасад здания, обкладывал его дагестанским камнем, который привозил ФИО3 Нанимал его на работу ФИО3 и он же оплачивал ее. Все материалы, которые необходимы были для работ, заказывали ФИО3, он их привозил или доставлялось большими объемами. Также там работали и другие работники, которые вставляли двери, укладывали плитку и осуществляли благоустройство территории. Работы выполняли 10-12 человек. ФИО3 занимается строительством. ФИО3 нанимал его в качестве рабочего, оплачивал наличными средствами. 

Свидетель К.Ю. в судебном заседании пояснил, что в 2016 г. он занимался установкой дверей, ремонтом козырька, заменой стеклопакетов у ФИО3 в двухэтажном здании. Состояние здания было плачевным. Другие работники там выполняли ремонтные работы. Рассчитывался за работу ФИО3 наличными денежными средствами. 

Свидетель К.В. в судебном заседании пояснил, что у ФИО3 он работал весной 2016 г., выполнял установку дверей, ремонтировали козырек, меняли стеклопакеты. Он был подсобным рабочим. Оплачивал работу ему ФИО3 Необходимые материалы привозил ФИО3 или была доставка магазином. Были и другие строители, которые делали фасад здания, внутренние работы. Всем распоряжался и руководил ФИО3 

Истцом ФИО6 заявлены требования о признании мнимым договора купли-продажи здания по адресу г. 

<

адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КСК» и ФИО3 Полагает, что сделка была направлена на вывод имущества юридического лица с целью избежать обращения на него взыскания. 

В соответствии с ч. 1 и ч. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии с ч.2 ст. 434, ст. ст. 550, 551 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документы о передаче.

В соответствии со ст. 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» решение о совершении крупных сделок принимается общим собранием учредителей. 

В силу ст. 37 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» решения общего собрания, кроме решений о реорганизации или ликвидации общества, принимаются большинством голосов от общего числа голосов участников общества.

Поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлся крупной сделкой, решение о его заключении принималось общим собранием участников ООО «КСК».

Общим собранием учредителей ООО «КСК» ДД.ММ.ГГГГ единогласно принято решение одобрить сделку по продаже принадлежащего ООО «КСК» административного здания литер «В1», общей площадью 459,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по цене 

<

данные изъяты> руб. Вид сделки: договор купли-продажи объекта недвижимого имущества. Стороны договора: продавец ООО «КСК», покупатель ФИО3 Цена продажи объекта устанавливается с учетом состояния объекта и суммы предполагаемых ремонтных работ по соглашению сторон в сумме 

<

данные изъяты> руб. Состояние объекта: здание находится без отопления более 3-х лет, окна и полы прогнили, деревянная лестница сгнила, перилла шатаются, по предварительной оценке стоимость необходимых ремонтных работ составляет около 

<

данные изъяты> рублей. Договор купли-продажи заключить с условием предоставления покупателем после выполнения им ремонта здания помещений в аренду ООО «КСК». Вырученные от продажи деньги направить на неотложные нужды Общества, имеющего тяжелое финансовое состояние.

ДД.ММ.ГГГГ генеральным директором ООО «КСК» Т.Г. данное решение учредителей исполнено, заключен оспариваемый договор купли-продажи. 

Судом установлено, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи административного здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенного между ООО «КСК» и ФИО3, право требования у ФИО6 от ООО «КСК» отсутствовало. Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КСК» и ФИО6 состоялось ДД.ММ.ГГГГ, уже после того, как был заключен и исполнен договор купли-продажи административного здания ФИО3 Решение суда о взыскании с ООО «КСК» в пользу ФИО6 по простому векселю серии №, выданному ДД.ММ.ГГГГ, задолженность в размере 

<

данные изъяты> рубля вынесено 31.10.2018 года, вступило в законную силу 05.02.2019 г. Решением Гулькевичского районного суда от 05.08.2015 г. удовлетворены исковые требования ФИО6 к Ч.Н. о взыскании суммы долга по договорам займа в размере 

<

данные изъяты> руб. 

Суд не может согласиться с доводами истца и его представителей о мнимости сделки ввиду занижения цены продажи здания, поскольку все требования, предъявляемые к договору, установленные ст. 432 ГК РФ и ст. 421 ГК РФ сторонами соблюдены. Согласно исследованному судом Отчету об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, год постройки здания – 1972, рыночная стоимость объекта составляет 

<

данные изъяты> руб., техническое состояние здания требует капитального ремонта, физический износ – 43%. Стороны договора определили цену недвижимости равной 

<

данные изъяты> руб., исходя из состояния здания, необходимости капитального ремонта. Соглашение о цене достигнуто с учетом мнения учредителей ООО «КСК», давших согласие на продажу объекта за 

<

данные изъяты> руб.

Денежные средства покупателем ФИО3 внесены в кассу ООО «КСК» в полном объеме, что подтверждено допустимыми доказательствами.

Указанные денежные средства у ФИО3 имелись. Согласно налоговой декларации доход ИП ФИО3 за ДД.ММ.ГГГГ год составил 

<

данные изъяты> руб.

Оплата приобретенной недвижимости подтверждает действительность сделки, подтверждает то обстоятельство, что сделка была совершена не для вида, а с намерением приобрести недвижимость в собственность.

Утверждение стороны истца, о том, что о мнимости сделки свидетельствует не внесение полученных от покупателя денежных средств ООО «КСК» на счет в Банке, несостоятельно по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 Указания Банка России от 11.03.2014 г. № 3210-У "О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенном порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства" для ведения операций по приему наличных денег, включающих их пересчет, выдаче наличных денег (кассовые операции) юридическое лицо распорядительным документом устанавливает максимально допустимую сумму наличных денег, которая может храниться в месте для проведения кассовых операций, определенном руководителем юридического лица (касса), после выведения в кассовой книге 0310004 суммы остатка наличных денег на конец рабочего дня (лимит остатка наличных денег). Юридическое лицо самостоятельно определяет лимит остатка наличных денег в соответствии с приложением к настоящему Указанию исходя из характера его деятельности с учетом объемов поступлений или объемов выдач наличных денег. 

Суд не может согласиться с доводами представителя истца о том, что если денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> руб., полученные от ФИО3 по договору купли-продажи, не поступали на счет ООО КСК» в Банк, то значит, деньги по договору не передавались. 

Денежные средства были в кассу ООО «КСК» внесены ФИО3 в сумме 

<

данные изъяты> руб. Данное обстоятельство бесспорно установлено в суде.

Представитель ООО «КСК» в судебном заседании не отрицал то обстоятельство, что указанные деньги на счет в Банк не перечислялись. Объяснил, что это вызвано тем, что деньги были потрачены на выплату заработной платы. Обратного суду не доказано. Перечисление денежных средств кассой юридического лица в Банк в обязательном порядке законодательством не предусмотрено, допустимо хранить в кассе определенную сумму наличных денег. Не свидетельствует о мнимости сделки и то, что до настоящего времени ООО «КСК» является арендатором и платит аренду за земельный участок, на котором расположено спорное здание. Не переоформление земельного участка в аренду в пользу ФИО3 не может служить основанием для признания недействительной сделки купли-продажи здания. ФИО3 объяснил это тем, что занимался ремонтом здания, было не до переоформления аренды. С ДД.ММ.ГГГГ года земельный участок находится под запретом отчуждения.

Наличие номеров телефонов, зарегистрированных за ООО «КСК» по адресу спорной недвижимости и то, что юридическим адресом ООО «КСК» является по прежнему 

<

адрес>, также не свидетельствует о мнимости сделки, поскольку номера телефонов установлены задолго до заключения оспариваемой сделки, при этом при заключении договора купли-продажи была достигнута договоренность между сторонами сделки об аренде у ФИО3 в будущем части административного здания под офис ООО «КСК», что было решено общим собранием учредителей при принятии решения о продаже указанного здания; в связи с чем менять юридический адрес ООО «КСК» и телефоны не вызывалось необходимостью. 

Доводы истца и его представителей о мнимости сделки купли-продажи здания являются не состоятельными, поскольку опровергаются доказательствами, такими как акт передачи административного здания ФИО3, приходно-кассовым ордером и квитанцией об оплате ФИО3 суммы в размере 

<

данные изъяты> руб. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; налоговой декларацией о том, что у ФИО3 в ДД.ММ.ГГГГ году имелись денежные средства на покупку и ремонт спорной недвижимости. Договор подписан сторонами, не находящимися в родственных отношениях, а именно между генеральным директором ООО «КСК» Т.Г. и ФИО3 Ответчик ФИО3 не состоит в браке с ФИО4, брак прекращен ДД.ММ.ГГГГ на основании решения мирового судьи судебного участка № 135 Гулькевичского района Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ В ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 было заключено и зарегистрировано соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Т.Г. указанный договор купли-продажи был подписан на основании протокола общего собрания ООО «КСК» с учетом мнения всех учредителей. 

На основании ч.1 ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно п.2 ст.1 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.153 ГК РФ).

При этом одним из условий действительности сделки является соответствие воли (внутреннего намерения, желания субъекта, направленного на достижение определенного правового результата) и волеизъявления лица (внешнего проявления воли), являющегося стороной сделки, на ее совершение. 

В судебном заседании установлено, что ФИО3 приобрел право собственности на административное здание, реализует правомочия собственника, выполнил в нем ремонтные работы, что подтверждено в судебном заседании показаниями допрошенных свидетелей, которые подтвердили, что выполняли ремонтные работы в спорном административном здании для ФИО3, который оплачивал им работу, поставлял строительные материалы, следил за ходом работ; подтверждено представленными квитанциями на приобретение строительных материалов. 

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что применительно к заявленным требованиям, с учетом того, что бремя доказывания по данному делу с учетом правоотношений сторон возложено на истца, относимых и допустимых доказательств, подтверждающих обоснованность исковых требований, истцом суду в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ представлено не было, как и доказательств, свидетельствующих об иных целях, кроме как, преследуемых сторонами при заключении оспариваемого договора купли-продажи, в связи с чем не имеется оснований для удовлетворения иска.

Истцом не представлено никаких доказательств, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ носил мнимый характер. Сторонами были исполнены все требования закона, предъявляемые к договору купли-продажи недвижимого имущества, а именно – составлен письменный договор, согласован предмет договора и цена продаваемой недвижимости, решение о продаже имущества закреплено в протоколе общего собрания членов ООО «КСК». Договор и переход права собственности зарегистрированы в установленном законом порядке. Административное здание передано ФИО3 и он несет расходы по ремонту и содержанию приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества. Оспариваемый договор не противоречит закону, условия договора сторонами сделки исполнены в полном объеме, имущество в виде здания передано покупателю, который в результате совершения сделки приобрел право собственности на него.

Судом установлено, что фактическое волеизъявление и воля сторон были направлены на заключение действительной сделки купли – продажи. Исследованные судом доказательства в полной мере свидетельствуют об этом. Оснований для признании сделки мнимой не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска ФИО6 к ООО «Кубанская строительная компания», ФИО3 о признании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кубанская строительная компания» и ФИО3, недействительным \ничтожным\ по основанию мнимости, о применении последствий недействительности ничтожной сделки \аннулировании в ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО3 и восстановлении записи о праве собственности ООО «КСК»\ – отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, т.е. с 30.04.2019г.

судья